OSHO 4 C 68/2025-279

ROZSUDEK ⟪LB:lb_001⟫ JMÉNEM REPUBLIKY ⟪LB:lb_002⟫ Okresní soud v Hodoníně rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Svačinovou ve věci ⟪LB:lb_003⟫ žalobkyně: Jméno žalobkyně, IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky ⟪LB:lb_004⟫ proti ⟪LB:lb_005⟫ žalovanému: Jméno žalovaného, IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného ⟪LB:lb_006⟫ o zaplacení 730 702 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 126 606,80 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 126 606,80 Kč od 10. 8. 2024 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se v části, aby žalovaný byl povinen zaplatit žalobkyni částku 604 095,20 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 604 095,20 Kč od 10. 8. 2024 do zaplacení, zamítá.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 39 076,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se svojí žalobou domáhala po žalovaném zaplacení částky 730 702 Kč s příslušenstvím z důvodu, že měla s žalovaným uzavřít dne 27. 9. 2017 smlouvu o nájmu souboru místností v budově bez čp./če. na pozemku p.č. Anonymizováno v obci a k.ú. adresa, k užívání jako ordinace praktického lékaře. Dopisem ze dne 20. 4. 2024 žalobkyně vypověděla žalovanému smluv z důvodu dluhu na nájemném a z důvodu pozbytí oprávnění vykonávat povolání lékaře. Nájem byl ukončen ke dni 30. 6. 2024. Poté žalobkyně předala žalovanému výpočet a zápočet nároku na nájemném dne 16. 7. 2024, když žalovaný zůstal dlužen částku 730 702 Kč, kterou nezaplatil ani k výzvě žalobkyně ze dne 23. 7. 2024 a je od 10. 8. 2024 v prodlení. V nájemní smlouvě byla dohodnuta inflační doložka o automatickém zvyšování nájemného v závislosti na průměrné roční míře inflace vyhlášené příslušným státním orgánem; nájemné bylo dohodnuto ve výši 26 000 měsíčně + 2 500 Kč měsíčně záloha na energie. Změna nájemní smlouvy mohla být učiněna pouze písemně; žádný dodatek o snížení nájemného uzavřen nebyl. Žalobkyně tolerovala nižší platby nájemného jen z důvodu, že žalovaný tvrdil, že je ve finanční nouzi. Žalovaný řádně hradil nájemné ve výši 26 000 Kč a zálohu na energie 2 500 Kč do ledna 2018, od února 2018 byl povinen hradit zvýšené nájemné dle inflace, ale až do srpna 2018 platil stále 26 000 Kč + 2 500 Kč a od září 2018 do května 2024 pouze 19 000 Kč + 2 500 Kč měsíčně a v červnu 2018 pouze 19 000 Kč, bez zálohy na energie. Zálohy na energie nejsou předmětem žaloby. Výše nájemného rostla dle inflace od února 2018 do ledna 2019 na částku 26 650 Kč měsíčně (inflace 102,5 %), od února 2019 do ledna 2020 na 27 210 Kč (inflace 102,1 %), od února 2020 do ledna 2021 na 27 972 Kč (inflace 102,8 %), od února 2021 do ledna 2022 ve výši 28 867 Kč (inflace 103,2 %), od února 2022 do ledna 2023 ve výši 29 964 Kč (inflace 103,8 %), od února 2023 do ledna 2024 ve výši 34 488 Kč (inflace 115,1 %) a od února 2024 do června 2024 ve výši 38 178 Kč (inflace 110,7 %). Žalovaný své platby zasílal bez označení konkrétního měsíce, za který je nájemné hrazeno, a proto žalobkyně započetla vždy na dluh nejdříve splatný.

2. Žalovaný s nárokem žalobkyně nesouhlasil. S žalobkyní uzavřel smlouvu o nájmu, v níž bylo nájemné sjednáno ve výši 26 000 Kč měsíčně a zálohy na energie ve výši 2 500 Kč měsíčně, není však pravdou, že by došlo ke zvýšení měsíčního nájemného, ve smlouvě nebyla sjednána inflační doložka platně a žalovaný se zvýšením nájemného nesouhlasil. Žalovaný nikdy na nájemném nedlužil. V nájemní smlouvě bylo sjednáno nájemné ve výši 26 000 Kč měsíčně, dohodou mezi účastníky poté došlo ke snížení na částku 19 000 Kč měsíčně, spolu se zálohou na energie ve výši 2 500 Kč měsíčně měl žalovaný hradit 21 500 Kč měsíčně, což činil minimálně od roku 2021 až do roku 2024, kdy poslední splátku uhradil dne 18. 6. 2024 ve výši 19 000 Kč bez zálohy na energie, protože v té době již byla ordinace uzavřena. Skutečnost, že došlo k ústní dohodě dokládá to, že žalobkyně po dobu několika let neměla námitky proti platbě nájemného ve výši 21 500 Kč. Nájem byl ukončen výhradně z důvodu, že žalovaný pozbyl oprávnění k výkonu zdravotních služeb, nikoliv z důvodu dluhu na nájemném. Navíc výpověď byla zaslána do datové schránky, kterou žalovaný nevybíral, neboť nemohl vykonávat své povolání a žalobkyně této situace zneužila. Nájemné v sobě zahrnovalo částku 13 000 Kč placenou za karty pacientů, neboť žalobkyně na žalovaného převedla za úplatu karty pacientů, když žalovaný své vlastní pacienty neměl. Nájemné tak fakticky činilo původně 13 000 Kč, po snížení 6 000 Kč měsíčně. Ke snížení nájemného došlo z důvodu snížení počtu pacientů a snížení počtu ordinačních dnů, jinak by musel provoz ordinace skončit, což žalobkyně nechtěla, neboť z provozu ordinace profitovala provozováním vedlejší lékárny. U žalobkyně se jednalo o nepoctivé jednání, neboť při podpisu nájemní smlouvy musel žalovaný podepsat i směnku spolu se smlouvou o zajištění a o směnečném právu vyplňovacím, smlouvu zástavní, v nájemní smlouvě byly sjednány vysoké smluvní pokuty, kterých se žalobkyně domáhala u soudu a nyní je vedena exekuce. Žalovaný uplatnil námitku promlčení na nároky uplatněné do 10. 12. 2021.

