OSSY 8 C 72/2025-48

Okresní soud ve Svitavách rozhodl samosoudcem Mgr. Filipem Mazlem, Ph.D., ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: ⟪LB:lb_002⟫ Jméno žalobkyně, narozená dne Anonymizováno bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A ⟪LB:lb_003⟫ proti ⟪LB:lb_004⟫ žalované: ⟪LB:lb_005⟫ Jméno žalované., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B ⟪LB:lb_006⟫ o zaplacení 640 500 Kč s příslušenstvím

I. Řízení se zastavuje v části, v níž žalobkyně požadovala zaplacení zákonného úroku z prodlení z částky 1 750 000 Kč za období od 1. 2. 2024 do zaplacení.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 640 500 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů tohoto řízení.

1. Žalobkyně se žalobou spojenou s návrhem na vydání platebního rozkazu podanou dne 4. 2. 2025 domáhala po žalované zaplacení částky 2 390 500 Kč s příslušenstvím. Uvedla, že s žalovanou uzavřela dne 13. 12. 2023 kupní smlouvu, ve které se jako prodávající zavázala převést žalované jako kupující vlastnické právo k pozemku parc. č. Anonymizováno o výměře 703 m2 nacházejícího se v katastrálním území adresa u Anonymizováno. Žalovaná se touto smlouvou zavázala zaplatit žalobkyni kupní cenu ve výši 1 750 000 Kč do 31. 1. 2024. Tuto povinnost však žalovaná nesplnila, v důsledku čehož byl mezi stranami dne 22. 7. 2024 sjednán dodatek ke kupní smlouvě, ve kterém si strany ujednaly dodatečnou lhůtu k zaplacení kupní ceny (deset dnů od podpisu dodatku) a smluvní pokutu ve výši 0,2 % z dlužné částky za každý den prodlení. Dále se žalovaná zavázala zaplatit žalobkyni částku 50 000 Kč. Žalobkyně se domáhá zaplacení kupní ceny ve výši 1 750 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky za období od 1. 2. 2024 do zaplacení a smluvní pokuty ve výši 640 500 Kč za období od 2. 8. 2024 do 31. 1. 2025. Ani přes opakované výzvy nebyla dosud dlužná částka uhrazena.

2. Ve věci byl dne 20. 3. 2025 vydán platební rozkaz, který byl v důsledku včasného odporu podaného žalovanou dne 3. 4. 2025 zrušen. V odůvodnění odporu žalovaná uvedla, že uplatňovaný nárok neuznává s tím, že nemovitost, která měla být předmětem koupě, je zcela neurčitě specifikována. Chybí totiž uvedení čísla listu vlastnictví, na kterém se má nacházet, což je podle žalované podstatnou vadou kupní smlouvy. Navíc se tato nemovitost, tak jak byla ve smlouvě označena, v katastru nemovitostí vůbec nenachází, a je proto otázkou, zda vůbec existuje či existovala v době uzavření smlouvy, a zda tedy mohlo ze strany žalované dojít k jakémukoliv porušení smlouvy. Nemovitost je neurčitě specifikována i v dodatku ke kupní smlouvě, u kterého je navíc zvláštní, že legalizace podpisu žalované měla proběhnout dne 12. 7. 2024, žalovaná však měla dodatek podepsat dne 17. 7. 2024. Je navíc otázkou, zda se jedná o dodatek k původní smlouvě, nebo se má jednat o novou smlouvu. Žalované také není známo, jak mohla jakožto kupující učinit právní jednání směřující k výmazu zástavního práva, zákazu zcizení a zatížení a závazku neumožnit zápis nového zástavního práva. Žalovaná totiž nebyla vlastníkem předmětné nemovitosti a uvedený výmaz tak nemohla zajistit, neboť jej činí vlastník nemovité věci. Z těchto důvodů žalovaná navrhla žalobu jako nedůvodnou zamítnout.

