KSBR 70 Co 49/2025-356

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Michala Ryšky a soudců Mgr. Ivy Krejčířové a Ondřeje Sekvarda, Ph.D., ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: ⟪LB:lb_002⟫ Jméno žalobkyně, narozená dne Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky ⟪LB:lb_003⟫ proti ⟪LB:lb_004⟫ žalované: Jméno žalované, narozená dne Datum narození žalované Mandátem sídlem Adresa advokáta ⟪LB:lb_005⟫ o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, o odvolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 14. srpna 2024, č. j. 42 C 166/2019-330,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se v I. výroku potvrzuje.

II. Rozsudek soudu prvního stupně se v II. a III. výroku mění tak, že žalobkyni se přiznává náhrada nákladů řízení odpovídající plné výši odměny a náhrady hotových výdajů přiznané ustanovené zástupkyni žalobkyně za řízení samostatným usnesením soudu prvního stupně. Žalovaná je povinna tuto náhradu zaplatit České republice na účet Městského soudu v Brně do tří dnů od právní moci usnesení soudu prvního stupně.

III. Žalobkyni se přiznává náhrada nákladů odvolacího řízení odpovídající plné výši odměny a náhrady hotových výdajů přiznané ustanovené zástupkyni žalobkyně za odvolací řízení samostatným usnesením soudu prvního stupně. Žalovaná je povinna tuto náhradu zaplatit České republice na účet Městského soudu v Brně do tří dnů od právní moci usnesení soudu prvního stupně.

1. V záhlaví označeným rozsudkem soud prvního stupně určil, že výpověď z nájmu rodinného domu číslo postaveného na pozemku p. číslo, k. ú. adresa, na adrese adresa, daná ze strany žalované vůči žalobkyni dne 15. 5. 2019, je neoprávněná (I. výrok). Dále rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (II. výrok) a žalovanou zavázal k náhradě nákladů řízení ustanoveného zástupce České republice – Městskému soudu v Brně, o jejichž výši bude rozhodnuto samostatným usnesením (III. výrok).

2. 8. 2019

Podání žaloby (č. l. 1-3).

3. 5. 2013

Uzavření hypotečního úvěru žalovanou – poskytnut úvěr ve výši 2 664 750 Kč; s touto částkou bylo naloženo následovně: částka ve výši 1 380 000 Kč byla využita na splacení dluhu jméno FO u společnosti právnická osoba; částku ve výši 129 000 Kč předala jméno FO žalobkyni na úhradu daně z převodu nemovitosti; částku ve výši dvanáctinásobku měsíční splátky hypotečního úvěru předala jméno FO žalované; částku ve výši 85 500 Kč sama uhradila jméno FO na splátkách na hypoteční úvěr; zbylé finanční prostředky jméno FO vylákala od žalobkyně pod záminkou investice a použila na nezjištěný účel.

4. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání navrhla potvrzení napadeného rozsudku a uvedla, že celý vztah mezi účastnicemi řízení byl důsledkem rozsáhlé trestné činnosti jméno FO. Žalobkyně byla v obtížné osobní a finanční situaci, a proto přivolila postupu jméno FO podrobně popsaném ve výroku pravomocného rozsudku Krajského soudu v Brně, č. j. 52 T 10/2018-12705. Výsledkem tohoto postupu byl převod vlastnictví domu, aniž by žalobkyně cokoliv získala jako protiplnění. Žalovaná naopak v důsledku svého nepoctivého jednání získala dům, provizi a částku odpovídající dvanácti splátkám hypotéky. Na hypotéku by přitom žalovaná bez podvodného jednání nedosáhla.

5. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 o.s.ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno k tomu oprávněným subjektem (§ 201 o.s.ř.), směřuje proti rozhodnutí, proti němuž je přípustné (§ 201, § 202 o.s.ř.), bylo podáno včas (§ 204 o.s.ř.), v souladu s ustanovením § 212a odst. 1 o.s.ř. přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně i nad rámec odvolacích důvodů, a poté dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