3. Nesporným skutkovým tvrzením bylo tvrzení o uzavření nájemní smlouvy dne 27. 9. 2017 a o výpovědi smlouvy o nájmu dne 20. 4. 2024, výpověď žalovaný převzal dne 30. 4. 2024 a nájem byl skončen dne 30. 6. 2024.

4. Soud provedl dokazování, z něhož učinil následující skutková zjištění. Účastníci jako podnikatelé uzavřeli mezi sebou dne 27. 9. 2017 dohodu, na základě které měla žalobkyně přenechat soubor místností určený k užívání jako ordinace praktického lékaře v budově bez čp./če. na pozemku p.č. Anonymizováno v obci a k.ú. adresa (dále jen jednotka) ve vlastnictví žalobkyně žalovanému k dočasnému užívání pro výkon povolání lékaře od 1. 10. 2017 do 31. 3. 2026. Nájemné bylo sjednáno ve výši 26 000 Kč měsíčně a žalovaný ho měl platit vždy do 12. dne v měsíci s výjimkou 10-12/2017, kdy byla splatnost dohodnuta jinak. Dále měl žalovaný hradit náklady na elektrickou energii spolu s nájemným ve výši 2 500 Kč měsíčně. Smlouva v článku IV. odst. 5 obsahuje ujednání o inflační doložce tak, že nájemné bude automaticky zvyšováno v závislosti na průměrné roční míře inflace vyhlášené příslušným státním orgánem (v době podpisu této smlouvy Českým statistickým úřadem), a to vždy s účinností od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, v němž bude průměrná roční míra inflace úředně vyhlášena, pokud tato míra nebo jejich součet za předchozí roky od roku 2016 včetně dosáhne nejméně 2 %. Platby nájemného a záloh měly být hrazeny bez fakturace. Strany si sjednaly v článku VI. odst. 2 pro případ hrubého porušení povinností ze smlouvy možnost druhé smluvní strany smlouvu vypovědět s dvouměsíční výpovědní lhůtou; hrubým porušením smlouvy rozuměly mimo jiné dluh na nájemném ve výši dvou měsíčních nájmů. V článku VII byly sjednány smluvní pokuty a kauce. Pro případ, že nájem skončí před uplynutím sjednané doby nájmu, měl žalovaný uhradit smluvní pokutu ve výši násobku počtu kalendářních měsíců zbývajících od 1. 10. 2017 do 31. 3. 2026 a částky 13 000 Kč. Dále měl uhradit pro případ skončení nájmu z důvodu na straně nájemce smluvní pokutu ve výši 50 000 Kč jako kompenzaci nákladů potřebných ke vzniku nového nájemního vztahu. Dále měl složit kauci ve výši 50 000 Kč. V článku XI odst. 3 byla dohodnuta možnost změny smlouvy pouze formou písemných dodatků. Smlouva o nájmu byla podepsána účastníky řízení úředně ověřenými podpisy. (vše zjištěno z listiny označené jako nájemní smlouva ze dne 27. 9. 2017 s doložkou o podpisu nájemní smlouvy). Strany v souvislosti s nájmem uzavřeli smlouvu o zajištění a směnečném právu vyplňovacím, na základě které žalobkyni vzniklo právo vyplnit blankosměnku, pokud by nájemní vztah skončil dříve než 31. 3. 2026, kdy směnečná suma může být vyplněna nejvýše v částce 1 376 000 Kč, která se každý měsíc, počínaje říjnem 2017 snižuje o částku 13 000 Kč, stejně jako se snižuje maximální možná výše smluvní pokuty, která je směnkou zajištěna (smlouva o zajištění a směnečném právu vyplňovacím ze dne 27. 9. 2017). Dále strany uzavřely smlouvu o prodeji části závodu, v níž žalobkyně je vedlejší účastnicí, žalovaný je kupující a společnost právnická osoba. zastoupená tituly před jménem jméno FO je prodávající, na základě které prodávající prodal kupujícímu hmotný, osobní a nehmotný majetek jednotky – ordinace, s cílem provozovat část závodu do 31. 3. 2026 spolu se smluvními vztahy se zdravotními pojišťovnami a o výkonu závodně lékařské péče za kupní cenu ve výši 65 000 Kč (smlouva o prodeji části závodu ze dne 27. 9. 2017). Návrhy smluv měl žalovaný k dispozici již dne 25. 9. 2017 (emaily ze dne 25. a 26. 9. 2017 přeposlané dne 5. srpna 2025)

5. Dne 30. dubna 2024 žalovaný převzal datovou zprávu od žalobkyně obsahující výpověď předmětné nájemní smlouvy z důvodu dluhu na nájemném ve výši nejméně 448 000 Kč a z důvodu znemožnění užívání jednotky ke sjednanému účelu nájmu proto, že žalovaný byl vyloučen z České lékařské komory. Výpovědní lhůta byla 2 měsíce od doručení výpovědi (výpověď nájemní smlouvy ze dne 20. 4. 2024 a doručenka datové zprávy).

