OSTR 4 C 21/2019-187

Okresní soud v Třebíči rozhodl samosoudcem JUDr. Radimem Kostíkem, Ph.D., ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce: Miloš Komínek, narozený 27. 12. 1975 ⟪LB:lb_002⟫ bytem Kouty 34, 675 08 Kouty ⟪LB:lb_003⟫ zastoupený advokátem údaje o zástupci ⟪LB:lb_004⟫ proti ⟪LB:lb_005⟫ žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem JUDr. Milanem Nováčkem ⟪LB:lb_006⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_007⟫ o vydání bezdůvodného obohacení

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku částku ve výši 125 800 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 131 600 Kč od 1. 10. 2018 do 31. 1. 2019 a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 125 800 Kč od 1. 2. 2019 do zaplacení.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 73 532,20 Kč k rukám jeho právního zástupce Mgr. Bc. Luboše Klimenta, advokáta, se sídlem adresa, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaný je povinen zaplatit náklady řízení vzniklé České republice – Okresnímu soudu v Třebíči ve výši 10 985 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet zdejšího soudu.

1. Předmětem řízení je nárok žalobce vůči žalovanému na zaplacení částky ve výši 131 600 Kč s příslušenstvím, a to z titulu bezdůvodného obohacení za bezesmluvní užívání pozemků zapsaných na listu vlastnictví číslo pro obec a katastrální území Kouty u Třebíče, - p.č. st. číslo, číslo, číslo, číslo, číslo, číslo, číslo, p. číslo při celkové výměře 11 023 m2 (dále též„ předmětné pozemky“), nacházející se ve vlastnictví žalobce. Žalovaný skutečnost, že předmětné pozemky užívá bez právního titulu, nerozporuje, ale je ochoten uhradit toliko částku ve výši 14 200 Kč za rok, když tuto částku skutečně každý rok žalobci zasílá. Žalobce však požaduje za užívání předmětných pozemků za období od 1. 10. 2016 do 30. 9. 2018 po žalovaném částku ve výši 160 000 Kč. Výši tohoto bezdůvodného obohacení odvozuje z revizního znaleckého posudku spol. STAVEXIS, s. r. o., který byl vypracován v předchozím řízení vedeném u Okresního soudu v Třebíči pod sp. zn. 12 C 239/2016, jehož předmětem bylo vydání bezdůvodného obohacení za užívání předmětných pozemků v období od 1. 10. 2015 do 30. 9. 2016. Podle uvedeného posudku byly vyčísleny nároky žalobce za uvedené období částkou 79 366 Kč. Jelikož žalovaný přes výzvu žalobce požadovanou částku neuhradil a tuto rozporuje, nezbylo žalobci než se bezdůvodného obohacení domáhat soudní cestou.

2. K výzvě soudu žalovaný žalobou uplatněný nárok zcela neuznal. Uvedl, že předmětné pozemky se nachází v (zemědělském) středisku v Koutech, přičemž některé pozemku jsou zastavěny stavbami (p.č. st. číslo, číslo, číslo, číslo, číslo, číslo) a zbývající pozemky (p. číslo) slouží jako manipulační plochy u těchto staveb či jako příjezdové cesty. Jedná se tedy o pozemky, které jsou pro vlastníka nepřístupné nacházející se v oploceném středisku a nelze je zemědělsky využívat. Dále okolní pozemky jsou ve vlastnictví žalovaného, takže je k nim možný přístup pouze přes tyto pozemky. Žalovaný vedl s žalobcem jednání ohledně odkoupení či směně, a to jak s předchozími vlastníky předmětných pozemků (rodiči žalobce), tak s žalobcem samotným, ale jednání nebyla úspěšná. Vlastníci pozemků odmítli tyto prodat či směnit a nebyli ochotni jednat ani o ceně. Pokud by žalobce na odprodej či směnu přistoupil, odpadly by důvody tohoto sporu, a pro obě strany by to bylo podle žalovaného nejlepší řešení. Nájemní vztah na předmětné pozemky skončil dne 30. 9. 2015. Žalovanému byla oznámena změna ve vlastnictví pozemků, jejichž novým vlastníkem se stal žalobce. Tento odmítl novou nájemní smlouvu na předmětné pozemky podepsat. Jelikož mezi žalobcem a žalovaným nedošlo k dohodě o výši nájmu, žalovaný od roku 2018 platí žalobci částku 20 000 Kč ročně dle znaleckého posudku číslo 2018, ze dne 1. 6. číslo vypracovaného znalcem Ing. Zdeňkem Havelkou. Tato výše náhrady je stanovena jako obvyklá výše nájemného v místě a čase, tedy v podmínkách lokality obec. Do tohoto roku žalovaný platil žalobci částku 14 600 Kč dle znaleckého posudku vypracovaného znalcem Ing. Tomášem Dostálem, což žalobce ve své žalobě potvrzuje. Podle žalovaného žalobce výši požadavku na úhradu za užívání předmětných pozemků ničím nedoložil.

