MSPH 14 Co 165/2026-217

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivy Suneghové a soudkyň Mgr. Lucie Králové a Mgr. Soni Burešové ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce: Jméno žalobce, narozený dne Datum narození žalobce ⟪LB:lb_002⟫ bytem Adresa žalobce ⟪LB:lb_003⟫ zastoupený advokátem Jméno advokáta A ⟪LB:lb_004⟫ sídlem Adresa advokáta A ⟪LB:lb_005⟫ proti ⟪LB:lb_006⟫ žalované: Jméno žalované, narozená dne Datum narození žalované ⟪LB:lb_007⟫ bytem Adresa žalované ⟪LB:lb_008⟫ zastoupená advokátem Jméno advokáta B ⟪LB:lb_009⟫ sídlem Adresa advokáta B ⟪LB:lb_010⟫ o zrušení rozhodnutí o správě společné věci ⟪LB:lb_011⟫ o odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne 8. září 2025, č. j. 4 C 23/2024-172,

I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 6 655 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám Jméno advokáta A, advokáta.

1. Rozsudkem ze dne 8. 9. 2025, č. j. spisová značka, Obvodní soud pro adresa (dále jen „soud I. stupně“) rozhodl o zrušení rozhodnutí přijatého účastníky na základě návrhu žalované ze dne 18. 12. 2023 o poskytnutí užívání nájmu prostor zahrnujících veškeré prostory v přízemí (v prvním nadzemním podlaží stavby rodinného domu číslo popisné číslo, jež je součástí pozemku parcelní číslo číslo, zastavěná plocha a nádvoří, v katastrálním území adresa, kromě společné chodby a schodiště, o výměře cca 160 m² na dobu neurčitou nájemcům manželům jméno FO, narozenému datum a jméno FO, narozené datum, oběma bytem adresa, za úplatu ve výši 15 000 Kč měsíčně hrazenou bezhotovostně na účty účastníků řízení v alikvotní výši podle spoluvlastnických podílů, a to 10 000 Kč měsíčně žalované a 5 000 Kč měsíčně žalobci se splatností nájemného vždy do patnáctého dne v měsíci, za které se nájemné hradí počínaje od prvního dne měsíce, který následuje po měsíci, ve kterém budou vyhlášeny výsledky hlasování o návrhu žalované na přijetí tohoto rozhodnutí, jakož i stavební úpravě označeném v návrhu jako obnova původních dveří, propojení dvou samostatných souborů místností v přízemí uvedeného rodinného domu (výrok I), dále rozhodl o povinnosti žalované zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 49 527,5 Kč (výrok II) a o povinnosti žalované zaplatit České republice náklady znalečného ve výši 15 508,05 Kč (výrok III).

2. Takto soud rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal zrušení výše uvedeného rozhodnutí, které žalobce považoval za šikanózní a porušující jeho práva jako menšinového spoluvlastníka. Žalobce namítal zejména, že nájemné je výrazně nižší než obvyklé (odhadoval cca 50–55 tis. Kč měsíčně), že nájem byl sjednán na dlouhou dobu bez odpovídající ochrany (např. úpravy nájemného), a že fakticky ztratil možnost nemovitost užívat, protože pronajaté prostory jsou jediné volné. Tvrdil, že mu tím vzniká těžká újma spočívající jak v nízkém výnosu z jeho podílu, tak v nemožnosti realizovat vlastní užívací právo.

3. Žalovaná uplatněný nárok neuznala a namítla, že postupovala v rámci běžné správy většinovým hlasováním a že rozhodnutí nezasahuje nepřiměřeně do práv žalobce. Dále namítala prekluzi práva žalobce podat tuto žalobu (tj. že žaloba byla podána opožděně). Argumentovala také tím, že nájemné odpovídá situaci, protože syn v minulosti do nemovitosti investoval a měl mít dokonce historicky právo ji bezplatně užívat. Opírala se o odborné vyjádření, které stanovilo nižší hodnotu nájemného.

4. Soud I. stupně z provedeného dokazování zjistil, že účastníci řízení jsou podílovými spoluvlastníky nemovitosti – rodinného domu č. p.Anonymizovánočíslo na pozemku parc. č. číslo v katastrálním území adresa, obec adresa, přičemž žalovaná vlastní spoluvlastnický podíl o velikosti 2/3 a žalobce spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3. Dne 18. 12. 2023 předložila žalovaná žalobci návrh rozhodnutí o správě společné věci, podle něhož měly být prostory v přízemí domu o výměře cca 160 m² pronajaty manželům jméno FO a jméno FO za nájemné 15 000 Kč měsíčně. Z toho 5 000 Kč měsíčně připadne žalobci a 10 000 Kč měsíčně žalované. Žalovaná žádala o hlasování o návrhu do 8. 1. 2024. Dne 27. 12. 2023 právní zástupce žalované sdělil právnímu zástupci žalobce, že žalovaná hlasovala pro přijetí návrhu. Žalobce s návrhem nesouhlasil a dne 5. 1. 2024 proti němu hlasoval, odpověď zaslal emailem, který si právní zástupce žalované přečetl 8. 1. 2024. Žalovaná návrh prosadila svým většinovým hlasem. Dne 30. 1. 2024 žalovaná žalobce vyrozuměla o přijetí rozhodnutí a dne 1. 2. 2024 byla uzavřena nájemní smlouva se shora uvedenými nájemci.