6. Žalobkyně žalovanému předala výpočet a zápočet nároků na nájemné ze dne 8. 7. 2024, jehož převzetí žalovaný potvrdil dne 16. 7. 2024 svým podpisem. Z této listiny bylo zjištěno, že od března 2018 do srpna 2018 žalovaný na nájemném hradil částku 26 000 Kč a od září 2018 začal hradit 19 000 Kč a tuto částku hradil až do června 2024. Dle žalobkyně měl nájem od 2/18 do 1/19 činit 26 650 Kč (inflace 102,5 %), a proto platbu za 3/2018 započetla na neuhrazenou částku 650 Kč jako dluh na nájemném za únor 2018, a tak pokračovala až do ledna 2019, kdy celkově zbyl dluh 42 800 Kč. Od 2/2019 do 1/2020 mělo nájemné činit 27 210 Kč měsíčně (inflace 102,1 %); platba za 2/2019 byla započtena na dluh z předchozího roku a za každý měsíc dále byla započtena platba na předchozí dluh tak, že celkem dluh v lednu 2020 činil 141 320 Kč. Od 2/2020 měl být zvýšen nájem na 27 972 Kč (inflace 102,8 %) a placené nájemné ve výši 19 000 Kč postupně započítáváno tak, že v lednu 2021 zbyl dluh 248 984 Kč. Od 2/2021 mělo nájemné činit 28 867 Kč (inflace 103,2 %), od 2/2022 částku 29 964 Kč (inflace 103,8 %), od 2/2023 částku 34 488 Kč (inflace 115,1 %) a od 2/24 částku 38 178 Kč (inflace 110,7 %), přičemž každá platba žalovaného ve výši 19 000 Kč měsíčně byla započten na zbývající dluh, až do června 2024, kdy zbyl dluh ve výši 730 702 Kč (zjištěno z listiny označené Výpočet a zápočet nároku na nájemné ze dne 8. 7. 2024).

7. Předžalobní výzvou byl žalovaný vyzván k úhradě dluhu na nájemném ve výši 730 702 Kč a byl informován o vyplnění směnky na částku 323 000 Kč vypočtenou za 21 měsíců krát 13 000 Kč +50 000 Kč do 15 dnů od doručení výzvy, kterou žalovaný převzal dne 25. 7. 2024 jako datovou zprávu (přípis ze dne 23. 7. 2024 společně s poštovním podacím lístkem ze dne 29. 7. 2024, detail o odeslané zprávě z datové schránky).

8. Žalovaný na to reagoval e-mailem, v němž připomíná žalobkyni, že se domluvili na snížení nájmu na 6 000 Kč kvůli propadu ordinace s tím, že kdyby žalobkyně už tehdy účtovala vyšší nájemné navíc zvýšené o inflaci, skončil by hned, ordinaci by nešlo provozovat a potvrzuje, že chce doplatit „koupi ordinace“, 21 × 13 000 Kč tj. 273 000 Kč (e-mail ze dne 31. 7. 2024).

9. Od března 2018 do srpna 2018 žalovaný na nájemném hradil částku 26 000 Kč a od září 2018 začal hradit 19 000 Kč a tuto částku hradil až do května 2024; spolu s energiemi žalovaný hradil pravidelně částku 21 500 Kč měsíčně, v červnu uhradil 19 000 Kč (Výpočet a zápočet nároků na nájemné ze dne 8. 7. 2024, výpisy z účtu žalovaného za období leden 2021 až červen 2024, listina o pohybech ČSOB podnikatelské konto žalobkyně).

10. Průměrná roční míra inflace vyjádřená přírůstkem průměrného indexu spotřebitelských cen podle Českého statistického úřadu v roce 2017 činila 2,5 %, a v roce 2018 činila 2,1 %, v roce 2019 činila 2,8 %, v roce 2020 činila 3,2 %, v roce 2021 činila 3,8 %, v roce 2022 činila 15,1 %, v roce 2023 činila 10,7 % a v roce 2024 činila 2,4 %; za rok 2024 byly informace zveřejněny 13. ledna 2025 (výpis ze statistického zjišťování ze dne 13. 1. 2025, ověření výše inflace na internetu pomocí AI – listina čl. 181).

11. Žalobkyně zahájila proti žalovanému exekuční řízení u exekutorského úřadu v Olomouci, soudního exekutora tituly před jménem jméno FO k vymožení částky 323 000 Kč příslušenstvím na základě směnečného platebního rozkazu vydaného Krajským soudem v Brně dne 20. 9. 2024, které se žalovaný snažil ukončit návrhem na zastavení řízení ze dne 19. 3. 2025 s tvrzením, že nárok na smluvní pokutu nevznikl, neboť nájemné řádně hradil, že žalobkyně zjevně zneužila svého práva a k podpisu směnky byl přiměn lstivým jednáním a že je exekuce nepřípustná. Jeho návrh byl zamítnut z důvodu, že námitky měly být řešeny ve směnečném řízení a nepředstavují vadu exekučního titulu (návrh na zastavení exekučního řízení, návrh na vydání směnečného platebního rozkazu a usnesení o zamítnutí návrhu žalovaného z exekučního spisu vedeném zdejším soudem pod sp. zn. 51 EXE 1586/2024).

