OSPH06 4 C 23/2024-172

ROZSUDEK ⟪LB:lb_001⟫ JMÉNEM REPUBLIKY ⟪LB:lb_002⟫ Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudkyní Mgr. Ing. Terezou Vaňkátovou ve věci ⟪LB:lb_003⟫ žalobce: Jméno žalobce, narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A se sídlem Adresa advokáta A ⟪LB:lb_004⟫ proti ⟪LB:lb_005⟫ žalované: Jméno žalované A, narozená Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A zastoupená advokátem Jméno advokáta B se sídlem Adresa advokáta B ⟪LB:lb_006⟫ pro zrušení rozhodnutí o správě společné věci

I. Rozhodnutí přijaté účastníky na základě návrhu žalované ze dne 18. 12. 2023 o poskytnutí užívání nájmu prostor zahrnujících veškeré prostory v přízemí ( v prvním nadzemním podlaží stavby rodinného domu číslo popisné 6, jež je součástí pozemku parcelní číslo 59, zastavěná plocha a nádvoří, v katastrálním území adresa, kromě společné chodby a schodiště, o výměře cca 160 m² na dobu neurčitou nájemcům manželům jméno FO, narozenému datum a jméno FO, narozené datum, oběma bytem adresa, adresa za úplatu ve výši 15 000 Kč měsíčně hrazenou bezhotovostně na účty účastníků řízení v alikvotní výši podle spoluvlastnických podílů, a to 10 000 Kč měsíčně žalované a 5 000 Kč měsíčně žalobci se splatností nájemného vždy do patnáctého dne v měsíci, za které se nájemné hradí počínaje od prvního dne měsíce, který následuje po měsíci, ve kterém budou vyhlášeny výsledky hlasování o návrhu žalované na přijetí tohoto rozhodnutí, jakož i stavební úpravě označeném v návrhu jako obnova původních dveří, propojení dvou samostatných souborů místností v přízemí uvedeného rodinného domu, se zrušuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 49 527,5 Kč, do tří dnů právní moci rozsudku, k rukám právního zástupce žalobce.

III. Žalovaná je povinna zaplatit České republice náklady znalečného ve výši 15 508,05 Kč, do tří dnů právní moci rozsudku na účet Obvodního soudu pro Prahu 6.