3. Na základě zjištění učiněných z provedených důkazů dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé: Mezi účastníky řízení není sporné, že předmětné pozemky, tj. - p.č. st. číslo, číslo, číslo, číslo, číslo, číslo, číslo, p. číslo při celkové výměře 11 023 m2, zapsané na listu vlastnictví číslo pro obec Kouty a katastrální území Kouty u Třebíče jsou ve výlučném vlastnictví žalobce. Tyto pozemky se nacházejí v areálu zemědělského družstva Kouty, a jsou zčásti zastavěné a zčásti nezastavěné. Předmětné pozemky užívá žalovaný, aniž by měl se žalobcem uzavřenou nájemní smlouvu, a to od 1. 10. 2015, kdy právní předchůdci žalobce Vojtěch a Jaroslava Komínkovi jako předchozí vlastníci vypověděli nájemní vztah ke dni 30. 9. 2015. Od uvedeného data tedy žalovaný užívá předmětné pozemky bez právního důvodu. Mezi účastníky řízení je sporná výše obvyklého nájemného, kterou má žalovaný žalobci hradit za bezesmluvní užívání předmětných pozemků. Žalovaný uhradil žalobci za žalované období od 1. 10. 2016 do 30. 9. 2018 celkem 28 400 Kč (2 x 14 200 Kč). Po podání žaloby žalovaný uhradil dalších 5 800 Kč, a z tohoto důvodu bylo řízení usnesením Okresního soudu v Třebíči ze dne 14. 4. 2020, č.j. 4 C 21/2019-66, v uvedené žalované části (včetně příslušenství) zastaveno. Žalovaný při stanovení obvyklého nájemného vycházel ze znaleckého posudku znalce Ing. Zdeňka Havelky, ze dne 1. 6. 2018, číslo 2018, podle něhož obvyklé nájemné za předmětné pozemky činí za jeden rok 20 000 Kč, přičemž znalec vycházel při stanovení nájemného z obvyklé ceny předmětných pozemků, kterou stanovil na částku 550 000 Kč. Podíl z obvyklé ceny dle„ znaleckých standardů“ stanovil na 3,5%, tj. částku 19 250 Kč, a hodnotu obvyklého nájemné stanovil na 1,81 Kč/m2/rok. Výše obvyklého nájemného dle žalobce činila 80 000 Kč za rok, a tuto dovozoval ze zpracovaného revizního znaleckého posudku spol. STAVEXIS, s. r. o., ze dne 9. 4. 2018, číslo zpracovaného v předchozím řízení 12 C 239/2016, v němž bylo stanoveno obvyklé nájemné za předmětné pozemky v částce 79 366 Kč za období od 1. 10. 2015 do 30. 9. 2016. Jelikož uvedený znalecký posudek nezohledňoval období do 30. 9. 2018, byť v jeho závěru bylo uvedeno, že od 1. 10. 2016 do dne vyhotovení revizního znaleckého posudku je výše obvyklého nájemného za užívání předmětných pozemků odhadována v jednotné výši, jako tomu bylo v posuzovaném období, ustanovil soud znalecký ústav STAVEXIS, s.r.o., ke zpracování doplňku uvedeného revizního znaleckého posudku tak, aby bylo zohledněno celé žalované období, tj. do dne 30. 9. 2018. Znalecký ústav STAVEXIS, s.r.o., následně zpracoval znalecký posudek číslo ze dne 6. 10. 2020, přičemž se jedná po formální stránce o nový znalecký posudek, který vychází z původního (revizního) znaleckého posudku, co se týče popisu nemovitostí, jejich obhlídky na místě samém; část týkající se stanovení obvyklého nájemného je zcela nová. Podle tohoto znaleckého posudku soudem ustanovený znalecký ústav stanovil výši obvyklého nájemného za předmětné pozemky za období od 1. 10. 2016 do 30. 9. 