6. Z obsahu spisu bylo zjištěno, že žalobou ze dne 2. 8. 2019 se žalobkyně domáhala určení neplatnosti výpovědi z nájmu domu číslo, č. or. číslo na adresa, umístěného na pozemku p. číslo, k. ú. adresa. Žalobkyně uvedla, že dne 10. 5. 2013 uzavřela se žalovanou kupní smlouvu, kterou na ni převedla předmětný dům. Učinila tak v omylu a pod nátlakem ze strany jméno FO, na jejíž doporučení předmětný dům za provizi zastavila v souvislosti s dluhem třetí osoby (jméno FO) u společnosti právnická osoba jméno FO přitom slibovala brzkou úhradu dluhu. V obavě, že přijde o střechu nad hlavou, když třetí osoba dluh nesplácela, přistoupila na nabídku jméno FO, aby prodala předmětný dům žalované, která byla známou jméno FO. Žalovaná následně za provizi 100 000 Kč od jméno FO uzavřela hypoteční úvěr ke koupi předmětného domu. Po více než půl roce od koupě byla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena nájemní smlouva. Žalobkyně uvedla, že obě smlouvy byly fingované, jejich obsah odporuje dobrým mravům a veřejnému pořádku, jelikož se jednalo o úkony směřující k zastření trestné činnosti. Kupní cenu za dům převzala jméno FO, která dle dohody měla z těchto peněz platit nájemné, resp. platit za žalovanou splátky hypotečního úvěru a dále investovat. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala a tvrdila, že kupní i nájemní smlouva jsou platné. Uvedla, že zaplatila kupní cenu k rukám žalobkyně, a to z načerpaného hypotečního úvěru, k jehož poskytnutí si banka v rámci zajištění vyžádala vznik zástavního práva k předmětnému domu. Žalobkyně přitom dala k jeho zřízení souhlas. Žalovaná hradí řádně splátky hypotečního úvěru, zatímco žalobkyně v domě reálně bydlí, ale oproti dohodě nic nehradí. Žalobu žalovaná považovala za obstrukční jednání žalobkyně s cílem zajistit si nadále bydlení v předmětném domě.

7. Odvolací soud předně konstatuje, že soud prvního stupně v napadeném rozhodnutí velmi důkladně a podrobně vylíčil skutkové okolnosti projednávané věci, které vyplynuly z provedeného dokazování a zejména z listin z trestního spisu vedeného Krajským soudem v Brně pod sp. zn. 52 T 10/2018. Na obsah odůvodnění soudu prvního stupně lze tudíž v tomto ohledu odkázat. Lze jen ve stručnosti shrnout, že byl v řízení před soudem prvního stupně zjištěn následující skutkový stav:

2012 jméno FO přesvědčila žalobkyni a její matku, aby za úplatu 300 000 Kč ručily domem za úvěr dlužníka jméno FO ve výši 1 100 000 Kč.

22. Se zřetelem k uvedenému odvolací soud podle § 219 o.s.ř. rozsudek soudu prvního stupně v meritu věci potvrdil. Odvolací soud dle § 220 odst. 1 o.s.ř. toliko změnil nákladové výroky tak, aby odpovídaly § 142 odst. 1 ve spojení s § 149 odst. 2 o.s.ř., dle kterého zastupoval-li ustanovený advokát účastníka, jemuž byla přisouzena náhrada nákladů řízení, je ten, jemuž byla uložena náhrada těchto nákladů, povinen zaplatit státu náhradu hotových výdajů advokáta a odměnu za zastupování. Této zákonné konstrukci totiž nákladové výroky soudu prvního stupně ne zcela odpovídaly.

10. Po zopakování předmětného listinného důkazu přitom odvolací soud zjistil, že výpověď nájemní smlouvy, kterou zaslala žalovaná žalobkyni, obsahovala jen poučení o možnosti domáhat se soudního přezkumu (konkrétně v ní bylo uvedeno: „…Vás dále poučuji o Vašem právu vznést proti této výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi příslušným soudem.“), avšak zcela v ní absentovalo poučení o lhůtě k podání žaloby.

Rozsudek Krajského soudu v Brně, č. j. 52 T 10/2018-1278; jméno FO shledána vinnou ze zločinu podvodu podle § 209 odst. 1 a odst. 5 písm. a) t. z. a zločinu úvěrového podvodu podle § 211 odst. 1 a odst. 5 písm. c) t. z.; právní moc rozsudku dne 24. 2. 2020.

Není datována

Uzavření nájemní smlouvy od 1. 1. 2014 na dobu neurčitou mezi žalovanou, jako pronajímatelkou, a žalobkyní, jako nájemkyní, přičemž předmětem nájmu byla výše specifikovaná nemovitost (č. l. 36-37).

14. Ve vztahu k nájemní smlouvě sice není z důvodu chybějící datace zřejmé, který konkrétní den byla uzavřena, avšak vzhledem k tomu, že byla sjednána doba nájmu od 1. 1. 2014 a strany výslovně uvedly, že předmětnou nájemní smlouvu uzavírají v souladu se zákonem č. 89/2012 Sb., posoudí se tato nájemní smlouva podle o.z.