1. Žalobce se žalobou ze dne 3.2.2024 domáhá zrušení rozhodnutí o správě společné věci. V žalobě tvrdí, že účastníci jsou spoluvlastníky pozemku parc. č. hodnota, jehož součástí je stavba – budova č.p. hodnota („Dům“), v k.ú. adresa, obec adresa (dohromady „Nemovitost“), kdy žalobce vlastní spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 na Nemovitosti a žalovaná vlastní spoluvlastnický podíl o velikosti 2/3. Účastníci jsou sourozenci. Účastníci nemají dosud uzavřenou dohodu o správě Nemovitosti, ani zvoleného správce pro správu spoluvlastněných nemovitostí. Dne 18.12.2023 předložila žalovaná žalobci k hlasování návrh, dle kterého měly prostor nacházející se v přízemí Domu, graficky znázorněné v přiloženém plánku, zahrnující veškeré prostory v přízemí Domu kromě společné chodby a schodiště, o výměře 160 m2, budou poskytnuty k užívání na dobu neurčitou nájemcům – manželům jméno FO (syn žalované) a jméno FO (snacha žalované) za úplatu 15 000 Kč měsíčně tak, že žalované bude hrazena částka 10 000 Kč a žalobci 5000 Kč s tím, že při stanovení výše nájemného žalovaná vycházela z odborného vyjádření znalce tituly před jménem. jméno FO ze dne 19.11.2023. K dotazu žalobce ze dne 27.12.2023 potvrdila žalovaná, že nejen předkládá návrh k hlasování, ale všemi svými hlasy jej schvaluje. Žalobce dne 8.1.2023 písemně hlasoval proti přijetí návrhu. Žalovaná přijala dvoutřetinovou většinou uvedený návrh a žalobce je přehlasovaným spoluvlastníkem. O výsledku hlasování vyrozuměla žalovaná žalobce dne 30.1.2024, čímž stanovila počátek nájmu k 1.2.2024. Žalobce s nájmem nesouhlasí, opakovaně projevoval zájem o užívání předmětných prostor v Domě, jde totiž o jediné potenciálně volné prostory, v nichž může žalobce realizovat své užívací právo. Žalobce považuje rozhodnutí žalované pronajmout část domu svému synovi a jeho manželce za výše uvedených podmínek za šikanózní vůči žalobci, jehož cílem bylo poškodit žalobce a porušit jeho základní práva jako menšinového spoluvlastníka. Žalobce má za to, že žalovaná rovněž porušuje stavební předpisy, neboť některé části, které byly součástí nájmu, nejsou kolaudovány k bydlení. Podmínky pronájmu jsou pro žalobce nevýhodné, výhodné jsou pouze pro syna žalované a jeho manželku, nájemné bylo žalovanou stanoveno výrazně pod obvyklou cenou, na dobu neurčitou, bez dohody o pravidelném zvyšování nájemného. Žalobce tvrdí, že obvyklé nájemné za pronajaté prostory činí cca 50 000 - 55 000 Kč měsíčně. Žalobce má za to, že mu přijatým rozhodnutím vznikla těžká újma, a to s ohledem na podmínky nájmu. Proto požaduje, aby soud uvedené rozhodnutí zrušil, eventuálně aby sám uspořádal poměry účastníků ve vztahu ke společné věci tak, že stanoví výši nájemného na úroveň obvyklého nájemného, změní dobu trvání nájmu na dobu určitou dvou let a zahrne do podmínek nájmu inflační doložku.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasí a navrhuje její zamítnutí. Učinila nesporným spoluvlastnictví Nemovitosti tak, jak uvádí žalobce. Učinila rovněž nesporným, že dne 18.12.2023 jako vlastnice spoluvlastnického podílu o velikosti 2/3 na Nemovitosti předložila žalobci návrh hlasování o využití prostor v domě o výměře cca 160 m2 s tím, že nájemci mají být jméno FO a jeho manželka jméno FO, nájemné bylo sjednáno na 15 000 Kč měsíčně, kdy každý ze spoluvlastníků obdrží část nájemného odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu. Žalovaná nesouhlasí s tím, že by toto rozhodnutí jakkoli zkracovalo práva žalobce jako menšinového spoluvlastníka. Dne 27.12.2023 sdělila žalovaná žalobci, že hlasovala všechny svými hlasy pro přijetí návrhu a návrh tak je přijat potřebnou většinou hlasů spoluvlastníků. Žalovaná vznáší námitku prekluze práva žalobce, neboť lhůta pro podání návrhu žalobce dle § 1128 odst. 3 ObčZ uplynula 27.1.2024. Žaloba je tak opožděná. Dále ve věci uvádí, že právo manželů jméno FO užívat dům bylo založeno souhlasem matky účastníků, jakožto výlučné vlastnice Nemovitosti za jejího života. Matka účastníků dala souhlas jméno FO k bezplatnému užívání místností v domě a stavebně je upravit pro svou potřebu, kdy protiplněním bylo zhodnocení nemovitostí a poskytování péče a výpomoc rodičům účastníků a částečná údržba nemovitostí jméno FO. Dle názoru žalované syn jméno FO vydržel právo bezplatného užívání Nemovitosti, což je zásadní skutečnost pro stanovení výše nájemného. Výše nájemného byla stanovena i s ohledem na právo manželů jméno FO na užívání nemovitosti, na hodnotu rekonstrukce a oprav prostor v domě provedených jméno FO v letech 2019-2021 (vyklizení prostor, výměna oken a vstupních dveří na verandě, výměna a renovace el. rozvodů, nový rozvod vytápění, nové rozvody vody a odpadů, rekonstrukce koupelny, instalace kuchyně, výmalba a zateplení fasády verandy). Žalovaná má navíc za to, že výše nájemného je obvyklá v daném místě a čase, přičemž vychází ze stanoviska znalce tituly před jménem. jméno FO. Pokud jde o inflační doložku, nájemní smlouva ji obsahuje.

3. Soud zjistil tyto skutečnosti:

4. Z e-mailu právního zástupce žalované ze dne 18.12.2023 adresovaného právnímu zástupci žalobce soud zjistil, že tímto e-mailem zaslala žalovaná žalobci návrh o hlasování o využití prostor RD adresa spolu s přílohami.

5. Z Hlasování o využití prostor v RD č.p. hodnota, k.ú. adresa, soud zjistil, že tímto dopisem předložila žalovaná jako většinová spoluvlastnice Nemovitosti žalobci jako menšinovému spoluvlastníkovi Nemovitosti k hlasování návrh na poskytnutí prostor v přízemí Nemovitosti graficky znázorněných v přiloženém plánku o výměře 160 m2, a to na dobu neurčitou nájemcům manželům jméno FO a jméno FO za 15 000 Kč měsíčně, která bude rozdělena tak, že žalobci bude náležet 5000 Kč a žalované 10 000 Kč, přičemž požádala žalobce o hlasování o návrhu do 8.1.2024.

6. Z e-mailové komunikace mezi právními zástupci účastníků ze dne 27.12.2023 soud zjistil, že právní zástupce žalované sdělil právnímu zástupci žalobce, že zastupuje žalovanou i ve věci návrhu na hlasování a rovněž sdělil, že žalovaná hlasovala pro přijetí návrhu, jinak by takový návrh nepředkládala.

