OSUL 75 C 88/2025-95

Okresní soud v Ústí nad Labem rozhodl samosoudcem Mgr. Martinem Rozsypalem ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce: Dr. Jméno žalobce, narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalované: Jméno žalované, narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky ⟪LB:lb_004⟫ o zaplacení 194 847,34 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku částku 25 311 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 25 311 Kč od datum do zaplacení.

II. Žaloba o zaplacení 169 536,34 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 169 536,34 Kč od datum do zaplacení, se zamítá.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalované do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku na náhradě nákladů řízení částku 27 676 Kč k rukám advokátky Jméno advokátky.

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne datum domáhal vůči žalované zaplacení částky v celkové výši 194 847,34 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 194 847,34 Kč od datum do zaplacení, jakož i náhrady nákladů řízení.

2. Žalobu odůvodnil tím, že mezi žalobcem a žalovanou byla dne datum uzavřena nájemní smlouva, na jejímž základě vzniklo žalované oprávnění od datum do datum užívat bytovou jednotku č. hodnota o velikosti hodnota o celkové výměře 79 m2, nacházející se v jedenáctém nadzemním podlaží bytového domu v adresa, v katastrálním území adresa, zapsané na listu vlastnictví číslo LV, vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště adresa, a to včetně sklepní kóje (dále jen „byt“). Fakticky však byt žalovaná převzala a začala užívat k bydlení již datum. Dle nájemní smlouvy byla žalovaná povinna hradit měsíční nájemné ve výši 16 000 Kč vždy nejpozději k 15. dni příslušného měsíce a ke stejnému dni měsíční zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 7 742 Kč. Žalovaná však žalobci za celou dobu trvání nájemního vztahu neuhradila ničeho, a to ani na nájemném, ani na službách. Jediné, co žalovaná žalobci uhradila, byla jistota ve výši 10 000 Kč složená při podpisu nájemní smlouvy. Žalovaná se z bytu dne datum vystěhovala a prostřednictvím matky žalobce předala žalobci klíče od zcela vyklizeného bytu v úmyslu jej nadále neužívat, ale nájemní vztah řádně neukončila, a to ani dohodou mezi stranami, ani jednostrannou písemnou výpovědí z její strany z mimořádných důvodů a s přiměřenou výpovědní dobou. Žalovaná s žalobcem vůbec nekomunikovala až do doby, kdy se dozvěděla o skutečnosti, že žalobce informoval o existenci jejího dluhu na nájemném a službách insolvenčního správce pověřeného dohledem nad jejím oddlužením. Žalobce poznamenal, že bylo jistě právem žalované se jednostranně vzdát užívání bytu, ať již tak učinila z jakéhokoliv důvodu, avšak povinnosti žalované vyplývající z nájemní smlouvy trvaly i nadále v plném rozsahu, a to až do dne datum. Postup žalované vůči žalobci nebyl v žádné fázi uzavírání a existence nájemního vztahu dobrověrný a nezasluhuje jakékoliv právní ochrany. Žalobce je za daných okolností přesvědčen, že má plné právo požadovat nejen dluh žalované za období do vyklizení bytu dne datum, ale i nájemné za zbytek platně dohodnuté doby nájmu. Žalobce zaslal dne datum žalované předžalobní výzvu, v níž žalované opakovaně sděloval, že dluží nájemné za období od datum do datum, tedy 12 x 16 000 Kč, celkem tak ve výši 192 000 Kč. Dále žalované poslal dne datum vyúčtování služeb (dodávek vody, TUV a tepla) za rok datum, ze kterého vyplývá nedoplatek na dodávkách vody ve výši 108 Kč, TUV ve výši 2 328 Kč a tepla ve výši 5 806 Kč s upozorněním, že žalovaná žalobci na zálohách nezaplatila ničeho a má tak nedoplatek na službách vůči žalobci za období ode dne datum do datum v celkové výši 8 242 Kč. Dále žalobce žalovanou upozornil, že vyúčtování služeb za rok datum doposud nemá od SVJ k dispozici. Dále žalobce žalované zaslal vyúčtování za plyn a elektřinu za rok datum a rok datum, ze kterého vyplývá nedoplatek na plynu ve výši 512,56 Kč a nedoplatek na elektřině ve výši 4 092,78 Kč. Žalovaná na zálohách za plyn a za elektřinu žalobci nezaplatila ničeho, pročež má nedoplatek vůči žalobci za období ode dne datum do datum ve výši 4 605,34 Kč. Za služby spotřebované v roce datum a za dodávky elektřiny a plynu v letech datum tak žalovaná žalobci celkově dluží částku 12 847,50 Kč. Žalobce započetl předžalobní výzvou ze dne datum na tento dluh zaplacenou jistotu ve výši 10 000 Kč, pročež za služby spotřebované v roce datum a za dodávky elektřiny a plynu v letech datum žalovaná žalobci po provedení zápočtu dluží částku ve výši 2 847,34 Kč. Žalovaná tedy celkem žalobci dluží částku 194 847,34 Kč, přičemž žalobce požadoval rovněž uhradit zákonný úrok z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 194 847,34 Kč, a to od datum do zaplacení.

3. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila, když uváděla, že se ohrazuje proti nařčením žalobce, že měla od počátku úmysl žalobce poškodit. Žalovaná rovněž odmítla, že by se snad z její strany mělo jednat o podvod. Pronajatý byt neopustila dobrovolně o své vlastní vůli, jak žalobce tvrdí, ale byla k tomu dosti nevybíravě přinucena matkou žalobce, s níž ostatně žalovaná řešila veškeré záležitosti související s nájmem. Žalovaná zdůraznila, že ona sama úmysl vystěhovat se neměla, byt opustila kvůli tomu, že k takovému jednání byla fakticky přinucena. Když se následně snažila se žalobcem záležitost řešit, žalobce postup své matky vůči žalované výslovně posvětil. Jelikož však žalobce začal tvrdit, že nájemní smlouvu nepovažuje za ukončenou, již dne datum mu žalovaná oznámila, že má s ohledem na všechny okolnosti právo byt nadále užívat, ale žalobce už jí klíče k bytu nepředal, pouze po ní požadoval i nadále platit nájemné za něco, co z rozhodnutí žalobce nemohla žalovaná užívat. Jak posléze žalovaná zjistila, žalobce si za ni našel náhradníka, pana jméno FO, který se do bytu nastěhoval na základě nově uzavřené nájemní smlouvy již dne datum. Žalobce tedy nejenže neumožnil žalované byt užívat, ale našel si nového nájemce, od něhož měl právo inkasovat nájemné za tytéž prostory, které měla původně užívat právě žalovaná. Nešlo tedy o situaci, kdy by oba nájmy obstály vedle sebe, jelikož by každý z nájemců měl právo užívat rozdílné části jednoho a téhož bytu. Je evidentní, že obě smlouvy vedle sebe obstát nemohly. Jestliže žalovaná nemohla byt užívat v důsledku toho, že jí žalobce i přes výzvu o předání klíčů odmítl prostory zpřístupnit, není dle názoru žalované dán žádný důvod, aby žalobci svědčilo právo na nájemné dle uzavřené nájemní smlouvy. To navíc za situace, kdy měl žalobce uzavřenou jinou nájemní smlouvu, která mu měla zajistit nájemné od jiného nájemce. K vyúčtování služeb žalovaná poznamenala, že při předání bytu nebyl proveden odečet stavu měřidel energií. Není tedy vůbec jasné, z jakých zdrojů žalobce správnost vyúčtování dovozuje. Kromě toho žalovaná zdůraznila, že nájemní smlouva byla uzavřena s účinností od datum a nikoliv již ode dne podpisu, k němuž došlo datum. Není pak pravdou, že by fakticky byt užívala již ode dne datum. Jistotu sjednanou v nájemní smlouvě uhradila až dne datum a teprve o několik dní později jí byly předány klíče od bytu. Za reálné datum započetí užívání proto žalovaná považuje den datum, jak bylo ujednáno v nájemní smlouvě. Vyúčtování žalobce od datum proto žalobkyně považuje za nepřiléhavé, přičemž z vyúčtování nelze ani poznat, jakou skutečnou spotřebu jednotlivých služeb měla žalovaná mít, pročež nejde o řádné vyúčtování, které by mělo vyvolat zákonem předpokládané důsledky. Žalovaná zdůraznila, že od žalobce dosud neobdržela řádné vyúčtování ani za poměrnou část roku datum, ani za poměrnou část roku datum.

4. Žalobce v replice k vyjádření žalované poznamenal, že z insolvenčního spisu žalované jednoznačně vyplývá, že v době uzavření nájemní smlouvy s žalobcem nedisponovala pravidelným příjmem ani adekvátními finančními prostředky, aby nájemní smlouvu mohla uzavřít v dobré víře. Naopak si musela být od počátku vědoma toho, že své finanční závazky vůči žalobci nebude schopna řádně plnit. Poznamenal, že pokud jde o opuštění bytu žalovanou, tak na ni nikdo netlačil, ale žalobce žalované dokonce v její tíživé životní situaci navrhoval finanční pomoc. Zároveň žalobce po žalované požadoval, aby ho o úmyslu opustit byt v souladu s nájemní smlouvou informovala přímo a písemně. Nabídku pomoci žalovaná odmítla a nikdy žalobci nenapsala ani e-mail nebo SMS o tom, že by měla v úmyslu byt opustit. Zdůraznil, že žalovaná předáním klíčů a vyklizením bytu nemovitost definitivně opustila, načež byl byt fakticky i právně volný k dalšímu pronájmu. Poznamenal, že pokud by dala žalovaná řádnou výpověď z nájmu bytu ze zákonných důvodů, musela by bývala zaplatit další tříměsíční nájemné, což neměla v úmyslu. Žalobci pak nemůže být spravedlivě vyčítáno, že se pokoušel mírnit žalovanou způsobenou škodu tím, že právně a fakticky volný byt pronajal třetí osobě, ačkoliv by samozřejmě býval upřednostňoval, aby žalovaná naplnila obsah uzavřené nájemní smlouvy, tj. aby byt obývala a řádně platila nájemné. Trval na tom, že žalované poskytl více než dostatečné vyúčtování spotřeby energií. Byt byl od chvíle, kdy žalobce byt koupil, až do jeho užívání žalovanou, prázdný a elektřina byla vypnuta. Z předložených dokumentů vystavených SVJ a poskytovatelem energií přitom vyplývá, že spotřeba energií byla žalobci účtována až od okamžiku převodu vlastnictví k nemovitosti. Tyto údaje jsou tedy dostatečným dokladem o tom, jaký byl stav spotřeby energií ke dni, kdy se do něj žalovaná nastěhovala. O stavu spotřeby ke dni, kdy žalovaná byt opustila, pak svědčí hodnoty zaprotokolované při předání nemovitosti do užívání dalšímu nájemci.