Usnesení Nejvyššího soudu, č. j. 8 Tdo 783/2020-13421, kterým bylo dovolání jméno FO odmítnuto.

15. Naopak kupní smlouva byla uzavřena dne 10. 5. 2013, tedy ještě předtím, než nabyl účinnosti v současnosti platný občanský zákoník, a okolnosti jejího uzavření se proto posoudí podle obč. zák., tedy zákona č. 40/1964 Sb. (§ 3028 odst. 2 o.z.).

Výpověď z nájmu bytu (přílohová obálka žalobkyně, listina č. 2), podána k poštovní přepravě dne 31. 5. 2019.

18. Právní úkon není učiněn vážně ve smyslu § 37 zákona č. 40/1964 Sb. za situace, kdy je podle objektivních okolností konkrétního případu zřejmé, že jednající nechtěl svým projevem vůle způsobit právní následky, které s takovým projevem vůle normy občanského práva spojují; takto učiněný projev vůle je absolutně neplatný (Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kolektiv. Občanský zákoník I, II. 2. vydání, Praha: C. H. Beck, 2009, výklad k § 37.).

Datovány námitky z výpovědi (č. l. 206); potvrzení o dodání dne 19. 6. 2019 (č. l. 209).

24. 2. 2020

Usnesení Vrchního soudu v Olomouci, č. j. 1 To 64/2019-13045, kterým bylo zamítnuto odvolání jméno FO.

20. Předmětná kupní smlouva je tak neplatná z důvodu absence vážné vůle (§ 37 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb.). Smluvní strany fakticky neměly v úmyslu nemovitost převést; kupní smlouva byla uzavřena pouze „naoko“ a jejím primárním účelem bylo umožnění načerpání hypotečního úvěru.

Rozsudek Městského soudu v Brně, č. j. 52 C 1/2020-73 (č. l. 47-51), kterým byl zamítnut návrh žalované na vyklizení výše specifikovaných nemovitostí. Žalovaná následně podala odvolání. Řízení bylo usnesením Krajského soudu v Brně ze dne 13. 9. 2021, č. j. 19 Co 235/2020-105 (č. l. 170) do pravomocného skončení tohoto řízení přerušeno.

9. Platí totiž, že výpověď z nájmu bytu ze strany pronajímatele, která neobsahuje poučení o právu navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi a poučení o lhůtě, v jaké má nájemce žalobu podat, je neplatná absolutně (§ 588 o.z.), neboť porušení § 2286 odst. 2 o.z. je nejen v rozporu se zákonem, ale zjevně narušuje i veřejný pořádek (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 4. 2024, sp. zn. 26 Cdo 2029/2023).

Rozsudek Městského soudu v Brně, č. j. 244 C 26/2018-158, kterým se žalovaná domáhala po žalobkyni zaplacení 100 000 Kč (č. l. 155-162). Žalované bylo vyhověno a žalobkyni byla uložena povinnosti zaplatit žalované částku 95 366 Kč. Rozsudek byl následně zrušen usnesením Krajského soudu v Brně ze dne 29. 7. 2022, č. j. 70 Co 107/2021-212, a řízení zastaveno, a to z důvodu zpětvzetí žaloby.

8. Soud prvního stupně se velmi podrobně zabýval kupní a nájemní smlouvou, a to především jejich neplatností, výpověď z nájmu však nemohla obstát již jen z důvodu, že žalovaná v ní nedostála všem povinnostem, které pronajímateli ukládá § 2286 odst. 2 o.z., což bez dalšího vede k absolutní neplatnosti výpovědi.

11. Žalovaná tudíž nedostála povinnosti pronajímatelky poučit žalobkyni o tom, že žalobu je třeba podat do dvou měsíců ode dne, kdy výpověď žalobkyni došla (§ 2290 o.z.), což vede ve smyslu výše citované judikatury Nejvyššího soudu k závěru o absolutní neplatnosti dané výpovědi. K tomu nutno přihlédnout z úřední povinnosti a účastníci byli o takovém závěru v zájmu předvídatelnosti předem poučeni odvolacím soudem.

12. Odvolací soud nad rámec výše uvedeného přihlédl také k neplatnosti kupní a nájemní smlouvy a v konečném důsledku tedy i k neoprávněnosti výpovědi z nájmu pro rozpor s dobrými mravy.

