MSPH 39 Co 61/2026-213

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Jiřího Cidliny a soudkyň Mgr. Miloslavy Štorkové a JUDr. Andrey Borovičkové, Ph.D., ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce: Jméno žalobce, narozený Datum narození žalobce ⟪LB:lb_002⟫ bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta ⟪LB:lb_003⟫ sídlem Adresa advokáta ⟪LB:lb_004⟫ proti ⟪LB:lb_005⟫ žalovaným: 1. Jméno žalované A, narozená Datum narození žalované A ⟪LB:lb_006⟫ bytem Adresa žalované A ⟪LB:lb_007⟫ 2. Jméno žalované B, narozený Datum narození žalované B ⟪LB:lb_008⟫ bytem Adresa žalované B ⟪LB:lb_009⟫ oba zastoupeni advokátem jméno zástupce zainteresované osoby ⟪LB:lb_010⟫ sídlem adresa zástupce zainteresované osoby ⟪LB:lb_011⟫ o zaplacení 173 300 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalobce proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 8 ze dne 1. srpna 2025, č. j. 13 C 6/2025-159,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným na náhradu nákladů odvolacího řízení částku 36 198,36 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám tituly před jménem jméno zástupce zainteresované osoby, advokáta.

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu na zaplacení 173 300 Kč spolu s příslušenstvím (výrok I.). Žalobci uložil povinnost zaplatit žalovaným k rukám jejich právního zástupce na náhradě nákladů řízení částku 117 916,92 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.). Současně vyslovil, že žalobce je povinen zaplatit na účet soudu prvního stupně na náhradě nákladů řízení státu částku 181,70 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok III.).

2. V odůvodnění svého rozhodnutí uvedl, že žalobce se po žalovaných domáhal zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím. Tvrdil, že s žalovanými uzavřel jako nájemce nájemní smlouvu na byt dne datum, kterou však bez výpovědní doby vypověděl ke dni datum (z důvodu existence množství faktických vad a poškození, kterými mělo dojít k podstatnému porušení smlouvy ze stran žalovaných) a vyzval je k vrácení složené jistoty v žalované výši. Tu však žalovaní nevrátili.

3. Žalovaní s žalobou nesouhlasili, namítali, že daná výpověď byla neplatná, kdy neexistoval žádný objektivní důvod pro výpověď nájemní smlouvy bez výpovědní doby a k ukončení nájmu došlo teprve ke dni datum písemnou výpovědí ze strany pronajímatelů pro neplacení nájemného. Nárok na vrácení jistoty vznikl až po ukončení nájmu, ve stejný okamžik však zanikl započtením dluhu na nájemném za měsíce listopad a prosinec 2024 a leden 2025.

4. Mezi stranami bylo nesporné, že žalovaní jako vlastníci bytu pronajali žalobci jako nájemci předmětný byt a došlo k jeho předání.

5. Mezi stranami bylo sporné, zda byt vykazoval zásadní vady, zda byl žalobce ujišťován o tom, že bude moct užívat terasu a bylo sporné, zda byla platně dána výpověď a potažmo, zda mohlo dojít k započtení pohledávky za nájemné oproti nároku na vrácení jistoty.

6. Soud prvního stupně se předně zabýval otázkou příslušnosti soudu a otázkou rozhodného práva vzhledem k tomu, že první žalovaná má bydliště adresa. Dovodil, že jelikož se jedná o plnění z jistoty související s nájmem nemovitosti, je dána příslušnost českých soudů podle čl. 24 odst. 1 nařízení Brusel I bis. Vedle toho je dána i obecná příslušnost podle čl. 4, protože alespoň jeden z žalovaných má bydliště adresa. Ohledně rozhodného práva soud prvního stupně postupoval podle nařízení EU Řím I a podle čl. 4 odst. 1 písm. c) tohoto nařízení, když uzavřel, že rozhodným právem je právo české, neboť byt se nachází na území České republiky.

