KSPL 56 Co 88/2026-430

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Šímové a soudců JUDr. Hany Sedláčkové a JUDr. Martina Skalického ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce: ⟪LB:lb_002⟫ Jméno žalobce, narozený dne Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A ⟪LB:lb_003⟫ proti ⟪LB:lb_004⟫ žalované: ⟪LB:lb_005⟫ Jméno žalované, narozená dne Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B ⟪LB:lb_006⟫ o zaplacení částky 175 500 Kč s příslušenstvím ⟪LB:lb_007⟫ o odvolání žalobce i žalované proti rozsudku Okresního soudu Plzeň-jih ze dne 9. 1. 2026, č. j. 6 C 329/2021-404

Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů odvolacího řízení v částce 8 316 Kč, k rukám zástupce žalované, do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

1. Soud prvního stupně napadeným rozsudkem uložil žalované zaplatit žalobci částku 108 000 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I), do částky 67 500 Kč žalobu zamítl (výrok II), žalované uložil uhradit žalobci poměrnou část nákladů řízení ve výši 13 046 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce (výrok III), žalobci uložil zaplatit ČR na účet Okresního soudu Plzeň-jih státem zálohované náklady důkazů v částce 1 578,32 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok IV), žalované uložil tutéž povinnost ve výroku V. V odůvodnění soud prvního stupně uvedl, že mezi účastníky je nesporné, že jsou podílovými spoluvlastníky nemovitostí blíže uvedených, přičemž od 1. 8. 2020 mezi účastníky nastaly rovnocenné majetkové vztahy a každý z účastníků má nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví v rozsahu ideální poloviny ve vztahu k celku. Ze závěrů znaleckého posudku vyplynulo, že obvyklé nájemné obou obchodních prostor činí 18 000 Kč měsíčně, z toho pro menší obchodní prostor o užitné ploše 33,41 m² bylo stanoveno obvyklé nájemné v částce 5 000 Kč, pro větší o užitné ploše 97,39 m² v částce 13 000 Kč měsíčně. Znalci vysvětlili, že nájemné se počítá z plochy užitné, nikoliv zastavěné. Žalované za žalované období z nájmu pro větší obchodní prostor plynulo nájemné ve výši 13 000 Kč měsíčně. Jelikož „toto nájemné bylo hrazeno i za část prostor, jež žalovaná v daném období nadužívala nad rámec svého spoluvlastnického podílu a míra nadužívání tvoří v podstatě 1/3 z celkové užitné plochy“, hodnota 1/3 v přepočtu obvyklé ceny dosahuje dle soudu prvního stupně částky 4 350 Kč, jelikož „tento obchodní prostor je pronajat za cenu 13 000 Kč, z čehož rozdíl mezi skutečným příjmem a příjmem obvyklým v rámci celé nemovité věci tvoří 4 000 Kč měsíčně, o které se žalovaná obohatila na úkor žalobce“, proto soud prvního stupně tuto částku určil k zaplacení.

