OSZL 35 C 127/2025-83

Okresní soud ve Zlíně rozhodl samosoudkyní JUDr. Martinou Kocábovou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: Jméno žalobkyně, narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně ⟪LB:lb_002⟫ zastoupená Jméno Zástupce, narozeným Datum narození Zástupce ⟪LB:lb_003⟫ bytem Adresa Zástupce ⟪LB:lb_004⟫ proti ⟪LB:lb_005⟫ žalovanému: Anonymizováno ⟪LB:lb_006⟫ o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu

I. Výpověď nájemní smlouvy uzavřené za účelem nájmu bytu č. hodnota v 11. nadzemním podlaží ve adresa, která byla žalobkyni doručena dne datum, je neoprávněná.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku částka do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne datum ve znění jejích úprav a doplnění domáhala určení, že výpověď nájemní smlouvy uzavřené za účelem nájmu bytu č. hodnota v 11. nadzemním podlaží ve adresa (dále jen „byt“), která byla žalobkyni doručena dne datum, je neoprávněná. Žalobu odůvodnila v podstatných skutečnostech tím, že dluh, na jehož základě byla výpověď dána, již uhradila. Došlo k jednorázovému nedopatření. Za dobu trvání nájemního vztahu od roku 1984 neměla problémy s dodržováním svých povinností. Domnívá se, že výpověď je nepřiměřeně tvrdá, odporuje zásadě dobrých mravů a lidského přístupu a měla by být zrušena. Žalobkyně pro zdravotní potíže od roku 2022 pobývá v domově pro seniory. V bytě stále bydlí její syn jako člen domácnosti žalobkyně, který v době nepřítomnosti žalobkyně platí nájemné a platby za služby. Protože měl z důvodu exekuce obstavený účet a nemohl disponovat s uloženými penězi, vznikl dluh na nájemném. Jakmile byla exekuce ukončena, dluh na nájemném byl uhrazen. Pokud docházelo v minulosti ke zpožděním s placením nájemného, byla důvodem menší výplata, vše bylo doplaceno, jakmile byla výplata větší. Poté, co byla dána výpověď, nebyly platby placeny, protože syn žalobkyně nevěděl, jak to dopadne. Vše bylo doplaceno před soudním jednáním.

2. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby. Namítal, že žalobkyně nehradila řádně a včas nájemné a zálohy na plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby, které byla povinna dle odst. 6. čl. III. nájemní smlouvy povinna platit do posledního dne kalendářního měsíce, za který se platí nájemné. Žalobkyně byla dopisem ze dne datum, který převzala dne datum, vyzvána k úhradě dlužné částky a neuhrazeného nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu ve výši částka a úroku ve výši 112 K, celkem částky částka do datum. Vzhledem k tomu, že dlužné nájemné a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby nebyly žalobcem uhrazeny, byla dopisem ze dne datum odeslána žalobkyni výpověď z nájmu bytu, kterou žalobkyně převzala dne datum. Důvodem podání výpovědi byla skutečnost, že žalobkyně neplatila řádně a včas nájemné a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby. V době podání výpovědi z nájmu bytu nebylo uhrazeno řádně a včas nájemné a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby za měsíce prosinec 2024, leden 2025 a únor 2025. Dne datum bylo uhrazeno dlužné nájemné za měsíc prosinec 2024 ve výši částka (záloha na úhradu za plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby ve výši částka, která nebyla řádně a včas zaplacena, byla k datum převedena jako dlužná platba do vyúčtování služeb za rok 2024) a dlužné nájemné a úhrada za plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby za měsíc leden 2025 ve výši částka a za měsíc únor 2025 ve výši částka. Žalovaný poukazoval na platební morálku žalobkyně, když např. v roce 2024 platby nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu za měsíce červen, červenec a srpen 2024 byly uhrazeny až dne datum, za měsíce říjen a listopad 2024 byly uhrazeny až dne datum, a v roce 2025 byly tyto platby uhrazeny plně do dubna 2025, částečně za květen 2025, doplatek platby za květen 2025 ani platby za další období od června 2025 uhrazeny nebyly, dluh trval a narůstal až do datum, kdy bylo vše doplaceno - žalovaný se domnívá, že pod tíhou nařízeného soudního jednání.

Dokazování

3. Smlouvou o nájmu bytu (č.l. 66 spisu) bylo prokázáno, že ji uzavřeli žalovaný jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemce dne datum.

