OSPH08 13 C 6/2025-159

ROZSUDEK ⟪LB:lb_001⟫ JMÉNEM REPUBLIKY ⟪LB:lb_002⟫ Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl soudcem JUDr. Ing. Tomášem Kubcem ve věci ⟪LB:lb_003⟫ žalobce: Jméno žalobce, narozený Datum narození žalobce, bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta, sídlem Adresa advokáta ⟪LB:lb_004⟫ proti ⟪LB:lb_005⟫ žalovaným: 1. Jméno žalované A, narozená Datum narození žalované A, bytem Adresa žalované A ⟪LB:lb_006⟫ 2. Jméno žalované B, narozený Datum narození žalované B, bytem Adresa žalované B ⟪LB:lb_007⟫ oba zastoupeni advokátem Mgr. jméno FO, sídlem adresa ⟪LB:lb_008⟫ o zaplacení 173 300 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba na zaplacení 173 300 Kč spolu s příslušenstvím, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným k rukám jejich právního zástupce na náhradě nákladů řízení částku 117 916,92 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobce je povinen zaplatit na účet zdejšího soudu na náhradě nákladů řízení státu, částku 181,70 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se domáhal zaplacení žalované částky s tím, že s žalovanými uzavřel jako nájemce nájemní smlouvu na byt dne datum, kterou však bez výpovědní doby vypověděl ke dni 31. 10. 2024 (z důvodu existence množství faktických vad a poškození, kterými mělo dojít k podstatnému porušení smlouvy ze stran žalovaných) a vyzval je k vrácení složené jistoty v žalované výši. Tu však žalovaní nevrátili.

2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili, namítali, že daná výpověď byla neplatná, kdy neexistoval žádný objektivní důvod pro výpověď nájemní smlouvy bez výpovědní doby a k ukončení nájmu došlo teprve ke dni 22. 2. 2025 písemnou výpovědí ze strany pronajímatelů pro neplacení nájemného. Nárok na vrácení jistoty vznikl až po ukončení nájmu, ve stejný okamžik však zanikl započtením dluhu na nájemném za měsíce listopad a prosinec 2024 a leden 2025.

3. Mezi stranami bylo nesporné, že žalovaní jako vlastníci bytu, pronajali žalobci jako nájemci předmětný byt a došlo k jeho předání.

4. Mezi stranami bylo sporné, zda byt vykazoval zásadní vady, zda byl žalobce ujišťován o tom, že bude moct užívat terasu a bylo sporné, zda byla platně dána výpověď a potažmo, zda mohlo dojít k započtení pohledávky za nájemné oproti nároku na vrácení jistoty.

5. Z nájemní smlouvy ze dne datum soud zjistil, že strany uzavřely nájemní smlouvu na byt v adresa o ploše 101,4 m² na dobu čtyř let. Nájemné bylo sjednáno na 65 000,- Kč měsíčně a jistota byla sjednána ve výši 195 000 Kč. Strany stvrdily svými podpisy, že nájemce se seznámil se stavem bytu, přičemž ve smlouvě ani v předávacím protokolu není uvedeno, že by součástí bytu byla terasa.

6. Z WhatsAppové komunikace mezi stranami soud zjistil, že se žalobce dotázal na to, jaká je situace s terasou a jaké jsou budoucí plány. K tomu žalovaná odepsala, že už mají vyrobené okno na terasu, které by se mělo montovat a chtěli by, aby se okno namontovalo co nejdříve, aby nemusel před domem stát jeřáb. To by měla být jednodenní záležitost.

7. Z komunikace WhatsApp ze dne 29.8.2024 vyplývá, že žalobce upozornil na to, že lampa v obývacím pokoji je ulomená, splachovací tlačítko v jedné z koupelen je rovněž utržené a držák na toaletní papír je odlepený. Nefungují dvě žárovky, dámská figurína má ulomený klobouk, detektor kouře má ulomené zoubky a v ložnici je díra, dveře od koupelen se špatně dovírají, sprchový kout protéká a nefunguje vysavač, rovněž chybí krytka zámku a sprchová hadice nedrží v držáku.