2. Žalobce ve včasném odvolání namítal, že ohledně prokazování možnosti či nemožnosti užívání předmětných nemovitostí soud prvního stupně sice uvedl, že tato skutečnost je irelevantní, není potom ale zřejmé, zda soud prvního stupně tuto skutečnost přece jen nevyhodnocuje, když s výpočty znalců dále nakládá v neprospěch žalobce. Posuzování kvality části nemovitosti neužívané ani jedním z účastníků oproti kvalitě části užívané žalovanou jde ve věci nad rámec okolností, které jsou nutné pro rozhodnutí v rámci věci. Ve znaleckém posudku, jakož i v rozsudku je uvedeno, že v rámci obvyklé ceny kvalita obou objektů vliv nemá. Dle žalobce, který měl proti posudku řadu výhrad, když dle jeho názoru nelze uvažovat o nižší hodnotě obvyklého nájemného než 13 000 Kč, když žalovaná částka 6 500 Kč měsíčně kromě toho, že je polovinou matematického podílu, byla částkou, kterou žalovaná skutečně inkasovala. Přestože se ve znaleckém posudku teoreticky objevuje i částka vyšší, žalobce nadále v rámci žaloby uvažuje pouze o částce 6 500 Kč za měsíc, která je dle jeho názoru vzhledem ke všem okolnostem spravedlivá. Pokud znalec použil pro své výpočty menší podlahovou plochu, než byla uvedena v nájemní smlouvě či předávacích protokolech, žalobce poukazoval na to, že jiní znalci, kteří participovali v příbuzných sporech (tituly před jménem jméno FO, tituly před jménem jméno FO) vždy počítali s podlahovou plochou dle smluv. Užitnou plochu, tedy plochu, kterou je možné jakkoliv zpeněžit, tvoří například i výlohy, potenciální reklamy na budově, bezpečnostní kamery, parapety a podobně. Jelikož závěr znalců o ceně 134 Kč/m2/měsíc je stěžejním závěrem znaleckého posudku, je dle žalobce s podivem, že i navzdory tomu, že znalci uvažovali menší podlahovou plochu, vyšel jim výsledek odpovídající naprosto přesně částce skutečně inkasované žalovanou. Žalobce neuznává, že by měl mít automaticky menší obchodní prostor vyšší cenu jen z důvodu, že je prostě menší, neboť vždy záleží na tom, s čím se v daných prostorech obchoduje či může obchodovat. Jádro odvolání žalobce spočívá v tom, že se domnívá, že ze znaleckého posudku nikde nevyplývá, že by měl soud krátit bezdůvodné obohacení žalované metodikou odpočtu hodnoty jedné třetiny v přepočtu obvyklé ceny, když tato metoda neodpovídá ani judikatuře, kterou citoval odvolací soud, navíc ani matematická operace provedená soudem neodpovídá realitě, resp. výpočty vůbec neodpovídají odpočtu jedné třetiny. Pokud byla otázka položena znalcům, došli k hodnotě pronajaté části obchodu nejméně v částce 13 000 Kč/ měsíc, kterou též žalovaná inkasovala. O polovinu z této částky se potom žalovaná bezdůvodně obohatila na úkor žalobce, protože k jinému obohacení kterékoli ze stran sporu již nedošlo. Tedy zejména se žalobce neobohatil o částku 5 000 Kč, ze které by dlužil žalované částku 2 500 Kč, zatímco žalovaná se ale fakticky obohatila o částku 13 000 Kč, ze které logicky dluží žalobci polovinu, tedy 27 x 6 500 Kč. Znalecký posudek správnost této metodiky potvrdil. Druhý objekt pronajat nebyl, bezdůvodné obohacení tedy nevzniklo. Žalovaná by měla být povinna uhradit veškeré náklady spojené s ingerencí znalců, jelikož znalecký posudek potvrdil výši bezdůvodného obohacení, kterou od počátku požadoval. Žalobce navrhoval zrušení rozsudku a vrácení věci k dalšímu řízení, případně změnu rozsudku soudu prvního stupně v tom směru, aby žalobě bylo vyhověno a byla přiznána žalobci též částka 67 500 Kč, jakož i právo na náhradu nákladů řízení.

3. Žalovaná ve včasném odvolání, které směřovalo proti výroku I a III rozsudku soudu prvního stupně, namítala důvody uvedené v § 205 odst. 2 písm. d) a b) o. s. ř. Uváděla, že výrok I rozsudku soudu prvního stupně napadá pouze v částce 13 500 Kč, neboť uznala nárok žalobce co do výše 94 500 Kč. V tomto rozsahu byly splněny podmínky pro vydání rozsudku pro uznání. Žalovaná poukázala na pokyny dané soudu prvního stupně odvolacím soudem v jeho předchozím rozhodnutí, kdy byl zrušen v pořadí prvý rozsudek soudu prvního stupně. Žalovaná opakovaně namítala, že má být zohledněno užívání obchodu žalobce žalobcem. Soud prvního stupně tuto skutečnost promítl do rozsudku tak, že vycházel z faktů zjištěných znaleckým posudkem, který však není jediným důkazem. Žalovaná navrhla provést k důkazu smlouvu o nájmu prostor sloužícího k podnikání ze dne 31. 3. 2015 uzavřenou mezi účastníky a obchodní společností právnická osoba, IČO IČO, jejímž předmětem byl nájem obchodu žalobce. Žalovaná je přesvědčena, že nájemní smlouva je důkazem, který svědčí o výši obvyklého nájmu obchodu žalobce. Soud měl dle žalované přihlédnout k této nájemní smlouvě, která je důkazem o výši obvyklého nájemného. Rozsudek neměl být založen pouze na závěrech znaleckého posudku, ale na souhrnu jednotlivých důkazů. Nájem sjednaný nájemní smlouvou a týkající se obchodu žalované je totožný jako obvyklý nájem stanovený znaleckým posudkem. Žalovaná deklarovala snahu se se žalobcem dohodnout, žalobce se však nespokojil s ničím menším, než je polovina žalovanou inkasovaného nájemného. Žalovaná opakovaně navrhovala důkazy, ze kterých by bylo zjištěno, že nadužívání za obvyklých podmínek v žádném případě neprobíhalo. Jednalo se jak o faktické zásahy žalobce, tak o různé šikanózní návrhy směřované žalobcem soudu. Žalovaná odkazovala na svá předchozí vyjádření. Navrhovala, aby soud prvního stupně v odvoláním napadeném rozsahu výrok I a výrok III zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

