VSPH 9 Cmo 91/2022-156

Vrchní soud v Praze rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Josefa Holejšovského, Ph.D. a soudců JUDr. Františka Švantnera a JUDr. Ing. Dušana Hrabánka ve věci ⟪LB:lb_001⟫ navrhovatelů: a) Jméno navrhovatele A, narozená Datum narození navrhovatele A ⟪LB:lb_002⟫ bytem Adresa navrhovatele A ⟪LB:lb_003⟫ b) Jméno navrhovatele B, narozený Datum narození navrhovatele B ⟪LB:lb_004⟫ bytem Adresa navrhovatele A ⟪LB:lb_005⟫ oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky A ⟪LB:lb_006⟫ sídlem Adresa advokátky A ⟪LB:lb_007⟫ za ⟪LB:lb_008⟫ účasti: adresa, IČO IČO advokátky A ⟪LB:lb_009⟫ sídlem Adresa advokátky A ⟪LB:lb_010⟫ zastoupený advokátkou Jméno advokátky B ⟪LB:lb_011⟫ sídlem Adresa advokátky B ⟪LB:lb_012⟫ o vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění účastníka, k odvolání obou navrhovatelů proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 9. února 2022 č. j. 74 Cm 47/2021-134,

Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 9. února 2022 č. j. 74 Cm 47/2021-134 se zrušuje a věc se vrací soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

1) Soud správně uvedl, dle čl. VI. odst. 1 písm. B) prohlášení vlastníka adresa, je společnou částí budovy kromě jiného obvodové zdivo. Dále bylo z čl. 10 této listiny zjištěno, že vnitřní a vnější strany oken, jsou součástí bytu navrhovatelů. Soud však došel k chybnému závěru, že venkovní rolety jsou součástí vnější obvodové stěny domu. Venkovní rolety a žaluzie jsou považovány za výplň okna a z tohoto důvodu jsou součástí/příslušenstvím okna resp. okenních rámů. Stejně jako okna jsou pak i venkovní rolety ve vlastnictví jednotlivých členů společenství vlastníků jednotek. Účastník tedy nebyl oprávněn rozhodnout o tom, že finanční prostředky účastníka budou vynaloženy na instalaci venkovních rolet. Schválení tohoto nákladu SVJ pouhým hlasovacím kvórem nadpoloviční většiny všech členů společenství je konkrétně u tohoto nákladu právně přijatelné pouze v případě, že instalace předokenních žaluzií jižní strany budovy nebude zvýhodňovat pouze některé vlastníky jednotek 2+kk a ostatní vlastníky takovým usnesením zaváže bez právního důvodu k povinnosti takové spoluúčasti na nákladu, který přísluší v rámci správy majetku ve skutečnosti pouze vlastníkovi příslušné jednotky (§ 1175, 1182 o.z.). Předpokládaný náklad 400 000 Kč zahrnuje 20 jednotek z celkem 70-ti a 40 oken na jižní stranu s příspěvkem 10 000 Kč/1okno z rozpočtu záloh na opravy a údržbu společných částí budovy, což pro navrhovatele představuje cca 7 400 Kč bezdůvodného příspěvku, se kterým nesouhlasí. Částka ve výši 7 400 Kč je pro navrhovatele rozhodně s ohledem na jejich finanční situaci nákladem natolik intenzivním a hlavně nákladem bez právního důvodu, aby bylo možno je shledat jako důležitý důvod ve smyslu § 1209 odst. 1 o.z.

