OSPH06 7 C 104/2014

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Zuzanou Barochovou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená obecným údaje o zástupci ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení ⟪LB:lb_004⟫ se sídlem adresa ⟪LB:lb_005⟫ o určení vlastnického práva k nemovitostem

I. Žaloba s návrhem, aby bylo určeno, že žalobkyně je výlučnou vlastnicí nemovitostí: pozemků parc. číslo ostatní plocha, zeleň a parc. číslo zastavěná plocha a nádvoří, stavby adresa bydlení na parcele parc. číslo část obce Nebušice, vše zapsáno na list vlastnictví pro k.ú. část obce, obec Praha, okres hl. m. obec u Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha, Katastrální pracoviště Praha, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit na nákladech řízení České republice na účet zdejšího soudu částku 18 069 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náklady řízení ve výši 425 980,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet právního zástupce žalované.

1. Právní předchůdce žalobkyně, pan jméno příjmení, narozený den 14.1.1946, zemřelý dne 20.1.2017, naposledy bytem adresa, se žalobou, doručenou soudu dne 12.3.2014, domáhal určení vlastnického práva k nemovitým věcem – pozemkům parc. číslo jehož součástí je stavba adresa v k.ú. část obce, obec Praha (Nemovitost). Žalobu odůvodnil tak, že se před více než šesti lety seznámit společně s manželkou (žalobkyně) na předváděcích akcích s paní jméno příjmení, se kterou se začali společně navštěvovat. Asi po čtyřech letech známosti je paní příjmení požádala, aby se zaručili za její dluh ve výši 2 000 000 Kč vůči právnická osoba s.r.o. s tím, že paní příjmení na oplátku uhradí některé nedoplatky právního předchůdce žalobkyně a jeho manželky a současně jim poskytne jednorázovou platbu 100 000 Kč. Právní předchůdce žalobkyně následně podepsal listinu o převzetí částky 100 000 Kč a současně zástavní smlouvu k Nemovitosti ve prospěch právnická osoba anonymizováno. Právní předchůdce žalobkyně tvrdí, že listiny podepsal, aniž by si byl vědom následků svého jednání. Dne 18.3.2013 sdělila paní příjmení právnímu předchůdci žalobkyně, že od něj potřebuje podepsat kupní smlouvu na Nemovitost. Jelikož právní předchůdce žalobkyně ani jeho manželka nerozuměli, proč by měli Nemovitost prodávat, zavolali přímo právnická osoba anonymizováno., od které se dozvěděli, že paní příjmení svůj dluh nesplácí a právní předchůdce žalobkyně tak přijde o Nemovitost. Právní předchůdce žalobkyně tak následně podepsal kupní smlouvu, a to se právnická osoba anonymizována dvě slova., a to za kupní cenu 4 500 000 Kč, kdy však právní předchůdce žalobkyně tvrdí, že k předání kupní ceny nikdy nedošlo. Dále tvrdí, že si nebyl vědom, že podpisem smlouvy se zbavuje svého vlastnického práva k Nemovitosti, Nemovitost tak ani nevyklidil a kupujícímu ji nepředal. Dne 15.7.2013 tak bylo právnická osoba anonymizována dvě slova. zahájeno rozhodčí řízení o vyklizení Nemovitosti, přičemž rozhodčím nálezem ze dne 20.8.2013 bylo právnímu předchůdci žalobkyně uloženo vyklidit Nemovitost ve lhůtě 15 dnů od právní moci rozhodčího nálezu. Právní předchůdkyně žalobkyně tvrdí, že si nebyl vědom následků žádné ze smluv, které podepsal, ani rozhodčího nálezu. O neschopnosti právního předchůdce žalobkyně k právnímu jednání svědčí i skutečnost, že dne 18.12.2013 podepsal dohodu o uznání dluhu a dohodu o narovnání, a to za situace, kdy ničeho nedlužil. Všechny zúčastněné osoby jej uvedly v omyl, kdy využily jeho neschopnosti právně jednat, o čemž svědčí i to, že Nemovitost byla v krátkém časovém sledu převedena na další společnost, a to na žalovanou.

2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila ani zčásti a navrhla její zamítnutí. Žalovaná ve svém vyjádření uvedla, že k okolnostem převodu vlastnického práva k Nemovitosti na společnost právnická osoba se nemůže vyjádřit, neboť se těchto převodů neúčastnila. Žalovaná uzavřela kupní smlouvu, jejímž předmětem byla Nemovitost, se právnická osoba anonymizována dvě slova dne 19.12.2013, a to za kupní cenu 5 500 000 Kč právnická osoba byla jako vlastník Nemovitosti řádně zapsána v katastru nemovitostí. Žalovaná řádně uhradila kupní cenu prostřednictvím hypotečního úvěru. K tvrzené duševní poruše právního předchůdce žalobkyně žalovaná poukázala na zprávu ÚVN obec z března 2014, ze které plyne, že až zde uvedeného dne byl přijat k první hospitalizaci na psychiatrickém oddělení. Do té doby se tak právní předchůdce žalobkyně dle názoru žalované s žádnou duševní poruchou neléčil, rovněž jím podané vysvětlení na policii ze dne 19.2.2014 je zcela logické, ještě v prosinci 2013 měl platný řidičský průkaz a běžně řídil automobil. Rovněž z podaného daňového přiznání právního předchůdce žalobkyně za rok 2013 lze usuzovat, že si byl plně vědom skutečnosti, že Nemovitost již nevlastní. Žalovaná uzavírala kupní smlouvu za situace, kdy společnosti právnická osoba byla v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník Nemovitosti déle než 9 měsíců, aniž by byla v katastru nemovitostí zapsána poznámka spornosti nebo jiný zápis, který by mohl vyvolat jakékoli pochyby o vlastnickém právu společnosti právnická osoba S původními vlastníky nikdy nejednala, řádně si objednala realitní služby, které uhradila, přičemž uzavření kupní smlouvy zprostředkovala právě realitní společnost. Ze strany realitní kanceláře pak žalované nikdy nebyla předána informace, která by na straně žalované vyvolávala jakékoli pochybnosti o transakci. Žalovaná tak byla v dobré víře, že nabývá Nemovitost od vlastníka. Řádnost celé transakce podtrhoval i znalecký posudek vypracovaný anonymizováno příjmení, zmocněncem právního předchůdce žalobkyně i žalobkyně, kterým byla stanovena cena podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod Nemovitosti, a to na objednání žalobkyně. Přímo v tomto posudku je zmíněna kupní smlouva uzavřená mezi právním předchůdcem žalobkyně a právnická osoba real s.r.o., i tento posudek tak předpokládal platnost této smlouvy.