4. Žalobce se k odvolání žalované vyjádřil v tom směru, že v předchozích kauzách se vyplácela druhé straně polovina (polovina z garáže, z komplexu prodejny), najednou se vypořádání polovinou jeví žalované problematické. Žalované nic nebránilo, pokud uznávala nárok žalobce, aby tuto částku též zaplatila, což však neučinila. Žalobce má nárok na další bezdůvodné obohacení za dosud nežalované období. Žalovaná bránila žalobci v pronájmu menší části obchodu. Žalovaná se nejspíše odvolává pouze z důvodu, že čeká, až žalobce vznese nárok na další bezdůvodné obohacení za následující období, když současné meritorní rozhodnutí je natolik nepřesvědčivé, že žalobci opětovně nezbude než požadovat na bezdůvodném obohacení polovinu inkasovaného nájmu žalovanou, což ale představuje široké pole pro žalovanou na podobně nekonkrétní obranu, jakou předkládá v odvolání, jedná se jen o další odklad zaplacení konečné částky žalobci.

5. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně včetně předcházejícího řízení dle § 212 a následujících zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále o. s. ř.) z podnětu odvolání žalobce i žalované, přihlédl k vyjádření žalobce, dospěl poté k závěru, že odvolání nejsou důvodná, bytˇlze souhlasit s námitkou, že některé závěry soudu prvního stupně jsou nepřezkoumatelné a odvolací soud je tudíž musel nahradit závěry jednoznačnými.

6. Soud prvního stupně ve věci rozhodl již předchoze, a to rozsudkem ze 7. 11 2023, č. j. 6 C 329/2021-252, přičemž odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Poukázal na závěry platné judikatury, zejména na rozhodnutí velkého senátu ze dne 10. 10. 2012, sp. zn. 31 Cdo 503/2011, na rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 2999/2012, sp. zn. 28 Cdo 225/2023, nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 471/05. Odvolací soud poukázal na to, že posouzení, zda v konkrétní věci spoluvlastník užívá věc v rámci podílu, je posouzením právním, vycházejícím ze skutkových zjištění. Soud musí brát v úvahu všechny okolnosti věci; nestačí například zjištění, že spoluvlastník užívá část věci o větší výměře, než by mu podle poměru výše podílu náležela, musí se zabývat i kvalitou užívané části. Až na základě tohoto posouzení je možné učinit závěr, zda spoluvlastník užívá věci v rámci svého podílu, nebo „nad tento rámec“. Tento závěr míří na případy, kdy společnou věc užívají v jednotlivých částech jednotliví podíloví spoluvlastníci a vyjadřuje primárně tu okolnost, že ani užívání společné věci v kvantitativně stejném rozsahu nemusí ještě vylučovat závěr, že některý z podílových spoluvlastníků užívá společnou věc nad rámec svého spoluvlastnického podílu. Je nutné s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem řešit situaci, v níž je některý ze spoluvlastníků vyloučen z užívání společné věci, aniž by zde byl řádný právní důvod, jenž by jej z užívání vylučoval. Bylo odvolacím soudem poukazováno na to, že s ohledem na zjištění, že žalovaná po žalované období užívá (pronajímá) nemovitosti a žalobce nepronajímal žádnou část, je nezbytné posouzení rozsahu a kvality užívání společné věci, jen tak lze dospět k závěru, zda, případně v jakém rozsahu užívá žalovaná společnou věc nad rámec svého spoluvlastnického podílu. Ve věci ohledně faktického stavu stály proti sobě protichůdná tvrzení účastníků. Soud prvního stupně nevedl dokazování ke zjištění, jakým způsobem vyčíslit částku za užívání obchodu žalobce, vycházel pouze z nájemní smlouvy, která byla uzavřena ohledně obchodu žalované. Odvolací soud poukazoval na to, že soud prvního stupně nerespektoval závěry platné judikatury. Význam má okolnost, zda žalobce brání žalované v užívání společné věci, neboť spoluvlastník je oprávněn užívat celou věc, byť v rámci svého podílu. Bylo rovněž poukázáno na potřebu, aby soud prvního stupně rozhodl o každé navržené změně žaloby. Rozhodnutí soudu prvního stupně bylo shledáno předčasným, byly dány další pokyny týkající se případného zpracování znaleckého posudku či odborného vyjádření.

