OSFM 8 C 166/2020-104

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudcem Mgr Radomírem Josikem ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem titul. jméno příjmení, anonymizováno. ⟪LB:lb_004⟫ sídlem adresa ⟪LB:lb_005⟫ o zaplacení 235 000 Kč

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 235 000 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na nákladech řízení částku 63 803,30 Kč k rukám zástupce žalobkyně titul. jméno příjmení, příjmení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se svou žalobou domáhala proti žalované zaplacení částky 235 000 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku. Žalobu odůvodnila tím, že žalovaná je výlučným vlastníkem pozemků parc. číslo spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 na pozemku parc. číslo vše zapsáno u stát. instituce, stát. instituce, na LV číslo číslo pro katastrální uzemí. V roce 2019 začali žalobkyně a žalovaná jednat o uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem měly být výše uvedené nemovitosti. Účastníce si vyměnily návrh kupní smlouvy, žalobkyně uhradila žalované několik záloh v celkové výši 320 000 Kč. V lednu 2020 podepsali žalobkyně a žalovaná jedno vyhotovení nedokončeného návrhu kupní smlouvy, aby tím potvrdily svůj zájem kupní smlouvu uzavřít. Podpis na návrhu smlouvy učinily pouze účastnice jako prodávající a kupující, avšak zprostředkovatel smlouvy právnická osoba anonymizována dvě slova a.s. smlouvu nepodepsal, přičemž se měla stát schovatelem zbylé části kupní ceny. Mezi účastnicemi bylo dohodnuto, že zaplacená záloha na kupní cenu bude použita žalovanou na dokončení stavebních prací na domě adresa, který je součástí pozemku parc. číslo. Když žalobkyně požadovala po žalované prokázání investic z uhrazené zálohy do nemovité věci, žalovaná toto odmítla a obě strany následně upustily od záměru uzavřít kupní smlouvu. Kupní smlouva tedy nebyla nikdy platně uzavřena, nebyla finalizována, nebyla podepsána na sjednaných počtech vyhotovení a chybí na ní podpis zprostředkovatele, který měl přijmout do úschovy část kupní ceny ve výši 4 380 000 Kč. Bez účasti zprostředkovatele nemohla být transakce dokončena. Žalovaná posléze uzavřela kupní smlouvu s novými kupujícími, tedy jednala tak, jako by smlouva mezi účastníky uzavřena nebyla. Žalovaná se na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila, když převzala finanční prostředky ve výši 325 000 Kč jako zálohu na kupní cenu a na výzvu žalobkyni vrátila pouze částku 85 000 Kč dne datum.

2. Žalovaná navrhovala zamítnutí návrhu v celém rozsahu. Poukazovala na skutečnost, že žalobkyně jako kupující dne datum akceptovala návrh kupní smlouvy, jejímž předmětem byly výše uvedené nemovitosti, kdy žalovaná tento návrh smlouvy podepsala již datum Kupní smlouva tak byla platně uzavřena, přičemž absence podpisu zprostředkovatele jako vedlejšího účastníka smlouvy, který měl toliko působit jako schovatel části kupní ceny, nemohla mít vliv na učiněný projev vůle ze strany prodávající a strany kupující uzavřít kupní smlouvu. Protože žalobkyně nesplnila svůj závazek uhradit zbylou část kupní ceny ve výši 4 330 000 Kč do datum, jak předpokládala smlouva v článku III. odst. 2 bod 2.4., došlo ze strany žalované k uplatnění jejího práva od smlouvy odstoupit, což učinila písemnou formou dne datum. Pro případ nesplnění závazku dle výše uvedeného článku III. odst. 2 bod 2.4. smlouvy, byla mezi účastnicemi sjednána smluvní pokuta ve výši 5 % z kupní ceny, což činí 235 000 Kč. Žalovaná proto žalobkyni ze zálohy vrátila částku 85 000 Kč a zbývající část zálohy započetla na smluvní pokutu. Ve vztahu k realitnímu zprostředkovateli dále poukazovala na ustanovení § 4 zák. č. 190/2020 Sb., dle kterého realitní zprostředkovatel není oprávněn v rámci zprostředkované záležitosti nabízet úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, pakliže zájemce již dříve v písemné formě na samostatné listině o takovou službu nepožádá. Taková to žádost v řízení doložena nebyla.