2018 ve výši 163 966 Kč, tj. 7,44 Kč/m2/rok, přičemž vycházel z průměrné jednotkové ceny po zaokrouhlení 124 Kč za 1 m2. Obvyklé nájemné za 1 rok bylo stanoveno na 6% z ceny pozemků. Rozdílnost ohledně výše obvyklého nájemného u předmětných pozemků byla způsobena jednak odlišnými zdroji, z nichž znalecké posudky vycházely, tj. realizované prodeje pozemků, jelikož oba posudky stanovovaly výši obvyklého nájemného odvozením z obvyklé ceny pozemků. Odlišně též stanovily roční podíl z ceny pozemků. Zatímco znalecký posudek Ing. Havelky stanovil výši na 3,5% ze zjištěné ceny 550 000 Kč, tak znalecký posudek spol. STAVEXIS, s. r. o., stanovil obvyklou výši nájemného na 6% ročně z obvyklé ceny pozemků, tj. z ceny 1 366 852 Kč. Rozdílnost znaleckých závěrů vyplynula též z výslechů znalců při jednání soudu dne 21. 1. 2021. Soud v rámci dokazování nepřipustil provedení důkazů kopiemi smluv o nájmu pozemků mezi zemědělskými družstvy a vlastníky pozemků na č.l. 127-143, neboť nebylo zřejmé, z jakých zdrojů tyto smlouvy žalovaný pořídil a zda účastníci těchto smluv z předložením smluv souhlasili. Pokud následně žalovaný předložil prohlášení statutárních orgánů jednotlivých zemědělských družstev, o výši nájemného ve střediscích těchto družstev, tak tato sdělení nemohou žádným způsobem zpochybnit závěry uvedených znaleckých posudků, zejména znaleckého posudku spol. STAVEXIS, s.r.o., neboť opět není jasné, zda žalovaný nepředložil soudu pouze ta sdělení, u nichž jsou sjednány nájmy v podstatně nižší částce, než je výše nájmu stanovená uvedeným znaleckým posudkem. Navíc se jedná o odlišné pozemky, v jiných katastrálních územích a není současně z těchto prohlášení zřejmé, za jakých podmínek tyto smlouvy byly uzavřeny, tj. zda mezi nájemcem a pronajímatelem neexistuje žádný jiný vztah, jenž by mohl výši nájemného ovlivnit. Oba předložené znalecké posudky vycházely při zjišťování obvyklého nájemného z metody odvození od obvyklé ceny obdobných pozemků, jelikož na rozdíl od převodních smluv (kupních, směnných) smlouvy nájemní nejsou nikde centrálně evidovány, aby jejich přímým srovnáním mohla být objektivně určena cena obvyklého nájmu. Sám znalec Ing. Havelka při svém výslechu uvedl, že„ neměl k dispozici odpovídající počet nájemním smluv, ze kterých by mohl vycházet, tyto jsou špatně dostupné a ceny v nich se hodně liší.“ Z uvedeného důvodu proto i on při zpracování znaleckého posudku stanovil (dle slov znalce šlo o„ odhad“) výši obvyklého nájemného z ceny pozemku s využitím platných znaleckých standardů (srov. č.l. 29 spisu). Obdobně se vyjádřil i znalec Ing. Drkal, zpracovatel posudku spol. STAVEXIS, s.r.o., podle něhož„ nájemní smlouvy jsou často uzavírány mezi družstvem a jeho členem, který může mít z členství další výhody, a tudíž sjednaná cena za nájem je nižší.“ Co se týče předloženého vyjádření znalce Ing. Dostála na č.l. 175-176, tak soud k němu nepřihlížel, jelikož soud má pochybnosti o objektivitě tohoto vyjádření, neboť Ing. Dostál jednak nebyl účasten při výslechu znalců při jednání soudu a též sám zpracovával pro žalovaného znalecký posudek v řízení vedeném pod sp. zn. 12 C 239/2016. Soud však z tohoto znaleckého posudku nevycházel a nechal zpracovat revizní znalecký posudek právě od spol. STAVEXIS, s.r.o., jehož závěry byly podkladem pro konečné rozhodnutí ve věci.