2) Odvolatelé rovněž nesouhlasí, se závěrem soudu, že i v případě, že by názor soudu o tom, že předokenní rolety jsou součástí společných částí domu, byl nesprávný, tak se na závěru o nemožnosti vyslovit neplatnost usnesení č. 2 ničeho nemění. V uvedeném případě by bylo dle soudu možno hlasovat o takovém návrhu dle čl. VI odst. 2.7.2. stanov (vydání peněžních prostředků účastníka jakožto nakládání s jeho movitou věcí), když pak by pro přijetí tohoto usnesení bylo třeba 75% většiny všech hlasů dle čl. VI odst. 6.3.1 stanov, kterážto byla hlasováním dosažena (pro bylo 78 % hlasů). Dále je možno uvést, že dle soudu není vyloučené, aby příslušný orgán společenství vlastníků jednotek rozhodl o použití majetku společenství ke správě domu ve smyslu § 1195 odst. 1 o.z. i formou příspěvku na úpravu pohledové části domu (v daném případě předokenních rolet), i kdyby se stávaly součástí jednotlivých bytů, a nikoliv společnou částí domu. Soud správně usoudil, že dle § 1195 odst. 1 o.z. společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku. Správa domu a pozemku přitom zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Pořízení rolet, které se následně stanou výlučným vlastnictvím některých členů SVJ (včetně jejich následné správy a údržby), z finančních prostředků účastníka však není možné. Nákup rolet nelze považovat za nutný ani účelný. Nelze ho ani vyhodnotit jako něco, co slouží k zájmu všech spoluvlastníků.

3) Odvolatelé rovněž nesouhlasí s argumentem soudu týkajícím se úpravy pohledové části domu. Ad absurdum by pak účastník mohl rozhodovat i o tom, jaké záclony budou zakoupeny do bytů jednotlivých vlastníků, jelikož i ty jsou z venku viditelné a významným způsobem ovlivňují pohledovou část domu. Z hlediska správy budovy a s ohledem na ochranu společné části - pláště budovy, je pouze na místě, schválení montáže venkovních rolet pro vlastníky jednotek, kteří se rozhodnou pro jejich pořízení v souladu s § 1175 o.z.

4) Odvolatelé nesouhlasí se závěrem soudu, že pokud jde o námitky navrhovatelů ohledně usnesení č. 1 tedy schválení hospodaření účastníka za rok 2019, pak soud v přehledu hospodaření za rok 2019, který byl podkladem pro napadené usnesení, neshledal ničeho, čím by se tento přehled obsahově jakkoliv vymykal ze struktury obdobných dokumentů. Pokud navrhovatelé namítají, že by tento přehled měl mít další obsahové náležitosti, pak je k tomu možno uvést, že není stanovami ani zákonem uložena přesná strukturace tohoto přehledu kromě obecné povinnosti srozumitelnosti a logické struktury. Soud uvádí, že tento přehled není účetní dokladem, jde o dokument, který má dát členům účastníka základní rámcový přehled o příjmech a výdajích účastníka a stavu jeho prostředků. V tomto ohledu pak uvedený přehled za rok 2019 dle soudu obsahově obstojí. Odvolatelé jsou přesvědčeni, že přehled o hospodaření, předkládaný výborem pro shromáždění ke schválení vždy a pouze formou předloženého listinného důkazu („přehled o hospodaření SVJ") neodpovídá potřebám a účelu tohoto dokumentu pro rozhodování shromáždění podle § 1208 písm. c) o.z. Přehled o hospodaření má shromáždění ve smyslu zákonné úpravy ustanovení § 1208 písm. c) o.z. dostatečně srozumitelnou a úplnou formou informovat o stavu hospodaření, zejména stavu nečerpaného nebo přečerpaného zůstatku záloh na vlastní správní činnost a stavu o nečerpaném zůstatku záloh na opravy a údržbu společných částí. Předkládaný přehled svou funkci neplní a výbor odmítá přes opakované připomínky zajistit nápravu. Výbor a účetní firma Anonymizováno, kteří zajišťují přípravu přehledu o hospodaření, zvolenou, zavádějící formulací této informace, trvale vytváří mylný dojem, že hospodářský výsledek společenství je v souhrnu příjmů a výdajů vyrovnaný, přestože tomu tak u rozpočtové položky vlastní správní činnosti není. Pro skutečný poměr mezi příjmy a výdaji na správu je nutné respektovat i strukturu položek, rozdělenou v článku X bod 5.2.1 a 5.2.2 stanov účastníka z důvodu odlišné úhradové spoluúčasti plátce na nákladech fixní a podílové zálohy a s ohledem na navazující právní úkony, spojené s nepokrytím určité skupiny nákladů rozpočtovým příjmem. Přehled o hospodaření není srozumitelný ani nesplňuje zákonné požadavky. Z tohoto důvodu mohli být členové účastníka při hlasování o předloženém přehledu uvedeni v omyl. S odkazem na § 1209 odst. 1 o.z. a s přihlédnutím k § 583 a § 584 o.z. se proto navrhovatelé domáhají, aby soud rozhodl o neplatnosti usnesení, kterým bylo rozhodnuto o schválení přehledu o hospodaření.