3. Právní předchůdce žalobkyně v průběhu řízení, dne 20.1.2017, zemřel. Usnesením ze dne 11.7.2017, č.j. 7C 104/2014-210, soud rozhodl, že v řízení bude pokračováno na straně žalobce se žalobkyní, paní celé jméno žalobkyně. Ta setrvala na žalobě.

4. Soud zjistil následující skutečnosti:

5. Ze svědecké výpovědi jméno příjmení soud zjistil, že byla dlouholetou přítelkyní žalobkyně. Svědkyně uvedla, že sama si žádné peníze nepůjčovala, naopak žalobkyně a její právní předchůdce měli dluhy za odběr plynu, kdy pro tento dluh již byla nařízena exekuce. Vznikaly jim rovněž další dluhy za odběr vody, žalobkyně nakupovala drahé hrnce značky Zepter a exekucí tak přibývalo. Žalobkyně a její právní předchůdce tak hledali věřitele, který by jim poskytl úvěr, ze kterého by se uhradily existující dluhy. Tak se dostali s pomocí svědkyně ke právnická osoba a panu příjmení Pan anonymizováno byl ochotný poskytnout žalobkyni a jejímu právnímu předchůdci úvěr ve výši 2 000 000 Kč s tím, že bude zastavena Nemovitost, a to na půl roku. V této lhůtě měl být nalezen kupec na Nemovitost tak, aby zástava zmizela a úvěr byl splacen. Pokud jde o shánění kupce na Nemovitost, vzala si toto na starost dcera žalobkyně, paní příjmení. Pokud jde o duševní zdraví právního předchůdce žalobkyně, vnímala ho svědkyně jako normálního, nikdy podle ní nebyl dezorientovaný, vždy věděl, co dělá. Svědkyni není známo, že by se právní předchůdce žalobkyně kdy léčil na psychiatrii, ani nikdy nepozorovala, že by jeho stav psychiatrickou léčbu vyžadoval. Veškerá jednání ohledně smluv probíhala u žalobkyně a jejího právního předchůdce v kuchyni, přičemž podle svědkyně právní předchůdce žalobkyně smlouvy vždy před podpisem četl, kladl panu příjmení dotazy ohledně délky trvání zástavy.

6. Ze svědecké výpovědi anonymizováno jméno příjmení, zaměstnance realitní kanceláře anonymizována tři slova soud zjistil, že byl osloven svojí známou, dcerou žalobkyně, paní jméno příjmení, která mu sdělila, že žalobkyně a její právní předchůdce prodali dům, mají dluhy a potřebují tuto situaci vyřešit. První setkání se žalobkyní, jejím právním předchůdcem, paní příjmení a kolegou svědka, jméno příjmení se konalo v listopadu 2013 v Nemovitosti. Při tomto jednání sdělila paní příjmení svědkovi, že právní předchůdce žalobkyně prodal dům a stále mají dluhy. Právní předchůdce žalobkyně křičel na žalobkyni, že jsou zadluženi kvůli ní. Úkolem svědka jako realitního makléře pak bylo sehnat kupce, který by odkoupil Nemovitost od právnická osoba příjmení, neboť tato společnost nabídla, že si žalobkyně a její právní předchůdce mohou sehnat kupce a z kupní ceny uhradit dluh. Svědek s kolegou příjmení navrhli, že by Nemovitost mohla odkoupit společnost žalované, kterou znali a věděli, že shání dům k investiční koupi. Ke koupi nakonec došlo za kupní cenu 5,5 milionů Kč, na kterou si žalovaná vzala hypoteční úvěr a svědkův kolega jméno příjmení dohodl se právnická osoba příjmení zrušení dluhu žalobkyně a jejího právního předchůdce formou narovnání. Prodej Nemovitosti byl realizován v prosinci 2013 s tím, že žalobkyně a její právní předchůdce se měli vystěhovat do konce února. Náhradní bydlení měla zajistit paní příjmení. Podle svědka si byl právní předchůdce žalobkyně plně vědom následků kupní smlouvy, neboť sám uváděl, že musí informovat své nájemce o nutnosti vystěhování, rovněž uváděl, že ho prodej mrzí, neboť dům sám stavěl a má k němu vztah, nikdy však nezpochybňoval platnost kupní smlouvy. Svědek dále uvedl, že v únoru 2014 mu znovu volala paní příjmení s tím, že se do celé situace vmísil pan příjmení, který jí začal sprostě nadávat a rozhodl se celou situaci řešit sám. Pan anonymizováno měl v úmyslu zneplatnit smlouvu o prodeji domu tak, že z právního předchůdce žalobkyně udělá blázna. Pokud jde o duševní zdraví právního předchůdce žalobkyně, vnímal toto svědek jako zcela normální, právní předchůdce žalobkyně podle něj chápal následky svého jednání, chápal, že se musí vystěhovat, zařídit si nové bydlení, řešil své nájemce, nikdy nezmiňoval nic o jakékoli duševní poruše. Jednatel žalované se s žalobkyní a jejím právním předchůdcem nikdy nesetkal, vše vyřizoval svědek s kolegou příjmení.