4. Podle ustanovení § 2991 odst. 1 a 2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., v platném znění, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plnění z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

5. Peněžitá náhrada za užívání věci bez právního důvodu musí být poskytnuta ve výši obvyklého nájemného vynakládaného za užívání stejné nebo obdobné věci v daném místě, čase a za obdobných podmínek (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 12. 2016, sp. zn. 28 Cdo 1155/2015).

6. Žalovaný v období od 1. 10. 2016 do 30. 9. 2018 užíval bez právního důvodu předmětné pozemky, a proto je povinen za ně uhradit částku odpovídající výši obvyklého nájemného v daném místě a čase. Soud při určení výše takové částky vycházel ze znaleckého posudku spol. STAVEXIS, s.r.o. Tento znalecký posudek zvolil při určení obvyklého nájemného metodu odvozující tuto výši z obvyklé ceny pozemku, přičemž srovnávány byly realizované prodeje obdobných pozemků zastavěné zemědělskými stavbami, tj. v areálech zemědělských družstev, v období let 2015 2018. Zdrojem těchto realizovaných prodejů byl zejména katastr nemovitostí a další veřejné zdroje. Co se týče srovnávacího materiálu, z kterého vycházel znalec Ing. Havelka, tak ten představoval realizované prodeje, příp. nabídky k prodeji, pozemků určených pro výstavbu rodinných domků. Z uvedeného důvodu považuje zdrojový materiál pro určení výše obvyklé ceny předmětných pozemků zvolený spol. STAVEXIS, s.r.o., za vhodnější a více odpovídají předmětu zadání znaleckého posudku. Oba dva znalecké posudku tedy zvolili metodu stanovení obvyklého nájemného z porovnávací ceny pozemků pomocí míry kapitalizace. Uvedený způsob určení výše nájemného je zcela běžně odbornou veřejností používán a uznáván, a v tomto směru k uvedenému způsobu určení přistupuje i soudní judikatura (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 1. 2020, sp. zn. 28 Cdo 3973/2019). K námitce žalovaného, že měla být užita při určení výše obvyklého nájemného metoda přímého porovnání, tedy s nájemními smlouvami vztahujícími se k obdobným pozemkům, se oba znalci shodli, že tyto smlouvy jsou těžko dostupné a rozptyl výše nájemného je značný, což může být dáno též nadstandardními vztahy mezi pronajímatelem a nájemce. Současně při stanovení výše nájemného u pozemků, které se nachází uvnitř zemědělského areálu, je vlastník tohoto pozemku značně omezen v užívání těchto pozemků, které tak může užívat pouze a jen zemědělské družstvo. Co se týče procentní sazby z obvyklé ceny pozemků, tak oba znalci vycházeli z totožné tabulky, v níž je uvedena procentní sazba 5% - 10% pro drobné podnikání, sklady a výrobu, a procentní sazba 3% - 6% pro nemovitosti pro bydlení a rekreaci. Spol. STAVEXIS, s. r. o., tak podle soudu správně stanovila výši procentní sazby na 6%, tedy při dolní hranici uvedeného rozptylu, jelikož se jedná o podnikání v zemědělství. Soud má za to, že i rizikovost podnikání v zemědělství nemůže odůvodnit snížení ročního podílu z ceny pozemků až na 3,5%, jak učinil znalec Ing. Havelka. Pokud se týče námitky žalovaného ohledně srovnávací nemovitosti v k.ú. Pocoucov u Třebíče (pod bodem 5 na č.l. 92 spisu), tak zpracovatel posudku Ing. Drkal jasně vysvětlil jednotlivá kritéria hodnocení srovnávaných pozemků, kdy poloha srovnávaných pozemků je jedním z kritérií, a v daném případě byla u srovnávaných pozemků lepší než u pozemků v k.ú. Kouty, ale hodnotí se též velikost pozemků, dopravní dostupnost, možnost zastavění a vybavení. Na základě souhrnu těchto kritérií se stanoví celkový koeficient, který byl u pozemků v k.ú. Pocoucov nepatrně horší.