5) Oddělené vykazování příjmů a nákladů vlastní správy a příjmů a nákladů na opravy a údržbu společných částí má tedy pro schválení hospodaření SVJ klíčový význam. Bez zajištění přehledu o hospodaření, který formou a rozsahem vykazuje skutečný stav hospodaření se zálohami podle článku X bodu 5.2.1 a 5.2.2, je předkládaný přehled napadeného usnesení pro právní jednání shromáždění pro podle § 1208 písm. c) o.z. nepoužitelný, protože místo identifikace záporného schodku rozpočtu na vlastní správní činnosti, na který navazují další právní úkony shromáždění (vypořádání nedoplatků a úpravy sazby fixní zálohy pro následující účetní období) vyvolává mylný dojem kladného nečerpaného zůstatku, bez potřeby vypořádání schodků a úpravy záloh na správu. Potřeba úpravy rozpočtu společenství vyplývá ze vzorového přehledu hospodaření, sestaveného navrhovateli podle příjmových a výdajových položek vykázaných v přehledu o hospodaření za rok 2019 podle stanovené struktury rozpočtu ve stanovách a právní úpravě o.z. Navrhovatelé, ale i další vlastníci bytů s větší plochou bytu, jsou tímto výše popsaným, skrytým a zavádějícím způsobem uvedeni v omyl o skutečném stavu hospodaření a vystaveni nerovnému přístupu při uplatňování úhradové povinnosti nákladů společenství, která je bez prováděného vypořádání hospodaření vyšší, než ukládá zákon. Vyčíslení takto vzniklé škody, které je uvedené v přípisu navrhovatelů ze dne 27. 11. 2021 na str. 3 nevypořádaným přeplatkem za rok 2019 ve výši cca + 500 Kč pro 3+1, zatím co bytové jednotky 2+kk naopak vykazují nedoplatek záloh za rok 2019 cca - 1 000 Kč. Toto vyčíslení přeplatku u jednotek 3+1 a nedoplatku u jednotek 2+kk vychází z nedoplatku zálohy na vlastní správní činnost podle vykázaných nákladů ve stejné výši - 2 604,48 Kč/rok pro každou jednotku bez ohledu na její plochu (2 604,48 x 70), zatím co u zálohy na opravy a údržbu společných částí (za předpokladu kompenzační úpravy zálohy snížením sazby 13,20 Kč/m2 na 10 Kč/m2) je vyčíslený kladný přeplatek záloh u 3+1 částkou + 3 104,64 Kč/rok 2019 a u 2+kk pouze + 1 578,24 Kč/rok. Snížení sazby na 10 Kč/m2, kompenzující vysoký nedoplatek na vlastní správu, zajišťuje roční příjem záloh na předpokládané pokrytí nákladů na opravy a údržbu společných částí po kompletní rekonstrukci budovy ve výši 523 530 Kč (tato rezerva je vytvořená pouze zálohami, hrazenými v roce 2019 bez kumulace přeplatků z minulých účetních období) a zajišťuje spolu se saldem z předchozích období více než dostatečnou rezervu nečerpaného zůstatku, převáděného a kumulovaného do dalšího účetního období.

