OSPH01 23 C 159/2013-686

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní JUDr. Lucií Laurou Penn ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce: Jméno žalobce, narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalované: Jméno žalované., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B ⟪LB:lb_004⟫ pro zaplacení 174 720 Kč s přísl. a vzájemné žaloby o zaplacení 602 000 Kč bez přísl.

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 30 407 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 7,75 % od 2.5.2013 do zaplacení,, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Zamítá se návrh žalobce na zaplacení dalších 98 313 Kč s příslušenstvím požadovaném v žalobě a dalších 46 000 Kč s příslušenstvím požadovaném v žalobě.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalované částku ve výši 602 000 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 1, 509 217,16 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

V. Žalobce je povinen zaplatit České republice na nezálohovaném znalečném částku ve výši 14 964,70 Kč na účet Obvodního soudu pro Prahu 1, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku

VI. Žalovaná je povinna zaplatit České republice na nezálohovaném znalečném částku ve výši 462,80 Kč na účet Obvodního soudu pro Prahu 1, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku

1. Žalobce se žalobou ze dne 26.7.2013 po několika změnách žaloby domáhal zaplacení částky 128 720 Kč představující rozdíl mezi částkou 541 220 Kč odpovídající ekvivalentu bezdůvodného obohacení, jehož se dostalo žalované společnosti na úkor žalobce tím, že od 18. 6. 2012 – do 30. 4. 2013 užívala bez právního důvodu (poté, co žalobce odstoupil od smlouvy o nájmu, a k zániku nájemního vztahu tak došlo ex tunc) nebytové prostory ve vlastnictví žalobce, a částkou 412 500 Kč, kterou žalovaný žalobci podle ujednání nájemní smlouvy ze dne 4. 6. 2012 (dále také jen nájemní smlouva) zaplatil, a dále částky 46 000 Kč jako smluvní pokuty podle čl. 8.7 smlouvy o nájmu, celkem tedy požadoval vůči žalovanému 174 720 Kč.

2. Počínaje 1.12.2012 žalovaný přestal hradit nájemné s tím, že v měsíci prosinci mělo dle smlouvy, ještě činit 43 000 Kč a počínaje 1.1.2013, dle smlouvy, mělo činit 46 000 Kč. Žalovaný přestal k 1.12.2012 hradit i sjednanou paušální náhradu nákladů spojených s užíváním pronajatých prostor ve výši 9 000 Kč měsíčně. Dřívější právní zástupce žalobce vzhledem k neplacení nájemného a nákladů za užívání pronajatých prostor, dopisem ze dne l8.l1.2012, (který byl nájemci doručen dne 19.12.2012) vyzval nájemce ke zjednání nápravy, tj. ke zjednání dlužného nájemného a dlužné náhrady za užívání pronajatých prostor.

3. Vzhledem k tomu, že nájemce na tuto výzvu nereagoval úhradou dlužných částek, odstoupil právní zástupce pronajímatele od nájemní smlouvy, dopisem ze dne 13.2.2013, který byl doručen žalovanému dne 14.2.2013 s tím, že zároveň byl žalovaný vyzván k vyklizení předmětu nájmu v souladu se smlouvou ke dni 1.3.2013.

4. Žalovaný předmět nájmu nevyklidil, ani nedoplatil dlužné nájemné a dlužnou úhradu za užívání pronajatých prostor a dále pronajatý prostor užíval, a to až do 23.4.2013, kdy teprve (ráno dne 24.4.2013) došlo k jejich vyklizení žalovaným a předání žalobci.

5. O nákladech řízení by mělo být ve vztahu k žalobci rozhodnuto podle § 150 o.s.ř., neboť řízení trvalo nepřiměřeně dlouho, soud 1. st. Nebyl v rozhodování konzistentní, navíc žalovaná nemá majetek oproti žalobci, který je majetný. Žalobce marně navrhoval žalované, aby spor odklidili mimosoudně.

6. Žalovaný se žalobě bránil s tím, že žalobce nebyl oprávněn odstoupit od nájemní smlouvy, neboť nebyl naplněn výpovědní důvod (neplacení nájmu), když žalovaný vůči pohledávce žalobce na nájemném a za služby poskytované s užíváním prostor v prosinci 2012 a v lednu a únoru 2013 započetl svou pohledávku z titulu smluvní pokuty podle čl. 7.4 smlouvy o nájmu, neboť pronajímatel nesplnil svou smluvně zakotvenou povinnost zajistit revizi klimatizace a doložit nájemci její provedení. Žalované zamezil žalobce vstup do prostor, když 23.4.2013 vyměnil ve vstupních dveřích zámek.

7. Žalovaný nadto uplatnil vzájemnou žalobu, jíž se domáhal zaplacení 602 000 Kč (bez příslušenství) jako smluvní pokuty za to, že žalobce nedodržel smluvní ujednání, že zajistí v pronajatých nebytových prostorech revizi klimatizace a plynového kotle.

8. K otázce nemravnosti či nepřiměřenosti smluvní pokuty žalovaná tvrdí, že Nájemní smlouva byla výsledkem naprosto standardního kontraktačního procesu, když obě strany byly kvalifikované, žádná z nich nebyla v postavení slabší strany a obsah smlouvy mezi sebou před jejím podpisem diskutovaly. Jméno žalobce je profesionál v oblasti nemovitostních vztahů (ať již ohledně nákupu nemovitostí či jejich pronájmu), vlastnil desítky nemovitostí (ať již osobně či skrze své společnosti) a uzavíral stovky realitních obchodů, což bylo v tomto řízení i jednoznačně prokázáno, k tomu srov. např. výpovědi svědků vypovídajících na jeho straně. Z jejichž výpovědí vyplynulo, že pro Jméno žalobce pracují dlouhodobě, vypomáhají mu se správou jeho nemovitostí (jméno FO při jeho technické správě, realitní makléř jméno FO při jejich pronajímání apod.). Jméno žalobce je rovněž osobu vykonávající funkci člena správní rady společnosti právnická osoba., IČ: IČO, která se zabývá realitní činností.