7. Znalecký posudek spol. STAVEXIS, s.r.o., užil standardní metodu ke zjištění obvyklého nájemného, v řízení byl řádně objasněn způsob, na základě něhož dospěl znalecký ústav k výši obvyklého nájemného. Jasně byly popsány zdroje, z nichž posudek vycházel, závěry znaleckého posudku odpovídají pravidlům logického myšlení a námitky proti jeho závěrům ze strany žalovaného byly vyvráceny výslechem zpracovatele posudku Ing. Drkalem. Soud proto považuje závěry tohoto znaleckého posudku za objektivní a nemá pochybnosti o věcné správnosti tohoto znaleckého posudku. Z uvedeného důvodu nebyl k návrhu žalovaného zpracováván revizní znalecký posudek (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2008, sp. zn. 22 Cdo 1290/2007, ze dne 19. 6. 2012, sp. zn. 22 Cdo 3941/2011 či ze dne 17. 3. 2016, sp. zn. 29 Cdo 4153/2015). Pokud uvedený znalecký posudek stanovil výši obvyklého nájemného za žalované období na 163 966 Kč, přičemž žalobce požadoval částku 160 000 Kč, tak po odečtení v mezidobí zaplacené části nájemného v celkové výši 34 200 Kč, je žalobcem uplatňovaná částka 125 800 Kč po právu a soud žalobě vyhověl.

8. Jelikož se žalovaný ocitl v prodlení s úhradou uvedené částky, plynoucí ode dne následujícího po skončení žalovaného období užívání předmětných pozemků, tj. od 1. 10. 2018, má žalobce právo též na úroky z prodlení z dlužné částky podle § 1970 občanského zákoníku, přičemž výše těchto úroků je stanovena nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

9. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 občanského soudního řádu tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v celkové částce 73 532,20 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 6 580 Kč, dále nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 131 600 Kč sestávající z částky 6 380 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t., tj. příprava a převzetí věci, sepis předžalobní výzvy, sepis žaloby, účast při jednání soudu dne 19. 11. 2019, sepis vyjádření ve věci – ½ úkonu a ke znaleckému posudku - ½ úkonu, a z částky 6 140 Kč za každý ze tří úkonů právní služby, a to za účast při jednání soudu dne 21. 1. 2021 (delší dvou hodin) a dne 25. 2. 2021, z tarifní hodnoty 125 800 Kč, včetně osmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., tj. 2 400 Kč, a daně z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 52 720 Kč ve výši 11 071,20 Kč, tj. částka 63 791,20 Kč. K náhradě nákladů řízení přísluší též náhrada za jízdné právního zástupce žalobce osobním vozidlem ze Žďáru nad Sázavou do Třebíče a zpět při celkové délce cesty 104 km dne 19. 11. 2019, dále dne 21. 1. 2021 ze Ždírce (místo bydliště právního zástupce žalobce) do Třebíče a zpět celkem 84 km a dne 25. 2. 2021 ze Ždírce do Třebíče a zpět v celkové délce 84 km, při průměrné spotřebě použitého vozidla 6,7 l /100 km, ceně benzínu automobilového natural 95 - 33, 10 Kč, resp. 27,80 Kč v roce 2021 a sazbě základní náhrady za 1 km – 4,10 Kč, resp. 4,40 Kč v roce 2021, tj. celkem 1 709 Kč, při výpočtu (6,7x1,04x33,10) + (104x4,10) + (6,7x1,68x27,80) + (168x4,40). Součástí nákladů řízení je též náhrada za promeškaný čas podle § 14 odst. 1 písm. a) a odst. 3 a. t. ve výši 1 200 Kč (12 započatých půlhodin x 100 Kč), navýšeno o 21% DPH, tedy celkem 1 452 Kč.

10. O povinnosti uhradit náklady řízení vzniklé České republice bylo rozhodnuto podle § 148 odst. 1 občanského soudního řádu, tj. podle výsledku sporu při zohlednění výroku o nákladech řízení účastníků tak, že žalovaný uhradí náklady vzniklé státu v celkové výši 10 985 Kč, které představují náhradu za zpracování znaleckého posudku spol. STAVEXIS, s.r.o., ve výši 7 442 Kč a náhradu hotových výdajů v částce 3 543 Kč přiznaných tomuto znaleckému ústavu za účast zpracovatele při jednání soudu dne 21. 1. 2021 O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto podle ustanovení § 160 občanského soudního řádu.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Brně, prostřednictvím Okresního soudu v Třebíči. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.

Nesplní-li žalovaný povinnosti uložené mu tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobce domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu nebo nařízení exekuce.