6) Za zásadní pro zprávu o hospodaření považují navrhovatelé uvedení hospodářského výsledku, respektujícího příjmy a výdaje rozpočtových položek SVJ podle článku X bodu 5 stanov společenství tak, aby mohl být tento výsledek vypořádán shromážděním v souladu s § 1208 písm. c) o.z., včetně nutných změn příjmových položek rozpočtu na vlastní správní činnost (potřebné zvýšení min. na 490 Kč/jednotku a event. kompenzační a nákladově přiměřené snížení sazby zálohy na opravy a údržbu kompletně zrekonstruované budovy). Ekonomické dopady tohoto nedostatku předkládané zprávy ke schválení shromážděním (opakovaně a dlouhodobě připomínkovaného bez odezvy či zajištění nápravy výborem SVJ) představují nárůst skutečných nedoplatků na vlastní správní činnost společenství bez jejich vypořádání, kdy nevyhovující rozpis záloh podle skutečných nákladů, vyžadující vypořádání shromážděním, výbor ignoruje a argumentačně nahrazuje pouhým schválením přehledu o hospodaření za příslušný rok s uváděným kladným zůstatkem finančních prostředků na účtu společenství bez potřeby jakýchkoli rozpočtových změn příjmových položek společenství a jejich vypořádání.

7. Odvolatelé navrhli, aby odvolací soud zrušil rozsudek soudu prvního stupně a věc mu vrátil k dalšímu řízení, alternativně aby změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že vysloví neplatnosti dvou usnesení účastníka a v souvislosti s tím jim přiznal náhradu nákladů prvoinstančního i odvolacího řízení.

8. K odvolání se vyjádřil podáním ze dne 16. června 2022 účastník. Uvedl, že navrhovatelé se v článku II. bod a), odst. 4-11 odvolání zabývají podle jejich názoru nesprávným právním posouzením soudu stran venkovních rolet, když zásadní pochybení podle nich spočívá ve skutečnosti, že venkovní rolety nejsou součástí vnější obvodové stěny domu, jak dovodil soud, avšak „jsou součástí/příslušenstvím okna, resp. okenních rámů a jako takové jsou považovány za výplň okna“. Účastník se domnívá, že výplní okna je sklo a předokenní rolety nemohou být buď součástí nebo příslušenstvím okna, když součástí věci je vše, co od věci nemůže být odděleno, aniž by se tato znehodnotila. Tvrzení navrhovatelů, že předokenní rolety jsou montovány přímo na okna (resp. do okenních rámů) není ničím důkazně podložené. I pokud by navrhovatelé měli z technického hlediska pravdu a předokenní rolety byly příslušenstvím okna, finanční zatížení, které připadá na každého vlastníka bytové jednotky, není natolik zásadní, aby jej bylo možno považovat za důležitý důvod pro přezkoumání napadeného usnesení. Účastník se ztotožňuje s názorem soudu, podle něhož i v případě, že by se ukázalo, že předokenní rolety nejsou součástí společných částí domu, tak se na závěru o nemožnosti vyslovit neplatnost usnesení č. 2 ničeho nemění. Je to z toho důvodu, že na tuto záležitost lze použít kvórum pro hlasování dle čl. VI odst. 2.7.2 stanov (vydání peněžitých prostředků účastníka pro nakládání s movitou věcí). Dále je podle názoru účastníka správný i názor soudu, podle něhož by prostředky z majetku společenství mohly být použity ve smyslu § 1195 odst. 1 o.z. formou příspěvku na úpravu pohledové části domu.