7. Z Rozboru problematiky výpočtu nájemného a zápočtů při výkonu správy, údržby a vložených investic nájemcem z 19.11.2023, tituly před jménem. jméno FO, soud zjistil, že tituly před jménem. jméno FO dospívá k závěru, že pokud jeden ze spoluvlastníků neplní dlouhodobě své povinnosti přispívat do „fondu oprav“, je nutno tento nedostatek zohlednit ve vlastním výpočtu nájemného. tituly před jménem. jméno FO stanovil tržní hodnotu srovnatelného nájemného Domu na částku 10 010 Kč měsíčně.

8. Z odpovědi na výzvu k hlasování ze dne 18.12.2023, ze dne 8.1.2024 soud zjistil, že žalobce prostřednictvím svého právního zástupce sdělil právnímu zástupce žalované, že hlasuje proti výše uvedenému návrhu. Z tohoto dopisu soud rovněž zjistil, že žalovaná sdělila žalobci e-mailem ze dne 27.12.2023, že všemi svými hlasy spoluvlastníka hlasuje pro tento návrh. Z e-mailu jméno FO adresováno právnímu zástupci žalované, ze dne 5.1.2024 soud zjistil, že tato odpověď byla právnímu zástupci žalované zaslána dne 5.1.2024 a právním zástupcem žalované byl e-mail přečten 8.1.2024. Z výpisu z datové schránky soud zjistil, že tato odpověď byla právnímu zástupci žalované doručena rovněž do datové schránky dne 9.1.2024.

9. Z e-mailu právního zástupce žalované ze dne 30.1.2024 adresovaného právnímu zástupci žalobce soud zjistil, že tímto e-mailem sdělila žalovaná žalobci, že návrh na pronájem prostor v přízemí Domu byl přijat, neboť žalovaná hlasovala pro přijetí návrhu. Pokud jde o výši nájemného, tu žalovaná stanovila s ohledem na odborné vyjádření tituly před jménem. jméno FO.

10. Ze Smlouvy o nájmu uzavřené mezi žalovanou jako pronajímatelem a tituly před jménem. jméno FO a jméno FO jako nájemci ze dne 1.2.2024 soud zjistil, že touto smlouvou byla nájemcům pronajata část Domu o výměře 169,4 m2, specifikovaná v Příloze 1 na dobu 4 let s možností prodloužení za nájemné ve výši 15 000 Kč, které má být poukazováno v částce 10 000 Kč ve prospěch žalované a v částce 5000 Kč ve prospěch žalobce. Byla sjednána inflační doložka.

11. Ze znaleckého posudku znalce tituly před jménem. jméno FO, č. 3223-11/25 ze dne 3.6.2025 soud zjistil, že nelze stanovit obvyklou výši nájemného, neboť by bylo nutné znát skutečně sjednané nájemní ceny jednotlivých prostor, což s ohledem na to, že sjednané ceny nájemného se nikde neevidují, možné není. Znalec tak stanovil cenu/hodnotu tržní, která vychází ze srovnávací metody výpočtu, kdy je možné použít vstupní srovnávací ceny z nabídek realitních kanceláři s příslušným upravujícím koeficientem. Z posudku soud zjistil, že v přízemí Domu se nachází dvě samostatné jednotky – bývalá provozovna přestavěná na byt 1+1 a byt 3+1, kdy obě jednotky mají samostatný vstup a nejsou propojeny. Plochu bytů měřil znalec laserovým měřidlem v rámci místního šetření. Plocha menší jednotky je 44,5 m2 a větší jednotky 128,50 m2. Z posudku soud dále zjistil, že nabídkové ceny nájmů bytů se od skutečně sjednaných cen mnoho neliší, většinou jsou shodné nebo jsou skutečně realizované ceny jen nepatrně nižší. I s ohledem na konzultace znalce v realitních kancelářích znalec stanovil koeficient redukce nabídkových cen 0,97. Dále znalec zahrnul index vybavení, technického stavu, polohy a velikosti bytu. Na základě pěti srovnávacích vzorků (všechny v k.ú. adresa) stanovil znalec tržní nájemné menšího bytu v přízemí Domu na 13 200 Kč a to k 8.1.2024 – znalec stanovil tržní nájemné ke dni zpracování posudku na 14 500 Kč, přičemž zohlednil nárůst cen od 1.Q 2024 do 1.Q 2025 o 9,2 % a takto stanovené nájemné tak ponížil o 10 % (kdy zohlednil další nárůst od 1.Q 2025 do sběru srovnávacího materiálu a vypracování posudku). jméno FO by znalec zohlednil částečně provedenou rekonstrukci (výměna oken, dveří, rozvody, obklady v koupelně a WC, elektroinstalace a další) v odhadnuté hodnotě 500 000 Kč (znalec vycházel z doložených cen materiálu ze soudního spisu, které činily cca 280 000 Kč a z jeho zkušenosti, kdy práce a materiál jsou zhruba stejně nákladné) při odhadnuté životnosti konstrukcí a vybavení 30 let, vychází roční náklad na rekonstrukci na částku 16 667 Kč a měsíčně tedy na částku 1400 Kč. Tržní nájemné po odečtení provedené rekonstrukce by tak činilo 11 900 Kč ke dni 8.1.2024. jméno FO jde o větší byt v přízemí Domu, porovnával je znalec se 4 vzorky z k.ú. adresa a adresa, přičemž takto znalec stanovil tržní nájemné ke dni zpracování posudku na 32 100 Kč, ke dni 8.1.2024 pak na částku 29 200 Kč. V případě zohlednění částečné rekonstrukce v odhadnuté výši 250 000 Kč obdobným způsobem jako u menšího bytu dospěl znalec k tržnímu nájemnému 28 500 Kč měsíčně ke dni 8.1.2024. Ke dni 8.1.2024 by tak tržní nájemné za oba prostory činilo 42 400 Kč a při odečtení nákladů na rekonstrukci částku 40 400 Kč.