7. Ze svědecké výpovědi paní jméno příjmení, jednatelky právnická osoba příjmení soud zjistil, že celá situace, která vedla ke sporu v této věci, začala půjčkou právního předchůdce žalobkyně od právnická osoba s.r.o., kterou zajistil zástavní smlouvou na Nemovitost. Následně se však dostal do prodlení a nebyl schopen splácet. Manžel svědkyně, jednatel společnosti právnická osoba, informoval právního předchůdce žalobkyně, že dá Nemovitost do dražby nebo nechť si právní předchůdce žalobkyně nalezne kupce a z kupní ceny uhradí dluh. Vzhledem k tomu, že právní předchůdce žalobkyně žádného kupce nesehnal, navrhl jednatel společnosti právnická osoba, že by Nemovitost odkoupila právnická osoba příjmení. K uzavření smlouvy došlo dne číslo s tím, že právní předchůdce žalobkyně byl povinen Nemovitost vyklidit do číslo nebo nalézt dalšího kupce, který by ji odkoupil od nového vlastníka. Právní předchůdce žalobkyně však kupce nesehnal, Nemovitost nevyklidil, proto bylo zahájeno rozhodčí řízení o vyklizení Nemovitosti. Svědkyně dále uvedla, že nabízela žalobkyni a jejímu právnímu předchůdci veškerou součinnost při hledání nového bydlení, nabídla rovněž odpustit některé dluhy. Se zněním veškerých smluv byl právní předchůdce žalobkyně nejprve seznámen telefonicky, poté mu byly předloženy k přečtení a podpis na nich se následně ověřoval na úřadech. Následná smlouva o narovnání se uzavírala z iniciativy žalobkyně a jejího právní předchůdce s tím, že paní příjmení sehnala společnost žalované jako novou kupující Nemovitosti. Svědkyně vnímala právního předchůdce žalobkyně tak, že si je naprosto vědom následků svého jednání, byl si vědom svých dluhů a exekucí, potřeboval se z dluhů vyplatit a dobře věděl, že si půjčuje a pro jaký účel, nikdy nepůsobil zmateně, naopak pokládal takové otázky, ze kterých bylo zřejmé, že ví, co dělá.

8. Žalobkyně celé jméno žalobkyně, slyšená v té fázi řízení ještě jako svědkyně, uvedla, že její manžel (v době jejího výslechu žalobce) začal mít psychické problémy od roku 1995, kdy mu zemřela matka. Rovněž uvedla, že si občas něco půjčila nebo koupila, což jí manžel vyčítal. Podle svědkyně se na prvopočátku jednalo o dluh paní příjmení, který manžel zajistil zástavou – Nemovitostí. Svědkyně až následně zjistila, že manžel prodal Nemovitost právnická osoba anonymizováno za 4,5 milionů Kč, přičemž kupní cenu nikdy nedostal. Svědkyni je známo, že žalovanou jako kupující Nemovitosti pomohla sehnat její dcera, ale podrobnosti jí známy nejsou. Uvedla dále, že psychický stav manžela se začal zhoršovat v roce 1995, kdy mu zemřela matka, projevovalo se to tím, že na manželku často křičel, nic ho nebavilo a o nic se moc nezajímal.

9. Z výslechu svědkyně jméno příjmení, dcery žalobkyně, soud zjistil, že o finančních problémech žalobkyně a jejího právního předchůdce se dozvěděla přímo od žalobkyně, která jí sdělila, že její právní předchůdce podepsal kupní smlouvu kvůli dluhům, které potřebovali uhradit. Výše dluhu není svědkyni známa přesně, má za to, že šlo o 4,5 milionů Kč. Svědkyně předložila zástavní smlouvu na Nemovitost ke kontrole právničce, paní příjmení, která jí sdělila, že smlouva je v pořádku. Svědkyně se jí současně zeptala, zda by bylo možné smlouvu zneplatnit, pokud by právní předchůdce jakožto starší člověk byl psychiatricky vyšetřen. Právnička svědkyni sdělila, že jde o jedinou možnost, jak smlouvu zneplatnit. Nato pak žalobkyně začala se svým právním předchůdcem obcházet lékaře, kteří však po vyšetření sdělili, že není nemocný. Svědkyni poté přes žalobkyni kontaktoval pan příjmení, který řekl, že je ochoten posečkat se splatností dluhu, pokud se svědkyni podaří sehnat peníze nebo kupce na Nemovitost. Svědkyně proto kontaktovala pana příjmení z realitní kanceláře, který přislíbil sehnat kupce na Nemovitost s tím, že by se z kupní ceny zaplatily dluhy a za zbylé peníze by se koupil byt pro žalobkyni a jejího právního předchůdce. Svědkyně rovněž, též za pomoci žalobkyně a jejího právního předchůdce, pomáhala s vyklízením Nemovitosti. Po několika dnech však svědkyni kontaktovala žalobkyně telefonicky s tím, že s ní chce hovořit pan příjmení. Ten svědkyni následně začal urážet, že je hloupá a že žalobkyni a jejího právního předchůdce okradla o dům. Pokud jde o zdravotní stav právního předchůdce žalobkyně, je svědkyni známo, že trpěl cukrovkou, ovšem po psychické stránce na tom byl stále stejně, svědkyně u něj nepozorovala žádné vybočení z normálu. Svědkyně rovněž má za to, že právní předchůdce žalobkyně rozuměl tomu, že Nemovitost se prodává, jen se zlobil na žalobkyni, která je do této situace svými dluhy dostala. Svědkyně v době, kdy oslovila pana příjmení, neměla žádné informace o tom, že by právní předchůdce žalobkyně měl trpět jakoukoli duševní poruchou, naopak lékaři tvrdili, že je zdravý. Svědkyně tedy ani nemohla informovat pana příjmení ani pana příjmení o případných zdravotních potížích právního předchůdce žalobkyně.