9. K aplikaci § 150 o.s.ř. není dle žalované důvodu. Byl to žalobce, který na žalovanou podal žalobu, žalovaná se v prvých letech pokoušela se žalobcem o mimosoudní smír, ale žalobce ho odmítal s tím, že jeho pozice ve sporu je silná. O tzv. nulové variantě počal žalobce vyjednávat po té, kdy názory odvolacího soudu vedly k závěru, že bude převážně neúspěšný a žalovaná o takovou dohodu již s ohledem na vysoké náklady řízení neměla zájem. Soud by měl o náhradě nákladů řízení rozhodnou dle poměru úspěchu ve věci.

10. Dále se žalovaný dalším vzájemným návrhem domáhal vrácení částky 412 500 Kč, kterou žalobci za užívání nebytových prostor zaplatil.

11. Celkem požaduje žalovaná částku 1, 014 500 Kč.

12. Žalobce na tento vzájemný návrh (412 500 Kč) reagoval v podání ze dne 27.7.2020 tak, že započetl vůči žalované stejně vysokou částku 412 500 Kč z titulu bezdůvodného obohacení žalované s tím, že tímto tyto vzájemné pohledávky zanikly.

13. Žalovaná považuje započtení jako neurčité.

14. Žalovaná (k výzvě soudu) upřesnila, že požaduje ve vzájemném návrhu částku 412 500 Kč jako bezdůvodné obohacení představující po té, kdy od nájemní smlouvy bylo odstoupeno, tedy částku, kterou žalovaná žalobci za užívání předmětných prostor zaplatila a tuto by měl žalobce podle vzájemného vyrovnání vrátit resp. žalované zúčtovat a na smluvní pokutě částku 602 000 Kč za 301 dnů (od 5. 7. 2012 do 2. 5. 2013) po 2 000 Kč denně, neboť žalobce nesplnil povinnost, k níž se v čl. 7 bodu 3 smlouvy zavázal a neprovedl v dohodnuté lhůtě revizi klimatizace.

15. Zdejší soud dle závazného názoru MS v Praze, usnesením ze dne 12.7.2018 sloučil původně vyloučený vzájemný nárok žalované, co se týče smluvní pokuty ve výroku tohoto usnesení rozhodl tak, že ust. § 112 odst.1 o.s.ř. soud spojuje ke společnému řízení věci vedené u zdejšího soudu pod sp. zn. 23 C 159/2013 a 21 C 49/2015 a tyto věci budou nadále vedeny pod sp. zn. 23 C 159/2013.

16. Ve věci bylo původně rozhodnuto rozsudkem zdejšího soudu ze dne 10. 5. 2017, č. j. 23 C 159/2013-171, kterým bylo řízení pravomocně zastaveno co do částky 6 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 24. 6. 2013 do zaplacení, přičemž zbylé výroky (II. – IV.) byly zrušeny usnesením Městského soudu v Praze ze dne 1. 2. 2018, č. j. spisová značka. Po zrušení rozsudku odvolacím soudem bylo znovu rozhodnuto rozsudkem ze dne 27. 11. 2020, č. j. 23 C 159/2013-375, ze kterého právní moci nabyl pouze výrok I., kterým bylo řízení co do částky 7 280 Kč s příslušenstvím zastaveno, a zbytek rozsudku, tj. výroky II. až VI. byly zrušeny usnesením Městského soudu v Praze ze dne 24. 6. 2021, č. j. spisová značka, přičemž odvolací soud nařídil, aby v dalším řízení projednal a rozhodl o věci jiný soudce. Soudu I. stupně bylo zejména uloženo, aby se náležitě vypořádal s provedenými důkazy, a to zejména ke zjištění, zda žalobce zajistil ve sjednané lhůtě revizi klimatizace v pronajatých prostorách a předal o tom žalovanému doklad, a v důsledku tohoto posouzení nároku na smluvní pokutu a vzájemné žaloby. Následně byl vydán rozsudek ze dne 28. 3. 2023, č. j. 23 C 159/2013-535, který byl opět, tentokrát v celém jeho rozsahu zrušen usnesením Městského soudu v Praze ze dne 28. 7. 2023, č. j. spisová značka. Zrušeno bylo rovněž usnesení zdejšího soudu ze dne 24. 5. 2023, č. j. 23 C 159/2013-596, kterým byl zamítnut návrh žalovaného na doplnění rozsudku č. l. 535, a to usnesením Městského soudu v Praze ze dne 28. 7. 2023, č. j. spisová značka. Soudu I. stupně bylo uloženo, aby nadále bylo rozhodnuto o celém předmětu řízení.