5. Dne 1. 2. 2024 byla uzavřena mezi žalovanou a manželi jméno FO nájemní smlouva, jejímž předmětem byly dva prostory v přízemí domu o velikosti 169,4 m2 za nájemné 15 000 Kč, na dobu určitou 4 let s možností prodloužení. Sjednána byla inflační doložka. V přízemí domu se nachází dvě samostatné jednotky – bývalá provozovna přestavěná na byt 1+1 a byt 3+1, obě jednotky mají samostatný vstup a nejsou propojeny. Plochu bytů stanovil znalec tituly před jménem jméno FO měřením laserovým měřidlem u menší jednotky 44,5 m2 a větší jednotky 128,50 m2. Tržní hodnotu nájemného za oba pronajaté prostory stanovil znalec ke dni 8.1.2024 ve výši 42 400 Kč. Se zohledněním částečné rekonstrukce prostor za cca 250 000 Kč by ke dni 8.1.2024 tržní nájemné za oba prostory činilo 40 400 Kč. Znalec vysvětlil, že pro určení tržní hodnoty lze vycházet z věcné, výnosové nebo srovnávací metody, přičemž při současných cenách vychází věcná a výnosová metoda nesmyslně a pro účely nájmu se tak využívá metoda srovnávací z nabídek realitních kanceláří s úpravou příslušnými indexy.

6. Z dopisu otce účastníků ze dne 9. 6. 2021 s ověřeným podpisem, soud zjistil, že otec účastníků popsal špatný stav nemovitosti před rokem 2021, který se podařilo zlepšit díky tomu, že se žalované podařilo zajistit dotace a dobrou spolupráci s orgány památkové péče. Rovněž otec účastníků uvedl, že ke dni sepisu dopisu je většina objektů již ve stabilizovaném stavu. Práce, zejména na zahradě, přebíral rovněž vnuk.

7. Zjištěný skutkový stav posoudil soud I. stupně podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“).

8. Soud I. stupně se nejprve zabýval otázkou včasnosti podané žaloby a dospěl k závěru, že žaloba byla podána v zákonné třicetidenní lhůtě podle § 1128 odst. 3 o. z., neboť tato lhůta počala běžet až okamžikem, kdy žalobce projevil nesouhlas s návrhem a stal se přehlasovaným spoluvlastníkem, tedy dne 8. 1. 2024. Žaloba podaná dne 3. 2. 2024 je tudíž dle soudu I. stupně včasná.

9. Dále soud I. stupně posuzoval povahu napadeného rozhodnutí spoluvlastníků. Ačkoliv rozhodování o pronájmu společné věci zpravidla spadá do běžné správy, soud I. stupně dospěl k závěru, že v daném případě se jedná o záležitost mimořádné správy, a to s ohledem na zásadní dopad rozhodnutí na výkon spoluvlastnických práv žalobce a na evidentní nepřiměřenost sjednaných podmínek nájmu.

10. Zásadním důkazem pro posouzení přiměřenosti výše nájemného byl znalecký posudek znalce tituly před jménem jméno FO, který stanovil tržní nájemné za předmětné prostory ke dni 8. 1. 2024 na částku cca 42 400 Kč měsíčně, resp. cca 40 400 Kč po zohlednění částečné rekonstrukce. Soud I. stupně tento znalecký posudek hodnotil jako přesvědčivý, logicky odůvodněný a odpovídající obvyklým metodám ocenění. Naproti tomu odborné vyjádření předložené žalovanou soud I. stupně nepovažoval za dostatečně průkazné, neboť neodpovídalo požadavkům kladeným na znalecký posudek a vycházelo z metodologicky nepřiléhavých premis, nešlo o znalecké posudky s doložkou dle § 127a o.s.ř.

11. Soud I. stupně proto uzavřel, že sjednané nájemné ve výši 15 000 Kč měsíčně je zjevně nepřiměřeně nízké a neodpovídá tržním podmínkám. K argumentaci žalované o investicích nájemců soud I. stupně odkázal na znalecký posudek, který investice do nemovitosti ve výši nájmu promítl, a i takto stanovená výše nájmu přesáhla částku 40 000 Kč měsíčně. Otcem účastníků zmíněné práce syna žalované na zahradě nesouvisí časově s obdobím nájmu.

12. Po právní stránce soud I. stupně věc posoudil podle § 1126 a násl. o. z. a zejména podle § 1130, přičemž dospěl k závěru, že napadené rozhodnutí hrozí žalobci těžkou újmou. Tato újma spočívá jednak v podstatném omezení možností užívání společné věci, neboť pronajaté prostory představují jedinou reálně využitelnou část nemovitosti, jestliže zbylou část nemovitosti užívá sama žalovaná, jednak v nepřiměřeně nízkém ekonomickém výnosu z jeho spoluvlastnického podílu. Soud I. stupně konstatoval, že žalobce je v důsledku rozhodnutí žalované postaven do situace, kdy je sice spoluvlastníkem hodnotné nemovitosti, avšak tuto nemovitost nemůže užívat a současně z ní získává pouze minimální finanční plnění. Takový stav představuje nepřiměřený zásah do jeho vlastnického práva, které je redukováno na pouhé „holé vlastnictví“. Soud I. stupně tedy dospěl k závěru, že jsou splněny podmínky pro zásah soudu podle § 1130 o. z., a napadené rozhodnutí o správě společné věci zrušil.

13. O náhradě nákladů řízení soud I. stupně rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. podle zásady úspěchu ve věci.