10. Ze svědecké výpovědi jméno příjmení soud zjistil, že nebyl přítomen žádných jednání o uzavření kupní smlouvy mezi právnická osoba příjmení a právním předchůdcem žalobkyně. Svědek se k celé záležitosti dostal tak, že paní příjmení kontaktovala svědkova kolegu v realitní kanceláři s tím, že její rodiče mají dluhy, které by mohly být vyřešeny prodejem Nemovitosti. S nalezením kupce pak měl pomoci svědek a jeho kolega pan příjmení. Následovalo setkání svědka s paní příjmení a panem příjmení, kteří souhlasili s tím, že pokud bude nalezen kupec na Nemovitost, zaplatí se z kupní ceny veškeré dluhy. Svědkovi byla předložena kupní smlouva na právnická osoba příjmení, zástavní smlouva a nájemní smlouvy. Svědek sehnal kupce a následně kontaktoval právníka, aby připravil smluvní dokumentaci. Celou situaci asi měsíc analyzovali, neboť byla zmatená v tom, že vlastnické právo k Nemovitosti sice bylo převedeno na právnická osoba příjmení, avšak nedošlo k úhradě kupní ceny a žalobkyně s jejím právním předchůdcem se z Nemovitosti nevystěhovali. Podle svědka právní předchůdce žalobkyně porušil podmínky kupní smlouvy, čímž mu vznikla povinnost zaplatit smluvní pokuty dosahující částek kolem 7 000 000 Kč. Jednatel žalované se spolu se svědkem jel podívat do Nemovitosti, prohlíželi si ji však pouze zvenku, neboť nikdo nebyl doma. To byla jediná návštěva Nemovitosti ze strany jednatele žalované, přičemž se žalobkyní ani jejím právním předchůdcem se nikdy nesetkal. Jednatel žalované výslovně uvedl, že nechce zneužívat něčí situaci, k čemuž svědek odpověděl, že jde o pomoc žalobkyni a jejímu právnímu předchůdci, jak se zbavit dluhů. Svědek se s právním předchůdcem žalobkyně setkal několikrát, ten vždy se rozčiloval na žalobkyni, že je zadlužila a že kvůli ní přišel o dům. Pokud jde o podpisy kupní smlouvy se žalovanou, ty zařizovala paní příjmení, která následně přivezla smlouvy do realitní kanceláře, ve které pracuje svědek a zde smlouvy podepisovala žalovaná. Podle názoru svědka právní předchůdce žalobkyně nepůsobil tak, že by trpěl duševní chorobou, pokud by měl svědek pochybnosti o jeho duševním zdraví, nedoporučoval by žalované, aby Nemovitost kupovala. Podle svědka právní předchůdce žalobkyně chápal, že Nemovitost je prodaná, neboť mu ukazoval podnájemní smlouvu, ve které sám vystupoval jako nájemce.

11. Z výpovědi svědka jméno příjmení soud zjistil, že byl kontaktován ohledně poskytnutí úvěru pro právního předchůdce žalobkyně. Úvěr byl poskytnut jak právnímu předchůdci žalobkyně, tak paní příjmení, která byla rovněž zadlužená, a to s tím, že mezi nimi dvěma měla existovat smlouva, jak si úvěr mezi sebou rozdělí. Nejprve bylo na úvěr plněno, avšak následně úvěrovaní plnit přestali a svědek je proto vyzval k řešení této situace. Svědek vyzval právního předchůdce žalobkyně k tomu, aby nalezl kupce, který by Nemovitost odkoupil, k čemuž však nedošlo. Svědek tehdy navrhl své ženě, resp. její společnosti, aby koupila Nemovitost. Stále však svědek nabízel právnímu předchůdci žalobkyně, aby si nalezl kupce vlastního tak, aby zůstala Nemovitost v rodině. Po prodeji Nemovitosti byl svědek kontaktován dcerou žalobkyně, že nalezla společnost žalované, která by Nemovitost koupila. Následně došlo k převodu. Před podpisem smlouvy se svědek setkal se žalovanou, která vyjednala odpuštění veškerých sankcí právnímu předchůdci žalobkyně, vše mělo být narovnáno částkou, za kterou měla být Nemovitost žalovanou odkoupena. Podle svědka žalobkyně, ani její právní předchůdce, nikdy nezpochybňovali platnost kupní smlouvy z důvodu duševní nemoci právního předchůdce žalobkyně, pouze rozporovali výši kupní ceny. Až následně žalobkyně přímo svědkovi sdělila, že se pokoušeli udělat z právního předchůdce žalobkyně nesvéprávného, což se jim však nepodařilo, žádný lékař toto nepotvrdil.

12. Ze svědecké výpovědi jméno příjmení, bývalé sousedky právního předchůdce žalobkyně, soud zjistil, že svědkyně pozorovala u právního předchůdce žalobkyně psychické změny kolem roku 2008 poté, co byl napaden svým synem. Kolem roku 2012 a 2013 jí připadal právní předchůdce žalobkyně netečný, nezdravil, příliš nereagoval.

13. Ze svědecké výpovědi jméno příjmení, bývalého souseda právního předchůdce žalobkyně, soud zjistil, že psychický stav právního předchůdce se začal podle jeho pozorování zhoršovat kolem roku 2008 po napadení jeho synem a po smrti jeho matky. Svědek dále uvedl, že již kolem roku 2010 viděl právního předchůdce žalobkyně chodit nahého po zahradě.