3. Z návrhu kupní smlouvy vyhotovené advokátní kanceláří anonymizována dvě slova číslo zakázky číslo bylo zjištěno, že šlo o kupní smlouvy, kde jako prodávající je uvedena žalovaná a jako kupující žalobkyně a jako zprostředkovatel a vedlejší účastník na straně třetí je uvedena právnická osoba anonymizována dvě slova a.s., IČO. Předmětem kupní smlouvy byly nemovitosti zapsané na list vlastnictví pro k.ú. obec a spoluvlastnický podíl o velikosti 1/6 k pozemku parc. číslo v k.ú. část obce, list vlastnictví. V článku III. návrhu smlouvy byla sjednána kupní cena ve výši 4 700 0000 Kč, která měla být uhrazena tak, že částka 50 000 Kč bude složena kupující u zprostředkovatele do datum jako záloha na kupní cenu a bude započtena na úhradu zprostředkovatelské provize, částka 270 000 Kč byla uhrazena v hotovosti k rukám prodávající před uzavřením smlouvy, stejně jako částka 50 000 Kč a zbývající částka ve výši 4 330 000 Kč měla být uhrazena bezhotovostním převodem na účet zprostředkovatele nejpozději do datum. Částka 4 380 000 Kč, po odečtení provize zprostředkovatele ve výši 50 000 Kč, měla být z účtu zprostředkovatele uvolněna za podmínek splnění odst. 2 tohoto článku smlouvy tak, že částka ve výši 1 603 973 Kč měla být zaslána na vnitřní úvěrový účet prodávající a zbývající částka zaslána na účet prodávající do 5 pracovních dnů poté, co zprostředkovateli bude kteroukoliv ze smluvních stran předložen originál či úředně ověřena kopie listu vlastnictví prokazující vlastnické právo kupující k předmětu převodu. V čl. VI odst. 2 bylo uvedeno, že předmět převodu bude straně kupující předán za podmínky splnění čl. III. odst. 2 této smlouvy. Dle čl. VII. odst. 1 návrhu smlouvy bylo pro případ nesplnění závazku čl. III. odst. 2 smlouvy navrhovaná smluvní pokuta ve výši 5 % kupní ceny. V čl. VIII. odst. 2 smlouvy měl být návrh na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva pro kupující do katastru nemovitostí doručen příslušnému katastrálnímu úřadu zástupcem zprostředkovatele nejpozději do 5 pracovních dnů od splnění čl. III. odst. 2 smlouvy. Dle čl. IX. odst. 4 měla smlouva vstoupit v platnost a nabýt účinnosti dnem jejího podpisu oběma smluvními stranami. Dne datum předmětný návrh smlouvy podepsala žalovaná jako prodávající a dne datum žalobkyně jako kupující. příjmení jméno příjmení, jako zástupcem právnická osoba anonymizována dvě slova a.s. návrh kupní smlouvy podepsán nebyl.

4. Z výpisu z katastru nemovitostí list vlastnictví a list vlastnictví pro k.ú. část obce dle stavu k datum a ke dni datum zjistil soud, že k datum byla žalovaná výlučným vlastníkem pozemků parc. číslo o výměře výměra a parc. číslo o výměře výměra, jejíž součástí byl dům adresa. K témuž datu byla vlastníkem podílu v rozsahu 1/6 pozemku parc. číslo v k.ú. část obce. Ke dni datum jsou jako vlastníci pozemku parc. číslo v k.ú. část obce zapsáni jméno a jméno příjmení, kdy nabývacím titulem byla kupní smlouva ze dne datum.

5. Z příjmových pokladních dokladů ze dne datum, datum a potvrzení z datum, bylo zjištěno, že žalobkyně zaplatila žalované na zálohách na rodinný dům celkem částku 320 000 Kč.

6. Z potvrzení o provedení platby ze dne datum zjistil soud, že žalovaná zaslala na účet žalobkyně datum částku 85 000 Kč.

7. Z listiny nazvané odstoupení od kupní smlouvy s datem datum včetně podacího lístku bylo zjištěno, že žalovaná touto listinou odstoupila od kupní smlouvy uzavřené dne datum s odůvodněním, že ze strany žalobkyně nedošlo k úhradě kupní ceny řádně a včas dle čl. III. odst. 2 smlouvy a zároveň nárokovala smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny, tj. 235 000 Kč. Zásilka byla odeslána na adresu žalobkyně prostřednictvím České pošty dne datum a vrátila se jako nevyzvednutá po uložení.