14. O nákladech státu rozhodl podle § 148 odst. 1 o. s. ř.

15. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné a přípustné odvolání, jímž napadla rozsudek soudu I. stupně v celém rozsahu, a domáhala se jeho změny tak, aby byla žaloba zamítnuta, případně rozsudek zrušen a věc vrácena soudu I. stupně k dalšímu řízení s tím, aby bylo doplněno dokazování v žalovanou navrhovaném rozsahu. Žalovaná v odvolání namítala, že soud I. stupně dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním i právnímu posouzení věci a že řízení je zatíženo vadami, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí. Předně znovu uplatnila námitku prekluze práva žalobce s tím, že k přijetí rozhodnutí spoluvlastníků došlo nejpozději dne 27. 12. 2023, kdy bylo žalobci oznámeno, že žalovaná jako většinová spoluvlastnice hlasovala pro přijetí návrhu, přičemž od následujícího dne začala běžet třicetidenní lhůta k podání žaloby, která marně uplynula dne 27. 1. 2024. Žaloba podaná dne 3. 2. 2024 je tudíž podle ní opožděná a soud I. stupně ji měl bez meritorního projednání zamítnout. Dále žalovaná vytýkala soudu porušení poučovací povinnosti dle § 118a o. s. ř., neboť ji nevyzval k doplnění tvrzení a důkazů ohledně rozsahu investic a údržby prováděné nájemci, a následně bez dalšího dokazování rozhodl, čímž podle ní vydal překvapivé rozhodnutí. Zásadně nesouhlasila ani se závěrem soudu o existenci „těžké újmy“. Zdůraznila, že nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou čtyř let a obsahuje inflační doložku, nájemci provedli na vlastní náklady rozsáhlé rekonstrukce a dlouhodobě zajišťují údržbu nemovitosti, což snižuje náklady spoluvlastníků. Žalobci navíc plyne pravidelný výnos odpovídající jeho podílu, takže nejde o nepřiměřený zásah do jeho práv, ale toliko o spor o parametry správy. Žalovaná dále namítala nesprávná skutková zjištění, zejména pokud jde o dobu a rozsah rekonstrukce, technický stav nemovitosti a její specifika jako rodinného domu, a poukázala na to, že soud selektivně převzal závěry znaleckého posudku tituly před jménem jméno FO, aniž by dostatečně zohlednil její námitky či připustil doplnění dokazování, například revizním znaleckým posudkem. Současně uvedla, že žalobce neprokázal reálný a konkrétní zájem o užívání předmětných prostor, a jeho tvrzení považuje za účelová. Konečně žalovaná brojila proti neprovedení jí navržených důkazů (zejména znaleckého posudku tituly před jménem jméno FO, inspekční zprávy a svědeckých výpovědí). Poukázala na § 1139 o.z. s tím, že i kdyby soud shledal, že některé parametry rozhodnutí spoluvlastníků zaslouží úpravu, je namístě postup podle tohoto ustanovení a uspořádání poměrů podle slušného uvážení, nikoliv automatické zrušení rozhodnutí většiny.

16. Následně ještě žalovaná předložila přehled údržby areálu zajišťované nájemci s uvedením rozsahu a orientační hodnoty. S poukazem na prováděnou údržbu namítala, že nájemné ve výši 15 000 Kč nelze posuzovat izolovaně, ale právě v souvislosti s plněním nájemců, protože právě rozsah tohoto plnění je významný pro posouzení, zda rozhodnutí žalované o podmínkách nájmu představovalo ekonomicky iracionální či svévolné zvýhodnění nájemců, jak dovodil soud I. stupně.

17. Žalobce ve svém vyjádření k odvolání uvedl, že rozsudek soudu I. stupně považuje za věcně správný, a navrhl jeho potvrzení, neboť podle jeho názoru soud I. stupně řádně a úplně zjistil skutkový stav věci, provedl dostatečné dokazování, správně věc právně posoudil a řízení nezatížil žádnou vadou, která by mohla mít vliv na rozhodnutí. K námitce prekluze žalobce zdůraznil, že žaloba byla podána včas, jelikož žalovaná sama stanovila lhůtu pro hlasování do 8. 1. 2024 a teprve jeho hlasováním proti návrhu dne 5. 1. 2024, doručeným 8. 1. 2024, se stal přehlasovaným spoluvlastníkem, a od tohoto data počala běžet třicetidenní lhůta k podání žaloby. Žalovaná podle něj nesprávně zaměňuje okamžik svého hlasování s okamžikem přijetí rozhodnutí spoluvlastníků. K tvrzenému porušení poučovací povinnosti podle § 118a o. s. ř. žalobce uvedl, že rozhodnutí soudu nebylo překvapivé, neboť soud účastníky seznámil s právním posouzením věci i s relevantními skutečnostmi, přičemž otázky investic a údržby prováděné nájemci nebyly předmětem rozhodnutí spoluvlastníků a nemohly být proto pro posouzení věci rozhodné. Dále žalobce zdůraznil, že předmětem soudního přezkumu je samotné rozhodnutí spoluvlastníků, nikoliv následně uzavřená nájemní smlouva, jejíž podmínky nemohou zpětně zhojit nevýhodnost napadeného rozhodnutí. Plně se ztotožnil se závěry znaleckého posudku tituly před jménem jméno FO, který podle něj přesvědčivě stanovil tržní nájemné ve výši přibližně 40 000 až 42 000 Kč měsíčně, přičemž ani případné zohlednění rekonstrukce nemůže odstranit zásadní disproporci vůči sjednanému nájemnému 15 000 Kč. Žalobce setrval na tom, že napadené rozhodnutí představuje záležitost mimořádné správy a způsobuje mu těžkou újmu, neboť vede k podstatnému omezení jeho užívacího práva i k neadekvátnímu ekonomickému výnosu z jeho podílu, přičemž zároveň zvýhodňuje blízké osoby žalované. Jeho zájem na užívání předmětných prostor označil za konkrétní a dlouhodobý a postup žalované za nepoctivý a šikanózní výkon většinového práva. Námitky žalované proti provedenému dokazování považoval za nedůvodné a její další důkazní návrhy za nadbytečné, neboť skutkový stav byl náležitě prokázán.

18. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek i řízení, které jeho vydání předcházelo, podle § 212 a § 212a o. s. ř., a zopakoval důkaz nájemní smlouvou (§ 213 o.s.ř.).

19. Ze smlouvy o nájmu uzavřené dne 1. 2. 2024 mezi Jméno žalované jako pronajímatelkou a tituly před jménem jméno FO a jméno FO jako nájemci vzal odvolací soud za prokázané, že smlouva byla uzavřena na dobu 4 let s možností prodloužení, že v bodě II označeném jako údržba nemovitostí účastníci smlouvy uvedli, že nájemci provedli v letech 2019 až 2021 na vlastní náklady rekonstrukci prostor označovaných jako „provozovna“ v nemovitosti čp. číslo (rodinný dům), náklady na rekonstrukci činí 285 962,23 Kč. Nájemci dlouhodobě provádí na vlastní náklady údržbu sousedních pozemků parc. č. číslo, číslo, číslo, číslo a číslo v k.ú. adresa. Nájemci se zavazují údržbu označených pozemků zajišťovat i v budoucnu. Jméno žalované jako majoritní spoluvlastník nemovitostí s tím souhlasí. V čl. V bod 3 smlouvy sjednali účastníci, že pronajímatel je za trvání nájmu vždy k 1. 3. příslušného roku, počínaje březnem 2025, oprávněn jednostranně zvýšit nájemné o roční míru inflace.

20. Po takto doplněném dokazování dospěl odvolací soud k následujícím závěrům.

21. Soud I. stupně vycházel z dostatečně zjištěného skutkového stavu, z něhož při svém rozhodování vycházel i odvolací soud s doplněním obsahu nájemní smlouvy shora uvedeným.

22. Odvolací soud má za to, že soud I. stupně hodnotil provedené důkazy v souladu s § 132 o. s. ř. podle své úvahy, každý jednotlivě i ve vzájemné souvislosti. Vysvětlil též, proč některé účastníky navrhované důkazy neprovedl.

23. Odvolací soud k námitce žalované, že soud I. stupně neprovedl klíčové důkazy, které navrhla, považuje za nutné vyložit, že soud není povinen provést všechny navržené důkazy a jestliže některé z nich neprovede, měl by v odůvodnění rozhodnutí uvést, proč tyto důkazy neprovedl (§ 157 odst. 2 o. s. ř.), což soud I. stupně v projednávané věci učinil. I pokud by tak neučinil, mohl by odvolací soud z takové vady vyvozovat důsledky jen tehdy, měla-li by tato vada za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Tak by tomu mohlo být jen v případě, že navržené důkazy směřovaly k objasnění skutečností, které jsou významné z hlediska právního posouzení věci a které zároveň již nebyly dostatečně spolehlivě prokázány jinak (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2008, sp. zn. 26 Cdo 4258/2007). Odvolací soud souhlasí se soudem I. stupně, že žalovanou navrhované důkazy (srov. bod 15 rozsudku soudu I. stupně) ke stavu objektu rodinného domu nebylo třeba s ohledem na to, co je pro rozhodnutí věci podstatné, provádět pro jejich nadbytečnost.

24. K hodnocení znaleckého posudku je třeba uvést, že znalecký posudek soud hodnotí jako každý jiný důkaz, avšak v mezích vymezených judikaturou. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 25. 4. 2023, sp. zn. 23 Cdo 1406/2022, uvedl: „Znalecký posudek soud sice hodnotí jako každý jiný důkaz podle § 132 o. s. ř., odborné závěry v něm obsažené však hodnocení soudem podle § 132 o. s. ř. nepodléhají. Hodnocení důkazu znaleckým posudkem tedy spočívá v posouzení, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, zda závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení. Aby soud mohl znalecký posudek odpovědně hodnotit, nesmí se znalec omezit ve svém posudku na podání odborného závěru, nýbrž z jeho posudku musí mít soud možnost seznat, z kterých zjištění v posudku znalec vychází, jakou cestou k těmto zjištěním dospěl a na základě jakých úvah došel ke svému závěru.“ (srov. též usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 8. 2015, sp. zn. 26 Cdo 2965/2015, a ze dne 26. 10. 2016, sp. zn. 28 Cdo 3938/2016). Soud I. stupně se při práci se znaleckým posudkem od rozhodovací praxe nijak neodchýlil. Nevzal znalecký závěr bezvýhradně za správný jen proto, že jde o posudek, ale vysvětlil, proč jej považuje za přesvědčivý, úplný a logický. Vypořádal se s žalovanou prosazovaným stanoviskem tituly před jménem jméno FO, z něhož ona sama při stanovení nájemného vycházela. Vyložil, proč vyjádření tituly před jménem jméno FO není způsobilé zvrátit nosné zjištění, že sjednané nájemné je i při zohlednění stavebních úprav výrazně pod úrovní obvyklého nájemného. Hodnocení důkazů provedené soudem I. stupně proto nevykazuje nelogičnost ani vnitřní rozpor.