7. Na základě provedeného dokazování (srov. bod 5. – 16. odůvodnění rozsudku) soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobce jako nájemce uzavřel s žalovanými jako pronajímateli dne datum nájemní smlouvu na byt a dne datum vypověděl nájemní smlouvu bez výpovědní doby s odůvodněním, že byt má řadu faktických vad a poškození a požadoval vrácení složené jistoty ve výši 173 300 Kč. Žalovaní odmítli výpověď jako neoprávněnou a teprve po uplynutí tří měsíců vypověděli sami nájemní smlouvu z důvodu neplacení nájemného a složenou jistotu započetli na dlužné nájemné, které podle smlouvy činilo 65 000 měsíčně. Strany vedly předtím v průběhu necelých dvou měsíců trvání nájmu podezřelý výraz korespondenci o některých vadách. Soud prvního stupně nevzal za prokázanou existenci zásadních vad v bytě ve smyslu ust. § 2266 o. z.

8. V kontextu s tím uvedl, že po zhodnocení skutkového stavu dospěl k závěru, že nebyl splněn ani jeden z předpokladů tohoto ustanovení. Žalobce s žalovanými komunikoval pouze prostřednictvím podezřelý výraz o vadách (které se jevily jako drobné), v žádném případě nešlo o to, že by žalované vyzval k odstranění vad se stanovením dodatečné lhůty. Ani samotné vytýkané vady dle názoru soudu prvního stupně nelze subsumovat pod ust. § 2266 o. z. Jako vady uváděl žalobce rozsáhlé díry ve zdi, které však v rámci dokazování zjištěny nebyly (byly zjištěny pouze malé dírky pro hmoždinku). Soud prvního stupně podotkl, že je těžko uvěřitelné, že kdyby byly v bytě rozsáhlé díry bránící užívání, že by si jich žalobce při prohlídce nevšiml. Také další vady, jako odlepený držák na toaletní papír, chybějící krytka na zámku v koupelně, prasklá omítka či neodvzdušněné radiátory, jsou vady ze své povahy drobné a velmi snadno odstranitelné, často svépomocí. Protékání sprchového koutu mohlo být vadou, která by případně mohla vést k uplatnění práva na přiměřenou slevu, nicméně i zdokumentovaná vada není nijak zásadní.

9. Jako poslední vadu žalobce uváděl nepřístupnost terasy. Soud prvního stupně se touto otázkou detailně zabýval, kdy zvažoval možnost, že za situace, kdy by byla terasa pro žalobce zásadní a nebyla zpřístupněná, mohlo jít alespoň teoreticky o zásadní vadu. Z dokazování však vyplynulo, že terasa nebyla pouze nepřístupná, ale vůbec neexistovala a pouze se hovořilo o její budoucí výstavbě. Vzhledem k tomu, že terasa neexistovala, nemohla být součástí bytu, a tudíž nemohla být její nepřístupnost ani vadou bytu.

10. Soud prvního stupně tak uzavřel, že s ohledem na skutečnost, že nebyly zjištěny žádné vady, které by bylo možno podřadit pod ust. § 2266 o. z. a s ohledem na to, že nebyly ani uplatněny postupem podle tohoto ustanovení, nemohly být dány důvody pro vypovězení nájmu bez výpovědní lhůty.

11. S odkazem na ust. § 2254 odst. 2 o. z. soud prvního stupně dále konstatoval, že vzhledem k tomu, že žalobce nemohl skončit nájem výpovědí bez výpovědní doby a nájem trval dál, vznikalo tak právo na další nájemné. Žalobce mohl započíst nájemné za následující měsíce oproti jistotě a jistota tak byla (při zjištěné výši jistoty a nájemného) vyčerpána. Z těchto důvodů soud prvního stupně žalobu zamítl v plném rozsahu.

12. Výrok o nákladech řízení odůvodnil soud prvního stupně ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. za situace, že žalovaní byli zcela úspěšní.