Žalovaný jako výlučný vlastník bytu sestávajícího z místností pokoj, pokoj s kuchyňským koutem, balkon, koupelna, předsíň, sklepní kóje, spíž, s ústředním vytápěním, plocha bytu 57,91 m2 v 11. nadzemním podlaží ve adresa, číslo bytu 1103 (dále jen „byt“) přenechal tento byt na dobu neurčitou s účinností od datum žalobkyni k zajištění jejích bytových potřeb a nájemce se zavázal mj. hradit za užívání bytu řádně a včas nájemné a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby (čl. I., bod. 1., 2., 4.).

Nájemné bylo sjednáno ve výši částka/m2 započitatelné podlahové plochy měsíčně na základě konkretizovaného usnesení rady města (čl. III., bod 1.).

Nájemné ze zařizovacích předmětů, které jsou součástí vybavení bytu, bude stanoveno dohodou smluvních stran podle konkretizovaného usnesení rady města (čl. III. bod 2.)

Měsíční zálohy na úhradu za plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby (dále jen „služby“) se stanoví jako měsíční podíl z předpokládaných ročních cen služeb odvozený z cen uplynulého kalendářního roku nebo posledního zúčtovacího období nebo cen odvozených z předpokládaných cen běžného roku, jestliže některé služby v uplynulém období nebyly placeny nebo poskytovány (čl. III., bod 3.).

Nájemce se zavazuje platit pronajímateli nájemné a zálohy na úhradu služeb nejpozději do posledního dne kalendářního měsíce, za který se platí nájemné. Nezaplatí-li nájemce nájemné a zálohy na úhradu služeb, je povinen zaplatit pronajímateli úroky z prodlení a poplatky z prodlení ve výši stanovené právními předpisy (čl. III. bod 6.).

Změní-li se skutečnosti rozhodné pro případnou změnu sjednaného nájemného a cen služeb, změní se jejich výše od prvého dne měsíce následujícího po změně těchto skutečností (čl. III. bod 8.).

4. Bylo nesporné, že platba nájemného a zálohy na služby spojené s užíváním bytu činila částky, které evidoval žalovaný (viz níže) a aktuálně činí částku částka. Nespornost soud dovozuje z toho, že žalobkyně předložila doklad o platbách SIPO za březen 2025 a říjen 2025 (č.l. 76 spisu), v nichž je platba označená nájem konkretizována částkou částka, a uhradila veškeré předepsané (a žalovaným evidované) dlužné částky.

5. Příjmovým pokladním dokladem bylo prokázáno, že ve vztahu k adrese žalobkyně byla žalovanému uhrazena dne datum částka 16 206 s účelem platby nájem 10, 11/2024 žalobkyně (č.l. 73 nahoře spisu).

6. Výzvou před podáním výpovědi ze dne datum včetně dodejky (č.l. 54 spisu) bylo prokázáno, že žalovaný žalobkyni sdělil, že na základě kontroly pohledávek a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu byl zjištěn ke dni datum dluh v celkové výši částka, a to za nájem a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši částka a poplatek (úrok) z prodlení ve výši částka. Žalovaný žalobkyni upozornil na to, že její dluh na nájemném a úhradách za plnění poskytovaná s užíváním bytu dosáhl výše odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo s ním související služby, což je v souladu s § 2291 odst. 2 o. z. důvodem k vypovězení nájmu bytu. Žalovaný žalobkyni požádal o zaplacení dlužných plateb do datum a upozornil ji, že pokud dlužnou částku neuhradí v daném termínu, bude v souladu s § 2291 odst. 1 o. z. vypovězen nájem bez výpovědní doby. Výzva před podáním výpovědi byla žalobkyni doručena na adresu adresa, kde ji žalobkyně převzala dne datum.

7. Příjmovým pokladním dokladem (č.l. 74 spisu) bylo prokázáno, že ve vztahu k adrese žalobkyně byla žalovanému uhrazena dne datum částka částka, z čehož částka částka byla účelově označena jako nájem 12/2024, 01,02/2025 jméno FO a částka částka jako penále, právnická osoba.