17. Pokud jde o požadavek žaloby, mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalovaný zaplatil žalobci v rámci vztahu založeného smlouvou o nájmu nebytových prostor částku celkem 412 500 Kč, žalobce sám potvrdil, že v období, které je předmětem žaloby od žalovaného obdržel (a ponechal si) částku 412 500 Kč za užívání nebytových prostor uvedených v nájemní smlouvě konkrétně v souladu s Nájemní smlouvou společnost právnická osoba. poskytla Jméno žalobce kauci ve výši 130.000,-Kč a dále pak uhradila nájemné za necelý měsíc červen 2012 (22.550,-Kč) a následně pak za červenec, srpen, září, říjen a listopad 2012 (vždy 52.000,-Kč) a shodli se i na tom, že za částku odpovídající bezdůvodnému obohacení vzniklému užíváním prostor bez právního důvodu (když po odstoupení od nájemní smlouvy tato zanikla ex tunc) lze považovat částky odpovídající původně sjednanému nájemnému (43 000 Kč měsíčně v r. 2021 a 46 000 Kč měsíčně v r. 2013), když znalecký posudek právnická osoba. vyčíslil obvyklé nájemné rozmezím 43 800 Kč – 49 900 Kč měsíčně.

18. Žalobce k tomu uvedl, že původně mezi účastníky bylo sjednáno hrazení těchto nákladů dohodnutou paušální částkou, nebyla vedena ze strany žalobce o jejich výši přesná evidence. Zpětně je obtížné zjistit skutečné čerpání služeb žalovanou po dobu užívání pronajatých prostor a skutečnou výši. Je přitom nepochybné, že po rozhodnou dobu užívala pronajaté prostory žalovaná pro potřeby svého podnikání a samozřejmě při jejich užívání čerpala i služby s tím spojené, jako je odběr elektrické energie, plynu, úklid společných prostor, ostraha společných prostor, EZS, odvoz komunálního odpadu, vodné, stočné, používání výtahu, používání služeb správcovské firmy apod. Je nepochybné, že žalovaná měla prospěch z toho, že užívala služby spojené s užíváním pronajatých prostor, avšak zjištění výše nároku z titulu bezdůvodného obohacení v situaci, kdy se dodatečně smluvená náhrada takového plnění změnila na režim bezdůvodného obohacení, je možno zjistit s nepoměrnými obtížemi.

19. Následně však účastnice řízení učinili nespornou jak obvyklou výši měsíčního nájemného, a to v částce 43.000,-Kč, tak i náklady na ostatní služby, a to v částce 2.150 Kč /měsíc (srov. protokol ze soudního jednání dne 12. 01. 2023, str. 2, první odstavec a následně i druhý odstavec).

20. Dále mezi smluvními stranami bylo učiněno nesporným, že po uzavření nájemní smlouvy žalovaný uhradil kauci ve výši 130 000 Kč a do konce měsíce listopadu 2012 řádně hradil nájemné ve smluvené výši 43 000 Kč měsíčně a do konce měsíce listopadu 2012 řádně hradil náklady spojené s užíváním pronajatých prostor ve sjednané paušální výši 9 000 Kč měsíčně.

21. Pro posouzení věci bylo pak zásadním zjištění, dle odůvodnění odvolacího soudu v usnesení ze dne 24.6.2021, č. j. spisová značka, zda žalobce splnil svůj závazek do 30 dnů od uzavření nájemní smlouvy zajistit revizi klimatizačních jednotek a předat revizní zprávu o tom žalované společnosti, neboť od tohoto zjištění se měly odvíjet další úvahy o tom, zda se žalovaný dostal do prodlení s úhradami nájemného (pokud tato povinnost splněna byla, a žalovaný nemohl proti nároku žalobce na úhrady nájemného a služeb započítávat svůj tvrzený nárok na smluvní pokutu podle čl. 7.4 smlouvy o nájmu) a nebo zda v prodlení s úhradami naopak nebyl (pokud povinnost pronajímatele splněna nebyla a žalovaný oprávněně započetl smluvní pokutu proti úhradám nájemného), potažmo zda byl žalobce oprávněn odstoupit od smlouvy z důvodu prodlení žalovaného s úhradami, a pokud nikoli, zda od smlouvy oprávněně odstoupil žalovaný a co z toho vyplývá v této věci.

22. Mezi účastníky je též nesporné, že dne 4.6.2012 uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pronájem předmětných nebytových prostor ve vlastnictví žalobce v adresa s tím, že nájem začal dne 18.6.2012.

23. Ze smlouvy vyplývá, a také z ní soud zjistil, že mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem byla sjednána výše nájemného tak, že do konce r. 2012 mělo nájemné činit 43 000 Kč a počínaje dnem 1.1.2013 mělo nájemné činit částku 46 000 Kč /článek 4.1 smlouvy/. Mezi žalobcem a žalovaným bylo ujednáno v této nájemní smlouvě, že žalovaný bude platit pronajímateli měsíčně částku 9 000 Kč jakožto paušální náhradu nákladů na užívání pronajatých prostor s tím, že tato částka zahrnuje vodné a stočné, úklid společných prostor v domě, čištění přístupových cest, osvětlení společných částí domu, likvidace komunálního odpadu, pravidelnou údržbu klimatizace a plynových spotřebičů, provoz a servis osobního výtahu, požární prevence a revize hasicích přístrojů /viz článek 4.5 smlouvy/.

24. Ve smlouvě bylo dále stanoveno, že žalovaný jako nájemce po podpisu nájemní smlouvy složí na depozitní účet pronajímatele kauci ve výši 130 000 Kč (článek 4.4 smlouvy).

25. Nájemní smlouva obsahovala také závazek žalobce, jako pronajímatele spočívající v jeho povinnosti do 30 dnů od podpisu smlouvy zajistit revizi klimatizačních jednotek a plynového kotle, o čemž byla povinna předat nájemci potvrzení /článek 7.3 smlouvy/tj. nejpozději do 4.7.2012. V této souvislosti pak byl ujednán závazek žalobce jako pronajímatele hradit v případě prodlení se splněním této povinnosti nájemci smluvní pokutu ve výši 2 000 Kč za každý den prodlení (článek 7.4 smlouvy).