5. Soud věc projednal na jednání konaném dne datum.

6. Z listiny označené jako smlouva o nájmu bytu soud zjistil, že ji dne datum podepsal žalobce jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce. Žalobce jako výluční vlastník bytu se zavázal přenechat byt žalované do nájmu za účelem zajištění bytových potřeb na dobu určitou od datum do datum. Žalovaná se zavázala po dobu trvání nájmu platit žalobci vždy nejpozději k 15. dni příslušného kalendářního měsíce nájemné ve výši 16 000 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu v celkové výši 7 742 Kč. Při podpisu smlouvy složila žalovaná žalobci v hotovosti jistotu ve výši 10 000 Kč.

7. Z listiny označené jako vyúčtování za elektřinu č. hodnota soud zjistil, že společnost právnická osoba. vyúčtovala žalobci nedoplatek ve výši 1 134,47 Kč se splatností dne datum, a to za období od datum do datum.

8. Z listiny označené jako vyúčtování za plyn č. hodnota soud zjistil, že společnost právnická osoba. vyúčtovala žalobci přeplatek ve výši 666,48 Kč se splatností dne datum, a to za období od datum do datum.

9. Z listiny označené jako vyúčtování za plyn č. hodnota soud zjistil, že společnost právnická osoba. vyúčtovala žalobci nedoplatek ve výši 824,09 Kč se splatností dne datum, a to za období od datum do datum.

10. Z listiny označené jako vyúčtování zálohových plateb za rok 2023 soud zjistil, že správce domu vyúčtoval žalobci služby spojené s užíváním bytu, přičemž žalobci vyúčtoval přeplatek ve výši 386 Kč.

11. Z emailu odeslaného dne datum soud zjistil, že zástupce žalobce zaslal žalované přílohou tohoto emailu předžalobní výzvu spolu s plnou mocí od žalobce a vyúčtování služeb za rok datum, vyúčtování za elektřinu č. hodnota, vyúčtování za plyn č. hodnota a vyúčtování za plyn č. hodnota.

12. Z listiny označené jako oznámení o vzniku peněžitého závazku 30 dnů po splatnosti ze dne datum soud zjistil, že žalobce vyrozuměl insolvenční soud o dluhu žalované v celkové výši 189 936 Kč z titulu nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a žalovanou s tím, že dle žalobce jsou dány důvody pro zrušení schváleného oddlužení žalované. Přílohou k tomuto podání žalobce připojil smlouvu o nájmu bytu ze dne datum včetně evidenčního listu bytu.

13. Z listiny označené jako doplňující vyjádření ze dne datum soud zjistil, že žalobce trval na zrušení schváleného oddlužení žalované, jelikož s ním žalovaná uzavřela nájemní smlouvu podvodným způsobem, neboť jí od počátku muselo být zřejmé, že mu nebude schopna nic hradit, navíc byt opustila, aniž by jej informovala a cokoliv mu zaplatila. Potvrdil, že byt následně pronajal dalšímu nájemci, který žalobci rovněž řádně neplatil nájemné. Ke svému podání adresovanému insolvenčnímu soudu žalobce připojil emailovou komunikaci mezi žalobcem a žalovanou ve dnech datum až datum, v rámci níž si žalobce a žalovaná vyměňovali názory ohledně opuštění bytu žalovanou a výše dlužných nároků, přičemž na poznámku žalované, že v případě, že jí nadále běží povinnosti z nájemní smlouvy, tak má, i když byt neužívá, nárok na klíče od bytu, pročež chtěla zpátky klíče od bytu a od sklepa, jí žalobce odvětil, že „co by podvodnice, která objektivně nikdy neměla dostatečné příjmy na uhrazení nájemného a služeb v daném bytě, věděla to a přesto se mnou uzavřela nájemní smlouvu, aby se na můj úkor obohatila, máte nárok leda tak na slyšení před trestním soudem“.