8. Výpovědí z nájmu bytu ze dne datum (č.l.55 a stejná listina čl. 75) bylo prokázáno, že žalovaný s odkazem na konkrétní nájemní smlouvu a výzvu před podáním výpovědi, kterou byla žalobkyně vyzvána k úhradě dluhu na nájemném a nákladech na služby za užívání bytu s upozorněním na právo pronajímatele vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby a na kterou žalobkyně nereagovala, žalobkyni podle § 2291 odst. 1 o. z. dává žalobkyni výpověď z nájmu konkretizovaného bytu bez výpovědní doby s tím, že nájem bytu skončí doručením výpovědi a žalobkyně je povinna byt vyklidit a odevzdat pronajímateli bez zbytečného dokladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Důvodem výpovědi je skutečnost, že žalobkyně jako nájemce bytu porušila svou povinnost zvlášť závažným způsobem, neboť nezaplatila nájemné a náklady za služby za dobu alespoň tří měsíců. Platby nebyly uhrazeny za měsíce 10/2024, 1,2/2025. K datum činí dluh žalobkyně na nájemném a úhradách za plnění poskytovaný s užíváním bytu částku částka a na úrocích z prodlení částka. Výpověď z nájmu bytu byla schválena Radou města adresa na zasedání dne datum, č. usnesení Anonymizováno Žalovaný žalobkyni poučil podle § 2290 o. z. o právu podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy jí výpověď došla.

9. Dodejkou (č.l. 55verte) bylo prokázáno, že výpověď byla žalobkyni doručena na adresu adresa, kde ji žalobkyně osobně převzala dne datum.

10. Detailem konta uživatele ke dni datum (č.l. 56 spisu) bylo prokázáno, že žalovaný evidoval na kontu žalobkyně následující skutečnosti:

11. Dokumentem nevyřešení pohledávky ke dni datum tříděné podle data vzniku (č.l. 65 spisu) bylo prokázáno, že žalovaný ve vztahu k žalobkyni evidoval následující pohledávky:

12. Bylo nesporné, že dluh na nájemném a zálohách na služby spojené s užíváním bytu se zvýšil o platbu za leden 2026 ve výši částka, takže celkem dluh na těchto platbách činil částka.

13. Bylo nesporné a prokázáno platebním dokladem (č.l. 77 nahoře), že dne datum byla ve vztahu k adrese žalobkyně žalovanému uhrazena částka částka, z toho částka částka byla účelově označena jako dl. nájem a částka částka jako poplatky.

14. Z platebních dokladů o platbách částky částka označených KO (komunální odpad) dne datum a datum (č.l.73 dole a 77 dole spisu), které přijal žalovaný ve vztahu k adrese žalobkyně, nečiní soud pro věc žádná relevantní zjištění.

Závěr o skutkovém stavu

15. Žalovaná na základě smlouvy ze dne datum přenechala žalobkyni do užívání byt. Nájemné a úhrada za plnění spojená s užíváním bytu činila od října do prosince 2024 částku částka měsíčně. K datum byla stornována částka částka jako záloha, která byla převedena do vyúčtování záloh na zúčtovací období 2024. Nájemné za prosinec 2024 tak činilo částku částka. Nájemné a úhrada za plnění spojená s užíváním bytu v lednu 2025 činila částku částka a od února 2025 dosud činí částku částka.

16. Dne datum ve vztahu k adrese žalobkyně byla žalovanému uhrazena částka částka s účelem platby nájem 10, 11/2024.

17. Výzvou před podáním výpovědi ze dne datum žalovaný žalobkyni sdělil, že na základě kontroly pohledávek a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu byl zjištěn ke dni datum dluh v celkové výši částka, a to za nájem a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši částka a poplatek (úrok) z prodlení ve výši částka. Žalovaný žalobkyni upozornil na to, že její dluh na nájemném a úhradách za plnění poskytovaná s užíváním bytu dosáhl výše odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo s ním související služby, což je v souladu s § 2291 odst. 2 o. z. důvodem k vypovězení nájmu bytu. Žalovaný žalobkyni požádal o zaplacení dlužných plateb do datum a upozornil ji, že pokud dlužnou částku neuhradí v daném termínu, bude v souladu s § 2291 odst. 1 o. z. vypovězen nájem bez výpovědní doby. Výzva před podáním výpovědi byla žalobkyni doručena na adresu adresa, kde ji žalobkyně převzala dne datum.

18. Dne datum ve vztahu k adrese žalobkyně byla žalovanému uhrazena částka částka, z čehož částka částka byla účelově označena jako nájem 12/2024, 01,02/2025 jméno FO a částka částka jako penále, právnická osoba.

