OSTA 4 C 17/2023-154

Okresní soud v Táboře rozhodl soudkyní Mgr. Michaelou Bílou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobců: a) Jméno žalobce A, narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A ⟪LB:lb_002⟫ b) Jméno žalobce B, narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce B ⟪LB:lb_003⟫ c) Jméno žalobce C, narozená Datum narození žalobce C bytem Adresa žalobce C ⟪LB:lb_004⟫ d) Jméno žalobce D, narozená Datum narození žalobce D bytem Adresa žalobce D ⟪LB:lb_005⟫ všichni zastoupeni advokátem Anonymizováno. Anonymizováno Anonymizováno sídlem Anonymizováno AnonymizovánoAnonymizováno25, Anonymizováno 00 Anonymizováno Anonymizováno ⟪LB:lb_006⟫ proti ⟪LB:lb_007⟫ žalovanému: Jméno žalovaného, IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného ⟪LB:lb_008⟫ zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta ⟪LB:lb_009⟫ o zřízení věcného břemene cesty

I. Ve prospěch nemovitosti – pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1301 m2 v kat. území adresa, kdy na tomto pozemku je postavena nemovitost žalobců – dvougaráž bez čp/č.e, evidované v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště adresa na LV č. hodnota pro obec a kat. území adresa se povoluje služebnost nezbytné cesty spočívající v právu jízdy a chůze přes pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 146 m2 nacházející se v katastrálním území adresa evidované v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště adresa na LV č. hodnota pro obec a kat. území adresa, a to v rozsahu, jak je vyznačen na Geometrickém plánu tituly před jménem jméno FO ze dne 13. 12. 2022 č. plánu Anonymizováno-AnonymizovánoAnonymizováno2022, který je nedílnou součástí tohoto rozsudku.

II. Žalobci jsou povinni zaplatit žalovanému za povolení služebnosti nezbytné cesty úplatu ve výši 39 460 Kč, a to společně a nerozdílně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaný je povinen nahradit žalobcům do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám tituly před jménem Anonymizováno Anonymizováno, advokáta se sídlem v Anonymizováno, náklady řízení ve výši 123 643 Kč.

1. Žalobci se žalobou doručenou k Okresnímu soudu v Táboře (dále jen procesní soud), dne 12. 1. 2023 domáhali zřízení věcného břemene nezbytné cesty tak, jak je specifikováno ve výrokové části tohoto rozsudku, s odůvodněním, že mají ve spoluvlastnictví pozemek v Táboře parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 1301 m², na kterém se nachází i stavba dvougaráže, jejímiž spoluvlastníky jsou rovněž. Celý areál, kde se dvougaráž nachází, je oplocen pletivem, žalovaný, který je výlučným vlastníkem sousedního pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 146 m² umístil před dvojgaráž rozměrný kontejner, čímž ztěžuje žalobcům příjezd a vjezd k ní. V současné době je situace na místě taková, že žalobci mají jediný přístup ke své dvougaráži přes pozemek v kat. úz. adresa parc. č. hodnota, který je ve výlučném vlastnictví města adresa, kdy žalobci mají přes tento pozemek bezproblémový průjezd, ale v současné době se nemohou ke své dvojgaráži dostat přes pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, kat. úz. adresa, který je ve výlučném vlastnictví žalovaného, vjezd přes tento pozemek je opatřen vraty, na kterých se nachází řetěz se zámkem, od něhož žalobci nemají klíč a tento klíč jim žalovaný odmítá vydat, a tak žalovaný v současné době brání žalobcům k přístupu ke svému majetku – dvougaráži na svém pozemku. Z kopie katastrální mapy vyplývá, že v současné době nevede bezprostředně k nemovitostem – dvougaráži ve vlastnictví žalobců, žádná přístupová cesta a pokud jde o přístup jméno FO ulice, tudy se žalobci ke svým dvou garážím dostat vůbec nemohou, jelikož přístup je úzký, jde v podstatě o přístup schody, kam nemůže vjet vůbec automobil a žalobci se nemohou dostat ke vratům dvougaráže, jelikož vchod do ní je z protilehlé strany a bylo by naprosto neúčelné a finančně náročné měnit vchod do předmětné dvougaráže žalobců. Žalovaný bez souhlasu a vědomí žalobců uzavřel s nájemcem žalobců, který dvougaráž užívá, Smlouvu o nájmu průjezdu pozemkem a přijímá za to nájemné ve výši 1 500 Kč měsíčně. Žalobci proto navrhli zřízení nezbytné cesty v intencích geometrického plánu, který respektuje co nejmenší zatížení vlastníka služebného pozemku a umožňuje vlastníkům pozemku panujícího potřebné využití.