14. Z listiny označené jako sdělení insolvenčního správce k oznámení o vzniku peněžitého závazku 30 dnů po splatnosti ze dne datum soud zjistil, že insolvenční správce odkázal v návaznosti na podání žalobce ze dne datum na vyjádření žalované, která popisovala okolnosti opuštění bytu a neshody s žalobcem. Dále uvedla, že od datum má žalobce nového nájemce jméno FO. K vyjádření insolvenčního správce byla přiložena komunikace mezi žalobcem a žalovanou, v rámci níž si žalobce a žalovaná vyměňovali názory ohledně opuštění bytu a dlužných nároků, a anonymizovaná smlouva o nájmu bytu uzavřená mezi žalobcem jako pronajímatelem a jméno FO jako nájemcem.

15. Z listin označených jako protokol o předání a převzetí bytu ze dne datum a potvrzení o zaplacení z téhož dne soud zjistil, že dne datum žalobce předal byt jméno FO, přičemž byly provedeny odečty stavu měřičů a byla zaplacena částka ve výši 33 300 Kč představující nájemné za únor 2024 ve výši 13 300 Kč včetně záloh na služby a kauce ve výši 20 000 Kč.

16. Z komunikace mezi účastníky ve dnech datum až datum soud zjistil, že si v rámci ní žalobce a žalovaná vyměňovali názory ohledně opuštění bytu žalovanou a výše dlužných nároků, přičemž na poznámku žalované, že chce zpátky klíče od bytu a od sklepa, jí žalobce odvětil, že „co by podvodnice … máte nárok leda tak na slyšení před podezřelý výraz soudem“. Dne datum žalovaná nabízela žalobci, že mu zaplatí částku ve výši 22 500 Kč, kterou by splácela po 5 000 Kč měsíčně. V rámci komunikace žalobce s jeho matkou probíhala domluva o posečkání s úhradou dlužné částky za nájemné a zálohy na služby a o opuštění bytu žalovanou dne datum.

17. Z listiny označené jako výzva k zaplacení (předžalobní) ze dne datum soud zjistil, že v ní zástupce žalobce vyzval žalovanou k zaplacení dlužné částky ve výši 194 847,34 Kč a nákladů zastoupení ve výši 22 627 Kč s tím, že v předžalobní výzvě byl proveden detailní rozpis vyúčtování shodně jako v podané žalobě.

18. Soud neprováděl důkazní návrhy žalobce insolvenčním návrhem žalované, zprávou insolvenčního správce pro oddlužení, svědeckou výpovědí matky žalobce jméno FO, kupní smlouvou na bytovou jednotku, výpisem z katastru nemovitostí k bytové jednotce, protokolem o převzetí bytu žalobcem a svědeckou výpovědí realitní makléřky jméno FO, jakož i důkazní návrhy žalované účastnickým výslechem žalované, nájemní smlouvou mezi žalobcem a jméno FO a svědeckou výpovědí jméno FO, matky žalované, když uvedené důkazní návrhy zamítl jako nadbytečné, jelikož dosud provedenými listinnými důkazy byl skutkový stav zjištěn dostatečně k tomu, aby soud mohl ve věci rozhodnout, pročež provádění dalších důkazů by bylo nehospodárné.

19. Po provedeném dokazování tak byl z předložených listinných důkazů soudem zjištěn následující skutkový stav:

Dne datum podepsal žalobce jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce smlouvu o nájmu bytu, v rámci níž byl sjednán nájem bytu na dobu určitou od datum do datum a žalovaná se zavázala po dobu trvání nájmu platit žalobci vždy nejpozději k 15. dni příslušného kalendářního měsíce nájemné ve výši 16 000 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu v celkové výši 7 742 Kč. Při podpisu smlouvy byla žalovanou složena žalobci v hotovosti jistota ve výši 10 000 Kč. Žalovaná dne datum opustila byt, načež žalobce byt předal dne datum novému nájemci jméno FO. Žalobci vyúčtoval dodavatel elektřiny a plynu spotřebu elektřiny v období od datum do datum a spotřebu plynu v období od datum do datum a od datum do datum. právnická osoba pak bylo žalobci předloženo vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za rok datum. Žalobce usiloval o zrušení schváleného oddlužení žalované, přičemž mezi žalobcem a žalovanou nedošlo ke shodě ohledně okolností opuštění bytu žalovanou. K žádosti žalované o vrácení klíčů od bytu ze dne datum žalobce odvětil toliko, že žalovaná má nárok tak na slyšení před trestním soudem. Žalovaná byla vyzvána k zaplacení dlužného nájemného za celou dobu trvání nájemní smlouvy a nedoplatku za služby spojené s užíváním bytu zástupcem žalobce předžalobní výzvou ze dne datum, k níž byla připojena vyúčtování vystavená žalobci.

20. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

21. Podle § 2245 o.z. využije-li nájemce právo nenastěhovat se do bytu, není povinen platit nájemné po dobu, co vada trvá. Nastěhuje-li se, má právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel vadu neodstraní; to platí i v případě podstatné vady v poskytování plnění spojeného nebo souvisícího s užíváním bytu.