13. Ohledně nákladů řízení státu soud prvního stupně rozhodl podle ust. § 148 odst. 1 o. s. ř.

14. Proti tomuto rozsudku podal žalobce včasné odvolání. Zdůraznil, že v řízení opakovaně tvrdil, že podstatným důvodem, proč nájemní smlouvu vypověděl, byla prezentace bytu s terasou. Tuto skutečnost doložil mimo jiné propagačním materiálem pronajímatelů, z něhož výslovně plyne, že „nájemce se může těšit na prostornou terasu“. Vytýkal soudu prvního stupně, že v odůvodnění rozhodnutí k otázce existence či neexistence terasy neuvedl žádná skutková zjištění a tuto otázku ponechal zcela bez vyhodnocení. Taktéž se rozhodl neprovádět další důkazy k prokázání, zda byla terasa slíbena a zda její absence zakládá podstatnou vadu předmětu nájmu. Namítal, že soud prvního stupně sice shrnul výpověď svědka jméno FO, avšak její podstatnou část – tedy že makléř výslovně sdělil, že terasa bude v budoucnu vybudována – zcela pominul při formulaci skutkových závěrů, přestože šlo o klíčový moment celého sporu. Absence této terasy, resp. její nemožnost vybudování, představuje závažnou vadu pronajatého bytu, která odůvodňuje postup žalobce podle ust. § 2232 odst. 1 o. z., tj. výpověď z nájmu bez výpovědní doby. Nebylo tak přihlédnuto k tomu, že absence terasy není pouhou „kosmetickou vadou“, ale jde o podstatnou změnu dispozice bytu, která ovlivňuje užitnou hodnotu i cenu nájmu. Soud prvního stupně dále pochybil, když jednotlivé vady bytu bagatelizoval a hodnotil je odděleně, nikoliv v jejich souhrnu. Konkrétně pokud jde o sprchový kout, v době, kdy byt užíval, dostavil se na místo technik, který po kontrole konstatoval, že sprchový kout je nekvalitně provedený, je nezbytné jej kompletně předělat, a zároveň potvrdil i průsak vody. Tyto skutečnosti soud prvního stupně zcela pominul. Obdobně soud prvního stupně vůbec nehodnotil vady týkající se dveří v bytě, přestože předložil video nahrávku, na níž je zřetelně zachyceno, že dveře nedovírají. Právě kumulace uvedených vad mohla podstatně ztěžovat či znehodnocovat užívání bytu a naplňovat zákonný důvod pro okamžitou výpověď nájmu z jeho strany podle ust. § 2232 odst. 1 o. z. Soud prvního stupně se navíc prakticky vůbec nevypořádal s námitkou, že žalovaní jej v průběhu smluvního vztahu, a to opakovaně i v písemné komunikaci, ujišťovali o budoucí realizaci terasy. Tato ujištění přitom zásadním způsobem posilovala jeho legitimní očekávání. Dovozoval, že byl od počátku vystaven klamavým praktikám, které vytvářely dojem, že terasa součástí bytu bude, když takový je třeba hodnotit jako zcela neslučitelný se zásadami poctivého právního styku a zvlášť problematický s ohledem na jeho postavení spotřebitele. K výpovědi tituly před jménem jméno FO uvedl, že tento svědek výslovně potvrdil, že v inzerci bytu byla uvedena terasa, a to z důvodu, že „recykloval“ starý inzerát, aniž by si stav bytu ověřil. Současně připustil, že již při první prohlídce zjistil, že terasa v bytě není a že bylo „jasné, že by se měl inzerát upravit“. Přesto tak neučinil a byt byl i nadále nabízen s nepravdivou informací, že se k němu váže prostorná terasa. Tím svědek fakticky potvrdil, že k pochybení došlo na straně realitní kanceláře, a to opakovaně. Shrnul, že pokud se jeho očekávání nenaplnilo, jednalo se o rozpor mezi inzerovaným a skutečně poskytnutým plněním, který je třeba vyhodnotit jako vadu, resp. jako hrubé porušení povinnosti pronajímatele ve smyslu ust. § 2266 o. z. Soud prvního stupně při hodnocení výpovědi svědka jméno FO účelově zúžil její obsah a opominul skutečnosti podstatné pro posouzení věci. Svědek výslovně uvedl, že žalobce měl očekávání, že byt bude disponovat terasou, neboť to bylo prezentováno při předání a bylo to rovněž důležité pro rozhodnutí žalobce byt pronajmout. K tomu realitní makléř sdělil, že terasa „zatím není vybudována, ale v budoucnu vybudována bude“. Výpověď svědka přitom naopak potvrzuje, že měl na základě chování a ujišťování realitního makléře legitimní očekávání, že terasa bude k bytu náležet, byť zatím nebyla dokončena. Absence terasy tak není prostou „neexistencí“, ale vadou bytu spočívající v nesouladu mezi tím, co bylo prezentováno a slíbeno, a tím, co bylo fakticky poskytnuto. Soud prvního stupně pochybil i v právním posouzení věci, když dospěl k závěru, že vytýkané vady nelze subsumovat pod ust. § 2266 o. z., neboť terasa neexistovala, a tudíž nemohla být považována za vadu bytu. V této souvislosti s podrobným rozkladem uvedl, že takový výklad je nepřijatelně formalistický a odporuje účelu právní úpravy. Vada pronajaté věci nespočívá jen v existující poruše či fyzickém poškození, ale i v absenci vlastnosti, která měla být podle smlouvy či ujištění pronajímatele součástí předmětu nájmu (typickým příkladem vady je totiž i nesoulad mezi ujednanými vlastnostmi a skutečností). Pokud jde o požadavek soudu, že měl poskytnout pronajímatelům „přiměřenou dodatečnou lhůtu“ k odstranění vad, namítl, že žalované opakovaně upozorňoval na vady prostřednictvím podezřelý výraz komunikace; požadavek další, formálně konstruované výzvy postrádá praktický smysl. Dodatečná lhůta byla fakticky stanovena jím samotným. Nebylo lze po něm požadovat, aby po sérii marných ujištění žalovaných ještě opakovaně stanovoval nové termíny. Smyslem ust. § 2266 o. z. je poskytnout pronajímateli možnost zjednat nápravu, nikoli donekonečna oddalovat okamžik, kdy se nájemce může domoci ochrany svých práv. Uzavřel, že i podmínky ust. § 2266 o. z. byly splněny a okamžitá výpověď nájemní smlouvy z jeho strany byla oprávněná. Shrnul, že soud prvního stupně nesprávně hodnotil jednotlivé vady izolovaně a bagatelizoval jejich význam. Přitom i „drobnější“ vady – (protékající sprchový kout, praskliny, odlepené vybavení, neodvzdušněné radiátory, skutečnost, že dveře od koupelen, ložnice a druhé místnosti vůbec nedovíraly, zcela nefunkční radiátory v pracovně, problémy s nedostatečnou teplotou vody, problémy s vypínači na chodbě - občas fungoval pouze jeden, stejně tak se zásuvkami v pracovně) – mohly v souhrnu vést k podstatnému zhoršení užívání bytu a ve spojení s absencí slíbené terasy představovat hrubé porušení povinnosti pronajímatelů. Konstatoval, že na nájemní vztah zákon i judikatura pohlíží tak, že nájemce je slabší stranou a vztahují se na tento vztah obecné zásady, zejména zásada poctivosti a transparentnosti, smluvních ujednání a sporných skutečností ve prospěch nájemce, ochrana legitimních očekávání nájemce ohledně vlastností nabízeného plnění. V konečném důsledku navrhoval, aby odvolací soud napadené rozhodnutí změnil tak, že žalobnímu návrhu žalobce vyhoví a přizná mu náhradu nákladů řízení, příp. rozhodnutí zruší a věc vrátí soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