9. Dále uvedl, že v článku II. bod b) odstavcích 12 - 27 odvolání pak odvolatelé odůvodňují podání opravného prostředku ohledně přehledu hospodaření. Zásadní námitky týkající se přehledu hospodaření směřují k tomu, že tento podle jejich názoru neodpovídá „potřebám a účelu pro rozhodování shromáždění“ (bod. 13 odvolání), neboť „dostatečně srozumitelnou a úplnou formou neinformuje o stavu hospodaření, zejména stavu nečerpaného nebo přečerpaného zůstatku záloh na vlastní správní činnost a stavu o nečerpaném zůstatku záloh na opravy a údržbu společných částí“ (bod. 14 odvolání). Podle názoru odvolatelů není přehled hospodaření v souladu se zákonnými požadavky, když nedochází k vykazování „příjmů a nákladů vlastní správy a příjmů a nákladů na opravy a údržbu společných částí“ (bod. 17 odvolání), v důsledku čehož trvale vytváří mylný dojem kladného nečerpaného zůstatku, což dle názoru navrhovatelů může způsobit, že by mohli být někteří členové účastníka, při hlasování o předloženém přehledu, uvedeni v omyl (bod. 16 odvolání). Účastník tvrdí, že v zákoně ani ve stanovách není nikde uvedeno, že by přehled hospodaření měl obsahovat, resp. rozlišovat mezi příjmy a náklady vlastní správy a příjmy a náklady na opravu a údržbu společných částí, jak požadují a dovozují odvolatelé. Soud správně uvedl, že přehled hospodaření je dokumentem, který má být srozumitelný a logicky strukturovaný a poskytovat základní rámcový přehled o příjmech a výdajích účastníka a stavu jeho prostředků, což přehled hospodaření z roku 2019 splňuje. Pakliže odvolatelé požadují k tomuto přehledu více informací, mají právo se na účastníka obrátit a o tyto požádat. Odvolatelé však vedeni svou představou o tom, jak by přehled hospodaření měl vypadat (což doložili odvolacímu soudu v důkazu) nejsou s tímto argumentem spokojeni a celé řízení je vedeno za tím účelem, aby navrhovatelé docílili toho, že přehled hospodaření bude zpracován podle jejich požadavků. Pakliže přehled hospodaření není zákonem nijak obsahově vymezen, vyjma požadavku, aby tento byl srozumitelný a logicky strukturovaný, nelze souhlasit s tvrzením odvolatelů, že nesplňuje zákonné požadavky.

10. Účastník navrhl, aby odvolací soud rozsudek jako věcně správný v celém rozsahu potvrdil a účastníku přiznal náhradu nákladů odvolacího řízení.

11. Vrchní soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal odvoláním napadené rozhodnutí a dospěl k závěru, že odvolání je důvodné, byť ze zcela jiného důvodu, než uváděli odvolatelé, když posuzování relevance jejich důvodů v této fázi řízení (vzhledem k chybné právní kvalifikaci resp. chybné aplikaci zákona soudem prvního stupně) není na pořadu. Na danou věc odvolací soud aplikoval právní úpravu účinnou od 1.7.2020, a to vzhledem k tomu, že napadená rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků jednotek přijatá mimo zasedání shromáždění, tzv. per rollam, jsou ze dne 4. ledna 2021, tedy již po účinnosti novely Občanského zákoníku (zák.č. 89/2012 Sb.) provedené zák.č. 163/2020 Sb.