12. K prokázání tvrzení žalovaného o dohodě o snížení nájemného soud provedl důkaz výslechem svědkyně jméno FO a jméno FO. Svědkyně jméno FO potvrdila skutečnosti tvrzené žalovaným, tj. dohodu o snížení nájemného na částku 6 000 Kč měsíčně asi po roce po zjištění, že stavy pacientů se snižují a že by to žalovaný nebyl schopen financovat a také potvrdila platby za pacienty; je však matkou žalovaného, s nímž sdílí společnou domácnost a informace má zprostředkované pouze od žalovaného. Sám o sobě by její výslech nebyl dostatečným důkazem k prokázání tvrzení žalovaného, ale ve spojení s ostatními důkazy soud její výslech hodnotil jako dostatečně věrohodný. Svědkyně jméno FO uvedla, že si nepamatuje, že by kdy byla přítomna dohodě o nájemném, nevěděla, jaké nájemné platil předchůdce žalovaného tituly před jménem jméno FO či tituly před jménem jméno FO, potvrdila však že žalovaný si stěžoval na výši nájemného, že ho chtěl snížit, měla vždy za to, že žalovaný vždy platil nájem, žalovaný řádně platil vždy její mzdu a nikdy se nestalo, že by zůstal něco dlužen. Žalovaný si zaregistroval stávající pacienty na sebe, což je obvyklá praxe. Z její výpovědi bylo zjištěno, že pacienti odcházeli hlavně na začátku praxe žalovaného, nikoliv ke konci, když zpočátku mohl mít cca 1000 pacientů, ke konci cca 500, když v prvních dvou měsících mohlo odejít tak 200 lidí. Její výpověď soud považuje za věrohodnou, i když ji žalovaný před jednací síní kontaktoval a nabádal, aby potvrdila dohodu o snížení nájemného. Sám žalovaný potvrdil, že po svědkyni chtěl, aby mu dosvědčila dohodu, ale i přes to svědkyně konkrétní dohodu nepotvrdila a nebyla tak žádostí žalovaného nijak ovlivněna.

13. Výpovědí žalovaného bylo zjištěno, že zpočátku docházelo ke strmému úbytku pacientů, kdy se vypisovalo i 15 karet denně, protože odcházeli k jiným doktorům a ustálilo se to až před 2-3 lety na 500 pacientech. Z toho důvodu asi po 7 měsících žádal žalobkyni o snížení nájemného, s čímž měla žalobkyně souhlasit, neboť její lékárna z provozu ordinace profitovala. Smlouvu o nájmu i ostatní sice dostal, ale nezajímal se o ně a nerozuměl jim, spolehl se pouze na prohlášení žalobkyně. Pozemky v roce 2022 sice nakupoval, ale z jiných peněz, než z příjmu ordinace ve Valticích. Sám do ordinace přestal jezdit od roku 2019, kdy si zajistil za sebe náhradu. Ordinace byla na zavření, ale kvůli žalobkyni ji žalovaný neuzavřel, přestože nevydělávala. Za pacienty, resp. jejich karty, které převzal, měl platit částku 1 560 000 Kč, která se rozepsala do splátek po 13 000 Kč měsíčně na dobu 10 let. Nájemné zpočátku bylo 13 000 Kč, poté se snížilo na 6 000 Kč. Ordinační doba v počátcích byla 4 dny v týdnu, ke konci roku 2018 musela být snížena na 3 dny, z toho 1 den tam byla pouze sestra. Žalobkyni k vypořádání nabízel částku 270 000 Kč za pacienty dle jejich dohody, což chtěl dodržet, když ordinace skončila dříve, než bylo dohodnuto.

14. Žalobkyně ve své výpovědi uvedla, že žalovaný nastupoval za tituly za jménem jméno FO, který dojednával smlouvy; předtím byla v ordinaci společnost Anonymizováno., v níž je jednatelkou. Žalovanému tyto smlouvy byly zaslány mailem. Žalovaný měl platit 2 500 Kč zálohu na energie a 26 000 Kč nájemné, za karty pacientů ne, ty musí předat lékař nebo se odevzdají krajskému úřadu. Žalovaný za ní chodil, že má málo pacientů a málo peněz, jí se to nechtělo poslouchat. Pacienti se žalovanému začali odhlašovat, protože tam věčně nebyl. Z pěti dnů se to smrsklo na dva, v době covidu tam nebyl vůbec. Žalovaný nedříve platil plnou cenu, poté asi v roce 2018 méně, ale žalobkyně doufala, že až se mu rozjede ordinace, bude platit více. Písemně ho nevyzývala. Kdy a jak se vyhlašuje inflace, nekontrolovala, nechávala to na účetní a neví, jak to mělo fungovat. O zvýšení nájemného v důsledku inflace informovala žalovaného až když s ním byly problémy, předtím ne. Jediné, co dělala, když přišlo nižší nájemné, tak se zlobila, jinak nic. Bylo jí líto pacientů, kterých bylo 600 a bylo jí jasné, že když to žalovanému všechno spočítá hned, on okamžitě zavře ordinaci. Žalobkyně dávala i inzeráty na jiného doktora, i žalovaný hledal, ale zájemci zjistili, že by se neuživili, počet pacientů se snižoval.