8. Z předžalobní výzvy ze dne datum včetně podacího archu zjistil soud, že žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě částky 320 000 Kč do 7 dnů od doručení výzvy na její účet představující součet uhrazených záloh na kupní cenu ze nemovitosti, o níž účastnice vedly jednání o koupi, přičemž kupní smlouva uzavřena nebyla. Výzva byla odeslána na adresu žalované prostřednictvím České pošty dne datum.

9. Ze svědecké výpovědi jméno příjmení zjistil soud, že svědek s účastnicemi jednal v souvislosti s koupí a prodejem nemovitostí žalované. Žalovaná se na svědka obrátila s tím, že chce prodat nemovitost, svědek našel žalobkyni jako zájemkyni o koupi a následně sepsali dohodu o prodeji tzv. rezervační smlouvu, kde smluvními stranami byly účastnice řízení a M&M reality holding. Na základě této rezervační smlouvy M&M reality holding vypracoval návrh kupní smlouvy, ve které vystupovaly obě účastníce smlouvy a M&M reality holding. V té době však nebyl dům, který byl předmětem prodeje dostavěn a kupující se chtěli stěhovat do hotového domu. Proto manželé příjmení poskytli peníze na dostavbu. Kupující mu však sdělila, že nebyly splněny sjednané termíny na dostavbu a nakonec svědkovi volal p. příjmení, že dům prodávat nebudou a budou odstupovat od smlouvy a peníze si nechají. příjmení příjmení říkali, že o koupi již nemají zájem a chtějí vrátit zpět peníze. Protože bylo zřejmé, že koupě se neuskuteční, svědek za anonymizována tři slova smlouvu nepodepsal. Vyhotovený návrh kupní smlouvy nebyl konečný, neboť zde chybělo doplnit čísla účtu kupujících a prodávajících a bylo dohodnuto, že poté bude smlouva podepsána. Návrh smlouvy za anonymizována tři slova podepisuje svědek jako poslední s kompletními údaji a ověřenými podpisy prodávajících a kupujících tak, aby mohl podat návrh na vklad do katastru nemovitostí.

10. Z dopisu ze dne datum zjistil soud, že tímto dopisem advokát titul. jméno příjmení reagoval na žádost zástupce žalované ze dne datum a uvedl, že dle jeho informací kupní smlouva na prodej rodinného domu ve obec č. zakázky číslo uzavřena nebyla.

11. Po zhodnocení výsledků provedeného dokazování vzal soud za prokázaný skutkový stav, dle kterého měla žalovaná zájem prodat své nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí na list vlastnictví a podíl na nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí na list vlastnictví vše v k.ú. část obce. Za tímto účelem se obrátila na zástupce anonymizována tři slova a.s. jméno příjmení, který získal žalobkyni jako zájemce o koupi nemovitostí a s účastnicemi uzavřel tzv. rezervační smlouvu. Následně, dle zadání zprostředkovatele prodeje anonymizována tři slova, vyhotovila advokátní kancelář spisová značka anonymizováno návrh kupní smlouvy pod číslem zakázky číslo, ve které jsou uvedeny smluvní strany, a to žalovaná jako prodávající, žalobkyně jako kupující a právnická osoba anonymizována dvě slova jako vedlejší účastník. U označení prodávající a kupující není dopsáno číslo účtu pro bankovní spojení těchto stran. V článku I. je vymezen předmět kupní smlouvy, a to nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí na list vlastnictví a číslo vše v k. ú. část obce ve výlučném vlastnictví žalované. V článku III. je uvedena celková kupní cena za předmět prodeje v celkové výši 4 700 000 Kč a v odstavci 2 tohoto článku je uvedeno jakým způsobem bude kupní cena uhrazena. Dle odst. 2.4. měla být část kupní ceny ve výši 4 330 000 Kč (po odečtu záloh na zprostředkování a záloh uhrazených prodávající) uhrazena bezhotovostním převodem na účet zprostředkovatele nejpozději do datum. V odstavci 3. téhož článku je uvedeno, že kupní cena po odečtení provize zprostředkovatele bude zčásti zaslána na úvěrový účet prodávající a zčásti (2 726 027 Kč) bude zaslána na účet prodávající. Dle čl. VI. měl být předmět převodu kupující předán za splnění podmínky v čl. III odst. 2. smlouvy a dle čl. VII. prodávající vzniklo právo na smluvní pokutu ve výši 5 % kupní ceny v případě, že kupující nesplní svůj závazek na zaplacení kupní ceny řádně a včas. Dle čl. VIII. odst. 2 měl návrh na zahájení řízení o provedení vkladu vlastnického práva doručovat příslušnému katastrálnímu úřadu zástupce zprostředkovatele, přičemž dle čl. IX. odst. 4. měla smlouva vstoupit v platnost a nabýt účinnost dnem jejího podpisu oběma smluvními stranami. Návrh kupní smlouvy v jednom vyhotovení podepsala žalovaná dne datum a žalobkyně dne datum. Protože zástupci zprostředkovatele jméno příjmení bylo sděleno zbývajícími smluvními stranami, že o prodej a koupi již nemají zájem, nebyla zprostředkovatelem podepsána. Žalovaná následně dopisem ze dne datum odstoupila od kupní smlouvy s odůvodněním, že žalobkyně neuhradila kupní cenu řádně a včas dle čl. III. odst. 2 smlouvy a nárokovala si smluvní pokutu v celkové výši 235 000 Kč s tím, že žalobkyni bude vrácena z uhrazených záloh v celkové výši 325 000 Kč pouze část ve výši 85 000 Kč a zbývající částka bude započtena na smluvní pokutu. Listina byla žalobkyni doručována prostřednictvím České pošty. Posléze uzavřela žalovaná dne datum s jméno a jméno příjmení kupní smlouvu, na základě které jim prodala pozemky parc. číslo v k.ú. obec. Žalobkyně žalovanou dopisem ze dne datum vyzvala k vrácení částky 320 000 Kč do 7 dnů od doručení výzvy, kterou odeslala na adresu žalované datum.