25. Žalovaná měla proti znaleckému posudku tituly před jménem jméno FO řadu námitek a navrhovala zpracování revizního znaleckého posudku.

26. Podle § 127 odst. 2 o. s. ř. je třeba znalce vyzvat k vysvětlení, je-li posudek nejasný, neúplný nebo vzniknou-li pochybnosti o jeho správnosti; teprve nevede-li to k výsledku, soud posudek doplní nebo jej nechá přezkoumat jiným znalcem. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 25. 4. 2023, sp. zn. 23 Cdo 1406/2022, a shodně v usnesení ze dne 22. 5. 2024, sp. zn. 28 Cdo 1061/2024, dovodil, že má-li soud dva posudky s rozdílnými závěry, musí uvést, který z nich a proč bere za základ, a pokud rozpory nelze odstranit, teprve poté přichází v úvahu revizní přezkum.

27. Z toho plyne, že revizní posudek není automatickým následkem každé námitky účastníka proti závěrům znalce. Je namístě tehdy, existují-li skutečné a neodstranitelné odborné rozpory nebo pochybnosti o správnosti posudku. Jestliže soud I. stupně vysvětlil, proč považuje posudek tituly před jménem jméno FO za úplný, logicky odůvodněný a přesvědčivý, a proč další podklady jeho závěry nezpochybňují natolik, aby bylo nutno přistoupit k reviznímu zkoumání, neporušil § 127 o. s. ř. Odvolací soud na tomto postupu neshledává pochybení a odvolací námitka v tomto směru není důvodná.

28. Soud I. stupně správně vycházel z úpravy obsažené v § 1126 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále opět jen „o. z.“).

29. Podle § 1126 odst. 1 o.z. každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci.

30. Podle odst. 2 při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů.

31. Podle § 1127 o.z. z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně.

32. Podle § 1128 odst. 1 o.z. o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů.¨

33. Podle odst. 2 tohoto ustanovení rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě. Spoluvlastník opominutý při rozhodování o neodkladné záležitosti může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel.

34. Podle odst. 3 není-li návrh podle odstavce 2 podán do třiceti dnů od přijetí rozhodnutí, právo podat jej zaniká; nebyl-li spoluvlastník o nakládání uvědoměn, běží lhůta ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl.

35. Podle § 1129 odst. 1 o.z. k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud.

36. Podle odst. 2 tohoto ustanovení spoluvlastník přehlasovaný při rozhodování podle odstavce 1 může navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Ustanovení § 1128 odst. 3 platí obdobně.

37. Podle § 1130 o.z. přehlasovaný spoluvlastník, jemuž rozhodnutí hrozí těžkou újmou, zejména neúměrným omezením v užívání společné věci nebo vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu, může soudu navrhnout, aby toto rozhodnutí zrušil. Ustanovení § 1128 odst. 3 platí obdobně.

38. Ve smyslu těchto ustanovení nelze spoluvlastníka z rozhodování o osudu společné věci jednoznačně vylučovat, ať je jeho podíl sebemenší. Ani většinový spoluvlastník tak nemůže jednat bezohledně a hodlá-li rozhodovat o správě společné věci či o dispozicích s ní, musí menšinovému spoluvlastníku poskytnout prostor k vyjádření svého názoru a seznámit jej se svým úmyslem (srov. REMEŠ, Jiří. § 1126 [Správa společné věci]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 1. Dostupné na beck-online.cz.

39. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 17. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 192/2017, v němž šlo o posouzení významného snížení nájemného většinovým spoluvlastníkem, vyložil, že ustanovení § 1130 o. z. poskytuje soudní ochranu přehlasovanému nebo opomenutému menšinovému spoluvlastníku před rozhodnutím většinového spoluvlastníka zpravidla tehdy, jde-li o rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci (o záležitost mimořádné správy). Nelze vyloučit, že v závislosti na konkrétních okolnostech případu, zejména tam, kde stav hrozící těžké újmy bude zcela zřejmý, bude možné soudní ochranu poskytnout výjimečně i tehdy, půjde-li o rozhodnutí v záležitosti běžné správy. Pro zákonný pojem těžká újma je rozhodující existence neúměrné, obtížně odčinitelné či zjevné ztráty či omezení ve výkonu práv spoluvlastníka či ničím neodůvodnitelné zatížení, které by měl spoluvlastník nést. V tomto rozsudku Nejvyšší soud dále vyložil, že rozhodnutí ve věcech nájmu společné věci, včetně stanovení nájemného či dohody o něm, byla v poměrech právní úpravy zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, účinné do 31. 12. 2013, řazena k běžné správě společné věci, u níž se důsledně uplatňoval princip majorizace obsažený v § 139 odst. 2 obč. zák. Z obdobného pojetí vycházela i úprava v obecném občanském zákoníku (dále "OZO") i ji reflektující judikatura, která rozhodování o nájemních vztazích týkající se společné věci považovala za "řádnou" správu, do níž patří věci, které se stále opakují a podle hospodářských zásad jsou spojeny s rozumným užíváním společné věci [srov. NS R II 378/29 (Vážný 9397), NS Rv I 1813/34 (Vážný 13 768) nebo NS R II 270/27 (Vážný 7288)]. V případech, kdy nájem společné věci měl v některém svém aspektu, například ve sjednané době nájmu, vybočit z obvyklých místních podmínek, judikatura dovodila, že se o běžnou správu společné věci ve smyslu § 833 OZO nejedná (srov. sbírka Glaser - Unger rozhodnutí pod č. 866). Požadavek diferencovaného přístupu k rozhodování ve věcech běžné správy byl vyjádřen i v judikatuře Ústavního soudu, která sice nijak nerelativizovala princip majorizace, nicméně akcentovala i v zájmu zachování ekvity ohled na práva a oprávněné zájmy menšinových spoluvlastníků (srov. nález Ústavního soudu ze dne 21. 10. 2008, sp. zn. IV. ÚS 1735/07, a usnesení Ústavního soudu ze dne 28. 7. 2009, sp. zn. IV. ÚS 968/09). Nejvyšší soud zdůraznil, že je nezbytné diferencovaně posuzovat jednotlivé případy rozhodování ve věcech nájemního poměru týkajícího se společné věci i v podmínkách úpravy občanského zákoníku účinné od 1. 1. 2014. O takovém poměru může být většinovým spoluvlastníkem rozhodnuto například z hlediska doby nájmu, výše nájemného či možnosti předčasného ukončení nájemního poměru za podmínek, jež jsou obecně pojímány jako standardní, avšak i podmínek, které mohou být neobvyklé. Vždy však bude záležet na konkrétních okolnostech případu, které budou pro soud jedinečným a do jiných věcí těžko přenositelným východiskem pro posouzení, zda se bude jednat o případ běžné či mimořádné správy. Ustanovení § 1129 odst. 1 o. z. obsahující demonstrativní výčet případů rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci takovému rozlišení nebrání. Na uvedené závěry odkázal Nejvyšší soud dále např. v usnesení ze dne 26. 5. 2026, sp. zn. 22 Cdo 655/2026, v němž šlo o posouzení vypovězení nájemní smlouvy většinovým spoluvlastníkem.