12. Z výslechu znalce jméno FO. jméno FO soud zjistil, že znalec jako jediné specifikum Nemovitosti shledává skutečnost, že jde o rodinný a nikoli bytový dům. Na cenu má vliv několik faktorů – poloha, dostupnost a celkové prostředí. Žádnou specifičnost, která by měla negativní vliv na možnost pronájmu Nemovitosti či na jeho cenu, znalec neshledal. Dále znalec vypověděl, že oba prostory v přízemí Domu je možno pronajmout samostatně jako dva byty, po stavebních úpravách by bylo možno je pronajmout i jako jeden celek. Pokud jde o technický stav bytů, menší byt je v dobrém technickém stavu po rekonstrukci, ve větším bytě je udělaná nová koupelna se záchodem, ale jinak je v horším technickém stavu než byt menší, což znalec zohlednil v jednom z indexů. Pokud jde o přístup, menší byt je přístupný ze dvou stran, jednak ze společného schodiště, jednak zvenku ze zahrady. Větší byt je přístupný zevnitř, ze schodiště, znalec však neshledal žádné omezení v přístupu. Pokud jde o srovnávací vzorky, ty viděl znalec zvenku a jejich stav zohlednil podle fotek z inzerce, přičemž zásadní věci jako je fasáda, zateplení, kuchyňská linka a koupelna, jsou patrné z fotodokumentace a na základě toho je možné zhodnotit stav nemovitosti. Pokud jde o srovnávané velké byty, které nebyly přímo z k.ú. adresa, ale z jiných částí adresa, například lukrativnějších Střešovic, uvedl k tomu znalec, jiné části adresa zahrnoval proto, že nebylo možné najít byty nad 100 m2 přímo v adresa a obecně bylo takových nabídek málo i v rámci celé adresa. Znalec však vždy zohlednil odlišnou polohu příslušným indexem. Znalec dále vypověděl, že pro určení tržní hodnoty lze vycházet z věcné, výnosové nebo srovnávací metody, přičemž však při současné ceně nemovitostí vychází věcná a výnosová metoda nesmyslně a pro účely pronájmu se tak využívá metoda srovnávací, tedy z nabídek realitních kanceláří.

13. Z dopisu otce účastníků ze dne 9.6.2021 s ověřeným podpisem, soud zjistil, že otec účastníků popsal špatný stav nemovitosti před rokem 2021, který se podařilo zlepšit díky tomu, že se žalované podařilo zajistit dotace a dobrou spolupráci s orgány památkové péče. Rovněž otec účastníků uvedl, že ke dni sepisu dopisu je většina objektů již ve stabilizovaném stavu. Práce, zejména na zahradě, přebíral rovněž vnuk.

14. Ze sdělení tituly před jménem. jméno FO, znalce z oboru stavebnictví a ekonomika, ze dne 18.8.2025 k ZPč. 3223-11/2025 znalce tituly před jménem. jméno FO, soud zjistil, že tituly před jménem. jméno FO vytýká znaleckému posudku tituly před jménem. jméno FO, že vybral porovnávané vzorky náhodně, aniž by zkoumal minimální a maximální výši nabídek, přičemž pro potřebu vypořádání spoluvlastnických vztahů je nezbytné, aby znalec postupoval systémově, tedy aby zařadil několik až více desítek nabídek. Znalec tituly před jménem. jméno FO má za to, že mělo být postupováno tak, že budou vyhledány všechny nabízené nájmy v Praze pro byty 1+1 a 2+kk s zaměřit se na nabídky označené jako „nejlevnější byty k pronájmu“, kdy byly nalezeny i nabídky od 210 Kč/m2/měsíc, čímž se však znalec tituly před jménem. jméno FO nezabýval. tituly před jménem. jméno FO zvolil vzorky nepřezkoumatelným způsobem a nesprávně pak využíval různé indexy. tituly před jménem. jméno FO navíc postupoval nezákonně, když neurčil cenu zjištěnou a nepoužil ani další způsoby – výnosový či nákladový. Za zásadní nedostatek posudku tituly před jménem. jméno FO pak považuje nesnížení ročního nájemného ve výši 40 % podle § 32 odst. 5 oceňovací vyhlášky.