12. Předně je nutné konstatovat, že soud prvního stupně neměl jednoduchou situaci v tom, že v době tzv. epidemie COVID-19 vstoupila v účinnost novelizace občanského zákoníku (zák.č. 89/2012 Sb.) provedená zákonem č. 163/2020 Sb. s účinností od 1. 7. 2020. Tato novelizace přinesla zásadní změnu ust. § 1209 odst. 1 a 2 o.z., tedy i zásadní změnu přístupu k ust. § 1209 o.z. danou změnou jeho obsahu i filozofie zákona. Podle důvodové zprávy k zák.č. 163/2020 Sb., k bodu 47 a 48 (§ 1209): „Navrhovaná změna reaguje na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 3. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4567/2016, ve kterém Nejvyšší soud dovodil, že podle stávajícího znění odstavce 1 se lze dovolávat pouze neplatnosti rozhodnutí shromáždění. Odchylně od závěru Nejvyššího soudu se napříště výslovně stanoví, že přehlasovaný vlastník jednotky může navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitostí týkající se správy domu a pozemku, a zároveň se doplňuje odstavec 2, který stanoví, že soud na základě návrhu uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Odstavec 2 dále stanoví demonstrativní výčet způsobu, jakým může soud rozhodnout, přičemž nejde o vyslovení či nevyslovení neplatnosti rozhodnutí. Zdůrazňuje se tak, že předmětné ustanovení představuje úpravu obdobnou § 1139 obecné úpravy spoluvlastnictví, který se neomezuje pouze na prohlášení rozhodnutí za neplatné. Předmětné ustanovení představuje úpravu speciální vůči § 1139 a vylučuje v příslušném rozsahu obecnou úpravu spoluvlastnictví. V souvislosti s navrhovanou změnou se rovněž navrhuje vyjasnit vztah § 1209 k úpravě dovolání se neplatnosti orgánu spolku (§ 258 a násl.). Proto se navrhuje v § 1221 odst. 1 výslovně stanovit, že na rozhodování v rámci společenství vlastníků se přiměřeně použijí ustanovení právní úpravy spolku o neplatnosti rozhodnutí orgánu (§ 258 a násl.) a o následcích rozporu rozhodnutí s dobrými mravy (§ 245). Napadne-li vlastník jednotky rozhodnutí orgánu společenství vlastníků u soudu, půjde v případě návrhu na určení neplatnosti takového rozhodnutí o návrh podle § 258 a násl. a v ostatních případech, s výjimkou postupu podle § 245, o návrh podle § 1209“.

13. Podle § 1221 odst. 1 o.z. ve znění od 1. 7. 2020: „Nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku, zejména ustanovení o svolání, zasedání a rozhodování kolektivních orgánů, o neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů ani o dílčích členských schůzích.“ Podle § 258 o.z. „Každý člen spolku nebo ten, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany, může navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, pokud se neplatnosti nelze dovolat u orgánů spolku.“ Podle § 259 o.z. „Právo dovolat se neplatnosti rozhodnutí zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí.“ Podle § 260 o.z „Soud neplatnost rozhodnutí nevysloví, došlo-li k porušení zákona nebo stanov, aniž to mělo závažné právní následky, a je-li v zájmu spolku hodném právní ochrany neplatnost rozhodnutí nevyslovit; Soud neplatnost rozhodnutí nevysloví ani tehdy, bylo-li by tím podstatně zasaženo do práva třetí osoby nabytého v dobré víře.“

14. Podle § 1209 odst. 1 a 2 o.z. ve znění od 1. 7. 2020 „Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká. Soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá“. Výše uvedené znění zákona účinné od 1. 7. 2020 je pro danou věc zásadní proto, že se navrhovatelé domáhali určení neplatnosti rozhodnutí přijatých mimo zasedání shromáždění přijatých dne 4. 1. 2021, tedy po datu účinnosti výše jmenované novelizace občanského zákoníku (zák.č. 103/2020 Sb. je účinný ode dne 1. 7. 2020). Soud prvního stupně měl tedy postupovat podle zák.č. 89/2012 Sb. ve znění účinném ode dne 1. 7. 2020 a nikoli podle právní úpravy účinné před tímto datem, jak zřejmě učinil a jak je patrné z jeho rozhodnutí. To bylo jeho prvním zásadním pochybením.