19. Výpovědí z nájmu bytu ze dne datum žalovaný s odkazem na konkrétní nájemní smlouvu a výzvu před podáním výpovědi, kterou byla žalobkyně vyzvána k úhradě dluhu na nájemném a nákladech na služby za užívání bytu s upozorněním na právo pronajímatele vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby a na kterou žalobkyně nereagovala, žalobkyni podle § 2291 odst. 1 o. z. dal žalobkyni výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby s tím, že nájem bytu skončí doručením výpovědi a žalobkyně je povinna byt vyklidit a odevzdat pronajímateli bez zbytečného dokladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Důvodem výpovědi je skutečnost, že žalobkyně jako nájemce bytu porušila svou povinnost zvlášť závažným způsobem, neboť nezaplatila nájemné a náklady za služby za dobu alespoň tří měsíců. Platby nebyly uhrazeny za měsíce 10/2024, 1,2/2025. K datum činí dluh žalobkyně na nájemném a úhradách za plnění poskytovaný s užíváním bytu částku částka a na úrocích z prodlení částka. Výpověď z nájmu bytu byla schválena Radou města adresa na zasedání dne datum, č. usnesení 25/6R/2025. Žalovaný žalobkyni poučil podle § 2290 o. z. o právu podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy jí výpověď došla.

20. Výpověď byla žalobkyni doručena na adresu adresa, kde ji žalobkyně osobně převzala dne datum.

21. Veškeré dluhy na nájemném a úhradách za plnění spojená užíváním bytu, které pak vznikly od května 2025 (když dluh na nájemném za duben 2025 a části května 2025 byl částkou částka uhrazen zápočtem přeplatku z vyúčtování služeb) do ledna 2026 a činily celkem částku částka, byly uhrazeny dne datum.

Právní posouzení věci

22. Podle § 2201 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

23. Podle § 2235 odst. 1 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

24. Podle § 2291 o. z. odst. 1 poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu; odst. 2 nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno; odst. 3 neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

25. Podle § 2286 o. z. odst. 1 výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně; odst. 2 vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

26. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

27. Podle § 1998 o. z. odst. 1 závazek lze vypovědět, ujednají-li si to strany nebo stanoví-li tak zákon; odst. 2 je-li závazek vypovězen, zaniká uplynutím výpovědní doby. Lze-li však závazek vypovědět bez výpovědní doby, zaniká závazek účinností výpovědi.

28. Podle § 570 odst. 1 o. z. právní jednání působí vůči nepřítomné osobě od okamžiku, kdy jí projev vůle dojde.

29. Podle § 1933 odst. 1 o. z je-li dlužník dlužen z několika závazků k plnění stejného druhu a neurčí-li při plnění, na který dluh plní, započte se plnění nejprve na závazek, o jehož splnění věřitel dlužníka již upomenul, jinak na závazek nejméně zajištěný. Při stejné míře zajištění několika závazků se plnění započte na závazek nejdříve splatný.

30. Žalobkyně jako nájemce a žalovaný jako pronajímatel uzavřeli dne datum písemnou nájemní smlouvu ve smyslu § 2201 a § 2235 a násl. o. z. jako smlouvu o nájmu bytu. Na základě této smlouvy se žalovaný zavázal přenechat do užívání žalobkyni k uspokojení jejích bytových potřeb předmětný byt a žalobkyně se zavázala mj. platit nájemné a zálohy za služby spojené s užíváním bytu, jejichž výše dohromady činila částku částka měsíčně v období od října 2024 do prosince 2024, částku částka v lednu 2025, částku částka od února 2025 dosud.

31. Žalovaný nájem bytu ukončil písemnou výpovědí ze dne datum, která byla žalobkyni doručena dne datum, což je v souladu s § 2286 odst. 1 o. z.. Ve výpovědi žalovaný žalobkyni v souladu s § 2286 odst. 2 o. z. použil o právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Výpověď tedy není neplatná pro absenci takového poučení.

32. Lhůta dvou měsíců k podání návrhu soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi ve smyslu § 2290 tak běžela do dne datum. Žaloba o určení neoprávněnosti výpovědi byla podána dne datum, tedy ve lhůtě dle § 2290 o. z.

33. Soud se tak zabýval posouzením, zda výpověď je oprávněná, tedy přezkoumáním naplněnosti ve výpovědi specifikovaného výpovědního důvodu, přičemž musí též posoudit i otázku zjevného rozporu výpovědi s dobrými mravy, resp. zda nepředstavuje zjevné zneužití práva, jak důvod neoprávněnosti výpovědi konkretizovala žalobkyně.