14. Ze znaleckého posudku znalce celé jméno znalce, z oboru zdravotnictví, odvětví psychiatrie, ze dne 16.10.2015 a z výslechu znalce soud zjistil, že právní předchůdce žalobkyně k tomuto dni trpěl demencí u Alzheimerovy nemoci smíšeného typu a dále, že k datu 18.3.2013 trpěl duševní poruchou – demencí. Znalec uzavřel, že v důsledku narušení psychických funkcí byla jeho schopnost činit právní úkony, převod dotčené nemovitosti, omezená. Psychický stav mu neumožnoval plně posoudit následky svého jednání. Znalec při zpracování znaleckého posudku vycházel z lékařské dokumentace a vlastního vyšetření právního předchůdce žalobkyně ze dne 15.9.2015. Posuzovaný byl již kolem roku 2007 nezpůsobilý pro řízení motorových vozidel z důvodu dekompenzované cukrovky a neuropatie. příjmení nepříznivý duševní stav mu byl diagnostikován v srpnu 2013, konkrétně mu byla diagnostikována demence Alzheimerova typu s nálezem na CT mozku, kdy byla zjištěna atrofie. Znalec dále uvedl, že u demence dochází k postižení paměti, plánování, rozhodování. Jde o plíživé onemocnění, které mohlo mít svůj počátek již několik let před srpnem 2013 Nemoc ovlivňuje každodenní chování nemocného, které nemusí být zpočátku rozpoznatelné pro okolí, obvykle rodina je ze začátku tolerantní k zapomínání nemocného. Podle znalce je možné u člověka s touto diagnózou, že prodá dům, aniž by si uvědomoval, že si prodal střechu nad hlavou. Člověk s demencí je rovněž snadno ovlivnitelný. Znalec považuje kupní smlouvu za složitější právní dokument, jehož význam nemusí být člověk trpící demencí schopen posoudit. Pro plné posouzení schopnosti právního předchůdce žalobkyně posoudit následky uzavření předmětné kupní smlouvy, je třeba hodnotit komplexně všechny okolnosti případu, jako atmosféru uzavírání, jak dlouho uzavírání smlouvy probíhalo a další skutečnosti, které však znalci známy nebyly.

15. Ze znaleckého posudku Národního ústavu duševního zdraví ze dne 20.11.2017 a z výslechu znalkyně příjmení jméno příjmení soud zjistil, že posuzovaný jméno příjmení (právní předchůdce žalobkyně) trpěl k datu 18.3.2013 duševní poruchou – demencí. V důsledku narušení psychických funkcí byla jeho schopnost činit právní úkony, konkrétně převod Nemovitosti, omezená. Psychický stav mu neumožňoval plně posoudit následky svého jednání. Pro laika nemusí být nápadné, že člověk, se kterým jedná, trpí demencí. Proto je dle znalkyně možné, že svědci, kteří v této věci vypověděli, že právní předchůdce žalobkyně zjevně rozuměl tomu, co podepisoval, ho takto skutečně vnímali a žádné jeho nemoci si nevšimli. Znalkyně setrvala na závěrech znaleckého posudku s tím, že znalci měli dostatečný podkladový materiál ze srpna 2013, kdy byla posuzovanému diagnostikována mozková atrofie, kdy bylo zřejmé, že tento proces již určitou dobu probíhal. Podle znalkyně trpěl posuzovaný demencí již v době podpisu předmětné kupní smlouvy, v této době již měl problémy s pochopením složitějšího textu.

16. Z kupní smlouvy ze dne 18.3.2013 uzavřené mezi právním předchůdcem žalobkyně jako prodávajícím a právnická osoba anonymizována dvě slova jako kupujícím soud zjistil, že touto smlouvou prodal právní předchůdce žalobkyně příjmení právnická osoba real s.r.o. za kupní cenu 4 500 000 Kč.

17. Z Dohody o uznání dluhu uzavřené mezi právnická osoba s.r.o. a právním předchůdcem žalobkyně ze dne 18.12.2013, soud zjistil, že touto dohodou uznal právní předchůdce žalobkyně svůj dluh ve výši 6 256 445 Kč vůči právnická osoba anonymizováno., co do důvodu a výše. Současně touto dohodou došlo k nahrazení výše uvedeného závazku novým závazkem právního předchůdce žalobkyně, a to jeho povinností zaplatit právnická osoba s.r.o. částku 4 500 000 Kč.

18. Ze smlouvy o vypořádání uzavřené mezi právnická osoba anonymizováno., právním předchůdcem žalobkyně a právnická osoba anonymizována dvě slova. dne 18.12.2013 soud zjistil, že na základě této smlouvy předal právní předchůdce žalobkyně právnická osoba anonymizována dvě slova. Nemovitosti. právnická osoba výslovně prohlásila, že nebude po právním předchůdci žalobkyně požadovat uhrazení žádné sankce ani pokuty vyplývající z kupní smlouvy ze dne 18.3.2013 Smluvní strany prohlásily, že veškeré vzájemné dluhy a pohledávky mezi nimi jsou vyrovnány.

19. Z dohody o narovnání uzavřené mezi právním předchůdcem žalobkyně a právnická osoba anonymizována dvě slova., soud zjistil, že touto dohodou měly být vyřešeny vznesené námitky právního předchůdce žalobkyně ohledně výše kupní ceny a vzniklých smluvních pokut ve prospěch právnická osoba anonymizována dvě slova. z kupní smlouvy ze dne 18.3.2013 Smluvní strany se dohodly tak, že společnost právnická osoba nebude nárokovat žádné sankce z kupní smlouvy a rovněž sníží dluh právního předchůdce žalobkyně na částku 4 500 000 Kč. Současně se dohodly tak, že tento dluh bude uhrazen z kupní ceny zaplacené žalovanou právnická osoba anonymizována dvě slova. V této smlouvě rovněž právní předchůdce žalobkyně prohlásil, že společnost žalované vyhledal on a na jeho žádost dojde k prodeji Nemovitosti této společnosti za částku 5 500 000 Kč.

20. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 12.11.2013 soud zjistil, že k tomuto dni byla vlastníkem Nemovitosti právnická osoba anonymizována dvě slova, a to na základě kupní smlouvy ze dne 20.3.2013 (právní účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí). Nemovitost byla zastavena zástavním právem smluvním ve prospěch právnická osoba anonymizováno, a to na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 16.1.2012. Jiné zápisy nebyly v katastru nemovitostí evidovány.

21. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 4.3.2014 soud zjistil, že k tomuto dni byla vlastníkem Nemovitosti žalovaná, a to na základě kupní smlouvy ze dne 19.12.2013, právní účinky vkladu do katastru nemovitostí nastaly ke dni 20.12.2013. Současně bylo pro zajištění pohledávky ve výši 10 000 000 Kč a budoucí pohledávky do maximální výše 20 000 000 Kč vzniklé do 31.12.2024 zapsáno zástavní právo ve prospěch společnosti právnická osoba

22. Ze stejnopisu notářského zápisu anonymizováno číslo, spisová značka ze dne 5.6.2018 soud zjistil, že v tomto notářském zápisu jméno příjmení jakožto statutární zástupce žalované čestně prohlásil, dne 29.7.2013 uzavřel za žalovanou smlouvu o poskytování realitních služeb s anonymizováno jméno příjmení, jejímž předmětem bylo vyhledání vhodných nemovitostí. příjmení příjmení v tomto zápise dále prohlásil, že dne 19.12.2013 uzavřel se právnická osoba anonymizována dvě slova kupní smlouvu, na jejímž základě nabyla žalovaná do svého vlastnictví Nemovitost. Vlastnické právo bylo zapsáno do katastru nemovitostí dne 4.2.2014, přičemž žalovaná zaplatila dne 7.5.2014 zprostředkovateli provizi na základě faktury ze dne 5.4.2014 Pan příjmení příjmení současně prohlásil, že vycházel z nabývacích titulů prodávajícího, jak jsou tyto založeny v katastru nemovitostí, s původními vlastníky Nemovitosti nikdy nejednal, neznal je.

23. Ze znaleckého posudku anonymizováno jméno příjmení, ze dne 18.12.2013, číslo 2013, soud zjistil, že tento posudek byl objednán žalobkyní pro účel stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti. Z posudku soud dále zjistil, že znalec provedl prohlídku Nemovitosti za přítomnosti žalobkyně. Výsledná cena Nemovitosti byla znalcem stanovena na 6 790 740 Kč.

24. Ze smlouvy o poskytování realitních služeb uzavřené mezi Ing. jméno příjmení jako zprostředkovatelem a společností žalované jako zájemcem ze dne 29.7.2013 soud zjistil, že obsahem smlouvy byl závazek zprostředkovatele obstarat pro zájemce za odměnu nemovitost ke koupi za cenu do 10 000 000 Kč a závazek zájemce zaplatit zprostředkovateli provizi.

25. Z faktury vystavené Ing. jméno příjmení, IČO, ze dne 5.5.2014 soud zjistil, že tohoto dne vyfakturoval anonymizováno příjmení žalované částku 335 000 Kč z titulu provize za zprostředkování koupě rodinného domu na adrese anonymizována tři slova.

26. Z kopie výpisu z účtu společnosti žalované soud zjistil, že dne 7.5.2014 poukázala žalovaná jméno příjmení částku 335 000 Kč.

27. Z kupní smlouvy uzavřené mezi právnická osoba anonymizována dvě slova jako prodávajícím a žalovanou jako kupující ze dne 19.12.2013 soud zjistil, že touto smlouvou prodala prodávající Nemovitost společnosti žalované za kupní cenu 5 500 000 Kč. Vklad vlastnického práva žalované do katastru nemovitostí byl zapsán ke dni 4.2.2014.

28. Ze smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitostem uzavřené mezi společností právnická osoba jako zástavním věřitelem a právnická osoba anonymizována dvě slova jako zástavcem ze dne 19.12.2013 soud zjistil, že touto smlouvou bylo zřízeno zástavní právo ve prospěch zástavního věřitele k Nemovitosti, a to k zajištění pohledávky vzniklé v souvislosti s uzavřením smlouvy o úvěru číslo 2013 uzavřené mezi zástavním věřitelem a společností žalované ze dne 19.12.2013.

29. Z ostatních provedených důkazů již soud nezjistil žádné podstatné skutečnosti pro rozhodující skutková zjištění nebo pro právní posouzení věci a proto je dále nehodnotil.

30. Soud zhodnotil v řízení provedené důkazy v souladu s ust. § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen o.s.ř.) a dospěl ke zjištění následujícího skutkového stavu:

31. Právní předchůdce žalobkyně uzavřel dne 18.3.2013 jako prodávající kupní smlouvu, na základě které prodal Nemovitost právnická osoba anonymizována dvě slova. za kupní cenu 4 500 000 Kč. Vlastnické právo právnická osoba real s.r.o. k Nemovitosti bylo do katastru nemovitostí zapsáno dne 20.3.2013. Právní předchůdce žalobkyně v době podpisu této kupní smlouvy trpěl demencí, v jejímž důsledku byla jeho schopnost činit právní úkony, konkrétně převod Nemovitosti, omezená, jeho psychický stav mu neumožňoval plně posoudit následky svého jednání. Právní předchůdce žalobkyně na své okolí nepůsobil jako psychicky nemocný člověk, při jednáních týkajících se prodeje Nemovitosti působil tak, že si plně uvědomuje následky svého jednání, opakovaně pouze kladl žalobkyni za vinu, že musel Nemovitost prodat kvůli jejím dluhům. Dne 19.12.2013 byla uzavřena kupní smlouva mezi právnická osoba anonymizována dvě slova. jako prodávající a žalovanou jako kupující, jejímž předmětem byl prodej Nemovitosti za kupní cenu 5 500 000 Kč. Prodej Nemovitosti zprostředkoval realitní makléř anonymizováno jméno příjmení, kterého oslovila dcera žalobkyně a který měl uzavřenou smlouvu o zprostředkování se žalovanou. Veškerá jednání o uzavření kupní smlouvy probíhala mezi realitní kanceláří a právnická osoba anonymizována dvě slova. Vlastnické právo žalované k Nemovitosti bylo zapsáno do katastru nemovitostí ke dni 20.12.2013.