40. V nálezu ze dne 21. 10. 2008, sp. zn. IV. ÚS 1735/07, Ústavní soud vyslovil závěr, že o hospodaření se společnou věcí zásadně rozhodují spoluvlastníci, jejichž podíly představují většinu. Majorizaci je však možno respektovat pouze v případech, v nichž není výsledek v extrémním nesouladu s principy spravedlnosti a neporušuje základní práva menšinových spoluvlastníků. Nelze připustit, aby hospodaření probíhalo způsobem, který vůbec nerespektuje oprávněné zájmy menšinového spoluvlastníka a tím popírá samu podstatu a smysl jeho základního práva.

41. Na základě shora uvedeného dospěl odvolací soud shodně se soudem I. stupně k závěru, že v daném případě nejde o standardní krátkodobou nebo tržní dispozici se společnou věcí, nýbrž o pronájem podstatné části domu blízkým osobám většinové spoluvlastnice za nájemné, které bylo podle skutkových zjištění soudu I. stupně zjevně významně nižší než obvyklé, a to při současném vyloučení žalobce z užívání jediných volných prostor. Takové rozhodnutí má zásadní dopad na majetkové i užívací postavení menšinového spoluvlastníka a vymyká se běžnému provoznímu režimu. Jde tak ve smyslu výše citované judikatury o výjimečný případ, kdy je stav hrozící těžké újmy zcela zřejmý, a soudní ochrana je proto podle § 1130 o. z. na místě.

42. K námitce prekluze práva žalobce podat žalobu podle § 1130 ve spojení s § 1128 odst. 3 o.z. uvádí odvolací soud následující.

43. Žalovaná v řízení namítala, že žaloba byla podána po uplynutí třicetidenní prekluzivní lhůty, která podle jejího názoru začala běžet již dne 28. 12. 2023, tedy bezprostředně po sdělení, že většinová spoluvlastnice hlasovala pro návrh. Tato námitka není důvodná.

44. Smyslem této úpravy je vázat počátek lhůty k okamžiku, kdy lze o existenci rozhodnutí spoluvlastníků vůbec hovořit. V projednávané věci sama žalovaná určila žalobci lhůtu k rozhodnutí do 8. 1. 2024. Jestliže takový proces nastavila, nemůže zároveň přesvědčivě tvrdit, že rozhodnutí bylo přijato již před tím, než se žalobce mohl v určené lhůtě k návrhu vyjádřit. Teprve okamžikem, kdy žalobce projevil nesouhlas, resp. kdy bylo zřejmé, že při hlasování neuspěl, nabyl postavení přehlasovaného spoluvlastníka. Výklad prosazovaný žalovanou by vedl k tomu, že většinový spoluvlastník by mohl běh lhůty manipulovat tím, že by sice formálně ponechal menšinovému spoluvlastníku čas k vyjádření, avšak současně by tvrdil, že lhůta k soudní ochraně již mezitím běží. Takový výklad odporuje smyslu § 1128 odst. 3 o. z. Soud I. stupně proto správně uzavřel, že žaloba byla podána včas.

45. K námitce, že soud I. stupně porušil poučovací povinnost podle § 118a o. s. ř. a vydal překvapivé rozhodnutí, uvádí odvolací soud následující.

46. Podle § 118a odst. 1 až 3 o. s. ř. je soud povinen účastníka vyzvat k doplnění tvrzení či důkazů tehdy, ukáže-li se, že dosavadní tvrzení nebo důkazy nejsou dostatečné. Nejvyšší soud v usnesení ze dne 9. 7. 2024, sp. zn. 28 Cdo 1181/2024, shrnul, že „postup podle § 118a o. s. ř. přichází v úvahu tehdy, jestliže účastníky uvedená tvrzení a navržené (případně i nenavržené, ale provedené) důkazy nepostačují k tomu, aby byl objasněn skutkový stav věci“, a současně, že „jsou-li dosavadní tvrzení a navržené důkazy postačující i pro objasnění skutkového stavu věci rozhodného z hlediska hypotézy právní normy zvažované soudem, není k poučení podle § 118a odst. 2 o. s. ř. důvod“.