34. Výpověď je jednostranné adresované právní jednání. Musí být druhé smluvní straně doručena. Účinky nemůže vyvolávat dříve, než se adresát měl možnost s právním jednáním seznámit, tj. než došlo do jeho sféry. Dle § 570 o. z. platí, že právní jednání působí vůči nepřítomné osobě od okamžiku, kdy jí projev vůle dojde.

35. Ve vztahu k posouzení naplněnosti výpovědních důvodů pro ukončení nájemního vztahu z důvodu nezaplacení nájemného a úhrad za služby spojené s užíváním bytu to má ten význam, že existence takových výpovědních důvodů musí být dána a posuzuje se ke dni nabytí účinnosti výpovědi, tzn. ke dni, kdy byla výpověď doručena nájemci. Je-li naplněn výpovědní důvod okamžikem dojití výpovědi do sféry vlivu nájemce, nájem bytu zaniká.

36. V posuzovaném případě tedy jde o to, zda výpovědní důvody byly naplněny k datu datum, kdy byla žalobkyni výpověď doručena.

37. Žalovaná nájem bytu vypověděla s odkazem na ust. § 2291 o. z., které vymezuje možnost výpovědi pronajímatele bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce a lhůtu k odevzdání bytu nájemcem pronajímateli v případě výpovědi dané pronajímatelem pro porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem. Jde o výpověď sankčního charakteru. Pronajímatel má právo nájem, ať již sjednaný na dobu určitou nebo neurčitou, okamžitě vypovědět za splnění stanovených podmínek.

38. Hmotněprávní podmínkou takové výpovědi je předchozí výzva pronajímatele k odstranění závadného chování či odstranění protiprávního stavu stanovující přiměřenou dobu k nápravě. Výzva musí obsahovat specifikaci závadného chování (protiprávního stavu) a stanovit přiměřenou dobu k nápravě, přiměřenost je nutno posuzovat objektivně.

39. Z rozsudku NS sp. zn. 26 Cdo 1377/2021 přitom plyne, že výpovědí z nájmu bytu dle § 2291 o. z. se Nejvyšší soud zabýval v rozsudku ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, ve kterém dovodil, že ustanovení § 2291 o. z. umožňuje pronajímateli vypovědět nájemci, který porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, nájem bytu výpovědí bez výpovědní doby, tedy tzv. okamžitě, zároveň však poskytuje nájemci možnost zabránit skončení nájmu tím, že své závadné chování (protiprávní stav) napraví (odstraní), tedy nejen že od něj okamžitě upustí, ale i nahradí škody (dluhy), které již vznikly. Účelem ustanovení § 2291 o. z. je tedy "okamžité" skončení nájmu jen v případě, že nájemce, který porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, ani přes výzvu pronajímatele od svého jednání neupustí. K výpovědi bez výpovědní doby se tak může přihlížet jen v případě, že byla splněna podmínka předchozí výzvy k "nápravě" zakotvená v § 2291 odst. 3 o. z.

40. Z toho plyne, že výzva k odstranění závadného stavu představuje hmotněprávní podmínku, která odráží závažnost důsledků spojených s výpovědí bez výpovědní doby ("okamžité" skončení nájmu, povinnost nájemce byt vyklidit bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu), a jen při jejím splnění může být výpověď oprávněná a platná. Nájemce má tak možnost k nápravě svého závadného chování (protiprávního stavu) a odvrácení skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby; napraví-li své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine. Výzva nemusí být písemná, ale aby tato hmotněprávní podmínka byla splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Přiměřenost poskytnuté doby k nápravě závadného chování nájemce bude nutné posuzovat vždy individuálně s ohledem na závadné chování (protiprávní stav), které má být napraveno (odstraněno). Jinak řečeno, výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby může tedy dát pronajímatel nájemci teprve poté, co ho řádně vyzval k odstranění závadného chování (protiprávního stavu) a marně uplynula doba k nápravě tohoto závadného chování [srov. obdobné závěry v odborné literatuře HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055-3014). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, s. 473-474. ISBN 978-80-7400-287-8].

41. Má-li být nájemce podle § 2291 odst. 3 o. z. vyzván, aby odstranil své porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem, je logické, že takové závažné porušení povinnosti musí existovat již v době podání výzvy a musí v ní být také specifikováno.