15. Žalovaná ještě k důkazu navrhovala znalecký posudek tituly před jménem. jméno FO, tituly za jménem, z března-června 2022 na posouzení stavu objektu rodinného domu v ul. adresa, adresa, který soud zamítl pro nadbytečnost, neboť se týká stavu Nemovitosti a některých jeho specifik, přičemž byl zpracován v roce 2022. V tomto řízení však byl zadán znalecký posudek soudního znalce tituly před jménem. jméno FO pro určení obvyklého/tržního nájemného, přičemž znalec jméno FO stav předmětu pronájmu hodnotil vlastní obhlídkou. Žalovaná dále navrhovala k důkazu zprávu inspekce a posouzení stávajícího stavu bytové jednotky, tituly před jménem. jméno FO, k prokázání stavu předmětu nájmu před pronájmem. Soud tento důkazní návrh z obdobných důvodů, jako znalecký posudek tituly před jménem. jméno FO, pro nadbytečnost zamítl.

16. Žalobce ještě k důkazu navrhoval účastnické výslechy obou účastníků a listiny z dědického spisu po zůstavitelce jméno FO, matce účastníků, vedené zdejším soudem pod sp.zn. spisová značka, konkrétně usnesením o dědictví, Notářský zápis 187/2021 a dále navrhoval provést stavební dokumentaci Domu k prokázání, že část domu je kolaudována jako nebytový prostor. Tyto důkazní návrhy soud pro nadbytečnost zamítl, neboť skutečnosti vyplývající z dědických rozhodnutí a notářského zápisu, nebyla mezi účastníky sporná (skutečnost, že otec účastníků zcizil ve prospěch žalované své dědické právo odpovídající jeho podílu na pozůstalosti po jméno FO o velikosti 1/3, a dále skutečnost, že dědici Nemovitosti se stali žalobce a žalovaná, žalobce v rozsahu 1/3 a žalovaná v rozsahu 2/3). Rovněž stavební dokumentace Domu je v situaci, kdy znalecký posudek tituly před jménem. jméno FO hodnotil aktuální stav obou pronajatých bytů, nadbytečná.

17. Z dalších v řízení provedených důkazů soud již nezjistil žádné podstatné skutečnosti pro rozhodující skutková zjištění ani pro právní hodnocení věci, a proto je dále nehodnotil.

18. Soud zhodnotil v řízení provedené důkazy v souladu s ust. § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu a dospěl ke zjištění následujícího skutkového stavu:

19. Žalobce a žalovaná jsou spoluvlastníky Nemovitosti, žalobce v rozsahu spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 a žalovaná v rozsahu spoluvlastnického podílu o velikosti 2/3. Žalovaná dne 18.12.2023 zaslala žalobci k hlasování návrh na poskytnutí prostor v přízemí Nemovitosti graficky znázorněných v přiloženém plánku o výměře 160 m2, a to na dobu neurčitou nájemcům manželům jméno FO a jméno FO za 15 000 Kč měsíčně, která bude rozdělena tak, že žalobci bude náležet 5000 Kč a žalované 10 000 Kč, přičemž požádala žalobce o hlasování o návrhu do 8.1.2024. E-mailem zaslaným právní zástupkyně žalovaného ze dne 5.1.2024 žalobce zaslal dopis, ve kterém hlasoval proti předloženému návrhu, e-mail byl právnímu zástupci žalované doručen 8.1.2024. E-mailem z 27.12.2023 sdělil právní zástupce žalované právnímu zástupci žalobce k jeho dotazu, že žalovaná hlasovala pro přijetí návrhu. Dne 1.2.2024 byla uzavřena mezi žalovanou a manželi jméno FO nájemní smlouva, jejím předmětem byly dva prostory v přízemí Domu za nájemné 15 000 Kč, na dobu určitou 4 let. Sjednána byla inflační doložka. V přízemí Domu se nachází dvě samostatné jednotky – bývalá provozovna přestavěná na byt 1+1 a byt 3+1, kdy obě jednotky mají samostatný vstup a nejsou propojeny. Plochu bytů stanovil znalec tituly před jménem. jméno FO měřením laserovým měřidlem u menší jednotky je 44,5 m2 a větší jednotky 128,50 m2. Tržní hodnotu nájemného za oba pronajaté prostory stanovil znalec ke dni 8.1.2024 na částku 42 400 Kč.

20. Po právním zhodnocení prokázaného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.

21. Podle ust. § 1126 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku („ObčZ“), každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci. Podle druhého odstavce, při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů.