15. Žalovaný v říjnu 2022 koupil ornou půdu p. č. Anonymizováno a p. č. Anonymizováno v k. ú. adresa za kupní cenu 2 750 000 Kč (kupní smlouva ze dne 11. 10. 2022) a v říjnu 2023 zakoupil ornou půdu p. č. Anonymizováno v k. ú. adresa za kupní cenu 1 898 490 Kč (kupní smlouva ze dne 4. 10. 2023). Nemovitosti nejsou zajištěny zástavním právem (informace z internetu o pozemku p. č. Anonymizováno v k. ú. a Anonymizováno v k. ú. adresa, výpis z katastru nemovitostí LV číslo hodnota, týkající se pozemku Anonymizováno v k. ú. adresa).

16. Žalovaný byl vyloučen z České lékařské komory rozhodnutím ze dne 11. 3. 2022 č. j. 21/56-001/0107, proti kterému se žalovaný u Krajského soudu v Ostravě pobočky Olomouc bránil žalobou, a následně kasační stížností proti rozsudku tohoto soudu ze dne 2. 8. 2023 č.j. 60 Ad 5/2022-69, která byla Nejvyšším správním soudem zamítnuta rozsudkem ze dne 15. 2. 2024 č. j. 8 As 224/2023-64 (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 8 As 224/2023-64 ze dne 15. 2. 2024).

17. Výslech právní zástupkyně žalobkyně Jméno advokátky soud neprovedl, neboť tato nebyla ze strany žalobkyně zproštěna povinnosti mlčenlivosti. Dále soud neprovedl důkazy inzerátem, informací o pozemku Anonymizováno v k. ú. adresa a výpisem z obchodního rejstříku, tyto důkazy nesplnily výjimku z koncentrace řízení, když informaci o provozování pečovatelského domu si měla a mohla žalobkyně zajistit před koncentrací řízení, nejedná se o novotu.

18. Na základě zjištění učiněných z předložených listin dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé: Žalovaný převzal od žalobkyně do nájmu lékařskou ordinaci na základě smlouvy ze dne 27. 9. 2017 na dobu od 1. 10. 2017 do 31. 3. 2026 a zavázal se hradit nájemné ve výši 26 000 Kč měsíčně. Strany se také dohodli na automatickém zvyšování nájemného v závislosti na roční míře inflace s účinností od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, v němž bude průměrná roční míra inflace úředně vyhlášena, pokud tato míra nebo jejich součet za předchozí roky od roku 2016 včetně dosáhne nejméně 2 %. Nájem skončil na základě výpovědi žalobkyně dne 30. 6. 2024. Žalovaný na nájemném hradil do srpna 2018 dohodnutou částku 26 000 Kč a od září 2018 začal hradit 19 000 Kč a tuto částku hradil pravidelně každý měsíc až do června 2024, bez toho, že by se žalobkyně proti tomu jakkoli ohrazovala. Z toho důvodu soud uvěřil tvrzení žalovaného, že v roce 2018 došlo k ústní dohodě o snížení nájemného na částku 19 000 Kč. Byť dohodu nepotvrdila svědkyně jméno FO, jejíž výpověď soud hodnotí jako věrohodnou, bylo však z ní zjištěno, že po nástupu žalovaného do ordinace se pacienti začali ve velkém množství odhlašovat; nikoliv, jak tvrdila žalobkyně, až poté, co žalovaný snižoval ordinační dobu. Snížení ordinační doby tak bylo důsledkem odhlášení velkého množství pacientů, nikoliv příčinou. To potvrdila i svědkyně jméno FO, která potvrdila i dohodu o snížení nájemného, a přestože by její výpověď mohla být ovlivněna tím, že je matkou žalovaného a informace měla od něho zprostředkované, zapadá do zjištění z ostatních důkazů. To tak nasvědčuje tvrzení žalovaného, že od počátku, co se začali pacienti odhlašovat, nebyl schopen platit sjednané nájemné a snažil se dohodnout snížení. Je zřejmé, že žalobkyně měla profit a bylo v jejím zájmu mít provozovanou lékařskou ordinaci vedle jí provozované lékárny, a naopak v jejím v zájmu nebylo uzavření ordinace, což vyplývá jednak obecně z toho, že pro každého provozovatele lékárny je vhodné, aby měl ordinaci co nejblíže, aby pacienti z této ordinace pro léky chodili do jeho lékárny, ale i z toho co uvedla žalobkyně, že kdyby žalovanému vyúčtovala jeho dluh v průběhu nájemní doby, bylo jí jasné, že okamžitě zavře ordinaci, a to nechtěla, a taky z toho, že hledala prostřednictvím inzerátu nového doktora, ale neúspěšně, protože zájemci zjistili, že by se neuživili. Soud tak má za to, že se účastníci řízení se minimálně konkludentně dohodli na tom, že nájemné bude sníženo. Od září 2018 žalovaný v důsledku toho hradil pravidelně každý měsíc až do června 2024 částku 19 000 Kč. Žalobkyně proti tomu nijak nezakročila, nevyzývala žalovaného k placení původně dohodnuté částky v písemné nájemní smlouvě; po celou dobu šesti let byla nečinná a akceptovala platby na nájemném ve výši 19 000 Kč. Navíc neplacení nájemného bylo podle smlouvy považováno za hrubé porušení povinností a byl to důvod k výpovědi. Údajný dluh žalovanému vyúčtovala až po skončení nájmu v listině ze dne 8. 7. 2024, kterou žalovanému doručila dne 16. 7. 2024. Na to žalovaný ihned reagoval e-mailem, v němž připomněl dohodu o snížení nájemného již dne 31. 7. 2024, tj. půl roku před zahájením řízení. Tvrzení žalobkyně, že se žalovaný vymlouval na nedostatek finančních prostředků, přestože nakoupil pozemky za milionové částky, neobstojí, neboť k nákupu pozemků došlo v roce 2022 a 2023, nikoli v roce 2018, a jak vysvětlil žalovaný, z příjmů z ostatních ordinací.