42. Žalovaná žalobkyni listinou označenou výzva před podáním výpovědi, datovanou dne datum upozornila, že její dluh na nájemném dosáhl výše odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady služeb za plnění poskytovaná s užíváním bytu, přičemž dluh vyčíslila částkou částka, aniž by bylo konkretizováno, o dluh za jaké jednotlivé měsíce v jaké výši v tom kterém měsíci má jít. Měla-li platba na nájemné a služby spojené s užíváním bytu činit do konce roku 2024 částku částka měsíčně, v lednu 2025 částku částka a v únoru 2025 částku částka, je evidentní, že ve výzvě před podáním výpovědi částkou částka vyčíslený dluh na nájemném a úhradě za plnění spojená s užíváním bytu nedosahuje trojnásobku měsíčního nájemného (lze se pouze domnívat, že by mohlo jít o dluh za leden 2025 ve výši částka a únor 2025 ve výši částka, když součet těchto částek dává vyčíslenou částku částka). Nejde tedy o porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem. Jestliže tedy výzva k odstranění závadného stavu nesplňovala tyto předpoklady, je výpověď z nájmu již jen z tohoto důvodu jen zdánlivá, tedy neoprávněná.

43. Odstraní-li nájemce v přiměřené době své závadné chování, popřípadě odstraní závadný stav, pak právo nájem okamžitě vypovědět pronajímateli nesvědčí (NS 26 Cdo 4249/2016). Pokud by na toto jemu doručené upozornění zareagoval nájemce tak, že své chování změní a odstraní závadný stav, povinnosti přestane porušovat, není dán nadále důvod k výpovědi.

44. Dne datum žalobkyně žalovanému uhradila částku částka, která byla účelově označena jako nájem 12/2024, 01,02/2025.

45. Měl-li být dluh vyčíslený ve výzvě před podáním výpovědi být dluhem za období ledna února 2025, pak tento dluh byl uhrazen, a tedy závadné chování žalobkyně bylo odstraněno dne datum, takže nadále není dán důvod k výpovědi.

46. Jestliže shodou okolností výpověď z nájmu bytu byla datována dnem datum, ve kterém proběhla také úhrada dlužné částky, je nutno poukázat na skutečnost, že účinky výpovědi nastávají až doručením druhé straně, tedy dne datum, a k tomuto datu tak byl dluh zaplacen a závadné chování žalobkyně napraveno, takže důvod k výpovědi nebyl.

47. Bylo-by sice lze uvažovat o tom, že dluh nebyl uhrazen ve lhůtě stanovené ve výzvě, tzn. do datum, nicméně je nutno objektivně posuzovat, zda takto stanovená lhůta byla přiměřená, když sice výzva byla vyhotovena dne datum, což by znamenalo lhůtu k úhradě v trvání 12 dnů, nicméně doručena byla až dne datum, aniž by byla ukládána, tedy šlo k skutečnou dobu poštovní přepravy, což fakticky znamená poskytnutí lhůty k zaplacení v trvání sedmi dnů, o jejíž přiměřenosti již lze mít pochybnost.

48. Nicméně vzhledem k tomu, že výzva nesplňovala jiné předpoklady, jak rozebráno shora, když ve výzvě vyčíslená částka nedosahuje trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, tak otázka přiměřenosti poskytnuté lhůty je již jen otázkou podružnou.

49. Ve vztahu k vlastní výpovědi pak je nutno konstatovat, že kromě obecných náležitostí musí pronajímatel ve výpovědi specifikovat, v jakém konkrétním chování spatřuje zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce (korespondující s předchozí výzvou); neučiní-li tak, bude to mít za následek neplatnost výpovědi. Z rozsudku NS sp. zn. 26 Cdo 1377/2021 vyplývá, že porušení povinnosti musí existovat již v době podání výzvy.

50. Porušením povinností nájemce zvlášť závažným způsobem ve smyslu § 2291 o. z. je, pokud nájemce nezaplatí nájemné a náklady na služby alespoň za dobu tří měsíců. Nájemce nemusí být v prodlení s úhradou za tři po sobě jdoucí měsíce, může jít pouze o neplnění občasná apod., a tato podmínka je splněna, jestliže nájemce neuhradil pronajímateli částku, jejíž výše dosáhla trojnásobku měsíčního nájemného a nákladů na služby; rozhodující je tedy výše dlužné částky, nikoliv doba, po kterou nájemce své závazky nehradí. Okolnosti, pro které nájemce nájemné nehradil, nejsou právně významné pro posouzení, zda byla naplněna skutková podstata výpovědního důvodu.