22. Podle ust. § 1128 odst. 1 ObčZ, o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. Podle druhého odstavce téhož ustanovení, rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě. Spoluvlastník opominutý při rozhodování o neodkladné záležitosti může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel. Podle třetího odstavce téhož ustanovení, není-li návrh podle odstavce 2 podán do třiceti dnů od přijetí rozhodnutí, právo podat jej zaniká; nebyl-li spoluvlastník o nakládání uvědoměn, běží lhůta ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl.

23. Podle ust. § 1129 odst. 1 ObčZ, k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud. Podle druhého odstavce téhož ustanovení, spoluvlastník přehlasovaný při rozhodování podle odstavce 1 může navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Ustanovení § 1128 odst. 3 platí obdobně.

24. Podle ust. § 1130 ObčZ, přehlasovaný spoluvlastník, jemuž rozhodnutí hrozí těžkou újmou, zejména neúměrným omezením v užívání společné věci nebo vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu, může soudu navrhnout, aby toto rozhodnutí zrušil. Ustanovení § 1128 odst. 3 platí obdobně.

25. Soud se nejprve zabýval námitkou prekluze práva žalovaného podat návrh na zrušení rozhodnutí o společné věci ve smyslu ust. § 1130 ve spojení s ust. § 1128 odst. 3 ObčZ. Dle citovaných ustanovení platí, že není-li návrh k soudu podán do 30 dnů od přijetí rozhodnutí, právo podat jej zaniká.

26. V dané věci bylo dokazováním zjištěno, že žalobce je ve vztahu k rozhodnutí pronajmout část Domu manželům jméno FO přehlasovaným menšinovým spoluvlastníkem. Judikatura je ustálena ve výkladu pojmu „přehlasovaný“ spoluvlastník, kdy jeho podstatu spatřuje v projevení nesouhlasu s přijímaným rozhodnutím (k tomu srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 189/2022, ze dne 1. 8. 2022, které se sice týkalo přijetí usnesení mimo shromáždění vlastníků jednotek, avšak soud má za to, že vymezení pojmu přehlasovaného spoluvlastníka lze zcela vztáhnout i na zde projednávaný případ).

27. Žalobce se stal přehlasovaným spoluvlastníkem dne 5.1.2024, kdy projevil vůli hlasovat proti návrhu na pronájem přízemních prostor manželům jméno FO za podmínek navržených žalovanou. Při svém hlasování dodržel lhůtu poskytnou žalovanou k hlasování a současně měl v této době již informaci o tom, že žalovaná jako druhá spoluvlastnice hlasovala pro přijetí návrhu. Dnem 5.1.2024 se tak žalobce dozvěděl o tom, že byl přehlasovaným spoluvlastníkem a teprve od dne následujícího mu začala plynout třicetidenní prekluzivní lhůta. jméno FO tak žalobu podal dne 3.2.2024, učinil tak včas.

28. Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 17.10.2017, sp.zn. 22 Cdo 192/2017 platí, že ustanovení § 1130 ObčZ poskytuje soudní ochranu přehlasovanému nebo opomenutému menšinovému spoluvlastníku před rozhodnutím většinového spoluvlastníka zpravidla tehdy, jde-li o rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci. Nelze však vyloučit, že v závislosti na konkrétních okolnostech případu, zejména tam, kde stav hrozící těžké újmy bude zcela zřejmý, bude možné soudní ochranu poskytnout výjimečně i tehdy, půjde-li o rozhodnutí běžné správy. Dle citovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu nelze přehlédnout, že v praxi se mohou vyskytovat případy, kdy rozhodnutí většinového spoluvlastníka ve věci běžné správy, jež není neodkladnou záležitostí, může přehlasovanému menšinovému spoluvlastníku hrozit těžkou újmou. Odmítnutí soudní ochrany dle ust. § 1130 ObčZ s odkazem na princip majorizace by mohl být proto v extrémním nesouladu se zásadou ekvity. Ačkoliv rozhodnutí ve věcech nájmu společné věci bývá tradičně řazena k běžné správě společné věci, ve které se důsledně uplatňuje princip majorizace, je nutné diferencovaně posuzovat jednotlivé případy rozhodování ve věcech nájemního poměru týkajícího se společné věci, kdy většinovým spoluvlastníkem bylo rozhodnuto o nájemním poměru z hlediska doby nájmu, výše nájemného či možnosti předčasného ukončení nájemního vztahu, a to za standardních podmínek či podmínek neobvyklých. Právě tyto konkrétní okolnosti případu budou východiskem pro posouzení, zda půjde o případ běžné či mimořádné správy.