2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí s argumentací, že sporný pozemek nabyl Kupní smlouvou uzavřenou s Českou republikou – Ministerstvem obrany dne datum, když se o prodeji pozemků dozvěděl z inzerce o vyhlášení výběrového řízení veřejně přístupného, kterého se však nikdo z žalobců neúčastnil. Tímto přístupem si tak žalobci sami způsobili stav, kdy svým jednáním buď z hrubé nedbalosti, či úmyslně znemožnili zajištění jiného způsobu přístupu ke svým nemovitostem. Dále argumentoval žalovaný tím, že mezi pozemky účastníků je v nejužším místě šíře cca 3,5 metru a v nejširším cca 5 m a je zde tedy dostatečný prostor pro manipulaci i větších vozidel, jako například i dodávku. I když je pozemek parc.č. AnonymizovánoAnonymizováno1 opravdu oplocen, existuje i přístup přes jinou jeho část, a to z pozemku, který je sám veřejnou cestou parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, jehož vlastníkem je město adresa. Jediné, co by proto měli žalobci učinit je to, aby ve svém plotě vytvořili vrata do tohoto pozemku. Žalobci žádají právo nezbytné cesty jen za účelem pohodlnějšího spojení, ačkoliv mají svůj přístup zajištěn i jinak.

3. V průběhu řízení žalovaný odstranil objemný kontejner, o kterém žalobci v žalobě tvrdili, že jim ztěžuje příjezd a vjezd do garáže. Žalovaný dále navrhl žalobcům uzavření obligačního závazku, kterým by se zavázal umožnit žalobcům užívání sporné části pozemku tak, aby nemuselo být zřízeno věcné právo a tím by bylo méně zasahováno do vlastnického práva žalovaného. Žalovaný tedy podotkl, že už neví, co více by měl učinit, aby nemuselo být řízeno věcné břemeno v podobě věcného práva než to, co učinil dosud.

4. Pokud jde o obligační závazek navrhovaný žalovaným žalobcům, žalovaný jej formuloval do návrhu, jenž byl součástí emailu ze dne 14. 8. 2023 jako návrh smlouvy o zajištění průjezdu a průchodu přes pozemek, následně revidovaný a upravený do verze, jež byla součástí emailu ze dne 21. 12. 2023 a přípisu ze dne 22. 10. 2024. I přesto žalobci setrvali na svém dosavadním stanovisku a preferovali i nadále zřízení věcného břemene v podobě věcného práva, neboť pouze taková forma jim dává právní jistotu a záruku do budoucna bez ohledu na změnu v osobě vlastníka.

5. S ohledem na zcela rozdílná stanoviska sporných stran, prováděl soud dokazování ke zjištění skutkového stavu věci, výsledky pak hodnotil jak jednotlivě, tak ve vzájemných souvislostech a vyvodil z nich tyto skutkové a poté i právní závěry.

6. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalobci jsou podílovými spoluvlastníky mimo jiné i pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 1301 m² nacházejícího se v obci a katastrálním území adresa zapsaném na LV číslo hodnota u právnická osoba Jihočeského kraje, Katastrální pracoviště adresa a žalovaný je vlastníkem sousedního pozemku parcelní číslo Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 146 m² v obci a katastrálním území adresa zapsaného na LV číslo hodnota u téhož právnická osoba. Sporné mezi účastníky nebylo ani to, že žalobci jsou vlastníci i dvojgaráže, která se nachází na pozemku parcelní číslo Anonymizováno/Anonymizováno. Soud má dále listinnými důkazy v řízení provedenými prokázáno, že právním předchůdcům žalobců a Jméno žalobce D byl pozemek parc.č. Anonymizováno/Anonymizováno vydán právnická osoba potravinářskou inspekcí adresa dne 18. 12. 1996 na základě Dohody o vydání věci (číslo listu 85–86 ), když jejímu uzavření předcházel rozsudek Okresního soudu v Táboře ze dne 7. 11. 1996, č. j. spisová značka (číslo listu 87–92), ukládající povinné osobě uzavřít s oprávněnými osobami výše citovanou dohodu o vydání věci. Žalovaný nabyl vlastnické právo na základě Kupní smlouvy číslo hodnota uzavřené dne 26. 6. 2020 mezi prodávajícím Českou republikou, Ministerstvem obrany a kupujícím právnická osoba (číslo je 74–77). Obsahem této kupní smlouvy, zejména článkem II. nazvaným Předmět koupě, má soud prokázáno, že byl prodán pozemek parcelní číslo Anonymizováno/Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr, včetně plochy s asfaltovým povrchem a betonovým obrubníkem za kupní cenu 275 500 Kč. Článkem IX. smlouvy má soud prokázáno, že kupující byl prodávajícím upozorněn na to, že předmět koupě se nachází v oploceném areálu třetí osoby, přičemž užívání předmětu koupě třetí osobou, ani přístup k předmětu koupě přes pozemky ve vlastnictví třetích osob, nejsou smluvně ošetřeny, na předmětu koupě se nachází oplocení ve vlastnictví třetí osoby, přičemž jeho umístění na předmětu koupě není smluvně ošetřeno. Kupující bere tuto skutečnost na vědomí a prohlašuje, že si právní vztahy s vlastníkem oplocení případně uspořádá sám na vlastní náklady. Smluvní strany se dále dohodly, že veškeré vady předmětu koupě, jdou k tíži kupujícího, kupující zároveň prohlásil, že si předmět koupě prohlédl, že je mu znám jeho aktuální stav a byl podrobně seznámen s vadami předmětu koupě, včetně výslovně uvedených v odstavci 2 tohoto článku.