3. Na odůvodnění odporu žalované reagovala žalobkyně tak, že jej považuje za zcela účelové s cílem oddálit zaplacení řádně sjednané kupní ceny. Argumentace žalované je pro žalobkyni překvapivá, neboť žalovaná podle ní dobře věděla, že došlo k revizi a úpravě zápisu v katastru nemovitostí. V době uzavření kupní smlouvy byl předmětný pozemek označen parc. č. Anonymizováno a přiléhající rodinný dům č. p. Anonymizováno byl zapsán na samostatné parcele parc. č. st. Anonymizováno. Převáděný pozemek byl popsán zcela přesně a určitě a kupní smlouva rozhodně není neplatná ani z důvodu neuvedení čísla listu vlastnictví. Ve stejný den jako kupní smlouva byla uzavřena dohoda o narovnání jako smlouva vázaná, jejíž součástí bylo ujednání, že na žalovanou bude převeden pozemek parc. č. st. Anonymizováno, jehož součástí je rodinný dům č. p. Anonymizováno. Dopisem ze dne 16. 9. 2024 bylo katastrálním úřadem žalobkyni oznámeno provedení změn v katastru nemovitostí, kdy došlo ke sloučení pozemku parc. č. Anonymizováno s pozemkem parc. č. st. Anonymizováno a jejich sloučením vznikl pozemek parc. č. st. Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 876 m2. Z původních dvou pozemků ve vlastnictví žalobkyně tedy vznikl jeden pozemek, jehož výměra činí přesný součet výměr původních dvou parcel. O této skutečnosti byla žalovaná informována. Ohledně případného vkladu do katastru nemovitostí bylo zástupci žalobkyně telefonicky příslušnou pracovnicí katastrálního úřadu sděleno, že pokud v návrhu na vklad bude předmět vkladu označen podle nového stavu a bude doložen listinami, kde bude označen podle původního stavu platného v době uzavření smluv, bude podle těchto listin proveden vklad vlastnického práva a žalovaná bude zapsána jako vlastník nově vzniklého pozemku parc. č. st. Anonymizováno Souhlas zástavního věřitele se zcizením nemovitostí ze dne 8. 7. 2024 navíc obsahuje oba dva pozemky. Není tedy pravdou, že kupní smlouva není schopna zajistit přepokládané účinky. Žalobkyně navíc žalované deklarovala poskytnutí veškeré potřebné součinnosti k zajištění převodu vlastnického práva. O tom, že proběhla revize v katastru nemovitostí, žalovaná věděla. Dodatek ke kupní smlouvě byl uzavřen ještě před oznámením této revize. Pokud jde o podpis jednatelky žalované na dodatku kupní smlouvy, podle úředního ověření podpisu jednatelka uznala podpis za vlastní dne 12. 7. 2024. Není relevantní, že u podpisu jednatelky je rukou dopsané datum 17. 7. 2024, důležité je, že jednatelka dodatek podepsala a svůj podpis ověřila. Stejně tak je zcela nedůvodný argument žalované týkající se zástavního věřitele. Sama žalobkyně si od zástavního věřitele nic nepůjčovala, pouze na žádost žalované poskytla předmětné nemovitosti do zástavy a v daném případě vystupuje jako zástavce, kdy zástavním dlužníkem je žalovaná.

4. Podáním ze dne 29. 9. 2025 pak žalobkyně vzala žalobu částečně zpět, a to co do částky 1 750 000 Kč, která představuje nezaplacenou kupní cenu. Uvedla, že od kupní smlouvy odstoupila z důvodu prodlení žalované s placením kupní ceny, kdy se jedná o podstatné porušení kupní smlouvy. Navrhla, aby soud řízení v této části zastavil a žalobkyni vrátil poměrnou část soudního poplatku.

5. Při zjišťování skutkového stavu vycházel soud z následujících důkazů.

6. Z kupní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou dne 13. 12. 2023 soud zjistil, že žalobkyně se touto smlouvou zavázala převést na žalobkyni vlastnické právo k pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 703 m2 nacházejícího se v katastrálním území adresa u Anonymizováno, a žalovaná se zavázala zaplatit žalobkyni kupní cenu ve výši 1 750 000 Kč, a to do 31. 1. 2024. Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí měl být podán do pěti pracovních dnů od zaplacení kupní ceny. Podpisy na této smlouvy jsou úředně ověřeny, přičemž u žalované je jako datum ověření (legalizace) uvedeno, že žalovaná uznala podpis za vlastní dne 12. 7. 2024.

7. Z dodatku ke kupní smlouvě uzavřeného dne 22. 7. 2024 bylo zjištěno, že žalovaná coby kupující se zavázala nejpozději do pěti dnů od podpisu dodatku zajistit souhlas zástavního věřitele s převodem vlastnického práva podle kupní smlouvy a že byla dohodnuto zaplacení kupní ceny v dodatečné lhůtě do deseti dnů ode dne podpisu dodatku. Pro případ porušení této povinnosti byla sjednána smluvní pokuta ve výši 0,2 % z dlužné částky za každý den prodlení.