13. Jak již správně konstatoval soud prvního stupně, s ohledem na účel a smysl § 2290 o.z. a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2290 o.z. chápat v širším smyslu. Při přezkumu výpovědi z nájmu bytu tudíž soud přihlíží nejen k tomu, zda byl naplněn ve výpovědi uvedený výpovědní důvod, ale musí také zohlednit, zda není výpověď zdánlivá, absolutně neplatná nebo zda se nájemce oprávněně dovolal její relativní neplatnosti (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 8. 2018, sp. zn. 26 Cdo 5461/2017; Janoušková, M. In: Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, výklad k § 2290, marg. č. 6.). Neoprávněná výpověď proto bude i výpověď neplatná či zdánlivá (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu). V rámci úvahy o oprávněnosti výpovědi tudíž soud musí zkoumat i otázku rozporu výpovědi pronajímatele z nájmu bytu s dobrými mravy (§ 2 odst. 3 o.z.), popř. zda nejde o zjevné zneužití práva (§ 8 o.z.), (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 12. 2017, sp. zn. 26 Cdo 5461/2017, nebo ze dne 21. 9. 2017, sp. zn. 26 Cdo 5679/2016).

16. Dle § 37 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb. musí být právní úkon učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný.

17. Dle § 39 zákona č. 40/1964 Sb. neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.

19. Z dokazování provedeného před soudem prvního stupně vyplynulo, že žalovaná kupní smlouvu uzavírala nikoliv proto, aby se stala vlastníkem nemovitosti, ale aby dostala přislíbenou provizi od jméno FO. Žalovaná se nechovala jako vlastník nemovitosti (neusilovala o převzetí nakoupené nemovitosti; neučinila kroky k přepisu energií k domu na svou osobu, byť se k tomu zavázala v kupní smlouvě). Žalobkyně nikdy žádné nájemné na základě předmětné nájemní smlouvy neplatila a žalovaná až do února 2017 žádné nájemné po žalobkyni nepožadovala (v té době přestala jméno FO hradit splátky hypotéky). V případě, že by bylo úmyslem žalované nemovitost koupit, zcela jistě by nečekala, že jí budou splátky hypotéky hrazeny ze strany jméno FO, a to z prostředků, které byly získány z hypotečního úvěru, který si vzala na úhradu kupní ceny. Stejně tak žalovaná neměla v úmyslu nemovitost prodat, za takové situace by nepředávala kupní cenu jméno FO k úhradě hypotečních splátek hypotéky, kterou si brala žalovaná na pořízení nemovitosti, a neplatila by částku 1 380 000 Kč na dluh třetí osoby u právnická osoba

21. Prostředky z hypotečního úvěru (2 664 750 Kč) nebyly použity na uhrazení kupní ceny, tak jak bývá v těchto případech běžné, nýbrž část šla na úhradu dluhu třetí osoby (jméno FO) u právnická osoba, část vylákala jméno FO od žalobkyně za účelem investování a zbytek (vyjma platby na úhradu na daň z převodu nemovitosti) byl využit na splácení hypotečního úvěru. Žalobkyně tak za „prodej“ nemovitosti fakticky neobdržela žádné adekvátní protiplnění. jméno FO takto využila nezkušenosti a naivity žalobkyně. Kupní smlouvu uzavřenou za těchto okolností je nutné posoudit jako rozpornou s dobrými mravy, a tedy absolutně neplatnou (§ 39 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb.). Následně uzavřená nájemní smlouva byla pouze vyústěním a pokusem navenek zlegalizovat stav vzniklý po uzavření kupní smlouvy. Výpověď z nájmu bytu za takové situace nemůže být pro rozpor s dobrými mravy (§ 588 o.z.) považována za oprávněnou. Žalobkyně by v jejím důsledku přišla o možnost nadále využívat předmětnou nemovitost k naplňování bytových potřeb, a to za situace, kdy k převodu této nemovitosti (bez poskytnutí adekvátního protiplnění) došlo z důvodu podvodného jednání jméno FO. Nelze opomenout ani skutečnost, že dle trestního rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 10. 9. 2019, č. j. 52 T 10/2018-1278, to byla žalobkyně, kdo byl v důsledku machinací jméno FO, na kterých se do určité míry podílela i žalovaná, poškozen (vznikla jí škoda ve výši 835 605 Kč).

23. Stejným způsobem pak odvolací soud podle výsledku odvolacího řízení rozhodl dle § 142 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s § 149 odst. 2 a § 224 odst. 1 o.s.ř. o náhradě nákladů odvolacího řízení.

Proti tomuto rozhodnutí je dovolání přípustné, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Dovolání se podává k Nejvyššímu soudu České republiky prostřednictvím soudu, který rozhodoval ve věci v prvním stupni, ve lhůtě do dvou měsíců od doručení rozhodnutí odvolacího soudu.