12. Při rozhodování se soud prvé řadě zabýval otázkou, zda předmětný návrh kupní smlouvy měl založit pouze dvoustranný právní vztah mezi prodávající a kupující, anebo trojstranný právní vztah obsahující kromě kupní smlouvy i inominátní smlouvu (tzv. svěřeneckou) mezi oběma účastnicemi a zprostředkovatelem právnická osoba anonymizována dvě slova. Při hodnocení této otázky přihlížel soud k tomu, že předmětný návrh kupní smlouvy nechal vyhotovit právě zprostředkovatel, který v ní vystupuje jako schovatel a současně strana, která má zajistit i vklad vlastnického práva kupující do katastru nemovitostí. Z obsahu návrhu této smlouvy navíc vyplývá, že bez této třetí strany smluvního vztahu nemůže být obsah kupní smlouvy naplněn. Splatnost kupní ceny je totiž navržena tak, že její podstatná část ve výši 4 330 000 Kč má být uhrazena převodem na účet této společnosti do sjednaného data a ta se zavázala tuto částku zaslat zčásti na úvěrový účet prodávající a zčásti na účet prodávající. Jak je již uvedeno tato třetí smluvní strana, jako tzv. zprostředkovatel a schovatel, měla dle návrhu navíc zajistit nabytí vlastnického práva k předmětu převodu, podáním návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva k příslušnému katastrálnímu úřadu. S ohledem na tento obsah návrhu kupní smlouvy soud učinil závěr, že mělo jít o trojstranný právní vztah, obsahující jak kupní smlouvu (uzavřenou mezi žalobkyní a žalovanou), tak inominátní smlouvu uzavřenou mezi kupující, prodávající a právnická osoba reality holding založený uzavřením tzv. svěřenecké smlouvy. Z povahy těchto smluv a jejich účelu plyne, že jsou na sobě závislé. Bez uzavření inominátní smlouvy by nebylo možno splnit závazek kupující uhradit kupní cenu dle čl. III. předmětného návrhu, neboť kupní cena měla být složena na účet schovatele, který naopak měl kupní cenu zaslat jednak na úvěrový účet kupující a jednak na její účet osobní. Je navíc nutno připustit, že předmětný návrh kupní smlouvy, který byl podepsán oběma účastnicemi, není dokončen, neboť neobsahuje bankovní spojení na prodávající (návrh předpokládal dopsání čísla účtu) a tedy nebylo možno ani splnit závazek ze strany schovatele, zaslat částku 2 726 027 Kč na účet prodávající. Protože právnická osoba anonymizována dvě slova a.s. návrh kupní smlouvy nepodepsala, předmětná smlouva uzavřena nebyla a s ohledem na zmíněnou závislost kupní smlouvy na smlouvě inominátní je vznik každé z těchto smluv podmínkou vzniku druhé smlouvy (§ 1727 občanského zákoníku). Protože právnická osoba anonymizována dvě slova a.s. jako jedna ze smluvních stran návrh předmětné smlouvy nepodepsala a tzv. svěřenecká smlouva uzavřena nebyla, platně nevznikla ani smlouva kupní uzavřená mezi oběma účastnicemi řízení, přestože v čl. IX. odst. 4 návrhu je uvedeno, že smlouva vstupuje v platnost a nabývá účinnosti dnem jejího podpisu oběma smluvními stranami. Toto ujednání neodpovídá obsahu navrhované smlouvy, které je uzavřena mezi třemi smluvními stranami, přičemž ze zmíněného odstavce 4 není patrno, které dvě ze tří stran mají návrh podepsat, aby smlouva nabyla platnosti a účinnosti.