8. Dne 13. 9. dále žalobce napsal žalovaným, že dva radiátory nefungují a zřejmě je nutné je odvzdušnit.

9. Dopisem ze dne 18. 10. 2024 vypověděl žalobce bez výpovědní doby podle § 2266 o.z. nájemní smlouvu s tím, že bylo dne 17. a 18. 8. 2024 nahlášena rozsáhlá díra ve zdi, poškození detektoru kouře, protékání toalety, ulomení držáku na toaletní papír, protékání sprchového koutu, špatné upevnění záchodové desky, absence krytky na zámku, nedoléhavost dveří, částečná nefunkčnost vypínačů a radiátorů, a přes nahlášení těchto závad nebyly odstraněny. Další uvedenou vadou byla závada spočívající v nemožnosti užívání terasy, která nebyla k dnešnímu dni zpřístupněná.

10. Výpověď žalovaní odmítli jako nedůvodnou dopisem ze dne 30. 10. 2024, kdy namítali, že u světel bylo pouze nutno vyměnit tužkové baterie v ovladači, terasa nebyla součástí bytu, díry ve zdi jsou pouze malého rozsahu v důsledku toho, že tam mělo být umístěno další svítidlo, bude odstraněna a navíc žádným způsobem nebrání užívání bytu, ulomený držák papíru na toaletě byl opraven a bylo vyměněno těsnění ve vaně, žádný průsak vody zjištěn nebyl. Dveře lze zavírat normálně bez problémů.

11. Z dopisu ze dne 22. 2. 2025 soud zjistil, že pronajímatelé vypověděli nájem žalobci z důvodu neplacení nájemného po dobu alespoň tří měsíců.

12. Z fotodokumentace z bytu soud zjistil menší závady, konkrétně menší trhlinu v omítce pod svítidlem, (bez měřítka nelze přesně odhadnout její rozměr, ale zdá se, že jde o několik centimetrů), malý vyvrtaný otvor ve zdi, odlepené držátko na toaletní papír, které bylo předtím zjevně přichyceno ke zdi montážním lepidlem, které se odlepilo, detektor kouře s vyndanou baterií, prasklý povrch sošky a ještě jeden vyvrtaný otvor v blíže neupřesněné zdi.

13. Z propagačního materiálu na byt soud zjistil, že v přehledu vlastností je uvedeno, že byt terasu nemá, v textovém popisu je pak uvedeno, že nájemce se také může těšit na prostornou terasu. V prospektu je tedy rozpor.

14. Z inzerátu na byt vyplynulo, že v inzerci bylo rovněž uvedeno, že se nájemce může těšit na prostornou terasu.

15. Z výslechu svědka jméno FO, dědy žalobce, soud zjistil, že svědek byl přítomen u předání bytu, kde byl i vnuk, zeť a realitní makléř. Byt si prohlédli, zjistili, že v něm žádná terasa není. K tomu jim makléř sdělil, že terasa zatím není vybudována, ale v budoucnu vybudována bude. V bytě nebyl ani žádný stavební otvor, nebo příprava na terasu či výstup na ní. V místě, kde měla být terasa, byla zatím pouze klasická šikmá střecha činžovního domu. S makléřem se neřešilo, kdy konkrétně bude terasa vybudována. Pokud svědek ví, k písemnému vytknutí vad ze strany vnuka nedošlo, nečekali, že bude nutný formální postup.