15. V daném případě bylo návrhem ze dne 16. března 2021 označeným jako „žaloba o určení neplatnosti usnesení shromáždění společenství vlastníků jednotek“ požadováno určení - vyslovení neplatnosti rozhodnutí shromáždění přijatých mimo zasedání shromáždění dne 4. 1. 2021. Bylo navrženo toto: „1. určuje se, že usnesení č. 1 ze 7. zasedání shromáždění žalované konaného mimo zasedání vyhlášeného dne 4.1.2021 je neplatné. 2. určuje se, že usnesení č. 2 ze 7. zasedání shromáždění žalované konaného mimo zasedání vyhlášeného dne 4.1.2021 je neplatné. 3. určuje se, že žalovaná není oprávněna použít prostředky z fondu oprav na pořízení a montáž venkovních rolet pouze na jednotky o velikosti 2kk domů adresa.“. K upřesnění - změně petitu resp. jeho rozšíření došlo podáním navrhovatelů jsoucím na č.l. 62 - 64 soudního spisu, podáním ze dne 7. 6. 2021 (č.l. 68 - 70) navrhovatelé setrvali na petitu návrhu tak, jak je shora citován odvolacím soudem, což bylo potvrzeno podáním navrhovatelů ze dne 25. 6. 2021 (č.l. 78). Navrhovatelé vzali podáním ze dne 14. 9. 2021 „žalobu částečně zpět“ tak, že požadovali určení uvedené v původních bodech č. 1 a č. 2, tedy požadovali již jen výlučně určení neplatnosti usnesení č. 1 a č. 2 7. shromáždění přijatého mimo jeho zasedání ze dne 4. 1. 2021. Není tak sporu o tom, že navrhovatelé požadovali po soudu vyslovit neplatnost rozhodnutí předmětného shromáždění (učiněného tzv. per rollam, tedy mimo zasedání shromáždění). Z návrhu na zahájení řízení v jeho konečné podobě (po jeho doplnění a zpětvzetí) je zcela zřejmé a jednoznačně patrné, že jde o návrh na zahájení řízení požadující prohlášení neplatnosti usnesení shromáždění společenství vlastníků ze dne 4. 1. 2021. Soud prvního stupně tedy na věc jednak chybně aplikoval ust. § 1209 odst. 1 a 2 o.z. v nepříslušném znění, především pak aplikace tohoto ustanovení v jakémkoli znění na danou věc není správná.

16. Účelem výše citovaného ust. § 1209 odst. 1 a 2 o.z. ve znění od 1. 7. 2020 je dosažení faktické revokace přijatého usnesení shromáždění rozhodnutím soudu, tedy jeho doplnění, změna či zrušení usnesení shromáždění (viz níže). Tomu odpovídající návrh na zahájení řízení by tak požadoval jiné znění rozhodnutí shromáždění resp. jeho nahrazení rozhodnutím soudu či jeho zrušení. Cílem postupu dle § 1209 odst. 1 a 2 o.z. tedy může být doplnění, změna či zrušení rozhodnutí shromáždění. Soud v řízení podle § 1209 odst. 1 a 2 o.z. neurčuje, zda je rozhodnutí shromáždění neplatné, leč posuzuje je ve vztahu k požadavkům navrhovatele a dle zákonného kritéria uspořádání právních poměrů vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Takovýto požadavek však v předmětném návrhu navrhovatelů uveden resp. obsažen nebyl. Navrhovatelé se domáhali vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění ze dne 4. 1. 2021. Toho však nelze docílit podle § 1209 odst. 1 a 2 o.z., leč aplikací ust. § 258 - 261 o.z. daného pro společenství vlastníků ustanovením § 1221 odst. 1 o.z. (citace viz výše). Jinak řečeno, protože navrhovatelé v daném řízení jednoznačně požadovali, aby soud prohlásil, resp. určil dvě rozhodnutí shromáždění přijatá mimo jeho zasedání dne 4. 1. 2021 neplatnými, měl soud prvního stupně na danou věc aplikovat ust. § 258 - 261 o.z. ve spojení s § 1221 odst. 1 o.z. To neučinil, čímž řízení zatížil závažnou a zásadní vadou.