26. Dalším ujednáním obsaženým v nájemní smlouvě bylo ujednání, že pronajímatel je oprávněn od smlouvy odstoupit, pokud je nájemce v prodlení s úhradou nájemného o více než 5 pracovních dnů, případně pokud je v prodlení s placením jiných plateb podle nájemní smlouvy, jestliže nájemce nezjedná nápravu v 7 denní lhůtě poté, kdy jej pronajímatel k tomu písemně vyzve (článek 8.4 smlouvy).

27. Nájemce byl oprávněn od smlouvy odstoupit, pokud by pronajímatel hrubě porušil své povinnosti vyplývající z § 5 odst.1 zák. č. 116/90 Sb., anebo pokud by předmět nájmu byl nájemci odevzdán ve stavu nezpůsobilém ke smluvenému účelu nájmu, anebo pokud by pronajímatel svým nákladem neudržoval předmět nájmu ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu, nezabezpečoval by řádně plnění služeb a neumožnil nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem (článek 8.5 smlouvy). V případě odstoupení pronajímatele od smlouvy z důvodu porušení závazku hradit řádně platby ze strany nájemce, mu náleží vůči nájemci smluvní pokuta ve výši 46 000 Kč. V případě odstoupení nájemce od smlouvy pro porušení povinnosti pronajímatele náleží nájemci smluvní pokuta ve výši 46 000 Kč. Z ustanovení smlouvy vyplývá podstatné ujednání obsažené v článku 12.6, podle kterého dojde-li k odstoupení od smlouvy, ruší se smlouva od počátku s výjimkou ustanovení o sankcích a smluvních pokutách.

28. Žalobce Jméno žalobce vypověděl (ú.j. dne 27.2.2017), že ho zarazil požadavek žalované, že by měla ve smlouvě nárok na smluvní pokutu ve výši 2 000 Kč za den nebude li provedena revize kotle a klimatizačních jednotek, ale (doslovná citace) „ pak jsem to neřešil „“. Přesto tento požadavek přijal, protože měl za to, že nebude problém jí vyhovět a okamžitě revizi zajistil ještě před předáním prostor žalované. V předávacím protokole se stavy energií zápisy servisní prohlídky klimatizace ani revize kotle nebyly, byly v červených deskách, které žalované předal Předávací protokol vyhotovil realitní makléř, jemu nedal pokyn ohledně revizních zpráv a ponechal je v deskách, již neví, proč si neohlídal, aby mu předání těchto potvrzení o provedených revizích žalovaná potvrdila. Požadavek žalované na zápočet smluvní pokuty za neprovedení revize klimatizace oproti nájemnému neakceptoval.

29. Z emailu ze dne 11.3.2012 soud zjistil, že žalobce žalované původně navrhoval jako smluvní pokutu nebude li provedena revize kotle a klimatizačních jednotek ve výši 1.500,-Kč denně, nakonec souhlasil s částkou ve výši 2.000,-Kč denně, kterou navrhovala žalovaná společnost.

30. Dále žalobce vypověděl, že dne 20.9.2012 mu p. Merkuševa poslala e mail, že opět nefunguje klimatizace, nechápal, proč chce v září klimatizaci používat, též mu napsala, že objednala technika k opravě. Fakturu opravce p. jméno FO po výhradách zaplatil.

31. Z emailu ze dne 20.9.2012 soud zjistil, že si jednatelka žalované stěžuje žalobci na nefungující klimatizaci a objednává si firmu na opravu.

32. Při jednání dne 21.10.2020 žalobce vypověděl, že nebytový prostor žalované předal dne 18.6.2012 za přítomnosti její jednatelky, která měla předtím výhrady, avšak do prostor se již stěhovala, dne 18.6.2012 tato si je pečlivě prošla a jednotku s dalšími výhradami oficiálně převzala. Protokol o revizi klimatizace byl v červených deskách a neopustil jednotku a o revizi kotle dokonce následně byl oskenován a zaslán jednatelce e mailem. V červenci 2012 ho kontaktovala s tím, že klimatizace málo chladí a žádala nápravu a potom si sama objednala opraváře p. jméno FO. Předtím byly osprchovány a vyčištěny a fungovaly a to i po předání prostor v dubnu 2013. Pokud žalovaná započítala smluvní pokutu, tak toto od počátku žalobce odmítal. Samotný zápočet nepřišel a v únoru žalobce od smlouvy odstoupil. Dne 23.4.2013 nechal žalobce jednotce vyměnit zámek. Následující den si žalovaná z prostor svévolně odnesla věci následně právní zástupci formálně dohodli ukončení vztahu koncem dubna 2013.

33. Jednatelka žalované jméno FO vypověděla, že dne 16.6. ani 17.6. 2012 jednotku protokolárně nepřevzala, byla špinavá a žalobce ji nevyklidil, převzala ji tedy formálně až následující den, když vytkla závady do protokolu.

34. Klimatizace nefungovala, několikrát urgovala žalobce, přičemž celou situaci žalovaná shrnula v e mailu dne 20.9.2012, kde trvala na splnění funkčnosti klimatizace, na její revizi, žalobce jí poradil, ať zavolá na číslo, které je nalepeno na jednotce, což učinila, přijel p. jméno FO, revizi nemohl provést, neměl přístup ke střešní jednotce, vyměnil kapaliny a sdělil žalované, že se musí odborně vyčistit kvůli plísni a prachu, že nestačí je jen osprchovat a ať je raději nepouští kvůli zdraví. Žalobce odmítal fakturu za opravu proplatit, začal být agresivní, v září zaslala žalovaná žalobci výzvu k započtení smluvní pokuty na nájem. K tomu uvádí, že elektřinu a plyn si žalovaná sama sjednala s dodavateli a hradila zvlášť. Dne 23.4.2013 jim žalobce vyměnil k jednotce zámky, šla na policii, ta volala žalobci, takže následující den si žalovaná z jednotky odvezla zařízení, formálně byly prostory předány 30.4.2013, ani tam žalobce nepřišel, klíče mu poslala poštou.