16. Z výslechu tituly před jménem jméno FO, realitního makléře, soud zjistil, že v době prohlídky bytu a v době předání byt žádnou terasu neměl, ani tam nikdy dříve nebyla. Majitel ji chtěl v budoucnu vybudovat, bylo to však těžko realizovatelné. Konkrétní termín, kdy by terasa měla být zbudována, nebyl známý. Z chování zájemce nebylo nikterak patrné, že by měl o terasu eminentní zájem, či že by to byla podmínka. Spokojil se s informací, že výhledově by terasa v bytě měla být zbudována a více to neřešil. Je pravda, že historicky bylo v inzerci uvedeno, že byt by měl mít terasu, jednalo se však o chybu převzatou ze staré inzerce, zájemci při prohlídce viděli, že byt terasu nemá.

17. Soud další dokazování neprováděl, zejména výslechem dalších svědků, kdy měl skutkový stav za dostatečně zjištěný.

18. Soud zhodnotil provedené důkazy jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: žalobce jako nájemce uzavřel s žalovanými jako pronajímateli dne datum nájemní smlouvu na byt a dne 18. 10. 2024 vypověděl nájemní smlouvu bez výpovědní doby s odůvodněním, že byt má řadu faktických vad a poškození a požadoval vrácení složené jistoty ve výši 173 300 Kč. Žalovaní odmítli výpověď jako neoprávněnou a teprve po uplynutí tří měsíců vypověděli sami nájemní smlouvu z důvodu neplacení nájemného a složenou jistotu započetli na dlužné nájemné, které podle smlouvy činilo zhruba 65 000 měsíčně. Strany vedly předtím v průběhu necelých dvou měsíců trvání nájmu WhatsAppovou korespondenci o některých vadách.

19. Soud nevzal za prokázanou existenci zásadních vad v bytě ve smyslu ustanovení § 2266 o.z., ani řádné uplatnění těchto vad. Jednotlivé vady jsou rozebrány v rámci právního posouzení níže.

20. Vzhledem k tomu, že první žalovaná má bydliště na Slovensku, soud se zabýval otázkou pravomoci příslušnosti zdejšího soudu a otázkou rozhodného práva.

21. Vzhledem k tomu, že jde o plnění z jistoty související s nájmem nemovitosti, soud dovodil, že je dána příslušnost českých soudů podle čl. 24 odst. 1 nařízení Brusel I bis. Vedle toho je dána i obecná příslušnost podle čl. 4, protože alespoň jeden z žalovaných má bydliště na území České republiky.

22. Ohledně rozhodného práva soud postupoval podle nařízení EU I a podle čl. 4 odst. 1 písm. c) tohoto nařízení dovodil, že je rozhodným právem právo české, neboť byt se nachází na území České republiky.

23. Podle § 2266 o. z. neodstraní-li pronajímatel bytu poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada představují hrubé porušení povinnosti pronajímatele, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

24. Aby bylo toto ustanovení aplikovatelné, musí být splněny zároveň dvě podmínky. Jednak musí být poskytnutá přiměřená dodatečná lhůta - pronajímatel tedy musí být vyzván opakovaně a musí mu být poskytnuta taková lhůta, která je reálná - a jednak musí buďto samo prodlení nebo vady představovat hrubé porušení povinnosti pronajímatele. V tomto bodě ponechává zákonodárce prostor pro výklad, co je hrubé porušené povinnosti. Literatura (komentář C. H. Beck.) dovozuje, že nemůže jít o drobné vady, ale musí jít o vady, které brání obvyklému bydlení nebo trvají extrémně dlouhou dobu. Doslova uvádí, že je zřejmé, že u okamžité výpovědi jde o výjimečné opatření, které bude mířit zejména na extrémní prodlení pronajímatele při odstraňování zcela zásadních poškození nebo vad.

25. Po zhodnocení skutkového stavu soud dospěl k závěru, že nebyla splněna ani jedna z premis tohoto ustanovení.

26. Žalobce s žalovanými komunikoval pouze prostřednictvím WhatsAppu o vadách (které se jevily jako drobné), v žádném případě nešlo o to, že by žalované vyzval k odstranění vad se stanovením dodatečné lhůty.