19. Žalovaný argumentoval i tím, že nájemné bylo ve skutečnosti původně 13 000 Kč, po snížení 6 000 Kč, zbývající částka 13 000 Kč, která zůstala nezměněná, představovala platby za karty pacientů. K tomu soud uvádí, že ze samotné nájemní smlouvy je zřejmé, že nájemné činilo 26 000 Kč, po snížení žalovaný platil 19 000 Kč. Nájemné tak v sobě mohlo zahrnovat jednak složku „čistého nájemného“ a jednak platbu za karty pacientů 13 000 Kč měsíčně, čemuž nasvědčuje to, že žalovaný převzal karty pacientů po předchůdci tituly za jménem jméno FO, který je předtím převzal od společnosti Anonymizováno., v níž je jednatelkou žalobkyně, a která za to mohla chtít tuto částku; nasvědčuje tomu i sjednaná smluvní pokuta v nájemní smlouvě ve výši násobku počtu kalendářních měsíců zbývajících od 1. 10. 2017 do 31. 3. 2026 a částky 13 000 Kč v případě předčasného ukončení nájmu, když pokud by „čisté„ nájemné činilo skutečně částku 26 000 Kč, dávalo by větší smysl sjednat smluvní pokutu v násobku částky 26 000 Kč a počtu zbývajících měsíců. A nasvědčuje tomu i ochota žalovaného projevená v e-mailu ze dne 31. 7. 2024 k okamžitému zaplacení částky 273 000 Kč, tj. 21 × 13 000 Kč za „koupi ordinace“ a zejména výpověď samotného žalovaného, v níž bez jakýchkoliv vytáček uvedl, že jeho povinností bylo „za pacienty, resp. jejich karty, které převzal, zaplatit částku 1 560 000 Kč, která se rozepsala do splátek po 13 000 Kč měsíčně na dobu 10 let“ a že právě proto žalobkyni nabízel zaplacení 270 000 Kč. Z hlediska inflační doložky však soud nevycházel z „čistého“ nájemného ve výši 6 000 Kč, ale z částky placené žalovaným a každý měsíc označené jako nájemné ve výši 19 000 Kč, neboť i samotná dohoda o inflační doložce je obsažená ve stejném článku smlouvy o nájmu upravující celkovou částku nájemného 26 000 Kč, tj. včetně platby za karty pacientů, a souvisí tak právě s touto částkou nájemného, následně sníženou dle dohody stran na 19 000 Kč.

20. Při právním posouzení věci vycházel soud ze zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku ve znění účinném ke dni uzavření nájemní smlouvy (dále jen o. z.). Podle § 2201 se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2217 odst. 1 Nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek. Podle § 2229 Nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba. Podle § 2302 (1) Ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. Podle § 2248 Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Podle § 1901 Stranám je na vůli ujednat si změnu svých práv a povinností. Podle § 1906 Ujednání o novaci nebo o narovnání vyžaduje písemnou formu, byl-li i původní závazek zřízen v písemné formě, nebo činí-li se o právu již promlčeném. Podle § 546 Právně lze jednat konáním nebo opomenutím; může se tak stát výslovně nebo jiným způsobem nevzbuzujícím pochybnost o tom, co jednající osoba chtěla projevit. Podle § 559 Každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem. Podle § 564 Vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, lze obsah právního jednání změnit projevem vůle v téže nebo přísnější formě; vyžaduje-li tuto formu jen ujednání stran, lze obsah právního jednání změnit i v jiné formě, pokud to ujednání stran nevylučuje. Podle § 1724 o. z. Smlouvou projevují strany vůli zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy.

21. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 8. března 2024 sp. zn. 23 Cdo 1666/2023 platí, že pro účely požadavku formy vyjádřeného v § 1906 o. z. se považuje za novaci ve smyslu § 1902 o. z. jen taková dohoda o změně obsahu závazku, kterou se dosavadní závazek ruší a nahrazuje se závazkem novým (tzv. privativní novace). Je přitom třeba rozlišovat novaci (tedy tzv. privativní) podle § 1902 o. z. a změnu obsahu závazku podle § 1901 o. z., představující samostatnou skutkovou podstatu změny obsahu závazku za jeho trvání. V případě dohody o změně obsahu závazku za jeho trvání podle § 1901 o. z. se forma takového právního jednání řídí § 564 o. z. Podle nálezu Ústavního soudu I. ÚS 1264/11 Písemně uzavřenou smlouvu se sjednanou výhradou změn v písemné podobě lze změnit i jinou formou (např. ústně učiněnými právními úkony), není-li včas namítána jejich relativní neplatnost; tento závěr se netýká smluv, u nichž písemnou formu stanoví zákon.