47. Otázka přiměřenosti nájemného, významu investic nájemců, stavu nemovitosti, rekonstrukcí a dopadů do práv žalobce byla předmětem sporu. Žalovaná sama tyto skutečnosti tvrdila a prosazovala. Rozhodnutí soudu I. stupně však nestojí na tom, že by žalovaná k rozsahu a hodnotě investic a údržby nemovitostí nic netvrdila nebo nic nenavrhla, tudíž že by svá tvrzení neprokázala, ale na tom, že soud po provedeném dokazování její hodnotící závěry nepřijal. Uzavřel, že i s přihlédnutím k investicím nájemců je sjednané nájemné zcela nepřiměřeně nízké. V takovém případě poučovací povinnost podle § 118a o. s. ř. nevznikla.

48. Odvolací soud souhlasí s žalovanou, že investice nájemců a jejich údržba nemovitosti mohou být za určitých okolností relevantním hlediskem při úvaze o přiměřeném nájemném. Nemohou však být přijaty jen jako obecné a nevyčíslené tvrzení, které automaticky legitimizuje nájemné výrazně pod úrovní obvyklé ceny. Zjišťuje-li soud, zda rozhodnutí většinového spoluvlastníka hrozí menšinovému spoluvlastníku těžkou újmou, musí hodnotit konkrétní ekonomický dopad. V poměrech projednávané věci je podstatné, že v návrhu rozhodnutí, které je předmětem sporu, není o údržbě pozemků v návaznosti na výši nájemného řečeno ničeho a ani v nájemní smlouvě není nájemní vztah jakkoli vázán na konkrétní povinnosti nájemců v konkrétním rozsahu provádět údržbu pozemků. Z jedné věty v nájemní smlouvě, že se nájemci do budoucna zavazují provádět údržbu pozemků, nelze ve vztahu ke sjednanému nájemnímu vztahu a výši nájemného činit závěry o jeho adekvátnosti a o přiměřenosti zásahu do práv menšinového spoluvlastníka. Uvedené ujednání v nájemní smlouvě nevyvrací závěr soudu I. stupně o existenci těžké újmy ve smyslu § 1130 o.z.

49. K otázce existence těžké újmy ve smyslu § 1130 o.z. odvolací soud uvádí, že podle § 1130 o. z. je těžká újma uváděna zejména jako „neúměrné omezení v užívání společné věci“. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 17. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 192/2017, vysvětlil, že těžká újma představuje „neúměrnou, obtížně odčinitelnou či zjevnou ztrátu či omezení ve výkonu práv spoluvlastníka“. Ústavní soud v nálezu ze dne 21. 10. 2008, sp. zn. IV. ÚS 1735/07, pak konstatoval, že při neúměrně nízkém nájemném může být „zasažena samá podstata vlastnického práva menšinového spoluvlastníka“.

50. Soud I. stupně vyšel ze skutkového zjištění, že sjednané nájemné 15 000 Kč měsíčně je v hrubém nepoměru k obvyklému nájemnému zjištěnému znalcem (a to i s přihlédnutím k investicím nájemců do pronajaté nemovitosti) a že předmětné prostory představovaly jediné reálně volné prostory v domě. Tím byl žalobce současně zbaven možnosti tyto prostory užívat a zároveň mu byl přiznán jen minimální majetkový výnos. Odvolací soud souhlasí se závěrem soudu I. stupně, že taková kombinace užívacího a ekonomického omezení naplňuje pojem těžké újmy ve smyslu § 1130 o. z. Odvolací soud nepřehlíží argument žalované, že nájem byl sjednán jen na dobu určitou čtyř let a obsahuje inflační doložku. Tyto skutečnosti však samy o sobě zjevnou nevýhodnost rozhodnutí neodstraňují. Doba určitá pouze vymezuje trvání zásahu, nikoli jeho přiměřenost, navíc je sjednána možnost prodloužení nájmu bez dalších podmínek, a inflační doložka chrání toliko proti znehodnocování peněz v čase. Nijak nenahrazuje podstatný rozdíl mezi tržním a sjednaným nájemným v okamžiku uzavření nájemního vztahu. Navíc podle nájemní smlouvy je na pronajímateli, zda inflační doložku vůbec použije. Těžká újma zde proto hrozí i při zohlednění těchto smluvních parametrů a uvedená námitka žalované tak není důvodná.

51. K námitce, že soud I. stupně nesprávně hodnotil dopady rozhodnutí na užívací práva žalobce, neboť žalobce neprokázal skutečný zájem o užívání prostor, odvolací soud uvádí následující.