15. Žalovaní se k odvolání žalobce vyjádřili podáním ze dne datum, ve kterém se ztotožnili s napadeným rozhodnutím,Anonymizovánoodvolání shledávali nedůvodným, účelovým. Zpochybnili, že podstatným důvodem, proč žalobce nájemní smlouvu uzavřel, byla prezentace bytu s terasou. Uvedené začal tvrdit až v průběhu soudního řízení; z podezřelý výraz komunikace je navíc patrné, že žalobce na terasu "nespěchal". Podotkli, že i nadále mají záměr terasu vybudovat. Nesporovali, že v propagačních materiálech k předmětu nájmu se mohla ohledně terasy vyskytnout chyba. Daná skutečnost ale nemohla mít vůbec žádný vliv na rozhodnutí žalobce nájemní smlouvu uzavřít. Pokud žalobce v odvolání tvrdil, že měli ve své podezřelý výraz komunikaci tvrdit, že: „Zhotovení terasy je otázkou jednoho dne.“, jedná se o zcela fabulující tvrzení. Tvrdili totiž pouze to, že otázkou jednoho dne bude umístění okna – vstupu na terasu, nikoliv to, že terasa bude zhotovena za jeden den. Za nepravdivé považovali i tvrzení žalobce, že soud prvního stupně k otázce ne/existence terasy neuvedl žádná skutková zjištění a tuto otázku ponechal zcela bez vyhodnocení. Ohledně navrhovaného výslechu předsedy SVJ uvedli, že nebyl potřebný, když výslechy svědků jméno FO a tituly před jménem jméno FO byly pro potřeby zjištění skutkového stavu plně dostačující. Poukázali, že žalobcem vytýkané vady soud prvního stupně vyhodnotil jako drobné vady, případně se jednalo o případy běžné údržby a oprav, k nimž byl podle právní úpravy povinen nájemce. Co se týká tvrzení žalobce, že soud prvního stupně nepřihlédl k tomu, že absence terasy představuje podstatnou změnu dispozice bytu, která ovlivňuje užitnou hodnotu i cenu nájmu, shledali ho zavádějícím. Žalobce si před uzavřením nájemní smlouvy byt prohlédl a musel poznat, že terasa (ani vstup na terasu) v bytu není. Terasa ostatně ani nebyla uvedena v popisu předmětu nájmu dle nájemní smlouvy. Svědek tituly před jménem jméno FO potvrdil, že žalobce nepodmiňoval uzavření nájemní smlouvy existencí terasy. Z doložené podezřelý výraz komunikace je navíc patrné, že žalobce na terasu nespěchal. Navíc, tituly před jménem jméno FO při svém výslechu uvedl, že cena nájmu (nájemné) by byla podstatně vyšší, pokud by již součástí předmětu nájmu byla i terasa. Ohledně drobných vad pak stojí za zmínku, že žalobce od argumentace, která se jich týkala upustil, když je nechtěl v průběhu řízení dokazovat. Zdůraznili, že požadavky žalobce na opravy vždy promptně řešili, žalobce ostatně ani nikdy nežádal slevu za vytýkané „vady“ bytu. Závěrem shrnuli, že nájemní vztah mezi účastníky nelze v žádném případě označovat za spotřebitelský. Navrhovali, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a přiznal jim náhradu nákladů odvolacího řízení.