35. Svědkyně jméno FO Zacepina vypověděla, že byla u žalované zaměstnána a byla jednatelkou pověřena prostor prohlédnout, v květnu 2012 se v prostoru sešla s realitním makléřem, byl tam umístěn větrák, protože klimatizace, dle makléře, nefungovala, šlo o půdní vestavbu a byl tam horko, přítomné klimatizační jednotky byly špinavé, proto vznesla za žalovanou podmínku, že klimatizace musí fungovat a musí být provedena revize vč. výměn filtrů. Žalobce tak měl učinit vč. revize kotle do 30 dnů od podpisu smlouvy. Se žalobcem se žalovaná dohadovala o výši smluvní pokuty a dohodli se na 2 000 Kč denně. Po té žalobce ohledně kotle zaslal e mailem servisní list na kotel, revizi klimatizace neprovedl. Počátkem července urgovala žalobce, protože jednotky byly špinavé a stav klimatizace byl stejný jako při prvé návštěvě prostor. Odbyl jí s tím, že je na dovolené a že to on osobně řešit nebude a proto zavolala na číslo, které bylo uvedeno na klimatizační jednotce na p. jméno FO. Ten přijel, ale odmítl provést revizi s tím, ať revizi zajistí majitel, doplnil kapaliny. Při převzetí prostor byl sepsán předávací protokol makléřem, originál od revize kotle ani potvrzení o revizi klimatizace jim nikdy žalobce nepředal, klimatizace byla nefunkční, po opravě p. jméno FO asi tři fungovaly, ty ostatní po zásahu p. jméno FO v servovně také, ale ty žalovaná nepoužívala, protože byly špinavé.

36. Svědek realitní makléř jméno FO vypověděl, že nájemkyně vyžadovaly revizi klimatizace a kotle a při předání prostor se nacházely listiny o jejich revizi v deskách v jednotce v zasedací místnosti na stole, a to v den, kdy strany předávací protokol nepodepsaly, protože nebyly uklizené a vyklizené, k předání prostor (jednotky) došlo až za den, za dva dny, svědek si nenechal od žalované potvrdit, že jim byla předána potvrzení o revizi kotle a klimatizace, neví, zda je fakticky převzaly zaměstnankyně žalované či někdo jiný on, byl ujištěn technikem p. jméno FO, že je kotel a klimatizace funkční.

37. Svědek jméno FO vypověděl, že pracoval pro žalobce jako správce jeho nemovitostí, objednal servisní techniky a technik Válek provedl revizi klimatizace, po ní byla funkční a tento technik (Válek) revizní protokol podepsal a tento zůstal v jednotce

38. Svědek jméno FO vypověděl, že žalované v červnu, červenci zapojoval v jednotce právnická osoba, byl tam asi 4 x, klimatizace jen foukala, ale nechladila.

39. Svědek jméno FO pracoval pro žalobce v roce 2012 jako technik a kolem 15.6. ve složce v jednací místnosti byly revizní zprávy ohledně klimatizace a kotle, viděl klimatizační výfuky, zdály se mu normální.

40. Z výpovědi svědkyně jméno FO soud zjistil, že v rozhodné době byla jeho asistentkou, posléze se stala jeho životní partnerkou s tím, že spolu mají dvě dcery. V rozhodné době pracovala jako asistentka žalobce, podílela se na přípravě prostor k předání novému nájemci. Potvrdila, že v polovině června 2012 uklízela tyto prostory pro budoucího nájemce a byla přítomna tomu, když tam přišlo více lidí. Byl tam pan jméno FO a ještě jeden pán a něco dělali na žebřících. Vedle v místnosti nahoře u stropu byly klimatizační jednotky a tito pánové s těmito klimatizačními jednotkami něco dělali. Toto výslovně sdělila při výpovědi. Svědkyně dále potvrdila, že v době, kdy více mužů pracovalo na klimatizačních jednotkách, opravovali také v koupelně kotel, avšak na přímý dotaz právního zástupce žalovaného uvedla, že podrobnosti si přesně nepamatuje, který den se něco opravovalo nebo revidovalo. Podle vystavených protokolů k opravě kotle došlo dne 14.6.2012 a k opravě klimatizačních jednotek došlo dne 16.6.2012.