7. Obsahem smlouvy o právu průjezdu (číslo listu 9 p.v.- 10 p.v.), uzavřenou mezi žalovaným jako vlastníkem pozemku parc.č. Anonymizováno/Anonymizováno a jméno FO jako oprávněným dne 28. 2. 2021, Nájemní smlouvou ze dne 1. 1. 2014 (číslo listu 11–12), uzavřenou mezi žalobci jako podílovými vlastníky a pronajímateli a jméno FO jako nájemcem, má soud prokázáno, že žalobci pronajali jméno FO sklad, dvojgaráž spolu s částí pozemku nutnou pro vstup do uvedených objektů, které bude nájemce využívat jako garáž. Doba nájmu byla sjednána od 1. 1. 2014 na dobu neurčitou za sjednané nájemné 54 000 Kč ročně. Žalovaný smlouvou o právu průjezdu udělil nájemci žalobců oprávnění vstupovat a vjíždět na pozemek parcelní číslo Anonymizováno/Anonymizováno v Táboře za účelem přístupu ke garáži, a to od 1. 3. 2021 na dobu neurčitou za 1 500 Kč měsíčně.

8. jméno FO jako svědek vypověděl (číslo listu 115 p.v. a násl.), že po celou dobu nájemní smlouvy byla situace na místě stejná, jednalo se vždy o oplocený areál, byla tam osazena vrata a využíval celý ten prostor i s tím druhým nájemníkem, který ho nyní neužívá. Kontejner byl na místě žalovaným umístěn 2. 8. 2022 a byl odstraněn zřejmě 2. 8. 2024 (informace svědek dohledal na svém mobilním telefonu). I když byl v místě kontejner, ke garáži se dostal, byť problematicky. K vratům, která byla opatřena zámkem, měl od pana jméno FO klíče a takto to fungovalo až do 5. 2. 2021. Pak byl zámek přestřižen a 28. 2. 2021, po podepsání smlouvy, žalovaný dostal i klíče od zámku, který na vrata žalovaný – konkrétně pan jméno FO, nainstaloval a ten je tam dosud. Když byl na pozemku žalovaného umístěn kontejner, mohl projet a manipulovat na ploše pouze s osobním automobilem, proto se souhlasem žalobců vrata u garáže pro lepší zajíždění, zvětšil. Ke garážím se jinou cestou dostat nedá, je to všude úzké, vždy by se muselo přijíždět přes pozemek žalovaného. Před podpisem smlouvy se žalovaným mu bylo oznámeno dne 5. 2. 2021, že objekt bude zamčený a že ho nově vlastní žalovaný, žalobci ho o této skutečnosti neinformovali. Druhý nájemník dnes nevyužívá nic, před tímto využíval dvougaráž každý v rozsahu jedné poloviny. O ceně za užívání pozemku žalovaného jednali, nezbylo mu než na ni přistoupit, aby mohl pronajaté prostory vůbec užívat.

9. Žalobce Jméno žalobce A jako účastník řízení vypověděl, že svůj pozemek ve sporné části využívají žalobci jako zadní vjezd k běžnému chodu spojeného s bydlením v domě č.p. Anonymizováno. Mají tam určité zázemí, je tam kotelna, voda a přístup k ní z hlediska údržby. Tento pozemek využívají rovněž tři nájemníci bytů, které žalobci ve svém domě pronajímají. Pozemek byl oplocen již v době, kdy jim byl, co by oprávněným osobám vydán, kdysi dávno jej plotil jeho dědeček. Když jim byly nemovitosti vydány, byly jim předány i klíče k vratům, ke změně oplocení nedošlo, pouze v době, kdy se realizovala oprava teplovodu a pozemek byl rozkopán, bylo oplocení částečně narušeno, a proto to dával do pořádku. Tehdejší vlastník se o to nikterak nezajímal. Kontejner byl již opravdu odstraněn, trvalo to však dva roky, než se tak stalo. Náhradní cestou, kterou navrhuje žalovaný, by se na pozemek dostat nedalo, je to tam velmi úzké a společnost Bytes jim sdělila, že nemají zájem, aby cestu realizovali přes jejich pozemek, neboť se tam nachází teplovody, které jsou umístěné v zemi. Při zadání geometrického plánu respektovali v co největší míře kritéria, která by nad míru nezatěžovala vlastníka pozemku, tedy požadují pouze takový rozsah služebnosti, aby projel osobní automobil a dodávka. Panující pozemek slouží i jako určitá manipulační plocha. Rovněž vrata v oplocení byla vždy žalobců, žalovaný se po nabytí vlastnictví sousedního pozemku nikterak nezajímal o to, jak bude mít na něj přístup. Přístup na pozemek s předchozím vlastníkem (armádou) neřešili, nebylo to třeba.

10. Oznámením o výběrovém řízení vyhlášeným Českou republikou – Ministerstvem obrany na den 21. 1. 2020 má soud prokázáno, že oznamovatel nabízel k prodeji mimo jiné pod variabilním symbolem var. symbol adresa, pozemek parcelní číslo Anonymizováno/Anonymizováno v katastrálním území adresa s tím, že se jedná o volně přístupný pozemek (přestože je součástí oploceného prostoru), o výměře 146 m² se zpevněnou asfaltovou plochou. Přístup k němu je ulicí Anonymizováno z ulice Anonymizováno.