22. Podle § 2246 odst. 1 o.z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.

23. Podle § 2247 o.z. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2 (odst. 1). Pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu (odst. 2). Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis (odst. 3). Strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby (odst. 4).

24. Podle § 2292 o.z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

25. Podle § 2 odst. 1 písm. f) zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „ZPSUB“) pro účely tohoto zákona se rozumí vyúčtováním vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období.

26. Podle § 7 ZPSUB není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (odst. 1). Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování (odst. 2). Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku. Splatnost nedoplatku neovlivňují takové vady vyúčtování, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku (odst. 3).

27. Podle § 1970 o.z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

28. Podle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátora, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky Obchodního věstníku, veřejných rejstříků právnických a fyzických osob a evidence svěřenských fondů a evidence údajů o skutečných majitelích (dále jen „nařízení“) výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.

29. Na základě shora uvedeného skutkového stavu posouzeného citovanými zákonnými ustanoveními dospěl soud k závěru, že mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem byla platně uzavřena nájemní smlouva ke shora uvedené bytové jednotce v souladu s § 2201 o.z. Žalobce byl povinen předat žalované byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit jí plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu a žalovaná byla povinna hradit nájemné, stanovené pevnou měsíční částkou podle § 2246 odst. 1 o.z., a zálohy na služby spojené s nájmem bytu podle § 2247 o.z., splatné vždy nejpozději 15. den příslušného kalendářního měsíce, řádně a včas. Žalobce splnil svou povinnost a přenechal byt žalované k užívání a zajistil služby související s užíváním bytu. Žalovaná však nájemné v souladu s nájemní smlouvou po celou dobu nájmu řádně a včas nehradila, ačkoliv se k tomu zmíněnou smlouvou zavázala, když na nájemné neuhradila ničeho.

30. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, přičemž z provedeného dokazování rovněž vyplynulo, že žalovaná dne datum byt upustila, když byt vyklidila a žalobci, resp. matce žalobce předala klíče od bytu, jakož i že nájemní vztah založený smlouvou o nájmu bytu ze dne datum nebyl ani žalobcem, ani žalovanou žádným způsobem ukončen. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne datum, sen. zn. spisová značka uzavřel, že ustanovení § 2292 věty třetí o.z. neupravuje určitý (zvláštní) způsob skončení (zániku) nájemního poměru k bytu (opuštěním bytu nájemcem). Pro uvedený právní názor svědčí i systematický, historický a teleologický výklad. Je-li tedy nepochybné, že ustanovení § 2292 věty první a druhé o.z. upravují institut odevzdání bytu pronajímateli, je namístě vycházet z úvahy, že stejnou problematiku upravuje také třetí věta citovaného ustanovení. S tím ostatně koresponduje též důvodová zpráva k § 2292 o.z., jež se nezmiňuje o jiné věci, než o odevzdání bytu. V případě, že bychom takovou možnost připustili, by totiž scházel rozumný důvod nejen pro úpravu nájemcova práva vypovědět nájem bytu pouze písemnou formou (§ 2286 odst. 1 věta prvá o.z.), nýbrž i pro vypovězení nájmu bytu na dobu určitou jen v některých případech (§ 2229 a § 2287 o.z.) a stejně tak pro vázanost zániku nájemního poměru výpovědí nájemce na uplynutí smluvené (§ 2229 o.z.) nebo zákonné (tříměsíční) výpovědní doby (§ 2231 odst. 1 o.z.). S přihlédnutím k uvedenému lze uzavřít, že ustanovení § 2292 věty třetí o.z. upravuje vyvratitelnou domněnku odevzdání bytu pronajímateli po skončení nájmu ke dni, kdy ho nájemce opustil způsobem, jímž dal jednoznačně najevo, že zanechává užívání bytu s úmyslem se tam již nevrátit (užívání bytu neobnovit). Nezakotvuje tedy určitý (zvláštní) způsob skončení (zániku) nájemního poměru k bytu (opuštěním bytu nájemcem).

31. Nájemní vztah založený smlouvou uzavřenou dne datum na dobu určitou od datum do datum, tedy trval po celou sjednanou dobu, z čehož současně vyplývá, že žalovaná (nájemce) byla povinna platit žalobci (pronajímateli) v tomto celém období nájemné, jež činilo 16 000 Kč měsíčně, neboť nepřestala být nájemcem bytu. Okolnost, že v datum žalovaná opustila byt způsobem uvedeným v § 2292 větě třetí o.z., jak vyplývá ze shora citovaných závěrů dovozených Nejvyšším soudem, je bez právního významu, neboť předčasné opuštění pronajatého bytu nájemcem může nabýt na významu až v den skončení nájmu v souvislosti se vznikem nájemcovi povinnosti odevzdat byt pronajímateli, čímž předejde vzniku pronajímatelova práva na náhradu ve výši ujednaného nájemného podle § 2295 o.z.