16. V obsáhlé replice k vyjádření žalovaných ze dne datum žalobce rekapituloval argumentaci uvedenou v samotném odvolání. Namítal, že žalobci bagatelizují inzerování bytu s terasou jako pouhou „chybu“, která neměla vliv na rozhodování žalobce, přitom se jednalo o příslib budoucí vlastnosti předmětu nájmu. Pokud by věděl, že terasa nevznikne, nájemní vztah by za daných podmínek neuzavřel. Absence výslovného ustanovení o terase v textu nájemní smlouvy nemůže jít k jeho tíži. Poukazoval, že žalovaní účelově vytrhávají z kontextu zprávu ze dne datum. Tato zpráva není důkazem nezájmu, ale naopak důkazem jeho dobré víry a trpělivosti. Rozlišování mezi „vybudováním terasy“ a „zřízením vstupu na ni“ je v očích nájemce slovíčkařením. Podstatné je, že žalovaní ani jednu z těchto akcí nerealizovali a neměli ani souhlas SVJ. Dovozoval dále, že pokud by platila logika soudu prvního stupně, pak by pronajímatel nikdy neodpovídal za chybějící vlastnost bytu (např. chybějící kuchyňskou linku či neexistující parkovací stání), pokud by se hájil tím, že tato věc „fakticky neexistuje“, a proto nemůže jít o vadu. Opětovně uzavřel, že soud prvního stupně sice provedl skutková zjištění o slibech a inzerci, ale vyvodil z nich neudržitelný závěr, že absence slíbeného plnění není vadou. Odmítl, že výslech předsedy SVJ byl nadbytečný, neboť je tím odmítána jeho zásadní námitka, že soud prvního stupně provedené výslechy hodnotil v rozporu se zásadou volného hodnocení důkazů, tedy selektivně a účelově. Tvrzení žalovaných, že vady vytýkané představovaly pouze případy „běžné údržby“, k níž je povinen nájemce, považoval za účelovou bagatelizaci skutečného stavu věci. Předně je nutné právně odlišit pojem „běžná údržba“ od vady předmětu nájmu. Protékající sprchový kout, stejně jako konstrukčně vadné a nedovírající dveře, nelze v žádném případě podřadit pod pojem běžné údržby či drobných oprav ve smyslu nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Jedná se o vady bránící řádnému užívání, jejichž odstranění jde plně k tíži pronajímatele. Žalovaní opomíjejí, že byt byl inzerován a prezentován jako byt s terasou, která bude vybudována v budoucnu. Shrnul, že by za byt bez terasy a bez jakéhokoliv příslibu její realizace nikdy nezaplatil sjednanou výši nájemného. Negoval, že by jeho požadavky na opravy žalovaní promptně řešili. K absenci požadavku na slevu z nájemného opětovně uvedl, že se rozhodl pro okamžitou výpověď, protože kumulace vad (včetně trvalé absence klíčové slíbené vlastnosti – terasy) naplnila znaky hrubého porušení povinnosti. Uvedl, že izolace vady terasy a bagatelizování zbývajících vad, vedlo soud prvního stupně k nesprávnému závěru. Kumulativní posouzení všech nedostatků musí vést k závěru, že vady dohromady hrubě ztěžovaly užívání bytu. V závěru pak setrval na svém odvolacím návrhu.

17. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně z podnětu podaného odvolání, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (ust. § 212 a ust. § 212a, ust. § 214 odst. 1 o. s. ř.), a dospěl k následujícím závěrům.

18. Podle ust. § 2266 o. z. neodstraní-li pronajímatel bytu poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada představují hrubé porušení povinnosti pronajímatele, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

19. Podle ust. § 2254 odst. 2 o. z. při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci a započte si přitom co mu nájemce případně z nájmu dluží.

20. Soud prvního stupně v daném případě provedl správně a úplně dokazování, na základě kterého zjistil všechny rozhodné skutečnosti, a dospěl ke správným skutkovým závěrům, kdy zjištěný skutkový stav posoudil správně i po právní stránce.

21. Odvolací soud konstatuje, že soud prvního stupně se pečlivě zabýval námitkami žalobce, opětovně obsaženými v odvolání, a proto lze v podrobnostech pro stručnost odkázat na napadené rozhodnutí, od jehož věcné správnosti nebyly shledány důvody se pro neopodstatněnost odvolací argumentace odchýlit.

22. Účastníci skutečně nesporovali, že mezi žalobcem na straně jedné jako nájemcem a žalovanými jako pronajímateli na straně druhé byla dne datum uzavřena nájemní smlouva na konkretizovaný byt. Přílohou č. 1 této nájemní smlouvy byl i předávací protokol z téhož dne.

23. Žalobce se domáhal vrácení složené jistoty s tvrzením, že důvodně vypověděl nájemní vztah ke dni datum bez uvedení výpovědní lhůty z důvodu hrubého porušení povinností pronajímatele spočívajícím v existenci množství faktických vad a poškození. Žalovaní odmítli výpověď jako neoprávněnou, když sami nájemní smlouvu po uplynutí tří měsíců vypověděli z důvodu neplacení nájemného. Složenou jistotu pak započetli na dlužné nájemné, které činilo 65 000 Kč měsíčně.

24. Odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně v posuzované věci dospěl k závěru, že žaloba je nedůvodná. Žádná z argumentací žalobce prezentovaných v odvolání nebyla shledána opodstatněnou, naopak do jisté míry účelovou ve snaze zvrátit rozhodnutí ve svůj prospěch.