32. Po právním zhodnocení skutkových zjištění soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná.

33. Soud nejprve zkoumal, zda má žalobkyně naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva k předmětným nemovitostem. Ten je dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo ohroženo právo žalobce nebo kde by se bez tohoto určení stalo jeho právní postavení nejistým. Podle ustálené judikatury, navrhuje-li žalobce určení svého vlastnického práva k nemovitosti nebo jiného práva, které se zapisuje do katastru nemovitostí, je na požadovaném určení vždy naléhavý právní zájem, má-li být soudní, rozhodnutí určující právo, zaznamenáno do katastru nemovitostí a tímto způsobem dosaženo shody mezi stavem právním a stavem zapsaným v katastru nemovitostí. V katastru nemovitostí je zapsáno vlastnické právo k Nemovitosti pro žalovanou, žalobkyně proto má na určení vlastnictví k Nemovitosti naléhavý právní zájem.

34. Vzhledem k datu uzavření kupní smlouvy mezi právním předchůdcem žalobkyně a právnická osoba anonymizována dvě slova (18.3.2013) soud s ohledem na ustanovení § 3028 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, aplikoval zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění platném do 31.12.2013 („ OZ“).

35. Podle ust. § 38 odst. 2 OZ, je neplatný právní úkon osoby jednající v duševní poruše, která ji činí k tomuto právnímu úkonu neschopnou.

36. Soud při hodnocení způsobilosti právního předchůdce žalobkyně platně (ve smyslu ust. § 38 odst. 2 OZ) uzavřít kupní smlouvu na prodej Nemovitosti se právnická osoba anonymizována dvě slova, vycházel především z obou shora citovaných znaleckých posudků vyhotovených v průběhu tohoto řízení, jejichž závěry jsou konzistentní, a svědčí o tom, že právní předchůdce žalobkyně v době uzavření kupní smlouvy ze dne 18.3.2013 trpěl duševní poruchou, která jej činila k uzavření této smlouvy neschopným. Oba znalci vycházeli z dostatečných podkladů, tedy lékařských zpráv právního předchůdce žalobkyně, znalec příjmení jméno provedl vlastní vyšetření posuzovaného, své závěry podrobně a přesvědčivě zdůvodnili a uzavřeli, že k rozhodnému dni nebyl posuzovaný schopen posoudit následky složitějších právních úkonů, kterým předmětná kupní smlouva čítající několik stran textu bezpochyby byla. Tento závěr není v rozporu se svědeckými výpověďmi (vyjma nynější žalobkyně, která má však od počátku na výsledku řízení jednoznačný zájem, a okrajově svědka jméno příjmení, který vypověděl, že viděl právního předchůdce žalobkyně nahého na zahradě), neboť slyšená zpracovatelka ústavního znaleckého posudku se vyjádřila jednoznačně, že i člověk trpící středně těžkou demencí může v každodenních běžných situacích fungovat tak, že to nemusí být okolí nápadné. Soud tak uzavírá, že kupní smlouva ze dne 18.3.2013 je ve smyslu ust. § 38 odst. 2 OZ absolutně neplatná. Pokud žalovaná koupila na základě kupní smlouvy ze dne 19.12.2013 Nemovitost od právnická osoba anonymizována dvě slova, nabyla ji tak od nevlastníka.

37. Podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 2219/12 ze dne 17.4.2014, i podle úpravy účinné do 31.12.2013 bylo možné nabýt vlastnické právo k nemovitosti evidované v katastru nemovitosti od nevlastníka, a to na základě dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí. Tato dobrá víra nabyvatele totiž musí obecně požívat totožné ústavní ochrany jako vlastnické právo původního vlastníka, neboť vychází z fundamentálních principů právní jistoty a ochrany nabytých práv a souvisí též s nezbytnou důvěrou jednotlivců v akty veřejné moci. Dochází tak v takových případech ke kolizi dvou základních práv, a to práva dobrověrného nabyvatele na ochranu majetku ve smyslu čl. 1 Dodatkového protokolu k Evropské úmluvě a vlastnického práva původního vlastníka podle čl. 11 Listiny. Nelze-li v konkrétním případě zachovat maximum z obou základních práv, je třeba tuto kolizi řešit v souladu s obecnou ideou spravedlnosti, přičemž je nezbytné zvažovat jak obecné souvislosti tohoto typu kolize základních práv (případy dobrověrného nabytí nemovitosti evidované v katastru nemovitostí od nevlastníka), tak individuální okolnosti konkrétního rozhodovaného případu.