13. Protože kupní smlouva mezi účastnicemi řízení uzavřena nebyla, žalobkyně na zálohách na kupní cenu žalované uhradila částku 320 00 Kč a žalovaná posléze nemovitosti, které měly být předmětem kupní ceny, převedla na třetí osoby, je zřejmé, že kupní smlouva se stejným předmětem koupě již s žalobkyní uzavřena být nemůže. Tím, že žalovaná přijala od žalobkyně částku 320 000 Kč jako zálohy na kupní cenu a kupní smlouva uzavřena nebyla, o tuto částku se bezdůvodně obohatila a dle ustanovení § 2991 odst. 1 občanského zákoníku je povinna toto bezdůvodné obohacení žalobkyni vydat. Protože z této částky bylo žalobkyni vydáno pouze 85 000 Kč, je žalovaná žalobkyni povinna vydat zbývající část, tedy částku 235 000 Kč. Protože tak do současné doby neučinila, soud žalobě jako důvodné vyhověl.

14. S ohledem na výše uvedený závěr soud nepřistoupil k výslechu dalších navržených svědků, kteří nebyli smluvními stranami, nepodíleli se na vyhotovení návrhu smlouvy a měli být vyslechnuti k otázkám týkajícím se dostavby domu případně jejich vztahu k zástupci zprostředkovatele.

15. Nad rámec uvedeného soud konstatuje, že i v případě, že by v důsledku neplatnosti inominátní smlouvy, byla smlouva byla vyhodnocena jako dvoustranná kupní smlouva, kterou obě účastnice opatřily podpisem, a tedy uzavřely, bylo by ustanovení této smlouvy v čl. III. odst. 2. a 3. neplatné, v důsledku nemožnosti plnění (§ 580 odst. 2 občanského zákoníku). Pokud by totiž návrh smlouvy neakceptoval tzv. zprostředkovatel (v postavení schovatele), neměla kupující možnost splnit svůj závazek zaplatit kupní cenu na jeho účet a tato kupní cena posléze nemohla být rozdělena tak, jak se uvádí v odst. III. tohoto článku. V důsledku toho by žalobkyně nemohla porušit ustanovení tohoto článku, což bylo důvodem odstoupení žalované od smlouvy a tím pádem by nemohla porušit svou smluvní povinnost, se kterou návrh smlouvy spojoval v čl. VII. odst. 1. povinnost uhradit smluvní pokutu. Nebyl by tedy naplněn důvod pro odstoupení od smlouvy a už vůbec by žalobkyni nevznikla povinnost zaplatit smluvní pokutu. Žalovaná i v tomto případě by byla povinna žalobkyni zálohy na kupní cenu vrátit v plné výši.

16. Protože žalobkyně byla ve sporu plně úspěšná, přiznal ji soud dle § 142 odst. 1 o.s.ř. právo na náhradu nákladů řízení v plné výši. Tyto náklady představují odměnu advokáta dle vyhl. č. 177/1996 Sb. za 5 úkonů právní služby po 9 260 Kč představující přípravu a převzetí zastoupení, žalobu, doplnění skutkových tvrzení ze dne datum a účast u dvou jednání soudu. Jeden úkon v poloviční sazbě představuje předžalobní výzva z datum. Po připočtení 6 režijních paušálů po 300 Kč a navýšení o DPH činí tyto náklady řízení celkem 63 803,30 Kč. Soud žalobkyni nepřiznal odměnu za další dva úkony právní služby představující návrh na vydání předběžného opatření a odvolání proti usnesení o zamítnutí návrhu na vydání předběžného opatření, a to z toho důvodu, že návrhu vyhověno nebylo, předběžné opatření vydáno nebylo a rovněž v odvolacím řízení o tomto předběžném opatření byla žalobkyně neúspěšná.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Ostravě, prostřednictvím Okresního soudu ve Frýdku-Místku. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.

Nesplní-li žalovaná povinnosti uložené jí tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobkyně domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.