25. Soud prvního stupně s odkazem na ust. § 2266 o. z. zcela správně konstatoval, že pro aplikaci tohoto ustanovení musí být zároveň splněny dvě podmínky. Jednak musí být poskytnuta přiměřená dodatečná lhůta – pronajímatel tedy musí být vyzván opakovaně a musí mu být poskytnuta taková lhůta, která je reálná – a jednak musí buďto samo prodlení nebo vady představovat hrubé porušení povinnosti pronajímatele. V tomto bodě ponechává zákonodárce prostor pro výklad, co je hrubé porušení povinnosti. Literatura dovozuje, že nemůže jít o drobné vady, ale musí jít o vady, které brání obvyklému bydlení nebo trvají extrémně dlouhou dobu. Doslova uvádí, že je zřejmé, že u okamžité výpovědi jde o výjimečné opatření, které bude mířit zejména na extrémní prodlení pronajímatele při odstraňování zcela zásadních poškození nebo vad.

26. Odvolací soud taktéž shledal, že ani jeden z předpokladů ust. § 2266 o. z. nebyl naplněn, když žalobce odkazujíc na komunikaci podezřelý výraz řádně nevyzval pronajímatele k odstranění vad se stanovením dodatečné lhůty. Nadto se při vytýkaných vadách jednalo o poškození či vady drobné, pouze snad vyjma protékání sprchového koutu, která však v konečném důsledku taktéž nebyla vadou zásadní a mohla, jak správně uvedl soud prvního stupně, vést k přiměřené slevě na nájemném (srov. bod 27. odůvodnění napadeného rozhodnutí).

27. Žalobce v rámci své odvolací obrany vytýkal soudu prvního stupně, že bagatelizoval vady (odlepený držák na toaletní papír, chybějící krytka na zámku v koupelně, prasklá omítka, neodvzdušněné radiátory, díry po hmoždinkách, nedovírající dveře) jako drobné vady, velmi snadno a často odstranitelné svépomocí, přičemž izoloval vadu klíčovou, a to absenci terasy, neboť v souhrnu by se pak při posouzení všech nedostatků jednalo o hrubé ztěžování užívání bytu a byla tak naplněna kvalifikace pro okamžitou výpověď nájmu dle ust. § 2266 o. z.

28. Odvolací soud však na tomto místě musí zdůraznit, že závěry soudu prvního stupně ohledně namítané terasy byly zcela správné, když na základě dokazování bylo zjištěno, že terasa nebyla pouze nepřístupná, ale vůbec neexistovala, komunikovalo se pouze o její budoucí výstavbě. Jelikož terasa neexistovala, nebyla součástí bytu, nemohla být její přístupnost, potažmo existence kvalifikovanou vadou bytu, která by mohla být s kumulací drobných vad důvodem pro okamžitou výpověď bez uvedení výpovědní lhůty.

29. Lze přisvědčit, že žalobce si před uzavřením nájemní smlouvy byt osobně prohlédl, obeznámil se s faktickým stavem bytu s tím, že terasa, jakož i přístup na ní absentuje. Skutečnost, že propagační materiál výslovně uváděl, že „nájemce se může na terasu těšit“, nemůže jít k tíži žalovaných. Z uvedené inzerce, po shlédnutí bytu žalobcem, nelze dovozovat legitimní očekávání, potažmo příslib terasy, když nájemní smlouvu k bytu uzavřel za cenu, která mimo to korespondovala bytu bez terasy, aniž by si otázku zřízení či zpřístupnění terasy do textu smlouvy jakkoli vyhradil, případně jakýmkoliv způsobem právně ošetřil. Výstavba nebyla v budoucnu negována ani samotnými žalovanými, avizována byla i realitním makléřem, avšak stěžejním zůstává uzavření nájemního vztahu žalobce bez dispozice s terasou, která rozhodně nemoha být a nebyla součástí bytu (viz nájemní smlouva spolu s přílohou). Zdali byla otázka spěšné výstavby terasy pro žalobce otázkou rozhodující je irelevantní, neboť se tato skutečnost nikterak neodrazila v rámci smluvního ujednání o nájemním vztahu ke konkretizovanému, dispozičně řádně vymezenému bytu bez jakýchkoliv vytčených vad.