51. Ve výpovědi z nájmu bytu datované dne datum byl výpovědní důvod konkretizován ta, že nebyly uhrazeny platby za měsíce 10/2024, 1,2/2025 a dluh na nájemném a úhradách za plnění poskytovaná s užíváním bytu činí částku částka.

52. Jednak nutno konstatovat, že takto vymezený výpovědní důvod nekoresponduje s výzvou před podáním výpovědi. Podle detailu konta uživatele ke dni datum, z kterého vychází též vysvětlení struktury této částky podané žalovanou, je tato částka tvořena dluhem na nájemném za prosinec 2024 ve výši částka (když dluh na záloze na úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši částka byl převeden do vyúčtování záloh za zúčtovací období za rok 2024), a dluhem na těchto platbách za leden 2025 ve výši částka a únor 2025 ve výši částka.

53. Vyjádření žalované, že výpovědním důvodem měl být dluh na nájemném za 12/2025, je v přímém rozporu s tím, jak byl výpovědní důvod konkretizován v písemně projevené vůli, totiž jako dluh za 10/2025. Nelze přijmout vysvětlení, že se mělo jednat o písařskou chybu ani vysvětlení, že je to otázka výkladu, když v době platby provedené žalobkyní dne datum částkou ve výši částka nebylo uhrazeno nájemné za 10, 11 a 12/2024, takže pokud byl touto částkou zaplacen 11 a 12/2024, tak zůstává nezaplacený 10/2024. V příjmovém pokladním dokladu o provedení platby dne datum je výslovně konkretizován účel platby jako nájem 10, 11/2024.

54. V takovém případě nájemce určil, jaký dluh umořuje (nájem 10, 11/2024), takže pronajímatel musí směřování platby respektovat (§ 1933 odst. 1 o. z.).

55. Z rozebraného vyplývá, že: ⟪LB:lb_001⟫ - výpovědní důvod konkretizovaný jako dlužné nájemné a úhrada za plnění spojená s užíváním bytu za 10/2024 jednak nekoresponduje výzvě před podáním výpovědi, jednak nebyl dán, a to ani v době výzvy před podáním výpovědi datované dne datum a doručené žalobkyni dne datum, když platba s tímto účelem byla provedena dne datum, ⟪LB:lb_002⟫ - výpovědní důvod konkretizovaný jako dlužné nájemné a úhrada za plnění spojená s užíváním bytu za 1,2/2025 nebyl k datu účinnosti výpovědi dne datum dán, když platba s tímto účelem byla provedena dne datum.

56. Na tom základě je nutno uzavřít, že výpověď z nájmu bytu, která byla žalobkyni doručena dne datum, je neoprávněná.

57. Není pak již nutno zabývat se tím, zda se jednalo o ojedinělé vybočení z povinností nájemce a že při uhrazení dluhu, pro který byla výpověď dána, je výpověď nepřiměřeně tvrdá, odporuje zásadě dobrých mravů a lidského přístupu, jak argumentovala žalobkyně, což by soud hodnotil nikoliv z hlediska práva žalované na výpověď z nájmu bytu, protože nájemce pouze splnil svou povinnost (plnil debite), avšak mohlo by vést k hodnocení v rámci přezkumu oprávněnosti výpovědi soudem, zda realizace práva na výpověď není contra bonos mores, protože na závěrech vedoucích k vyhodnocení výpovědi z nájmu bytu jako neoprávněné rozebraných shora by se již nic nemohlo změnit.

58. Soud tak žalobě jako důvodné vyhověl.

59. Žalobkyně měla ve věci plný úspěch, proto jí podle § 142 odst. 1 o.s.ř. přísluší právo na plnou náhradu nákladů řízení, které v souladu s vyúčtováním žalobkyně představuje pouze zaplacený soudní poplatek, když jiných, než účtovaných nákladů řízení se žalobkyně vzdala.

Proti tomuto rozsudku je možno podat odvolání do 15 dnů od jeho doručení ke Krajskému soudu v Brně, pobočka ve Zlíně prostřednictvím soudu podepsaného, ve dvojím vyhotovení.

Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na výkon rozhodnutí.