8. Z dohody o narovnání uzavřené mezi účastníky dne 13. 12. 2023 soud zjistil, že účastníci se touto dohodou mj. domluvili na tom, že na žalovanou bude převeden pozemek parc. č. st. Anonymizováno, jehož součástí je rodinný dům č. p. Anonymizováno, nacházející se v katastrálním území adresa u Anonymizováno, a že žalobkyni bude vrácena záloha na dílo ve výši 680 000 Kč.

9. Z předžalobní výzvy ze dne 14. 5. 2024 soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení kupní ceny do sedmi dnů od doručení této výzvy a k předložení dokladu o zániku práv třetích osob váznoucích na nemovitosti do deseti dnů od doručení této výzvy. Předžalobní výzva byla dodána do datové schránky žalované dne 14. 5. 2024.

10. Ze souhlasu zástavního věřitele se zcizením nemovitosti ze dne 8. 7. 2024 vyplývá, že zástavní věřitel, pan jméno FO, udělil výslovný souhlas s převodem vlastnického práva ze zástavce (žalobkyně) na zástavního dlužníka (žalovanou), přičemž jeho podpis je úředně ověřen.

11. Z oznámení o provedení změn ze dne 16. 9. 2024 soud zjistil, že právnická osoba pro Anonymizováno kraj, Katastrální pracoviště adresa, oznámil žalobkyni, že v katastrálním území adresa u Anonymizováno došlo ke sloučení pozemku parc. č. Anonymizováno s pozemkem parc. č. st. Anonymizováno.

12. Z náhledu do katastru nemovitostí (informace o pozemku) soud zjistil, že namísto původních pozemků parc. č. Anonymizováno a parc. č. st. Anonymizováno, oba v katastrálním území adresa u Anonymizováno, je nyní v katastru nemovitostí evidován jeden pozemek parc. č. st. Anonymizováno, jehož výměra odpovídá součtu výměr obou předchozích pozemků.

13. Z odstoupení od kupní smlouvy ze dne 12. 9. 2025 soud zjistil, že žalobkyně z důvodu podstatného porušení této smlouvy spočívajícího v nezaplacení kupní ceny v dodatečně sjednané lhůtě odstoupila od kupní smlouvy, přičemž toto odstoupení se z důvodu vzájemné vázanosti vztahuje i na dohodu o narovnání. Odstoupení od smlouvy bylo do datové schránky žalované dodáno dne 22. 9. 2024.

14. Z ostatních důkazů soud nezjistil žádné pro věc relevantní skutečnosti.

15. Na podkladě těchto důkazů učinil soud následující závěr o skutkovém stavu:

Žalovaná se kupní smlouvou uzavřenou dne 13. 12. 2023 a dodatkem k ní uzavřeným dne 22. 7. 2024 zavázala zaplatit žalobkyni kupní cenu za převáděnou nemovitost (pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v katastrálním území adresa u Anonymizováno) ve výši 1 750 000 Kč nejpozději do 1. 8. 2024. Spolu s kupní smlouvou byla dne 13. 12. 2023 uzavřena i dohoda o narovnání, ve které bylo mj. sjednáno, že žalované bude převedena nemovitost – pozemek parc. č. st. Anonymizováno, jehož součástí je rodinný dům č. p. Anonymizováno. V dodatku ke kupní smlouvě byla pro případ prodlení s placením kupní ceny sjednána smluvní pokuta ve výši 0,2 % denně z dlužné částky. Kupní smlouvou převáděný pozemek parc. č. Anonymizováno byl sloučen s pozemkem parc. č. st. Anonymizováno, oba v katastrálním území adresa u Anonymizováno, a oba tyto pozemky jsou nyní v katastru nemovitostí evidovány jako jeden pozemek parc. č. st. Anonymizováno. Kupní cena nebyla dosud uhrazena. Žalobkyně od kupní smlouvy odstoupila z důvodu jejího podstatného porušení. Současně s tím odstoupila i od dohody o narovnání.

16. Pokud jde o rozsah předmětu sporu, je nutno uvést, že v důsledku částečného zpětvzetí žaloby bylo usnesením ze dne 6. 10. 2025, č. j. 8 C 72/2025-47, řízení zastaveno co do částky 1 750 000 Kč a bylo rozhodnuto o vrácení poměrné části soudního poplatku.

17. Jelikož žalobkyně u jednání vzala žalobu částečně zpět i v té části, ve které požadovala zaplacení zákonného úroku z prodlení z částky 1 750 000 Kč za období od 1. 2. 2024 do zaplacení, rozhodl soud ve výroku I. tohoto rozsudku tak, že řízení v tomto rozsahu zastavil.