32. V projednávané věci je však podstatné, že žalobce byt i přes trvající nájemní vztah s žalovanou opětovně pronajal, a to nájemci jméno FO, jemuž byt dne datum předal. Ode dne předání bytu novému nájemci nemohla žalovaná využívat svého práva dle nájemní smlouvy a byt užívat, čemuž současně odpovídá nemožnost žalobce plnit své povinnosti z nájemní smlouvy vůči žalované, a tedy zajistit jí plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Judikatura je, jak přiléhavě poukazovala žalovaná, ustálena na závěru, že dojde-li k uzavření více nájemních smluv k téže věci (tzv. dvojí nájem), není ústavně konformní výklad, že druhá ze smluv je absolutně neplatná z důvodu počáteční právní nemožnosti plnění. Sama existence nájemní smlouvy nebrání tomu, aby vlastník uzavřel další nájemní smlouvu k věci, kterou již pronajímá. Nebude-li kvůli prvnímu nájmu schopen plnit své povinnosti podle druhé nájemní smlouvy, je na něm, aby první nájem buď řádně ukončil, nebo nesl právní důsledky spojené s porušením druhé nájemní smlouvy. Nelze přitom vyloučit situace, v nichž bude možné současné řádné plnění v rámci obou nájemních vztahů. V každém případě však jsou tyto případy řešitelné prostřednictvím jiných právních nástrojů, než je závěr o absolutní neplatnosti druhé nájemní smlouvy, přičemž tyto mírnější prostředky nezbavují smlouvy právních účinků a více tak respektují to, k čemu se jednotlivci svobodně rozhodli zavázat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne datum, sen. zn. spisová značka či nález Ústavního soudu ČR ze dne datum, sp. zn. II. ÚS 4235/18).

33. Přitom platí, že skutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nevyvolává (§ 1760 o.z.), přičemž poskytne-li strana postupně uzavřenými smlouvami různým osobám právo užívat nebo požívat tutéž věc v tutéž dobu, nabývá takové právo osoba, které převodce poskytl věc k užívání nebo požívání nejdříve (§ 1763 věta prvá o.z.). Uzavřením druhé nájemní smlouvy a předáním bytu druhému nájemci jméno FO vzniklo na základě platné nájemní smlouvy právo užívat byt jméno FO. Uvedené právo jméno FO však vylučovalo právo žalované užívat byt na základě neskončeného nájemního vztahu založeného smlouvou o nájmu bytu ze dne datum. Ve vztahu k žalované tedy byt počínaje dnem datum (převzetí bytu jméno FO) byl stižen vadou vylučující možnost žalované pronajatý byt užívat. Žalované tedy za analogického užití ustanovení § 2245 o.z. uvedeným okamžikem vzniklo právo na přiměřenou slevu z nájemného. Poněvadž vada bytu byla takového rozsahu, jež zcela vylučovala možnost žalované byt užívat, dle soudu dané vadě odpovídá přiměřená sleva z nájemného v plné výši sjednaného nájemného.

34. Na základě shora uvedeného soud konstatuje, že žalovaná je povinna uhradit žalobci nájemné za datum ve výši 16 000 Kč, nájemné za leden 2024 ve výši 16 000 Kč a poměrnou část nájemného za datumod datum do datum) ve výši 3 311 Kč ( 6/29 z 16 000 Kč). Po dobu od datum do datum vzniklo žalované právo na přiměřenou slevu z nájemného ve výši 100 %, a tedy v částce 156 689 Kč za období od datum do datum. Celkem tedy dlužné nájemné z nájemní smlouvy uzavřené dne datum za období od datum do datum činí 35 311 Kč.

35. Pokud žalobce poukazoval na skutečnost, že uzavření druhé nájemní smlouvy s jméno FO mu nemůže být kladeno k tíži, jelikož minimalizoval vznikající škodu, soud poznamenává, že žalobci žádná škoda nevznikala, jelikož v důsledku neukončení nájemního vztahu byla žalovaná po celou dobu trvání nájemního vztahu povinna platit žalobci sjednané nájemné. Pokud však měl žalobce obavy o dobytnost své pohledávky za žalovanou s ohledem na probíhající oddlužení žalované, nic žalobci nebránilo, aby nájemní vztah s žalovanou sám ukončil, když neplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců představuje porušení nájemcovi povinnosti zvlášť závažným způsobem, v důsledku čehož lze vypovědět nájem bez výpovědní doby a pronajímatel může požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu (§ 2291 o.z.). Po vypovězení nájemního vztahu bez výpovědní doby v důsledku porušení povinností žalované zvlášť závažným způsobem, nic nebránilo žalobci uzavřít novou nájemní smlouvu, a tedy žádná škoda by mu nevznikla.