11. Obsahem návrhu smlouvy o zajištění průjezdu a průchodu přes pozemek zpracovaný žalovaným 21. 11. 2023 (příloha spisu), má soud prokázáno, že žalovaný nabízel žalobcům uzavření smluvního závazkového vztahu, jehož obsahem by byla úprava podmínek, za kterých umožní žalovaný žalobcům průchod a průjezd přes část svého pozemku, a to v rozsahu dle geometrického plánu tituly před jménem jméno FO ze dne 4. 12. 2022, č.j. AnonymizovánoAnonymizovánoAnonymizováno. Účastníci smlouvy si poskytnou navzájem klíče od příjezdové brány. Cena za užívání výše uvedeného byla navržena v částce 24 000 Kč ročně. Dále je v návrhu zakomponovaný úrok z prodlení ve výši 0,25 % dlužné částky za jeden den prodlení až do úplné úhrady dlužné částky, dále pro případ prodlení za úhradu měsíční splátky ceny za umožnění průjezdu a průchodu po dobu delší než tři měsíce, je vlastník oprávněn tuto smlouvu vypovědět, a to s účinností ke dni, kdy bude takováto výpověď doručena, byť jen jednomu z uživatelů, dále pro případ porušení ustanovení článku II. odst. 4 je účastník, který poruší tuto povinnost, povinen nahradit druhé smluvní straně smluvní pokutu ve výši 2 000 Kč, a to za každé toto porušení, a to bez zbytečného odkladu poté, co bude smluvní stranou k této úhradě vyzván. Pro případ porušení ustanovení článku III. odst. 4 je účastník, který poruší tuto povinnost, povinen nahradit druhé smluvní straně smluvní pokutu ve výši 10 000 Kč, a to za každé toto porušení a bez zbytečného odkladu poté, co bude druhou smluvní stranou k této úhradě vyzván. Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou s právem ukončit jí dohodou, odstoupením, výpovědí i bez udání důvodů, v takovém případě výpovědní lhůta činí tři měsíce a počíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce po doručení této výpovědi, byť jen jedinému z uživatelů.

12. Při místním šetření konaném dne 4. 3. 2025, si soudce za účasti sporných stran prohlédl sporné pozemky, provedl přeměření šíře vjezdu (vchodu) dle návrhu žalovaného, pořídil fotodokumentaci a provedl rovněž pokus vjezdu osobním automobilem tak, aby bylo co nejméně zasaženo do pozemku žalovaného. Výsledek tohoto místního šetření byl jedním z podkladů pro znalecký posudek, který následně k zadání soudu zpracovala soudní znalkyně tituly před jménem jméno FO. Na pozemku parc.č. AnonymizovánoAnonymizováno1, přes který navrhoval žalovaný náhradní průjezd, byly zřetelně vidět odvětrávací šachty, prokazující přítomnost rozvodů infrastruktury (teplovod, vodovod atp.). Náhradní cesta přes uvedený pozemek by byla v délce cca 18 m, vjezd z této cesty na pozemek žalobců v místě, který navrhoval žalovaný, byl v nejširším místě široký 3,29 m.

13. Znaleckým posudkem tituly před jménem adresa/Anonymizováno ze dne 26. 8. 2025, jenž vyšel z obsahu geometrického plánu číslo hodnota–Anonymizováno/Anonymizováno ze dne 4. 12. 2022 vyhotoveného tituly před jménem jméno FO, autorizovaným zeměměřickým inženýrem, je prokázáno, že přes část pozemku (po celé délce východní strany pozemku), je dle územního plánu města adresa vedené centrální zásobování teplem, rozsah věcného břemene dle geometrického plánu činí cca 32 m². Vymezený prostor má nepravidelný tvar, severní okraj pozemku hraničí v délce 2,22 m s obvodovou zdí budovy č.p. Anonymizováno, zbylá severní část pozemku je osazená ocelovými vjezdovými vraty, které při otevírání zasahují do části plánovaného věcného břemene. Pozemek je dle uzavřené Smlouvy o právu průjezdu pozemkem a dle skutečného stavu, zjištěném při místním šetření, využívaný jako ostatní plocha (ostatní komunikace). Celý pozemek parc.č. Anonymizováno/Anonymizováno v kat. úz. adresa, který je o velikosti 146 m², má protáhlý obdélníkový tvar o délce cca 26 m a průměrné šířce 5,60 m. Tvar tohoto pozemku neumožňuje zastavění pozemku stavbou tak, aby byly dodržené odstupové vzdálenosti od hranice pozemku. Dle stavebního zákona musí být stavba umístěna minimálně 2 m od hranice pozemku. Pozemek je souběžně s budovou bytového domu č.p. adresa s odstupem od budovy 3 m. Směrem k pozemku jsou orientovaná okna obytných místností z tohoto bytového domu. Tvar a umístění pozemku, existence teplovodu v části pozemku, neumožňuje využití pozemku pro postavení stavby na tomto pozemku. Plánované zřízení práva průjezdu a průchodu bude zřízené ke shodnému účelu, jako je využívání pozemku. Toto věcné břemeno nebude omezovat využití této části pozemku a neovlivňuje její obvyklou cenu. Závěr znaleckého posudku na zadané otázky formulovala znalkyně tak, že obvyklá cena věcného břemene průjezdu a průchodu přes část pozemkové parc.č. 1803/2 v rozsahu dle geometrického plánu v kat. úz. adresa ke dni 26. 8. 2025 činí 39 460 Kč a dále, že plánované zřízení práva průjezdu a průchodu bude zřízené ke shodnému účelu, jako je využívání pozemku a toto věcné břemeno nebude omezovat využití této části pozemku a neovlivňuje její obvyklou cenu. Znalkyně tituly před jménem jméno FO je vedená v seznamu znalců pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací oceňování nemovitostí, opatřila znalecký posudek doložkou ve smyslu ustanovení § 127a zákona č. 99/1963 Sb. o. s. ř. a proto bylo lze s tímto znaleckým posudkem nakládat nikoliv jako s listinou, ale jako se znaleckým posudkem majícím vyšší míru věrohodnosti důkazu než prostá listina.