7. Soud prvního stupně v řízení, jež následovalo po zrušení prvého rozsudku odvolacím soudem, rozhodl o připuštění změny žaloby, zadal vypracování znaleckého posudku, znalce vyslechl. Soud prvního stupně provedl dokazování v rozsahu postačujícím pro zjištění skutkového stavu. Ve věci učinil závěry, se kterými se odvolací soud ztotožňuje pouze částečně, byť se ztotožňuje s výší částky, která byla uložena žalované k zaplacení.

8. Účastníci jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí, a to každý v rozsahu ideální poloviny ve vztahu k celku. Dle judikatury výše citované spoluvlastník je oprávněn užívat celou věc, byť v rámci rozsahu svého ideálního podílu. Dle závěrů znaleckého posudku obvyklé nájemné původního objektu o užitné ploše 97,39 m² bylo stanoveno ve výši 13 000 Kč/měsíc (134 Kč/m2 za měsíc), obvyklé nájemné přístavby o užitné ploše 33,41 m² ve výši 5 000 Kč/měsíc (150 Kč/m2). Celkové nájemné za užívání nebytových prostor jako celku činí 18 000 Kč/měsíc (137 Kč/m2 za měsíc). Závěry znaleckého posudku vyústily v závěr, že menší obchodní prostory jsou lepšího stavu, menší výměry, což má za následek výrazně větší poptávku oproti většímu obchodnímu prostoru (menší poptávka), jenž je vytápěn plynovým kotlem a není ve stejném stavu jako menší, tyto skutečnosti se promítnou do výše nájemného. Hlavní cenotvorný vliv dle odborného názoru znaleckého posudku hraje velikost obchodních prostor. Účastníci učinili před soudem prvního stupně nesporným, že ze zjištěné obvyklé ceny za 1 m² k roku 2023 lze vycházet pro celé žalované období – 21. 8. 2021–10. 11. 2023.

9. Odvolací soud shledal závěry soudu prvního stupně o výpočtu částky, jež byla uložena žalované k zaplacení, obsažené v bodě 7 odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně, nacházející se na straně čtyři rozsudku, nepřezkoumatelnými. Neztotožnil se rovněž se závěry obsaženými v bodě 5 odůvodnění rozsudku, pokud soud prvního stupně uvedl, že je irelevantním tvrzení žalované, že byla žalobcem vyloučena z užívání menšího obchodního prostoru, který původně dle předchozí dohody byl oprávněn výlučně užívat žalobce. Odvolací soud se ztotožnil se závěry soudu prvního stupně, které byly učiněny v pořadí prvém rozsudku soudu prvního stupně, kdy po provedeném dokazování soud prvního stupně dovodil, že žalobce bránil žalované v užívání menšího obchodního prostoru, který původně měl k dispozici. Bylo poukazováno na korespondenci a komunikaci účastníků založenou ve spise. V posuzované věci je třeba respektovat zásady vyplývající například z rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 225/2023 a rozhodnutí Ústavního soudu II. ÚS 471/05, tedy je třeba zohlednit situaci, kdy některý ze spoluvlastníků je vyloučen z užívání společné věci (i části), aniž by zde byl řádný právní důvod, jenž by jej z užívání vylučoval. V posuzované věci vypověděl žalobce původní dohodu účastníků o způsobu užívání nemovitosti, kdy původně žalobce užíval obchodní prostory o menší rozloze, žalovaná užívala obchodní prostory o větší výměře. Po žalované období žalovaná pronajímala obchodní prostor o větší výměře za 13 000 Kč měsíčně, což nebylo mezi účastníky sporným. Pokud žalobce znepřístupnil žalované obchodní prostory o menší výměře po žalované období, respektive pokud sám tyto prostory nepronajal a nevynaložil snahu, aby nájemné bylo získáno i z těchto prostor, je namístě poukázat na závěry přijaté judikaturou, že znepřístupnění prostor, tedy neumožnění užívat je druhému subjektu, je „formou užívání“, jak konstatoval Nejvyšší soud. Žalovaná označila řadu důkazů, soud prvního stupně tyto důkazy provedl (e-mailové zprávy č. l. 70–79 spisu), bylo poukazováno i na obsah spisu 23 C 21/2020, zejména na č. l. 163. Pokud tedy bylo vycházeno ze závěrů znaleckého posudku, za běžného chodu užívání nemovitostí by bylo možno docílit obvyklého nájemného 18 000 Kč za měsíc, tedy každému z účastníků by náležela částka 9 000 Kč měsíčně. Při pronájmu obou prostor by žalobkyně získávala částku 13 000 Kč měsíčně z nájmu většího obchodního prostoru, žalobce, pokud by se postaral o využití menšího prostoru, získával by obvyklé nájemné v částce 5 000 Kč měsíčně. Při vypořádání vztahu účastníků, coby spoluvlastníků, by žalobce měl nárok na částku 6 500 Kč, tedy 1/2 z nájemného inkasovaného žalovanou. Žalovaná by měla nárok na částku 2 500 Kč měsíčně představující 1/2 nájmu ve výši 5 000 Kč z nájmu menšího obchodního prostoru. Jelikož tedy žalovanou by stíhala povinnost vyplácet žalobci částku 6 500 Kč měsíčně, pak, pokud je počínáním žalobce vyloučena z příjmů plynoucích z menšího obchodního prostoru, tedy je ochuzena o částku 2 500 Kč měsíčně, pak spravedlivému uspořádání vztahu účastníků, coby spoluvlastníků, odpovídá, aby žalovaná byla povinna uhradit žalobci za každý z 27 měsíců představujících žalované období částku 4 000 Kč měsíčně, tedy celkem 108 000 Kč. Veden těmito závěry odvolací soud rozhodnutí soudu prvního stupně ve výrokové části shledal věcně správným, proto rozsudek soudu prvního stupně včetně výroku o nákladech řízení (kdy se ztotožňuje s postupem soudu prvního stupně, přičemž rozsah nákladů řízení vyplývá z obsahu spisu) dle § 219 o. s. ř. potvrdil.