22. Strany tak mezi sebou uzavřely nájemní smlouvu dle § 2201 a násl. o. z. ve spojení s § 2302 o. z. protože se jedná o nájem prostor k podnikání. V souladu s § 2217 o. z. se strany dohodly na nájemném ve výši 26 000 Kč měsíčně. Tuto částku žalovaný řádně hradil do srpna 2018, od září 2018 se strany dohodly na snížení nájemného na částku 19 000 Kč. Smlouva o nájmu sice byla uzavřena v písemné formě, ke snížení nájemného došlo však ústně, případně konkludentně v souladu s § 564 o. z. ve spojení s § 1901 o. z., a to přes to, že se strany dohodly v nájemní smlouvě o jejích změnách formou písemných dodatků. Jednalo se totiž o změnu v obsahu závazku, aniž by se předchozí závazek rušil, a nelze tak v souladu se shora citovanou judikaturou aplikovat ustanovení § 1906 o. z. Změnu písemné smlouvy ústní formou připustil i Ústavní soud. A že ke změně písemné smlouvy došlo, bylo prokázáno již tím, že žalobkyně akceptovala po dobu 6 let platby ve snížené částce, přestože mohla nájem vypovědět, pokud by to tak nebylo hned v roce 2018, a je tak zřejmá její vůle, a z dalších shora uvedených důkazů. Nájem skončil dle § 2229 o. z. výpovědí, když žalobkyně dala žalovanému výpověď z důvodu, že pozbyl oprávnění vykonávat lékařskou praxi a také z důvodu dluhu na nájemném. Nájem tak skončil k 30. 6. 2024.

23. Žalovaný platil nájemné ve výši 19 000 Kč. Podle nájemní smlouvy, která v této části nedoznala změn, se strany dohodly na inflační doložce. Tato v českém právu konkrétní úpravu nemá, kromě § 2248, který je aplikovatelný na nájem bytu, nic však nebránilo stranám se na náležitostech smlouvy dohodnout dle jejich vůle, zejména ve vztahu mezi podnikateli, dle zásady smluvní volnosti podle § 1724 o. z. Žalovaný se sice bránil tvrzením, že nevěděl, co je obsahem smlouvy, to jde však k jeho tíži, neboť bylo prokázáno, že měl smlouvy k dispozici předem a mohl si je přečíst, smlouvy podepsal dokonce úředně ověřeným podpisem a inflační doložka ve smlouvách není nijak ojedinělým nástrojem. Sjednanou inflační doložku soud považuje za platně sjednanou, neboť obsahuje způsob určení data, od kdy se platí zvýšené nájemné, obsahuje inflační ukazatel, tj. index, který bude použit, obsahuje i proces zvyšování, a to automaticky, bez nutnosti oznamování či vyzývání. Sjednání inflační doložky připouští i judikatura, např. v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 22. 5. 2019 sp. zn. 26 Cdo 1670/2018: Ujednání účastníků, že nájemné se bude zvyšovat o míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem (tzv. „inflační doložka“) je typickou (a v praxi často využívanou) dohodou o možné změně nájemného jednostranným jednáním pronajímatele s tím, že je jen na něm, zda této možnosti využije a nájemné v tomto rozsahu zvýší [shodně např. Hulmák M. a kol., Občanský zákoník VI, Závazkové právo, Zvláštní část (§ 2055 – 3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, str. 372]. Dohodou o zvyšování nájemného je inflační doložka bez ohledu na to, jaký interval si účastníci sjednali pro její uplatňování.

24. Podle § 609 o. z. Nebylo-li právo vykonáno v promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit. Plnil-li však dlužník po uplynutí promlčecí lhůty, nemůže požadovat vrácení toho, co plnil. Podle § 610 odst. 1 o. z. K promlčení soud přihlédne, jen namítne-li dlužník, že je právo promlčeno. Vzdá-li se někdo předem práva uplatnit námitku promlčení, nepřihlíží se k tomu. Podle § 629 odst. 1 o. z. Promlčecí lhůta trvá tři roky. Podle § 1968 o. z. Dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele. Podle § 1970 o. z. Po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

25. Žalovaný uplatnil námitku promlčení nároků žalobkyně uplatněné žalobou u soudu dne 10. 12. 2024 dle § 610 o. z., proto jsou nároky žalobkyně splatné před 10. 12. 2021 promlčeny uplynutím tříleté promlčecí doby dle § 629 a 609 o. z.