14. Po skutkové stránce lze tak shrnout a uzavřít, že provedeným dokazováním bylo prokázáno, že účastníci jsou vlastníci sousedních pozemků, když žalobci vlastní mimo jiné i budovu dvougaráže, k jejímuž přístupu využívali část pozemku, který nyní vlastní žalovaný. Oba sousedící pozemky jsou oploceny, plot patří žalobcům, stejně tak i vrata umístěná z Anonymizováno ulice, která jsou opatřena zámkem instalovaným žalovaným poté, co nabyl vlastnické právo ke svému pozemku. Nájemce žalobců, který má pronajatou dvougaráž, uzavřel se žalovaným smlouvu o užívání části jeho pozemku, aby se mohl bez omezení dostat do předmětu nájmu. Žalovaný klíče od zámku předal však pouze tomuto nájemci, žalobcům nikoliv. Výpověď svědka jméno FO (nájemce žalobců), hodnotí soud jako věrohodnou, neboť není ovlivněna závislostí na výsledku sporu, svědek vypovídal klidně, s určitou mírou nepřesností, způsobenou uplynutím času od událostí, ke kterým byl tázán, pokud uváděl údaje přesné, k jejich zjištění nahlížel do svého mobilního telefonu, kam si události v době jejich vzniku zaznamenával. Dále bylo prokázáno, že žalovaný v době, kdy sporný pozemek do svého vlastnictví kupoval, byl prodávajícím řádně upozorněn a informován o vadách předmětu koupě spočívající zejména v tom, že pozemek se nachází v oploceném areálu třetí osoby a užívání předmětu koupě třetí osobou, ani přístup předmětu koupě ve vlastnictví třetích osob nejsou smluvně ošetřeny, dále i o tom, že oplocení je rovněž ve vlastnictví třetí osoby. Jinými slovy, žalovaný již v době koupě pozemku věděl, že pozemek je oplocen, plot patří jinému vlastníku a právní cestou k němu není zajištěn přístup. Přesto však vyplývá z účastnické výpovědi Jméno žalobce A potvrzenou i výpovědí svědka jméno FO, že původní zámek na vratech, který tam instalovali žalobci a ke kterému měli žalobci i nájemci klíče, byl žalovaným odstraněn a instalován zámek jiný, k němuž žalovaný předal klíče toliko nájemci žalobců poté, co s ním uzavřel smlouvu o užívání svého pozemku. Tedy žalovaný svým chováním znemožňuje žalobcům přístup přes vrata v jejich vlastnictví a bez něhož se tito k objektu dvougaráže automobilem či dodávkou nedostanou. Rovněž bylo zjištěno, že jiný přístup navrhovaný žalovaným přes pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno ve vlastnictví města adresa, není ani možný a ani vhodný z důvodu přítomnosti teplovodu umístěným pod povrchem pozemku, čímž by mohlo při přejíždění automobily dojít k jeho poškození, jednak z důvodu neúměrné vzdálenosti cca 18 m, kterou by museli žalobci přes pozemek absolvovat a jednak i velmi úzkého prostoru, který by byl s ohledem na hranici sousedních pozemků a stavbu k vytvoření vstupu možný. Pokud probíhalo výběrové řízení na prodej služebného pozemku, neúčast žalobců ve výběrovém řízení nepovažuje soud za jednání, kterým by si z hrubé nedbalosti či úmyslně znemožnili jiný přístup ke své nemovitosti. Pokud žalovaný navrhoval a preferoval obligační závazek, tento i po určitých úpravách dle připomínek žalobců, stále nedává svým obsahem žalobcům právní jistotu do budoucna a je poměrně snadno vypověditelný, když zákon i ustálená judikatura preferují v obdobných případech právo věcné a obligace je spíše výjimkou z této zásady.