18. Zbývající část předmětu sporu (zaplacení částky 640 500 Kč) soud po právní stránce posoudil jako spor o zaplacení smluvní pokuty podle § 2048 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších novel (dále jen „o. z.“).

19. Podle § 2048 odst. 1 o. z. platí, že ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

20. Podle § 2005 odst. 2 o. z. se odstoupení od smlouvy nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty nebo úroku z prodlení, pokud již dospěl, práva na náhradu škody vzniklé z porušení smluvní povinnosti ani ujednání, které má vzhledem ke své povaze zavazovat strany i po odstoupení od smlouvy, zejména ujednání o způsobu řešení sporů. Byl-li dluh zajištěn, nedotýká se odstoupení od smlouvy ani zajištění.

21. Soud dospěl k závěru, že mezi účastníky byla dne 13. 12. 2023 platně sjednána kupní smlouva o převodu nemovité věci (pozemku parc. č. Anonymizováno v katastrálním území adresa u Anonymizováno). K této smlouvě následně dne 22. 7. 2024 platně sjednali dodatek, ve kterém se jednak dohodli na posunutí doby splatnosti kupní ceny na 1. 8. 2024 (deset dnů od podpisu dodatku), a jednak si sjednali smluvní pokutu pro případ včasného nezaplacení kupní ceny ve výši 0,2 % denně z dlužné částky.

22. Pokud žalovaná namítla neplatnost kupní smlouvy, jakož i dodatku k ní, z důvodu neurčitého vymezení předmětu převodu (nemovité věci), resp. z toho důvodu, že nemovitost, tak jak byla ve smlouvě a v dodatku označena, v katastru nemovitostí neexistuje, soud této námitce nepřisvědčil. Je nutno zdůraznit, že k provedení změny (revize) v katastru nemovitostí v katastrálním území adresa u Anonymizováno, kdy pozemek parc. č. Anonymizováno byl sloučen s pozemkem parc. č. st. Anonymizováno a oba tyto pozemky byly nově evidovány pod parc. č. st. Anonymizováno (jejíž výměra je přesným součtem výměr dvou původních parcel), došlo až v září 2024, tedy po uzavření jak kupní smlouvy, tak dodatku k ní. V době jejich uzavírání předmětný pozemek parc. č. Anonymizováno existoval a byl takto i evidován v katastru nemovitostí. K povaze zápisu v katastru nemovitostí je navíc nutno poukázat na rozdíl mezi pozemkem (coby předmětem občanskoprávních vztahů) a parcelou, jejíž vymezení je jen evidenční záležitostí a nemůže nic měnit na vlastnickém právu k pozemku (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 6. 2007, sp. zn. 22 Cdo 2271/2006). Došlo-li proto ke sloučení dvou původně samostatně evidovaných parcel a vzniku nové parcely, neznamená to, že pozemek v původně evidovaných hranicích přestal existovat a že přestal být předmětem právních vztahů (nadto dříve vzniklých, jako je tomu v nyní projednávané věci). Obě smluvní strany byly navíc smluvně vázány povinností součinnosti pro případ komplikací s provedením vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Žalovaná nadto disponovala nabývacími tituly k oběma slučovaným pozemkům (pozemek původně evidovaný pod parc. č. st. Anonymizováno měla nabýt na základě dohody o narovnání uzavřené dne 13. 12. 2023), takže lze mít za to, že i za nového stavu, po provedení popsané revize katastru nemovitostí, by (v případě zaplacení kupní ceny žalovanou) neměly nastat problémy se zápisem vlastnického práva pro žalovanou k nově vzniklému pozemku parc. č. st. Anonymizováno.

23. Z uvedených důvodů dospěl soud k závěru, že námitky žalované stran neplatnosti kupní smlouvy, potažmo dodatku k ní ze dne 22. 7. 2024, neobstojí, neboť uvedená smlouva a dodatek byly platně uzavřeny a na jejich platnost neměla následná revize v katastru nemovitostí žádný vliv.

24. Dodatkem ke kupní smlouvě byla proto platně sjednána i smluvní pokuta pro případ prodlení s placením kupní ceny. Pokud jde o datum uvedené u podpisové rubriky žalované, je zřejmé, že k podpisu dodatku mohlo dojít nejpozději dne 12. 7. 2024, kdy byl legalizován podpis jednatelky žalované, která před příslušným pracovníkem uznala podpis za vlastní. Pokud je tak u podpisové rubriky uvedeno datum 17. 7. 2024, jde o zjevnou nesprávnost, která však nemůže mít vliv na platnost dodatku.