41. Ze znaleckého posudku YBN právnická osoba. a z výpovědi pověřené zaměstnankyně znaleckého ústavu tituly před jménem jméno FO soud zjistil, že bezdůvodné obohacení odpovídající výši náhrad za náklady vzniklé v souvislosti s užíváním pronajatého prostoru (za služby) byla stanovena tak, že náklady na služby v r. 2012 činily 8 500 Kč za m2 měsíčně a náklady v r. 2013 činily 7 500 Kč na m2 měsíčně. Tyto náklady znalkyně vypočetla tak, že vzala pro výpočet skutečně prokazatelné a účtované náklady a k nim připočetla skutečně prokázané částky odpovídající vodnému a stočnému, které rozpočetla v daném časovém období na jednotlivé bytové a nebytové prostory domu. V této souvislosti znalkyně uvedla, že původně stanovila odhadem náklady na služby v pronajatém prostoru v částce 9 000 Kč až 13 000 Kč za měsíc jako náklady obvyklé pro nebytové prostory v dané lokalitě. S ohledem na právní názor odvolacího soudu vyjádřený ve zrušovacím rozhodnutí, kde bylo zdůrazněno, že se má vycházet ze skutečně prokázaných nákladů, nikoli z odhadu obvyklých nákladů, pak na základě svého šetření znalkyně vysvětlila, že výše nákladů za služby v r. 2012 činí 8 500 Kč a 7 500 Kč v r. 2013. Při stanovení výše skutečných výdajů znalkyně nevycházela z odhadu obvyklé hodnoty těchto nákladů v nebytových prostorách stejného typu, ale své závěry opřela o zjištění skutečných nákladů vynaložených podle zprávy správcovské společnosti právnická osoba přímo v daném domě. Z toho vyplývá, že celková výše bezdůvodného obohacení /majetkového prospěchu/ za náklady spojené s užíváním nebytových prostor na straně žalovaného, činila za dobu od 18.6.2012 do 30.4.2013: červen 2012 – 12 dní, tj. 8 500 Kč: 30 x 12 = 1 020 Kč, červenec 2012 – prosinec 2012 (6 x 8 500) = 51 000 Kč, leden 2013 – duben 2013 (4 x 7 500)= 30 000 Kč. Celkem tedy činilo bezdůvodné obohacení žalovaného odpovídající obvyklému tržnímu nájemnému a odpovídající znalkyní zjištěné skutečné výši nákladů vynaložených na využívání nebytových prostor celkem ve výši 541 220 Kč. Soud vycházel zároveň z celého znaleckého posudku právnická osoba. Ve znaleckém posudku právnická osoba. – Znalecký ústav tituly před jménem jméno FO, tituly za jménem a tituly před jménem adresa vyplývá, že obvyklé nájemné činilo v rozhodném období v rozpětí od 43 800 Kč do 49 900 Kč měsíčně.

42. Z dopisu ze dne 20.11. 2012 – oznámení o započtení vzájemných pohledávek ve smyslu ust. § 580 obč. zákoníku soud zjistil, že v důsledku nesplnění povinnosti žalobce dle čl. 7.3 smlouvy žalovaná nezaplatí nájemné a zálohu na služby za měsíc prosinec 2012 a žádá žalobce, aby pohledávku z titulu smluvní pokuty ve výši 276 000 Kč, od níž odpočetla nájemné se zálohovanými službami za prosinec 2012 ve výši 52 000 Kč, tedy nyní ve výši 224 000 Kč zaplatil žalované do 31.12.2012.

43. Z dopisu ze dne 13.2.2012 - odstoupení od smlouvy vč. doručenky soud zjistil, že pronajímatel (žalobce) písemně sdělil žalované, že odstupuje od smlouvy o nájmu v souladu s článkem 8 odst. 8.4, neboť je žalovaná jako nájemce o více než o pět pracovních dnů v prodlení s placením nájemného a úhrad za služby za měsíc prosinec 2012 a nájemce nezjednal nápravu ani v dostatečné sedmidenní lhůtě, přestože byl pronajímatelem ke zjednání nápravy vyzván dopisem ze dne 18.12.2012, který byl doručen nájemci 19.12.2012. Žalovaný byl vyzván k vyklizení a k předání předmětu nájmu nejpozději ve lhůtě 15 dnů ode dne, kdy nastaly účinky odstoupení. Dopis byl žalované doručen dne 14.2.2013.

44. Z dopisu ze dne 27.4.2024 žalované žalobci - odstoupení od smlouvy vč. doručenky soud zjistil, že žalovaná od smlouvy dne 27.4.2013 odstoupila dle bodu 8.5.smlouvy po té, kdy jí žalobce zamezil další užívání předmětu nájmu výměnou zámkové vložky ve vstupních dveřích do prostor.

45. Z dopisu ze dne 24.6.2013 soud zjistil, že právní zástupce žalobce konstatuje, že společnost žalované nezaplatila nájemné včetně úhrady ceny za služby spojené s užíváním za měsíc prosinec 2012, leden 2013, únor 2013, vyčíslil zde částku za březen a duben 2013 a poukazuje na to, že společnost žalované užívala nebytové prostory a žalobce požaduje vydání bezdůvodného obohacení, celková částka činí 188.000,-Kč a žalovaný je vyzýván k zaplacení této částky.

46. Z dodejky vyplývá, že žalovaný si nevyzvedl dopis, který se vrátil zpět poté. Z dodejky právnímu zástupci žalované soud zjistil, že právnímu zástupci žalované byla předžalobní upomínka doručena dne 26.6.2013.

47. Z výpisu společnosti právnická osoba. z obchodního rejstříku a z profilu Jméno žalobce – realitního makléře na Anonymizováno zjistil, že žalobce je ve správní radě společnosti zabývající se realitním zprostředkováním a pronájmem nemovitostí a sám působí jako realitní makléř.