15. Po právní stránce nahlížel soud na daný případ dle ustanovení § 1029 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen o.z.), když dle odst. 1 citovaného ustanovení vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Dle odst. 2 citovaného ustanovení, nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má – li se žadateli povolit řízení nové cesty. Z ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu ČR vyplývá, že soud může přistoupit i ke zřízení nezbytné cesty v podobě obligace, vyžadují – li to zvláštní okolnosti a nezmaří – li to účel povolení nezbytné cesty, přesto soudní praxe favorizuje povolení nezbytné cesty v podobě služebnosti, viz například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 5. 2018, sp. zn. 22 Cdo 651/2018. Nejvyšší soud dále vyslovil názor, že soud sice může výjimečně zřídit nezbytnou cestu jako obligační právo, podle ustanovení § 1029, odst. 2 o.z., jestliže však zjistí, že přijetí řešení nabízeného žalovanou stranou nelze po žalobci vzhledem k okolnostem spravedlivě požadovat, nezbytnou cestu zřídí (povolí), zpravidla v zájmu potřebné právní jistoty žalobce – jako služebnost, viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2014, sp. zn. 22 Cdo 999/2014. V posledně citovaném rozsudku uvádí Nejvyšší soud, že zřízení nezbytné cesty soudem brání možnost přístupu na základě obligačního práva jen v případě, že toto právo v konkrétní věci objektivně postačuje k řádnému přístupu k nemovitosti a poskytuje jejímu vlastníkovi nezbytnou právní jistotu. Pokud by tomu tak bylo, jedině v takovém případě by totiž bylo možno žalobu zamítnout s tím, že přístup je, respektive mohl a měl být zajištěn jinak, a to na základě obligačního práva. Je třeba v každé věci individuálně zvážit, zda po žalobci lze spravedlivě požadovat, aby se spokojil s přístupem zajištěným jen obligačně. Přitom je třeba brát v úvahu, že podnikání zpravidla vyžaduje jistotu, že přístup bude trvat po určitou delší dobu a nebude možno na základě změny vlastníka zatíženého pozemku oprávněnému neočekávaně zamezit přístup; proto nabídka smlouvy uzavřené například na jeden rok je v zásadě nedostatečná. Užívá-li žalobce stavbu, ke které má být přístup zřízen k podnikání, je třeba umožnit mu takový přístup, který zajistí normální, běžné podmínky k jeho konkrétnímu podnikání. Důkazní břemena ohledně způsobu využití jeho nemovitosti leží na žalobci. Ve svém dalším rozhodnutí Nejvyšší soud dne 7. 7. 2016 sp. zn. 22 Cdo 4205/ 2014 vyslovil názor, že byť dle § 1029 odst. 2, věta druhá o.z, skutečně předpokládá, že lze nezbytnou cestu zřídit i jinak než jako služebnost, judikatura dovolacího soudu i odborná literatura dovodily, že nezbytná cesta by měla být zpravidla povolována jako služebnost, a to s ohledem na právní jistotu žadatele a nezbytnou cestu, která by byla zpochybněna zejména v případě změny vlastníka pozemku, přes který by měla být nezbytná cesta povolena. Zřízení nezbytné cesty ve formě nájmu je obecně možné, dovolatel také správně poukazuje na to, že podle § 2203 o.z. lze nájem zapsat do katastru nemovitostí, ovšem zápis nájmu do katastru nemovitostí předpokládá návrh vlastníka věci či alespoň jeho souhlas. V této souvislosti lze odkázat rovněž na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 1. 2017 sp. zn. 22 Cdo 3398/2016, ve kterém se uvádí, že zásah do práva vlastníka pozemku zřízením služebnosti nezbytné cesty anebo nezbytné cesty formou obligace přichází v úvahu pouze tehdy, má-li sloužit dlouhodobému účelu, přičemž pravidlem bude zřízení ve formě služebnosti, jinak by totiž hrozilo, že při každé změně vlastníka panující či služebné nemovitosti bude třeba zřizovat cestu znovu. Takový účel je naplněn zejména tehdy, má – li být přístup zřízen k již existující stavbě.

16. V daném případě v souvislosti se spravedlivým vypořádáním poměrů mezi spornými stranami lze mít za to, že pozemky účastníků spolu s dalšími pozemky v sousedství, například parcelní číslo hodnota, Anonymizováno, tvořily historicky jeden funkční celek výrobního závodu, který byl ve vlastnictví právních předchůdců žalobců. Tyto pozemky následně přešly do vlastnictví českého státu na základě znárodnění podle zákona č.114/1948 Sb. a následně byla rozsudkem Okresního soudu v Táboře citovaným již shora, uložena povinnost povinné osobě vydat právním předchůdcům žalobců pouze část předmětných pozemků, mimo jiné pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno. Pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno však právním předchůdcům žalobců vydán nebyl, což je jednou ze zásadních příčin vzniku řešeného sporu. Žalovaný zakoupil svůj pozemek do vlastnictví v roce 2020 s vědomím faktických vad zmíněných již v kupní smlouvě, mimo jiné i na základě faktu, že pozemek se nachází v oploceném areálu třetí osoby a je tedy zřejmé, že oplocení, mezi jehož součást nepochybně patří i vrata, není ve vlastnictví žalovaného, ale žalobců. Ostatně tuto skutečnost žalovaný nikterak nezpochybnil v průběhu celého soudního řízení. K výše uvedeným okolnostem, za nichž žalobci, respektive jejich právní předchůdci, pozbyli nemovitých věcí a přístupu ke svým garážím a okolnostem nabytí pozemku žalovaným se nejeví jako spravedlivé po žalobcích, aby se spokojili s přístupem zajištěným pouze obligačně, a to mimo jiné i z toho důvodu, že při formě toliko v podobě obligace by hrozilo při každé změně vlastníka panující či služebné nemovitosti potřeba nového zřízení nezbytné cesty. Obligační závazek navrhovaný žalovaným i s ohledem na obsah, který již soud hodnotil výše, tedy nepovažuje soud za dostatečnou právní jistotu pro žalobce do budoucna, a proto soud zřídil služebnost nezbytné cesty v podobě práva věcného s povinností zápisu do katastru nemovitostí. Pokud jde o rozsah povolené služebnosti, vyšel soud z geometrického plánu tituly před jménem jméno FO, který s ohledem na závěry vyslovené znalkyní tituly před jménem jméno FO formulované ve znaleckém posudku, představuje nejmenší možné zatížení služebného pozemku tak, aby byl zajištěn možný vjezd a průjezd jak osobním automobilem, tak dodávkou a zároveň by nebyl vlastník služebného pozemku nepřiměřeně omezen ve svém vlastnickém právu. Soud vzal rovněž v úvahu i to, že přístup k nemovitosti žalobcům (dvojgaráže), je mimo žalobců využíván i jejich nájemcem (nájemci), a tedy je zde i určitý prvek podnikání v podobě pronájmu za účelem zisku tak, jak to má na mysli výše citovaná judikatura Nejvyššího soudu.