36. Soud se dále zabýval tím, zda vedle dlužného nájemného je žalovaná povinna uhradit žalobci rovněž požadovaný nedoplatek za spotřebované služby spojené s užíváním bytu. Soudu však nezbývá než konstatovat, že žádnou ze žalobcem předložených listin nelze považovat za řádné vyúčtování služeb ve smyslu § 2 odst. 1 písm. f) a § 7 ZPSUB. Aby bylo lze vyúčtování služeb považovat za řádné, musí z něj být patrné, jaká byla cena jednotlivé služby, v jakém množství, resp. na základě jakého klíče, byla daná služba nájemci vyúčtována a záloha v jaké výši byla na danou službu uhrazena. Pouze na základě těchto údajů může nájemce ověřit, zda mu byla daná služba správně vyúčtována, a následně při porovnání s výší uhrazených záloh posoudit, zda došlo k přeplatku nebo nedoplatku na uhrazených zálohách. Uvedené požadavky však žádná z listin předložených žalobcem v žádném případě nesplňuje. Žalobce totiž zcela rezignoval na svoji povinnost řádně vyúčtovat nájemci zálohy za služby za dané zúčtovací období. Povinností pronajímatele je nájemci vystavit vyúčtování služeb za zúčtovací období, přičemž této povinnosti se nelze zprostit tím, že pronajímatel toliko přepošle nájemci vyúčtování, jež bylo pronajímateli vystaveno dodavateli služeb či SVJ. Žalobce však žádné vyúčtování služeb žalované nevyhotovil, přičemž žalované toliko doručil vyúčtování vystavená žalobci, jež ani neodpovídala období, na nějž byl byt žalobcem žalované pronajat. Za řádné vyúčtování nelze považovat ani rozpis vyúčtování provedený žalobcem v předžalobní výzvě a v podané žalobě, jelikož minimálně ohledně položek teplo, TUV a voda není zřejmé, jaké množství jednotlivých služeb bylo žalovanou odebráno a jaká byla jednotková cena dané služby.

37. Jak uzavřel Nejvyšší soud v rozsudku ze dne datum, sen. zn. spisová značka, vyúčtování služeb, aby vůbec mohlo jít o vyúčtování, musí obsahovat minimálně údaj o ceně za tu kterou službu a současně též údaj o množství dodané služby (§ 11 odst. 1 písm. c/ zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví); vlastník jednotky totiž musí z obsahu vyúčtování zjistit minimálně takové informace, na základě kterých bude schopen rozpoznat, zda pronajímatelem požadovaná úhrada odpovídá jeho spotřebě či způsobu výpočtu této spotřeby tak, jak byl účastníky dohodnut nebo jak je stanoven právním předpisem (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne datum, sp. zn. spisová značka). Vyúčtování postrádající některou z předepsaných náležitostí nebo znějící na cenu v nesprávné výši není řádným vyúčtováním a není způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku plynoucího z vyúčtování. Aby se tak mohlo stát, musel by pronajímatel vystavit nové úplné vyúčtování znějící na cenu ve správné výši.

38. Soud tedy shrnuje, že vyúčtováním služeb se rozumí podle § 7 ZPSUB vyčíslení rozdílu mezi skutečnou výší nákladů na služby za jednotlivé služby, které na příjemce služeb připadly na základě rozúčtování celkových nákladů na služby, a úhrnem zaplacených záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období daným příjemcem služeb. Znamená to, že musí obsahovat uvedené skutečné výše nákladů na každou jednotlivou službu zvlášť, uhrazenou výši záloh za každou jednotlivou službu zvlášť a přeplatek či nedoplatek na každé jednotlivé položce. Judikatura (citovaná shora) je již dlouho ustálená na tom, že vyúčtování nesmí obsahovat chyby, ať již obsahové, anebo ve výpočtu, neboť pouze na základě řádného vyúčtování lze vymáhat přeplatek/nedoplatek z vyúčtování.

39. V daném případě pak žalobce žádné vyúčtování služeb žalované nevystavil, přičemž rozpis vyúčtování provedený v předžalobní výzvě a v žalobě není strukturován tak, že by bylo možno určit, jaká část zaplacené zálohy byla zúčtována proti jednotlivým službám, a ani na základě jaké skutečnosti žalobce dospěl k účtovanému nákladu každé služby. Žádnou z žalobcem předložených listin tedy nelze považovat za řádné vyúčtování. Rozúčtováním služeb se ve smyslu § 5 ZPSUB rozumí způsob rozdělení nákladů na služby mezi jednotlivé příjemce služeb včetně vyčíslení skutečné výše nákladů. Jestliže nedojde k dohodě s nájemcem, rozúčtovávají se náklady podle § 5 odst. 2 ZPSUB. Pouze bezvadné rozúčtování může vést ke správnému vyúčtování a může být podkladem pro kontrolu správnosti vyúčtování.