10. Především je třeba vycházet ze závěrů platné judikatury, že u podílových spoluvlastníků, kde jsou vymezeny ideální podíly, je každý spoluvlastník oprávněn užívat celou věc, „každý m2“, byť pouze v rozsahu svého ideálního podílu. I nezpřístupnění části nemovitosti jedním ze spoluvlastníků je formou užívání, je tedy rizikem toho kterého účastníka, pokud nevyvine úsilí k využití prostor, kdy tedy nemůže pouze participovat na výhodách vyplývajících z toho, že druhý spoluvlastník se snažil dosáhnout výtěžku ze spoluvlastnictví plynoucího formou uzavření nájemní smlouvy, a tohoto účastníka nelze automaticky postihnout povinností, aby hradil v případě podílového spoluvlastnictví ve výši jedné poloviny polovinu nájemného druhému spoluvlastníkovi.

11. Výrok o náhradě nákladů odvolacího řízení se opírá o ust. § 224 a § 142 odst. 2 občanského soudního řádu, podle něhož, měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popř. vysloví, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo. V daném případě byla ve věci převážně úspěšná žalovaná, a to pokud jde o částku 67 500 Kč, neúspěšná byla, pokud jde o částku 13 500 Kč, tedy úspěšná byla do 83 %, neúspěšná v rozsahu 17 %. Matematicky by tedy 83 % nákladů měl hradit žalobce žalované a 17 % by měla hradit žalovaná žalobci. Rozdíl tedy činí 66 %. Odvolací soud proto uložil žalobci povinnost zaplatit žalované k rukám zástupce žalované (§ 149 odst. 1 o. s. ř.) částku 8 316 Kč. Žalované vznikly účelně vynaložené náklady za právní zastoupení za 2 úkony právní pomoci po 4 340 Kč- sepis odvolání, účast na jednání odvolacího soudu (§ 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb.), za 2 režijní náhrady po 450 Kč (§ 13 odst. 4 téže vyhlášky), částka 2 011,80 Kč představuje 21% DPH (§ 137 o. s. ř.), dále částka 1 000 Kč představuje zaplacený soudní poplatek. 66 % z částky 12 591,80 Kč činí 8 316 Kč. Žalobce je povinen náklady odvolacího řízení zaplatit žalované v zákonné třídenní lhůtě běžící od právní moci rozhodnutí (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).

Proti tomuto rozhodnutí je přípustné dovolání, pokud napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Dovolání se podává do 2 měsíců od doručení rozhodnutí odvolacího soudu k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím soudu, který ve věci rozhodoval v prvním stupni.