38. Soud po poměření práv žalobkyně jako právní nástupkyně původního vlastníka Nemovitosti a práv žalované jako současné vlastnice nemovitosti shledal naplnění podmínek pro poskytnutí ochrany vlastnického práva žalované jakožto osoby, která nabyla Nemovitost od nevlastníka v dobré víře v zápis do katastru nemovitostí. Soud vzal v úvahu zejména tyto skutečnosti: žalovaná uzavřela již půl roku před uzavřením kupní smlouvy ze dne 19.12.2013 smlouvu o zprostředkování koupě Nemovitosti s realitním makléřem, tedy profesionálem, z jehož výslechu jednoznačně vyplynulo, že veškerá vyjednávání prodeje Nemovitosti zařizoval právě tento realitní makléř, nikoli přímo žalovaná, která tak k osobnímu jednání s bývalým vlastníkem nemovitosti (právním předchůdcem žalobkyně), který v Nemovitosti i po prodeji právnická osoba anonymizováno, stále bydlel, neměla důvod. I kdyby se však s ním kontaktovala, nemusela by mít pochybnosti o jeho plné svéprávnosti, jak rozvedeno níže. Žalovaná plně a oprávněně vycházela z informací poskytnutých realitním makléřem, přičemž nic nenasvědčovalo možné neplatnosti kupní smlouvy ze dne 18.3.2013 Duševní způsobilost právního předchůdce žalobkyně uzavřít kupní smlouvu se právnická osoba anonymizováno nebyla (až do podání žaloby v této věci) žádnou ze smluvních stran zpochybňována a znaleckým zkoumáním zjištěná omezená schopnost prodávajícího pochopit do všech důsledků následky svého jednání, nebyla laikům seznatelná (výslech znalkyně příjmení příjmení, svědků jméno příjmení, anonymizováno příjmení, jméno příjmení, jméno příjmení, jméno příjmení a jméno příjmení, kteří se všichni shodli na tom, že právní předchůdce žalobkyně působil tak, že chápe smysl právního úkonu uzavření kupní smlouvy, působil na všechny tyto svědky tak, že věděl, jaké následky jeho jednání má pro něj i pro žalobkyni, jakož i pro jejich nájemce). Pokud svědek jméno příjmení vypověděl, že již kolem roku 2010 viděl právního předchůdce žalobkyně, jak chodí po zahradě nahý, nelze z toho bez dalšího usuzovat na jeho duševní onemocnění. Kolega realitního makléře, pan příjmení, byl aktivně kontaktován dcerou žalobkyně (která neměla sebemenší důvod jakkoli poškodit svoji matku, ani jejího právního předchůdce), se žádostí o zprostředkování předmětného prodeje Nemovitosti, který měl vyřešit dluhy žalobkyně a jejího právního předchůdce. právnická osoba byla řádně zapsána jako výlučný vlastník Nemovitosti v katastru nemovitostí v tu dobu již cca tři čtvrtě roku a současně nebylo iniciováno žádné řízení zpochybňující platnost kupní smlouvy ze dne 18.3.2013 (v katastru nemovitostí nebyla zapsána žádná poznámka spornosti). Ani okolnosti na straně žalované nevzbuzují jakékoli pochybnosti o řádnosti celé transakce. Žalovaná si na úhradu kupní ceny vzala hypoteční úvěr, a rovněž iniciovala uzavření série dohod, díky nimž měly být narovnány dluhy právního předchůdce žalobkyně a žalobkyně. Naopak podání předmětné žaloby právním předchůdcem žalobkyně, a setrvání na žalobě žalobkyní, se po provedeném dokazování jeví spíše jako účelové, vedené snahou domoci se touto cestou napravení předchozí„ chyby“, totiž obětování Nemovitosti, na níž právní předchůdce žalobkyně lpěl, na úhradu dluhů, zaviněných z převážné míry žalobkyní. Tato skutečnost jednoznačně vyplývá zejména z výpovědi svědkyně jméno příjmení, ale i ostatních svědků, kteří se nějakým způsobem angažovali při prodeji nemovitosti, kteří vypověděli, že právní předchůdce žalobkyně jí opakovaně vyčítal, že její vinou, vinou jejích dluhů, musel Nemovitost prodat. Ze všech těchto důvodů proto soud dospěl k závěru, že je na místě poskytnout ochranu vlastnickému právu žalované, nabytému v dobré víře, že nabývá od vlastníka, a to na úkor vlastnického práva žalobkyně. Rozhodl proto, jak ve výroku I. tohoto rozsudku uvedeno.

39. O náhradě nákladů řízení mezi účastníky soud rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád („o.s.ř.“), neboť žalovaná měla ve věci plný úspěch. Její náklady řízení jsou tvořeny náklady jejího právního zastoupení. Tarifní hodnotu soud v daném případě stanovil v souladu s ustanovením § 7 bodu 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, neboť předmětem sporu bylo určení vlastnického práva k nemovité věci, jejíž hodnota byla zjištěna z kupní smlouvy ze dne 19.12.2013 (5 500 000 Kč). Odměna za jeden úkon tak činí 30 300 Kč, přičemž soud přiznal žalované odměnu za celkem 11 úkonů právní služby podle ust. § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) advokátního tarifu (příprava a převzetí právního zastoupení, písemné vyjádření k žalobě, účast při jednání soudu dne 14.11.2014, 4.3.2015, 5.2.2016, 1.4.2016, 18.6.2016, 24.8.2016, 21.11.2016, 15.5.2018, a 3.9.2018), a dále odměnu za 1 úkon právní služby ve výši 50% podle ust. § 11 odst. 2 písm.c) (odvolání proti předběžnému opatření). Dále soud přiznal žalované náhradu hotových výdajů ve smyslu ust. § 13 odst. 3 advokátního tarifu, ve výši 300 Kč za jeden úkon, a to za 12 úkonů právní služby (příprava a převzetí právního zastoupení, písemné vyjádření k žalobě, účast při jednání soudu dne 14.11.2014, 4.3.2015, 5.2.2016, 1.4.2016, 18.6.2016, 24.8.2016, 21.11.2016, 15.5.2018, 3.9.2018). V souladu s ust. § 137 odst. 1,3 o.s.ř. povýšil soud odměnu za úkony právní služby a hotové výdaje advokáta o 21% DPH ve výši 73 930,50 Kč, protože zástupce žalované je plátcem této daně. Celkové náklady řízení tak činí přiznaných 425 980,50 Kč. Soud nepřiznal odměnu a hotové výdaje advokáta za požadovaný úkon první poradu s klientem, protože tento úkon je subsumován pod úkon příprava a převzetí zastoupení.

40. V souladu s ust. § 149 odst. 1 o. s. ř. uložil soud žalobkyni zaplatit žalované náhradu nákladů řízení na účet jejího zástupce.

41. Podle ust. § 148 odst. 1 o.s.ř. má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Státu vznikly v průběhu řízení náklady v celkové výši 18 069 Kč za pravomocně přiznané znalečné za vypracovaný znalecký posudek MUDr. celé jméno znalce (8 854 Kč) a Národního ústavu duševního zdraví (1400 Kč a 7 815 Kč). Žalobkyně byla v řízení zcela neúspěšnou a je tak povinna státu tyto náklady nahradit v plné výši.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 6.