40. V souladu se shora uvedenými judikatorními závěry Nejvyššího soudu tedy soud dospěl k závěru, že „vyúčtování“ služeb za rok datum vyhotovené žalobcem nelze považovat za řádné vyúčtování, pročež ani nelze uvažovat o žádném nedoplatku, jelikož s ohledem na skutečnost, že žalovanou (ne)uhrazené zálohy nebyly dosud žalobcem řádně vyúčtovány, se nemohl případný nedoplatek dosud stát splatným. Z uvedených důvodů tak soudu nezbylo, než žalobu na zaplacení nedoplatku na službách za rok datum zamítnout jako předčasnou. Z uvedeného důvodu, tedy že žalobce řádně žalované nevyúčtoval služby spojené s užíváním bytu, se soud nezabýval tím, kdy začala žalovaná byt užívat (zda od datum, jak tvrdil žalobce, nebo od datum, jak plyne z nájemní smlouvy a jak tvrdila žalovaná), ani tím, jak žalobce dospěl k tvrzeným spotřebám, jelikož uvedené skutečnosti by byly významné toliko v případě, že by žalobce služby spojené s užíváním bytu žalované řádně vyúčtoval, k čemuž však nedošlo.

41. Soud tedy shrnuje, že žalované vznikl vůči žalobci dluh na nájemném v celkové výši 35 311 Kč. Žalovaná pak v řízení požadovala, aby byla na případný dluh započtena jistota ve výši 10 000 Kč, již v hotovosti uhradila žalobci při podpisu smlouvy o nájmu bytu. Soud tedy s ohledem na uvedenou skutečnost započetl na dluh žalované na nájemném uhrazenou jistotu, pročež dlužná částka nájemného činí 25 311 Kč. Nájemné za datum bylo dle nájemní smlouvy splatné dne datum, nájemné za datum bylo splatné dne datum a nájemné za datum bylo splatné dne datum. Poněvadž žalovaná nájemné v uvedených datech jejich splatnosti neuhradila, vzniklo žalobci právo požadovat po žalované zákonný úrok z prodlení podle § 1970 o.z. ve výši vyplývající z nařízení, a to ode dne následujícího po splatnosti dlužného nájemného. Žalobce však požadoval úhradu úroku toliko od datum a v nižší než zákonné sazbě, a to 12 % ročně, pročež soud vázán žalobním návrhem tento nepřekročil.

42. Na základě shora uvedeného tak soud dospěl k závěru, že žaloba byla důvodná toliko co do částky 22 311 Kč (nájemné za datum ve výši 16 000 Kč + nájemné za leden 2024 ve výši 16 000 Kč + nájemné za poměrnou část února 2024 ve výši 3 311 Kč – zaplacená jistota ve výši 10 000 Kč), pročež žalované uložil zaplatit žalobci tuto částku, a to včetně zákonného úroku z prodlení, avšak toliko v žalobcem požadovaném rozsahu (bod I. výroku).

43. Ke splnění rozsudkem uložené povinnosti pak soud určil třídenní lhůtu podle § 160 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“), neboť pro uložení lhůty jiné neshledal důvod.

44. Žalobu naopak jako nedůvodnou zamítl co do částky 169 536,34 Kč a úroku z prodlení ve výši 12 % ročně z této částky od datum do zaplacení (bod II. výroku), jelikož z nájemného za období od datum do datum žalované náleží sleva ve výši 156 689 Kč, na dlužné nájemné žalovaná započetla složenou jistotu ve výši 10 000 Kč a ze žalobcem nepředloženého řádného vyúčtování služeb nevyplynul požadovaný nedoplatek na spotřebovaných službách ve výši 2 847,34 Kč.

45. Konečně soud v bodě III. výroku rozhodl o náhradě nákladů řízení podle § 142 odst. 2 o.s.ř. tak, že žalované, jež byla v řízení procesně úspěšnější, přiznal vůči žalobci právo na náhradu nákladů řízení. Žalobce ke dni vyhlášení rozsudku včetně příslušenství celkem požadoval částku ve výši 200 228,33 Kč, úspěšný byl co do částky 26 010 Kč (13 %) a žalovaná byla úspěšná v částce 174 218,33 Kč (87 %). Míra jejího úspěchu tedy činí 74 %. Náklady řízení žalované pak sestávají z odměny za zastupování advokátem ve výši 35 600 Kč za čtyři úkony právní služby (příprava a převzetí zastoupení, vyjádření k žalobě a účast na jednání přesahujícím dvě hodiny podle § 11 odst. 1 písm. a/, d/ a g/ vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb/dále jen „advokátní tarif“/) po 8 900 Kč za jeden úkon (§ 6 odst. 1, § 7 bod 5., § 8 odst. 1 advokátního tarifu) a dále z paušální náhrady hotových výdajů advokáta za tyto úkony ve výši 1 800 Kč (4 x 450 Kč) podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu. Po zohlednění míry úspěchu žalované (74 %) činí náhrada jejích nákladů řízení celkem 27 676 Kč. O plnění k rukám advokátky žalované a o lhůtě k plnění soud rozhodl podle § 149 odst. 1 a § 160 odst. 1 o.s.ř.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení. Odvolání se podává ke Krajskému soudu v Ústí nad Labem prostřednictvím Okresního soudu v Ústí nad Labem.

Nebudou-li povinnosti uložené tímto rozsudkem splněny v uvedených lhůtách, lze se po právní moci rozsudku domáhat výkonu rozhodnutí u soudu, nebo prostřednictvím exekuce.