25. Pokud jde o výmaz zástavního práva, zákazu zcizení a zatížení a závazku neumožnit zápis nového zástavního práva, který v odůvodnění odporu zmiňuje žalovaná, tato otázka není pro nyní projednávanou věc relevantní. Žalobkyně totiž nepožaduje smluvní pokutu z důvodu nesplnění povinnosti zajistit výmaz uvedených zatížení z katastru nemovitostí, ale výlučně z důvodu prodlení žalované s placením kupní ceny.

26. Jelikož se žalovaná dostala do prodlení s placením kupní ceny, kterážto povinnost byla platně sjednána, jak shora rozvedeno, vznikla žalované povinnost zaplatit žalobkyni sjednanou smluvní pokutu. Právo na zaplacení smluvní pokuty přitom podle § 2005 odst. 2 o. z. nezaniklo v důsledku odstoupení od kupní smlouvy. Smluvní pokuta pak žalované náleží za celé žalované období, tedy od 2. 8. 2024 (den následující po splatnosti kupní ceny) do 31. 1. 2025. Sjednanou výši smluvní pokuty (0,2 % z dlužné částky za každý den prodlení) pak soud neshledal nepřiměřenou. Za uvedené období tak žalobkyni náleží právo na zaplacení smluví pokuty v celkové výši 640 500 Kč.

27. Z uvedených důvodů proto soud rozhodl tak, že žalobě plně (v rozsahu po obou částečných zpětvzetích) vyhověl a žalované ve výroku II. uložil povinnost zaplatit žalobkyni částku 640 500 Kč. Lhůtu ke splnění této povinnosti přitom stanovil v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. na tři dny od právní moci rozsudku.

28. Pokud jde o náklady řízení, je skutečností, že žalobkyně původně požadovala zaplacení částky 2 390 500 Kč s příslušenstvím. Podáním ze dne 29. 9. 2025 pak žalobu vzala částečně zpět co do částky 1 750 000 Kč, která představovala kupní cenu. Toto částečné zpětvzetí odůvodnila tím, že od kupní smlouvy odstoupila pro podstatné porušení smlouvy spočívajícím v nezaplacení kupní ceny ani v dodatečně sjednané lhůtě. Na jednání konaném dne 6. 10. 2025 pak žalobkyně vzala žalobu zpět i co do požadovaného příslušenství. Z hlediska zkoumání procesního zavinění zastavení řízení lze konstatovat, že to byla žalobkyně, kdo zavinil, že řízení bylo v uvedeném rozsahu zastaveno. Zavinění je totiž nutno posuzovat čistě z procesního hlediska, přičemž není podstatné, že k částečnému zpětvzetí žaloby vedlo žalobkyni odstoupení od smlouvy pro dlouhotrvající prodlení žalované s placením kupní ceny. Jelikož částka, pro kterou bylo řízení z důvodu procesního zavinění žalobkyně částečně zastaveno, přesahuje částku, která byla žalobkyni ve výroku II. tohoto rozsudku přiznána, byla to žalovaná, kdo byl ve sporu úspěšnější. Žalované by proto měla náležet částečná náhrada účelně vynaložených nákladů tohoto řízení. Soud nicméně dospěl k závěru, že jsou dány důvody pro postup podle § 150 o. s. ř. Důvod hodný zvláštního zřetele spatřuje soud v tom, že by bylo nespravedlivé, aby žalovaná těžila (v rovině náhrady nákladů řízení) z toho, že dlouhodobě neplnila své smluvní povinnosti vůči žalobkyni spočívající v zaplacení kupní ceny, pro které se žalobkyně nakonec rozhodla od kupní smlouvy odstoupit a žalobu v příslušném rozsahu vzít zpět. Takový postup by byl v rozporu se zásadami občanského soudního řízení, neboť by v nákladové rovině favorizoval účastníka, které neplnil své smluvně převzaté povinnosti. Z těchto důvodů proto soud při aplikaci § 150 o. s. ř. rozhodl ve výroku III. tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů tohoto řízení.

Proti tomuto rozsudku je možno podat odvolání do 15 dnů ode dne jeho doručení ke Krajskému soudu v Hradci Králové – pobočce v Pardubicích prostřednictvím Okresního soudu ve Svitavách.

Nebude-li povinnost uložená tímto rozsudkem splněna dobrovolně, lze se jejího splnění domáhat návrhem na soudní výkon rozhodnutí či exekuci.