30. Pokud žalobce vytýkal soudu prvního stupně nesprávné hodnocení důkazů, jeho námitky byly shledány zcela lichými, když naopak žalobce vytrhávající z kontextu jednotlivé pasáže výpovědí, které by svědčily v jeho prospěch, opomenul, že s makléřem neřešil, kdy bude terasa vybudována, k písemnému vytknutí vad z jeho strany nedošlo, nebylo z jeho chování patrné, že by měl o terasu eminentní zájem, spokojil se s tím, že výhledově by mohla být zbudována. Uvedené odvolací soud uvádí pouze nad rámec, když, jak bylo uvedeno, soudu prvního stupně nelze ničeho vytknout, neboť zcela správně hodnotil provedené důkazy jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti.

31. Konečně pokud žalobce namítal, že to byla strana žalovaná (jako silnější smluvní strana a podnikatel v realitách), kdo smlouvu předložil s tím, že v souladu se zásadami spotřebitelského práva a výkladem ust. § 2266 o. z. je třeba obsah právního vztahu vykládat i s přihlédnutím k předsmluvním informacím a inzerci, když přenášení odpovědnosti za klamavou inzerci na nájemce s tím, že si měl „vyhradit zřízení terasy do smlouvy“, je popřením zásady poctivosti v právním styku, ani tato argumentace neobstojí. O situaci, že by se v daném případě dalo nahlížet na povahu nájemního vztahu jako na spotřebitelskou věc, se v konkrétním případě nejednalo. Žalobce nevystupoval ve vztahu jako slabší strana, pronajímatelé nejsou podnikateli v realitách. Inzerce, byť dle žalobce klamavá, jakož i předsmluvní informace postrádají relevanci v okamžiku, kdy žalobce byl obeznámen se stavem bytu i možnou výstavbou terasy, nadto bez uvedení případných termínů jejího dokončení. Snahu žalobce vyvinit se z povinnosti obezřetně hájit svá práva tudíž nelze akceptovat.

32. Odvolací soud uzavírá, že jelikož předmětný nájem neskončil výpovědí žalobce bez výpovědní doby, ale trval i nadále do skončení nájmu stran výpovědi žalovaných pro nesplacení nájemného žalobcem, byli tito s odkazem na ust. § 2254 odst. 2 o. z. oprávněni oproti nezaplacenému nájemnému (65 000 Kč měsíčně) za měsíce listopad, prosinec 2024 a leden 2025 započíst složenou jistotu, která byla sjednána ve výši 195 000 Kč, čímž bylo její vrácení vyčerpáno.

33. S ohledem na shora uvedené odvolací soud napadené rozhodnutí soudu prvního stupně, při nedůvodnosti odvolacích námitek žalobce, jako věcně správné v souladu s ust. § 219 o. s. ř. potvrdil, a to včetně výroku o náhradě nákladů řízení a nákladů řízení státu.

34. Výrok o nákladech odvolacího řízení je odůvodněn ust. § 224 odst. 1 ve spojení s ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. za situace, že žalovaní byli i v této fázi řízení zcela úspěšní. Náklady řízení v částce 36 198,36 Kč jsou představovány odměnou za právní zastoupení za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání, účast na jednání odvolacího soudu) po 14 508 Kč (8 060 Kč + 6 448 Kč) ve smyslu ust. §§ 6, 7, 11, 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., náhradou hotových výdajů ve výši 900 Kč (2 x 450 Kč) podle ust. § 13 odst. 4 téže vyhlášky, spolu s 21 % DPH v částce 6 282,36 Kč.

Proti tomuto rozsudku je přípustné dovolání, jestliže na základě dovolání, podaného do dvou měsíců od doručení rozhodnutí k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím soudu prvního stupně, dospěje dovolací soud k závěru, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně, anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.