48. Ze spisu právnická osoba, číslo: Anonymizováno, soud zjistil, že byly zahájeny úkony trestního řízení dne 24.4.2013 na základě oznámení žalobce, který oznámil na jméno FO podezření na neoprávněný zásah k domu, bytu a nebytovému prostoru s tím, že dne 4.6.2012 žalobce jakožto oznamovatel pronajal společnosti žalované nebytové prostory, že dne 13.2.2013 odstoupil od smlouvy, čili podle oznamovatele nájemní vztah účastníků skončil koncem února, kdy měly obě jednatelky tyto prostory vyklidit. Obě jednatelky žalované společnosti, dle oznamovatele, uzavřely smlouvu s úmyslem nájemné nehradit a oznamovateli dluží částku ve výši 272 000 Kč. Podle usnesení ze dne 13.5.2013 naopak 23.4.2013 dostavila jednatelka společnosti jméno FO a oznámila výměnu zámku u vstupních dveří v oněch předmětných nebytových prostorách a popisovala, že žalobce nedodržel podmínky, neudělal revizi klimatizace a proto mu naúčtovala smluvní pokutu, kterou si započítávala vůči nájemnému. Podstatné zjištění je, že dne 23.4.2013 se jednatelky žalované společnosti do prostor předmětných prostor nedostaly, protože pan jméno FO tam vyměnil zámek. Dne 24.4. 2013 se dostavil oznamovatel Jméno žalobce a tento vypovídal, že byl do 22.4. 2013 ochoten věc řešit dohodou, to nebylo možné, nicméně v domě jsou v přízemí u vstupních chodeb a proti vstupním dveřím umístěny kamery a z těchto kamer je zřejmé, že paní jméno FO, která působí v této firmě, si objednala stěhovací firmu pana jméno FO a ti vše odstěhovali na adresu adresa. A on tvrdí, že zámek byl vyměněn právě ze strany žalované společnosti, a proto si myslí, že spáchali trestný čin vloupání nebo zpronevěry. Dále tady účastníci popisují složitě a velice obsáhle průběh svého vztahu a tady dále opět se konstatuje a opět to uvádí pan Jméno žalobce, že dne 24.4. před domem v adresa byl zaparkovaný stěhovací vůz s jednatelkou žalované společnosti, že dveře do spojovacích kanceláří společnosti byly otevřené, on tam tedy vstoupil, vyhotovil několik fotografií, potom zjistil, že tyto dveře byly uzamčeny jiným zámkem, než zámkem, který tam instaloval on. Podle dalšího úředního záznamu opět jednatelka žalované jméno FO jednatelka žalované firmy uvádí před policií, jak přišla v 10.00 hodin 23.4.2013 na adresu adresa, když zjistila, že je vyměněn zámek od vstupních dveří. Potom se tam opět dostavila s kolegyní jméno FO a otevřela vstupní dveře do kanceláře, tento zámek byl natolik volný, že stačilo vzít za kliku a otevřely se dveře, žádného zámečníka nekontaktovala, o vstupu neinformovala pana jméno FO. Pak vypovídá, že skutečně z kanceláře nechala odvézt věci a že se jedná o věci, které jsou v majetku společnosti. V podstatě potvrdila, že se 24.4.2013 z předmětných nebytových prostor vystěhovala. Protokolárně byly prostory předány dne 30.4.2013 a klíče žalovaný zaslal žalobci poštou dne 2.5.2013. Ve vyšetřovacím spisu jsou založena dvě vyhotovení v kopii předmětné nájemní smlouvy, kterou účastníci dne 4.6. 2012 podepsali, obě kopie jsou naprosto totožné. Oba oznamovatelé shodně vypovídali, že žalovaná fakticky prostory začala užívat v polovině června 2012 a tomu by také odpovídal poměrný nájem a že do 2.8.2012 nefungovala klimatizace, protože 2.8.2012 jednatelka firmy na své náklady objednala technika, který klimatizaci opravil.

49. Z výpovědi svědka právnická osoba, jež podniká jako živnostník pod firmou právnická osoba, který vystavil fakturu, pokud jde o provedenou službu v adresa, nebytové prostory, že se dostavil v srpnu 2012 do nebytových prostor v domě, službu objednala žalovaná. Na průběh opravy si vzpomenul, kolik tam bylo klimatizačních jednotek, přesně již nevěděl, čtyři možná pět, provedl opravu místa, kde uniklo to chladivo a následně napojení, podle té faktury. Probíhalo tam nějaké čištění, jedna jednotka nebo dvě (na faktuře- pozn. soudu), nefungovaly, ale zbytek fungoval. Jinak svědek nedělal nějakou revizi všech jednotek a odvolal se na dodací list a na fakturu, podle jejich obsahu opravil dva kusy klimatizačních jednotek, byl konkrétně objednán na opravu dvou jednotek. Ostatní jednotky fungovaly, sám se přítomných slečen ptal, zda ty ostatní jsou funkční, říkaly, že ano.

50. Tento rozsah opravy též vyplynul z faktury č. hodnota ze dne 20.9.2012, kterou vystavil svědek jméno FO na částku 7 663 Kč na žalovanou.

51. Soud provedl místní šetření dne 7.9.2022 a z protokolu o místním šetření se podává, že adresa je nyní přestavěno na 2 byty, v místnostech bytu jsou původní splity klimatizace od původní klimatizační jednotky a je jich tam 8.

52. Z notářského zápisu sepsaného dne 4.6.2012 notářem tituly před jménem právnická osoba pod sp. zn.: spisová značka soud zjistil, že paní jméno FO a paní jméno FO požádaly notáře o sepsání společenské smlouvy o založení obchodní společnosti s obchodní firmou Jméno žalované., sídlem v Anonymizováno, základní kapitál sestával z vkladů těchto společnic.

53. Z úplného výpisu obchodního rejstříku žalované soud zjistil, že žalovaná vznikla dne 10.7.2012, tedy více než měsíc po uzavření předmětné nájemní smlouvy.

54. Z kopie rukopisných poznámek v azbuce označené jaké přípravné poznámky na valnou hromadu žalované (s překladem do českého jazyka) soud zjistil, že stáří listiny a její autentičnost neprokazují žalovanou tvrzený výstup a to, že valná hromada žalované schválila do 3 měsíců od svého vzniku uzavření nájemní smlouvy účastníků a zejména, že by takto splnila ve vztahu k žalujícímu pronajímateli svou informační povinnost.