26. Žalovaný se zavázal k placení nájemného automaticky zvyšovaného vždy s účinností od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, v němž byla průměrná roční míra inflace úředně vyhlášena, pokud tato míra nebo jejich součet za předchozí roky od roku 2016 včetně dosáhla nejméně 2 %. Průměrná roční míra inflace vyjádřená přírůstkem průměrného indexu spotřebitelských cen podle Českého statistického úřadu v roce 2017 činila 2,5 %, a v roce 2018 činila 2,1 %, v roce 2019 činila 2,8 %, v roce 2020 činila 3,2 %, v roce 2021 činila 3,8 %, v roce 2022 činila 15,1 %, v roce 2023 činila 10,7 % a v roce 2024 činila 2,4 %; za rok 2024 byly informace zveřejněny 13. ledna 2025. Informace o průměrné roční míře inflace se vždy zveřejňují v lednu za předchozí rok, což je obecně známo, stejně, jak tomu došlo v roce 2025. Nároky žalobkyně před prosincem 2021 jsou však promlčeny, proto soud vycházel z nájemného ve výši 19 000 Kč. Automaticky tak došlo v únoru 2022 ke zvýšení nájemného z částky 19 000 Kč na částku o 15,1 % vyšší, tj. na částku 21 869 Kč, žalovaný tak dluží, vzhledem k tomu, že 19 000 Kč měsíčně platil, částku 2 869 Kč po dobu 12 měsíců, tj. 34 428 Kč. V únoru 2023 došlo ke zvýšení nájemného z částky 21 869 Kč o 10,7 %, tj. na částku 24 208,90 Kč, žalovaný platil pouze 19 000 Kč, zůstal tak dlužen rozdíl ve výši 5 208,9 Kč po dobu 12 měsíců, tj. částku 62 506,80 Kč. V únoru 2024 došlo ke zvýšení nájemného z částky 24 208,90 Kč o 2,4 %, tj. na částku 24 790 Kč, žalovaný platil pouze 19 000 Kč, zůstal tak dlužen rozdíl ve výši 5 790 Kč za dobu od února 2024 do června 2024, po dobu 5 měsíců, tj. částku 28 950 Kč. Za měsíc leden 2022 tímto postupem činilo nájemné 19 722 Kč. Celkem tak žalovaný zůstal žalobkyni dlužen na nepromlčeném nájemném částku 126 606,80 Kč.

27. Soud tak vyhověl žalobě co do částky 126 606,80 Kč. Vzhledem k tomu, že žalovaný nezaplatil tuto částku ani po výzvě žalobkyně ze dne 23. 7. 2024, v níž byla lhůta 15 dnů od doručení, k němuž došlo 25. 7. 2024, ocitl se žalovaný v prodlení s placením dluhu a soud proto žalobkyni přiznal i úroky z prodlení dle § 1968 a 1970 o. z., s přihlédnutím k výši úroků, stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb., která ke dni 9. 8. 2024 činila 12,75 % ročně. Ve zbývající části soud žalobu zamítl (výrok II.).

28. O lhůtě k plnění rozhodl soud podle § 160 odst. 1 o. s. ř. tak, že stanovené povinnosti uložil splnit ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, soud takto rozhodl vzhledem k tomu, že neshledal podmínky pro stanovení lhůty delší.

29. K námitce žalovaného, že u žalobkyně se jednalo o nepoctivé jednání z důvodu přezajištění soud uvádí, že bylo na žalovaném, zda k nájemní smlouvě uzavře i ostatní smlouvy, tj. o právu vyplňovacím k blankosměnce, o zástavním právu, o smluvní pokutě jako součást ujednání smlouvy o nájmu a zda žalobkyni podepíše blankosměnku. Je na každém, ať si zváží, k jakým právům a povinnostem se zaváže, což vyplývá ze zásady smluvní volnosti, a to zejména pokud se jedná o vztah dvou podnikatelů, když žalovaného nelze považovat za spotřebitele, který je zákonem více chráněn. Podle § 6 o. z. Každý má povinnost jednat v právním styku poctivě. Nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu. Podle § 8 o. z. Zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany. Soud však naplnění hmotněprávní hypotézy těchto norem v případě jednání žalobkyně neshledal, když ze strany žalobkyně k žádné nepoctivosti nedošlo, návrhy smluv dala žalovanému k dispozici předem k prostudování a bylo jen na žalovaném, zda za takových podmínek smluvní vztah uzavře či nikoliv.

30. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení převážně úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 730 702 Kč sestávající z částky 11 260 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 11 260 Kč za písemné podání - odpor dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 20. 3. 2025, z částky 11 260 Kč za písemné podání dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 22. 4. 2025, z částky 11 260 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 17. 6. 2025 a z částky 11 260 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 4. 7. 2025 včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. Za ostatní podání soud odměnu nepřiznal, neboť vždy doplňovaly a rozváděly předchozí vyjádření. Ke dni 8. 9. 2025 došlo k ukončení zastupování advokátem. Za další úkony tak náleží náhrada nákladů nezastoupeného účastníka dle vyhlášky č. 254/2015 Sb. sestávající z částky 300 Kč za každý ze 4 úkonů uvedených v § 1 odst. 3 vyhlášky, a to vyjádření ze dne 4. 10. 2025 a účast u jednání soudu dne 9. 10. 2025 a 30. 10. 2025 a 6. 11. 2025. Celkem náklady činí částku 59 750 Kč. Žalovaný však nebyl úspěšný zcela. Žalobkyně totiž žalobou požadovala částku 730 702 Kč, byla úspěšná co do 126 606,80 Kč, tj. co do 17,3 %, zbytek je její neúspěch a úspěch žalovaného, tj. 82,7 %. Žalovanému náleží rozdíl, tj. 65,4 %, tj. částka 39 076,50 Kč.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Brně, prostřednictvím Okresního soudu v Hodoníně sídlem Velkomoravská 2269/4, 695 01 Hodonín. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.

Nesplní-li účastníci povinnosti uložené tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, lze se domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.