29. Ve zde projednávané věci žalovaná jakožto většinová spoluvlastnice Nemovitosti rozhodla o pronájmu dvou bytů v přízemí Domu o výměře menší jednotky 44,5 m2 a větší jednotky 128,50 m2, svému synovi a snaše za měsíční nájemné 15 000 Kč, na dobu neurčitou, přičemž za tuto částku byly obě jednotky následně synovi a snaše pronajaty s účinností od 1.2.2024, na dobu určitou 4 let. Vzhledem k tomu, že jde o významně nižší než tržní nájemné, jak bylo rovněž zjištěno znaleckým posudkem tituly před jménem. jméno FO, který stanovil tržní hodnotu nájemného za oba byty na částku cca 42 000 Kč měsíčně ke dni přijetí přezkoumávaného rozhodnutí spoluvlastníků, má soud za to, že jde o rozhodnutí dotýkající se záležitosti mimořádné správy. Soud toto rozhodnutí hodnotí jako podstatné omezení participace žalobce na braní užitků ze společné věci, což představuje významný zásah do výkonu jeho spoluvlastnického práva, jehož jednou z obsahových složek je i požívání věci. Zbývá tak posoudit, zda v důsledku přezkoumávaného rozhodnutí hrozí žalobci těžká újma. Tu žalobce spatřuje ve zcela neadekvátním výnosu z pronájmu Nemovitosti za současné nemožnosti užívat jakoukoli její část, neboť pronajaté prostory manželům jméno FO byly jediné části Domu, které byly volné, zbylou část Domu totiž užívá žalovaná. Pod zákonným pojmem těžké újmy je nutno podřadit neúměrné, obtížně odčinitelné či zjevné ztráty či omezení ve výkonu práv spoluvlastníka. Soud po provedeném dokazování tuto těžkou újmu na straně žalobce shledal, neboť žalovaná jakožto většinová spoluvlastnice Nemovitosti rozhodla o pronájmu dvou bytových jednotek o celkové výměře 173 m2 v k.ú. adresa, obec adresa, za zcela nepřiměřeně nízké nájemné na dobu neurčitou, kdy jediným důvodem pro tento postup bylo zvýhodnění svého syna a snachy na úkor žalobce. Žalobce se tak vlivem rozhodnutí žalované ocitl v pozici, kdy je spoluvlastníkem hodnotné usedlosti na adresa v rozsahu podílu o velikosti 1/3, kterou však nemůže fakticky užívat a jeho měsíční výnos z pronájmu činí 5000 Kč. Soud tento postup považuje za zásadní zásah do vlastnického práva žalobce, neboť žalobce jako spoluvlastník nepřestává být povinen podílet se na nákladech spojených s opravami, avšak z hlediska požívání představuje Nemovitost pro žalobce prakticky holé vlastnictví. Pokud žalovaná tvrdila, že užívací právo syna je založeno na souhlasu matky účastníků k bezplatnému užívání Domu, uvádí k tomu soud, že takový souhlas byl relevantní za života matky, nikoli však již po její smrti v roce 2018, neboť jméno FO nemá zřízenu služebnost bytu v Domě. Ostatně, pokud by tomu tak bylo, neměla by žalovaná jakýkoli důvod k pronájmu předmětné části Domu. Pokud dále tvrdila, že podmínky nájmu vycházely podpůrně ze stanoviska tituly před jménem. jméno FO a v řízení rovněž tvrdila, že nájemné bylo stanoveno s ohledem na investice provedené synem v letech 2018-2020, uvádí k tomu soud, že tyto investice syna, i kdyby prokázány byly (což však nevyplynulo z žádného důkazu, přičemž otec účastníků, pan Jméno žalobce, ve svém dopise ze dne 9.6.2021, poměrně podrobně popsal finanční situaci rodičů účastníků a stav nemovitosti, jakož i skutečnost, že investice do nemovitosti byly možné až poté, co žalovaná získala dotace a navázala spolupráci s orgány památkové péče a pokud jde o vnuka, zmínil pouze jeho práce na zahradě) časově nesouvisí s obdobím nájmu. Nadto znalec tituly před jménem. jméno FO rekonstrukci v obou pronajatých prostorech zohlednil při stanovení tržní hodnoty nájemného tak, že tržní hodnotu snížil. I takto snížené tržní nájemné by však přesáhlo částku 40 000 Kč za oba prostory. Soud neshledává výtky žalované ke znaleckému posudku tituly před jménem. jméno FO důvodnými. Znalec přesvědčivě vysvětlil, proč namísto obvyklého nájemného stanovil jeho tržní hodnotu, rovněž přesvědčivě vysvětlil faktory relevantní pro stanovení nájemného – poloha, technický stav, vybavení a velikosti bytu, což jsou všechno faktory zjistitelné z nabídek realitních kanceláří. Rovněž řádně zdůvodnil, proč vycházel ze srovnávací metody a nikoli z výnosové či nákladové. Rovněž zahrnutí srovnávacích vzorků velkých bytů z celé adresa soud neshledává jako nikterak vybočující z postupu znalců v obdobných věcech, neboť je notorietou, že takto velkých bytů (nad 120 m2) je relativně málo a je tak nutné rozšířit lokalitu za současné korekce příslušným indexem polohy. To však znalec učinil a jeho postupu tak nelze ničeho vytknout. Pokud jde o odborná vyjádření tituly před jménem. jméno FO, uvádí k nim soud, že nejde o znalecké posudky s doložkou dle ust. § 127a o.s.ř. Soudu není zřejmý závěr tituly před jménem. jméno FO, že mělo být postupováno tak, že budou vyhledány všechny nabízené nájmy v Praze pro byty 1+1 a 2+kk a zaměřit se na nabídky označené jako „nejlevnější byty k pronájmu“. Úkolem znalce tituly před jménem. jméno FO bylo stanovit obvyklé nájem (či tržní hodnotu nájemného) za dva prostory v Domě v k.ú. adresa, přičemž i laikovi je zřejmé, že vyhledání nabídek nájmů v celé Praze pro byty 1+1 a 2+kk a zaměření se na nabídky označené jako „nejlevnější byty k pronájmu“ by vedlo ke zkreslujícímu výsledku. tituly před jménem. jméno FO tvrdí, že nájemné mělo být sníženo o 40 % dle ust. § 32 odst. 5 oceňovací vyhlášky, uvádí k tomu soud, že toto ustanovení se týká pouze výnosové metody stanovení obvyklého nájemného, kterou však znalec z důvodů, které přesvědčivě vyložil, nepoužil. Důvodná není ani jeho výhrada k tomu, že tituly před jménem. jméno FO nestanovil zjištěnou cenu, neboť ta se v případě nájemného nestanovuje.