17. Dle § 1030 odst. 1 o.z. za nezbytnou cestu náleží úplata a odčinění újmy, není-li již kryto úplatou. Povolí-li se spoluužívání cizí soukromé cesty, zahrne úplata i zvýšené náklady na její údržbu. Podle odst. 2 citovaného ustanovení, vlastník nemovité věci, v jehož prospěch byla nezbytná cesta povolena, poskytne jistotu přiměřenou případné škodě způsobené na dotčeném pozemku; to neplatí, je-li zjevné, že patrná škoda na dotčeném pozemku nevznikne.

18. V daném případě soud při řešení této otázky vyšel zejména ze závěrů znaleckého posudku tituly před jménem jméno FO, která učinila závěr o tom, že plánované zřízení práva průjezdu a průchodu bude zřízené ke shodnému účelu, jako využívání pozemku. Toto věcné břemeno nebude omezovat využití této části pozemku a neovlivňuje její obvyklou cenu. Tomuto závěru pak předcházelo zjištění znalkyně, že pozemek je souběžný s budovou bytového domu č.p. adresa s odstupem od budovy 3 m. Směrem k pozemku jsou orientovaná okna obytných místností z tohoto bytového domu. Tvar a umístění pozemku, existence teplovodu v části pozemku neumožňuje využití pozemku pro postavení stavby na tomto pozemku. Z těchto závěrů lze tedy uzavřít, že věcné břemeno nebude omezovat využití určené části pozemku a neovlivňuje její obvyklou cenu, tedy žalovanému nevznikne zřízením věcného břemene žádná újma. Zároveň soud určil v intencích závěru znaleckého posudku i obvyklou cenu služebnosti zřízené tímto rozsudkem v částce 39 460 Kč, přičemž lze učinit závěr o řádném stanovení této ceny soudem ustanovenou znalkyní tak, jak je popsán ve znaleckém posudku v bodě 4.2 a násl. Znalkyně vzala v úvahu zřízení věcného břemene na dobu neurčitou, dále použila pro výpočet ročního užitku oprávněného Smlouvu o právu průjezdu pozemkem ze dne 28. 2. 2021, kterou uzavřel žalovaný s nájemcem žalobců, dále zohlednila základní cenu stavebního pozemku, použila správné výpočty indexů trhu dle přílohy číslo hodnota, tab.1, index omezujících vlivů pozemků dle přílohy číslo hodnota, tab. 2 a index polohy dle přílohy číslo hodnota, tab. 3 znaleckého posudku. Výpočet obvyklé ceny věcného břemene dle vyhlášky č. 370/2024 Sb. je tak výsledkem výpočtu ročního užitku oprávněného představující 5 % z ceny zjištěné, dále výpočtu obecné ceny věcného břemene jako užitku oprávněného. S ohledem na výše uvedené má tedy soud za to, že obvyklá cena věcného břemene průjezdu a průchodu přes část pozemkové parcely číslo Anonymizováno/Anonymizováno v rozsahu dle geometrického plánu v k.ú. adresa, který je součástí tohoto rozsudku částkou 39 460 Kč, byl určen správně a v souladu s požadavky platného práva.

19. Provedeným dokazováním nebyla prokázána ani možnost jiného přístupu k nemovitostem žalobců přes žalovaným navrhovaný pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno ve vlastnictví města adresa, neboť tento není pozemkem vhodným, jednak proto, že délka služebnosti by činila nejméně 18 m (oproti výrazně menší délce dle geometrického plánu), pod pozemkem je umístěn teplovod zajišťující centrální zásobování teplem a je tedy určitým rizikem z hlediska údržby a řádného fungování na takovém pozemku zřídit nezbytnou cestu pro soukromé účely žalobců.