52. Předně je třeba zdůraznit, že těžká újma v této věci nespočívá jen v tom, že žalobce tvrdil úmysl se do domu nastěhovat. Spočívá v souběhu dvou okolností: vyloučení žalobce z reálného užívání volných prostor a současně výrazně neodpovídajícího výnosu z pronájmu. Je pravda, že sama subjektivní preference užívat konkrétní část domu nemusí bez dalšího stačit k závěru o těžké újmě. V projednávané věci však nejde o pouhou nespokojenost s konkrétním uspořádáním, nýbrž o situaci, kdy žalobce jednak přišel o možnost reálně užívat jedinou volnou část společné věci, a zároveň mu bylo přiznáno jen marginální plnění z nájmu, který byl sjednán za zjevně netržních podmínek ve prospěch blízkých osob většinové spoluvlastnice. Právě tato kumulace okolností činí zásah mimořádně intenzivním. Jestliže byl v řízení prokázán zásadní nepoměr mezi obvyklým a sjednaným nájemným a současně bylo zjištěno, že žalobce nemůže žádné prostory v domě užívat, nelze věc redukovat na běžný spor o parametry správy, jak namítala žalovaná. Taková redukce by zcela popřela ochrannou funkci § 1130 o. z. Soud I. stupně proto správně dovodil, že jde o hrozící těžkou újmu přesahující mez obvyklého spoluvlastnického konfliktu.

53. V dané věci nebylo prokázáno nic, co by odůvodňovalo tak významné zvýhodnění osob blízkých žalované na úkor žalobce. Proti sobě stojí na jedné straně zájem žalované pronajmout část domu svému synovi a snaše za mimořádně výhodných podmínek a na druhé straně zákonné právo žalobce, aby jeho spoluvlastnické postavení nebylo degradováno na pouhé formální „holé vlastnictví“ bez odpovídající možnosti užívání a bez přiměřeného výnosu. Při tomto poměření musí mít přednost ochrana menšinového spoluvlastníka před zjevně excesivním výkonem většinového hlasu.

54. Odvolatelka namítala, že i kdyby soud zjistil, že některé parametry rozhodnutí spoluvlastníků zaslouží úpravu, je na místě postup podle § 1139 o.z. a uspořádání poměrů podle slušného uvážení, nikoliv automatické zrušení rozhodnutí většiny.

55. Spravedlivé uspořádání poměrů pojímá důvodová zpráva k občanskému zákoníku jako rozhodování racionální a způsobem, který nebude bránit dalšímu klidnému soužití spoluvlastníků a nebude mezi nimi akcelerovat další konflikty. Část odborné literatury ponechává vymezení pojmu slušné uvážení výhradně na judikatuře, část odborné literatury pak i s přihlédnutím k dosavadním závěrům soudní praxe naznačuje, že soud by měl přihlédnout ke všem významným okolnostem, tedy zejména k povaze společné věci, velikosti spoluvlastnických podílů, k osobním poměrům spoluvlastníků a vztahům mezi nimi, k povaze záležitosti, o níž bylo rozhodnuto, případně ke způsobu rozhodnutí a jeho možným alternativám, a rozhodnout o tom, jakou dá jednotlivým okolnostem váhu a kterou okolnost s ohledem na slušné uvážení upřednostní. Soudní praxe chápe slušné uvážení jako rozhodné hledisko pro rozumné uspořádání právních poměrů spoluvlastníků (srov. již shora citovaný rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 192/2017) a jako nástroj korekce rozhodnutí většinového spoluvlastníka.

56. V projednávané věci však je úvahový prostor soudu omezený, neboť cílem žalobce jako menšinového přehlasovaného spoluvlastníka je odklidit rozhodnutí většinového spoluvlastníka o nájmu části nemovité věci, které žalobci hrozí těžkou újmou. I když i tady platí limit rozhodování soudu podle slušného uvážení, soud v takovém řízení primárně posuzuje, zda vzhledem ke všem okolnostem přehlasovanému spoluvlastníku hrozí těžká újma, a dospěje-li k závěru, že tomu tak je, a že přijaté rozhodnutí spoluvlastníků se uskutečnit vůbec nemá, rozhodnutí zruší, nemá-li být jeho obsah v praxi vůbec realizován. Soud I. stupně takto rozhodl a odvolací soud má za to, že v této věci není prostor pro jiné uspořádání poměrů spoluvlastníků.

57. Ze všech uvedených důvodů odvolací soud uzavřel, že soud I. stupně správně posoudil jak otázku včasnosti žaloby, tak povahu napadeného rozhodnutí spoluvlastníků a existenci těžké újmy na straně žalobce. Odvolací soud proto rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil, včetně výroku o náhradě nákladů řízení před soudem I. stupně a náhradě nákladů státu.

58. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal v odvolacím řízení úspěšnému žalobci náhradu vynaložených nákladů za právní zastoupení advokátem ve výši odměny za 2 úkony právní služby (vyjádření k odvolání ze dne 27. 4. 2026 a účast u odvolacího jednání) dle § 11 odst. 1 písm. k), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), v platném znění, (dále jen „AT“), ve výši 4 600 Kč (tj. 2 * 2300 Kč, § 9 odst. 1 AT, § 7 bod 5 AT), k odměně náleží náhrada hotových výdajů ve výši 900 Kč (tj. 2 * 450 Kč, § 13 odst. 4 AT) a 21 % DPH ve výši 1 155 Kč (§ 137 odst. 3 o.s.ř.). Náklady odvolacího řízení tak činí 6 655 Kč.

Proti výroku I rozsudku v části, jíž byl potvrzen rozsudek soudu I. stupně ve výroku I o věci samé, lze podat dovolání do dvou měsíců od doručení rozhodnutí k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím soudu I. stupně, jestliže rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně, anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak (§ 237, § 239 a § 240 odst. 1 o.s.ř.). Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud.

Proti výroku II a výroku I rozsudku v části, jíž byl potvrzen rozsudek soudu I. stupně ve výrocích II a III o nákladech řízení a nákladech státu, není dovolání přípustné.