17. Podle § 1209 odst. 1 o.z. je zákonnou podmínkou podání návrhu důležitý důvod, zatímco dle § 258 - 261 o.z. žádná taková podmínka neexistuje. Odlišné jsou i parametry aktivně věcně legitimované osoby, když podle § 1209 odst. 1 o.z. jí je výlučně přehlasovaný vlastník jednotky, zatímco dle § 258 každý, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany. Odlišná je rovněž i prekluzivní lhůta pro podání návrhu. Podle § 1209 odst. 1 o.z. je to lhůta tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí vlastník jednotky dozvěděl (subjektivní), zatímco podle § 259 o.z. činí subjektivní lhůta 3 měsíce ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl či mohl dozvědět, dána je ovšem také roční objektivní lhůta. Zcela primárním a zásadním rozdílem pak je, že soud podle § 258 a násl. o.z. ve spojení s § 1221 o.z. rozhoduje o neplatnosti rozhodnutí orgánu společenství, tedy i o neplatnosti usnesení shromáždění pro jeho rozpor se zákonem nebo stanovami, případně vysloví, že se o rozhodnutí shromáždění nejedná (viz § 245 o.z. ve spojení s § 90 odst. 1 z.ř.s.), zatímco podle § 1209 odst. 1 a 2 o.z. soud (jak výše rozebráno) rozhodnutí shromáždění může změnit, doplnit či zrušit - uspořádat právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud tedy platné rozhodnutí shromáždění (a je bez významu, zda bylo přijato na zasedání shromáždění či mimo toto zasedání - tzv. per rollam) posuzuje z věcných hledisek jeho věcné důvodnosti a podle svého závěru o něm buďto návrh na zahájení řízení zamítne, či rozhodnutí shromáždění změní, doplní či zruší. Soud podle § 1209 odst. 1 a 2 o.z. může rozhodnout, zda se má rozhodnutí (usnesení) shromáždění uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo se uskutečnit vůbec nemá (viz § 1209 odst. 2 o.z.), tedy de facto věcně posuzuje otázku posuzovanou a rozhodovanou shromážděním a potud usnesení shromáždění fakticky revokuje resp. může revokovat. To je tedy zásadně rozdílné od řízení o neplatnost rozhodnutí shromáždění, v němž soud může jen vyslovit, že rozhodnutí je neplatné /či že o rozhodnutí shromáždění vůbec nejde/, posuzuje přitom jen to, zda je toto rozhodnutí v rozporu se zákonem či stanovami společenství (nahlíženo hlediskem obsahu rozhodnutí shromáždění či procesem vedoucím k jeho přijetí). Je třeba zdůraznit i rozdíl mezi zrušením rozhodnutí shromáždění - rozhodnutí se nemá vůbec uskutečnit, a neplatností rozhodnutí shromáždění. Ke shodným závěrům dochází i právní teorie viz Spáčil J., Králík M. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 - 1474). Komentář. 2.vydání.Praha: C.H.Beck, 2021 s. 1003 - 1024.

18. Požadují-li navrhovatelé vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění (vlastníků jednotek) coby nejvyššího orgánu společenství vlastníků (jednotek), uplatní se na takový návrh ust. § 258 - 261 o.z. ve spojení s § 1221 odst. 1 o.z., nikoli ust. § 1209 odst. 1 a 2 o.z. Soud tedy v dané věci pochybil, když návrh na neplatnost usnesení shromáždění přijatého mimo zasedání dne 4. 1. 2021 posuzoval podle ustanovení § 1209 odst. 1 a 2 o.z., navíc ještě i chybně ve znění do 30. 6. 2020, jež na věc nedopadá. Posuzoval věc tím pádem na základě nesprávných právních východisek. Na základě odlišné podmínky aktivní věcně legitimace navrhovatelů, jiného běhu prekluzivní lhůty k podání návrhu a odlišných dalších zákonných podmínek prohlášení neplatnosti usnesení shromáždění, což činí jeho rozhodnutí potud nepřezkoumatelným. Odvolacímu soudu proto nezbylo, než usnesení soudu prvního stupně podle § 219a odst. 1 písm. b) o. s. ř. a podle § 221 odst. 1 písm. a) o. s. ř. mu věc vrátil k dalšímu řízení. V něm soud prvního stupně věc posoudí dle § 258 - 261 ve spojení s § 1221 odst. 1 o.z.

Proti tomuto usnesení není dovolání přípustné.