20. V neposlední řadě se musel soud vypořádat i s námitkou žalovaného, že žalobci si způsobili nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně proto, že se neúčastnili výběrového řízení, v němž byl nabízen prodej pozemku žalovaného. Tuto námitku řešil soud v souladu s ustanovením § 1032 odst. 1 písm. b) o.z., dle kterého soud nepovolí nezbytnou cestu způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá. I když žalovaný vyhlášení výběrového řízení na sporný pozemek prokázal, provedeným dokazováním nebylo prokázáno, že by se žalobci o jeho vyhlášení, jakkoliv dozvěděli (ač bylo výběrové řízení veřejně přístupné), a nelze po nich spravedlivě požadovat, aby bez dalšího zjišťovali, zda a kdy má původní vlastník zájem sporný pozemek prodat. Za této situace nebyly naplněny předpoklady výše citovaného ustanovení a soud v nečinnosti žalobců nespatřuje hrubou nedbalost či úmyslné jednání, které by bránilo povolení nezbytné cesty.

21. O nákladech řízení rozhodoval soud dle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. dle kterého účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníků, který ve věci úspěch neměl. V daném případě byli zcela úspěšným účastníkem řízení žalobci a ti také mají právo náhradu všech účelně vynaložených nákladů řízení. Ty jsou představovány zaplaceným soudním poplatkem ve výši 5 000 Kč, dále náklady právního zastoupení advokátem účtované v souladu s vyhláškou č. 177/96 Sb. advokátní tarif (dále jen advokátní tarif) ve znění účinném do 31. 12. 2024 za čtyři úkony právní služby po 2 500 korunách, tj. 10 000 Kč, přičemž nebyly přiznány dva úkony žalobci, účtované, a to za vyjádření ze dne 28. 4. 2023 a 15. 9. 2023, obsahující doplnění tvrzení, která měla a mohla být formulována již v žalobě ve věci samé. Dále jeden úkon v poloviční výši za předžalobní výzvu, tj. ve výši 1 250 Kč, celkem tedy se jedná o 11 250 Kč, dále pět režijních paušálů po 300 korunách, tj. 1 500 Kč v součtu, tedy 12 750 Kč +21 % DPH ve výši 2 677,50 Kč, čímž je dána hodnota úkonů právního zastoupení, včetně režijního paušálu částkou 15 427,50 Kč, a tato částka představuje plnou úhradu za zastupování jednoho účastníka řízení. Právní zástupce zastupoval čtyři účastníky řízení, tj. 15 427,50 x 4 = 61 710 Kč s tím, že dle § 12 odst. 4 advokátního tarifu platilo, že jde-li o společné úkony při zastupování nebo obhajobě dvou nebo více osob, náleží advokátovi za každou takto zastupovanou nebo obhajovanou osobu mimosmluvní odměna snížená o 20 %. Celkem tudíž náleží žalobcům za dané období náhrada nákladů řízení ve výši 39 368 Kč. Dále náleží úspěšným žalobcům za období od 1. 1. 2025 dle advokátního tarifu účinného od uvedeného data náklady za právní zastoupení účtované za pět úkonů právní služby po 3 700 Kč, to jest 18 500 Kč, a to za účast u ústního jednání 10. 1. 2025, dále za úkon doplnění v rámci lhůty pro koncentraci řízení 5. 2. 2025, za úkon účast na ústním jednání konaném dne 4. 3. 2025, včetně místního šetření, oboje přesahující dvě započaté hodiny, a dále účast na ústním jednání dne 4. 11. 2025. Celkem se tedy jedná o částku 18 500 Kč, přičemž hodnota úkonu právní služby byla stanovena dle § 9 odst. 1 písm. c) advokátního tarifu. K tomu pět režijních paušálů po 450 Kč, to jest 2 250 Kč, celkem tedy náleží účastníkům náhrada nákladů řízení ve výši 20 750 Kč +21 % DPH ve výši 4 357 Kč, to jest plná náhrada úkonů za právní zastoupení, činí 25 107,50 Kč. Jelikož však dle § 12 odst. 4 advokátního tarifu v platném znění platí, že jde-li o společné úkony při zastupování nebo obhajuje dvou nebo více osob, náleží advokátovi za druhou a každou další takto zastupovanou nebo obhajovanou osobu snížená mimosmluvní odměna, přičemž ta se snižuje za druhou osobu o 20 %, za třetí osobu o 40 %, za čtvrtou osobu o 60 % a za pátou a každou další osobu o 80 %. V intencích tohoto ustanovení, tedy v pořadí první zastoupený má právo na plnou náhradu nákladů řízení ve výši 25 107,50 Kč, druhý zastoupený nákladů ve výši 20 086 Kč, třetí zastoupený 15 064,50 Kč. Jelikož čtvrtý zastoupený žalobce byl zastoupen toliko při jednání dne 10. 1. 2025 a bylo za něj podáno i písemné podání ve věci samé, náleží mu náhrada nákladů za dva úkony právní služby po 3 700 Kč +2 režijní paušály po 450 korunách +21 % DPH, tedy částka 8 300 Kč snížená o 60 %, tj. 3 320 Kč +21 % DPH. Celkem se tedy jedná o částku pro čtvrtého zastoupeného ve výši 4 017 Kč. V součtu všech nákladů za právní zastoupení, zaplaceného soudního poplatku a zálohy na znalecký posudek ve výši 15 000 Kč, pak náklady úspěšných žalobců činí částku 123 643 Kč, a právě tuto částku uložil soud neúspěšnému žalovanému, úspěšným žalobcům na nákladech řízení nahradit.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení ke Krajskému soudu v Českých Budějovicích – pobočka v Táboře, prostřednictvím soudu podepsaného.

Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí soudu, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí nebo exekuci.