30. Ze všech uvedených důvodů soud žalobě vyhověl, jak je uvedeno ve výroku I. rozsudku.

31. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy procesně úspěšnému žalobci přiznal plnou náhradu nákladů řízení. Ty se sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2000 Kč a zálohy na důkaz znaleckým posudkem ve výši 20 000 Kč a náklady jeho právního zastoupení. Ty soud stanovil podle ust. § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění do 31.12.2024 z tarifní hodnoty 10 000 Kč pro úkony dle ust. § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) advokátního tarifu (převzetí a příprava právního zastoupení, sepis žaloby, sepis repliky z 4.10.2024, účast při jednání soudu dne 10.10.2024, účast na prvním setkání s mediátorem), a to ve výši 1500 Kč za jeden úkon právní služby, a za každý z těchto úkonů rovněž paušální náhradu výdajů ve výši 300 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, a dle ust. § 9 odst. 1 advokátního tarifu ve znění od 1.1.2025 z tarifní hodnoty 30 000 Kč pro úkony dle ust. § 11 odst. 1 písm. d) a g) (vyjádření z 12.8.2025, účast při jednání dne 18.8.2025, kdy jednání přesáhlo dvě hodiny, sepis vyjádření z 5.9.2025 a účast při jednání 8.9.2025) ve výši 2300 Kč za každý z těchto úkonů a rovněž paušální náhradu hotových výdajů ve výši 450 Kč za každý z těchto úkonů dle ust. § 13 odst. 4 advokátního tarifu. Celkem tak odměna a paušální náhrada výdajů činí 22 750 Kč. Soud povýšil odměnu a náhradu hotových výdajů o DPH 21 % ve výši 4 777,5 Kč, neboť zástupce žalobce je plátcem této daně. Celkem tak soud přiznal žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 49 527,5 Kč. Soud nepřiznal žalobci odměnu spojenou s odpovědí na výzvu k hlasování, neboť takové podání nemá dle soudu charakter předžalobní upomínky, tímto dopisem žalobce hlasoval proti přijetí návrhu. Rovněž pak vyjádření z 11.4.2024 nelze považovat za podání ve věci, neboť šlo pouze o vyjádření stanoviska s navrhovaným nařízením mediace, rovněž pak podání z 4.11. a 7.11.2024 nelze považovat za podání ve věci samé, tato podání se týkala pouze mimosoudních jednání účastníků ve věci a obsahovala otázky na znalce. Pokud jde o podání z 25.6.2025, ve kterém žalobce k výzvě soudu pouze sdělil, že nenavrhuje výslech znalce, nejde o vyjádření ve věci samé, za které by žalobci mohla náležet odměna.

32. O náhradě nákladů státu soud rozhodl dle ust. § 148 odst. 1 o.s.ř. tak, že náklady, které platil stát znalci tituly před jménem. jméno FO, uložil k náhradě procesně neúspěšné žalované. Tyto náklady sestávají z částky 15 508,05 Kč (částku 10 329,25 Kč za znalecký posudek nad rámec uhrazené zálohy žalobcem a částku 5 178,80 Kč za výslech znalce tituly před jménem. jméno FO).

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 6. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.

Nesplní-li žalovaná povinnosti uložené jí tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobce domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.