27. Ani samotné vytýkané vady dle názoru soudu nelze subsumovat pod ustanovení § 2266 o. z. Jako vady uváděl žalobce rozsáhlé díry ve zdi, které však v rámci dokazování zjištěny nebyly (byly zjištěny pouze malé dírky pro hmoždinku). Nutno podotknout, že je těžko uvěřitelné, že kdyby byly v bytě rozsáhlé díry bránící užívání, žalobce by si jich při prohlídce nevšiml. Také další vady, jako odlepený držák na toaletní papír, chybějící krytka na zámku v koupelně, prasklá omítka či neodvzdušněné radiátory, jsou vady ze své povahy drobné a velmi snadno odstranitelné, často svépomocí. Protékání sprchového koutu mohlo být vadou, která by případně mohla vést k uplatnění práva na přiměřenou slevu, nicméně i zdokumentovaná vada není nijak zásadní.

28. Jako poslední vadu žalobce uváděl nepřístupnost terasy. Soud se touto otázkou detailně zabýval, kdy zvažoval možnost, že za situace, kdy by byla terasa pro žalobce zásadní a nebyla zpřístupněná, mohlo jít alespoň teoreticky o zásadní vadu. V rámci dokazování však vyplynulo, že terasa nebyla pouze nepřístupná, ale vůbec neexistovala a pouze se hovořilo o její budoucí výstavbě. Vzhledem k tomu, že terasa neexistovala, nemohla být součástí bytu a tudíž nemohla být její nepřístupnost ani vadou bytu.

29. S ohledem na to, že nebyly zjištěny žádné vady, které by bylo možno podřadit pod citované ustanovení a s ohledem na to, že nebyly ani uplatněny postupem podle citovaného ustanovení, nemohly být dány důvody pro vypovědění nájmu bez výpovědní lhůty.

30. Podle § 2254 odst. 2 při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci a započte si přitom co mu nájemce případně z nájmu dluží. Vzhledem k tomu, že žalobce nemohl skončit nájmem výpovědí bez výpovědní doby a nájem trval dál a vznikalo tak právo na další nájemné, žalobce mohl započíst nájemné za následující měsíce oproti jistotě a jistota tak byla (při zjištěné výši jistoty a nájemného) vyčerpána. Proto soud žalobu zamítl v plném rozsahu.

31. Ohledně nákladů řízení soud rozhodoval podle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. podle úspěchu ve věci.

32. Vzhledem k tomu, že žalovaní byli zcela úspěšní, vzniklo jim právo na náhradu nákladů řízení. Jejich náklady řízení se skládaly z nákladů za zastoupení – šest a půl úkonů právní pomoci po 8 060 Kč podle § 7 odst. 5 advokátního tarifu (převzetí, vyjádření ze dne 3. 4. 2025, účast na új- dne 20. 5. 2025, nahlížení do spisu, vyjádření ze dne 10. 6., účast na jednání dne 29. 7. 2025 a půlúkon účast při vyhlášení rozsudku) ve výši 52.390 Kč. Vedle těchto úkonů právní služby vzniklo právo na sedm režijních paušálů po 450 Kč.

33. Podle § 12 advokátního tarifu, v případě společného zastupování dvou účastníků náleží advokátovi za druhou zastupovanou osobu další mimosmluvní odměna snížená o 20 % (tedy 41.912, Kč), režijní paušály se nenavyšují.

34. Celkem tak náklady řízení žalovaných, včetně DPH činily 117 916,92Kč.

35. Ohledně nákladů řízení státu soud rozhodl podle ustanovení § 148 odst. 1 o. s. ř., podle nějž má stát právo na náhradu nákladů řízení vůči účastníkům podle výsledku sporu. Náklady řízení státu se skládaly toliko ze svědečného ve výši 181,70 Kč a vzhledem k tomu, že byl žalobce procesně neúspěšný, je povinen zaplatit tuto částku na účet zdejšího soudu.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 8.