55. Soud po provedeném dokazování vzal za prokázaný tento skutkový stav: účastníci dne 4.6.2012 uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pronájem předmětných nebytových prostor v 6.nadzemním podlaží domu čp. 10 v adresa s tím, že prostory počala žalovaná užívat postupným stěhováním svých věcí do prostoru již dne 16.6.2012 a prostor protokolárně převzala až dne 18.6.2012, neboť jednatelka žalované měla výhrady ke stavu prostor a odmítala je před tím formálně převzít. Mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem byla sjednána výše nájemného tak, že do konce r. 2012 mělo nájemné činit 43 000 Kč a počínaje dnem 1.1.2013 mělo nájemné činit částku 46 000 Kč /článek 4.1 smlouvy/. Mezi žalobcem a žalovaným bylo ujednáno v této nájemní smlouvě, že žalovaný bude platit pronajímateli měsíčně částku 9 000 Kč jakožto paušální náhradu nákladů na užívání pronajatých prostor s tím, že tato částka zahrnuje vodné a stočné, úklid společných prostor v domě, čištění přístupových cest, osvětlení společných částí domu, likvidace komunálního odpadu, pravidelnou údržbu klimatizace a plynových spotřebičů, provoz a servis osobního výtahu, požární prevence a revize hasicích přístrojů /viz článek 4.5 smlouvy/. Ve smlouvě bylo dále stanoveno, že žalovaný jako nájemce po podpisu nájemní smlouvy složí na depozitní účet pronajímatele kauci ve výši 130 000 Kč (článek 4.4 smlouvy).

56. Nájemní smlouva obsahovala závazek žalobce, jako pronajímatele spočívající v jeho povinnosti do 30 dnů od podpisu smlouvy zajistit revizi klimatizačních jednotek a plynového kotle, o čemž byla povinna předat nájemci potvrzení /článek 7.3 smlouvy/tj. nejpozději do 4.7.2012. V této souvislosti pak byl ujednán závazek žalobce jako pronajímatele hradit v případě prodlení se splněním této povinnosti nájemci smluvní pokutu ve výši 2 000 Kč za každý den prodlení (článek 7.4 smlouvy).

57. Dalším ujednáním obsaženým v nájemní smlouvě bylo ujednání, že pronajímatel je oprávněn od smlouvy odstoupit, pokud je nájemce v prodlení s úhradou nájemného o více než 5 pracovních dnů, případně pokud je v prodlení s placením jiných plateb podle nájemní smlouvy, jestliže nájemce nezjedná nápravu v 7 denní lhůtě poté, kdy jej pronajímatel k tomu písemně vyzve (článek 8.4 smlouvy).

58. Nájemce byl oprávněn od smlouvy odstoupit, pokud by pronajímatel hrubě porušil své povinnosti vyplývající z § 5 odst.1 zák. č. 116/90 Sb., anebo pokud by předmět nájmu byl nájemci odevzdán ve stavu nezpůsobilém ke smluvenému účelu nájmu, anebo pokud by pronajímatel svým nákladem neudržoval předmět nájmu ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu, nezabezpečoval by řádně plnění služeb a neumožnil nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem (článek 8.5 smlouvy).

59. V případě odstoupení pronajímatele od smlouvy z důvodu porušení závazku hradit řádně platby ze strany nájemce, mu náleží vůči nájemci smluvní pokuta ve výši 46 000 Kč. V případě odstoupení nájemce od smlouvy pro porušení povinnosti pronajímatele náleží nájemci smluvní pokuta ve výši 46 000 Kč.

60. Z ustanovení smlouvy vyplývá podstatné ujednání obsažené v článku 12.6, podle kterého dojde-li k odstoupení od smlouvy, ruší se smlouva od počátku s výjimkou ustanovení o sankcích a smluvních pokutách.

61. Žalovaná vznikla dne 10.7.2012, tedy více než měsíc po uzavření předmětné nájemní smlouva, následně žalovaná schválila na své valné hromadě jednání jednatelek, které vedlo k uzavření předmětné nájemní smlouvy

62. V prostoru do 2.8.2012 nefungovala klimatizace, dne 2.8.2012 jednatelka firmy na své náklady objednala technika, který dvě (z osmi) klimatizační jednotky opravil, revizi neučinil. V září 2012 opět upozornila jednatelka žalované žalobce, že klimatizace stále nefunguje. Proti takovému tvrzení se žalobce nikdy neohradil.

63. Žalobce nesplnil povinnost, k níž se smluvně zavázal spočívající v zajištění revize všech klimatizačních jednotek a plynového kotle včetně povinnosti předat nájemci o tomto potvrzení /článek 7.3 smlouvy/do 30 dnů od podpisu smlouvy zajistit revizi klimatizačních jednotek a plynového kotle, o čemž byl povinen předat nájemci potvrzení /článek 7.3 smlouvy/ tj. nejpozději do 4.7.2012, ale ani po té nesplnil.

64. Dvě jednotky z osmi jednotek nefungovaly do 2.8.2012, kdy si žalovaná sama objednala jejich opravu, takže žalobce porušil svoji povinnost dle bodu 7.3 Nájemní smlouvy, neboť jejich fungování neomezeně a zdravotně nezávadně mělo být dosaženo a ověřeno jejich komplexním servisem a revizí, což měl zajistit a doložit žalobce, který neprovedl ani jedno, nezajistil potřebný servis a logicky tak ani o něm nemohl předat potvrzení žalované společnosti. Pokud žalobce tvrdí, že na stole v jednací místnosti prostor byly ponechány desky s revizními protokoly o revizi kotle a jednotek, neprokázal, že se tyto dokumenty dostaly do dispozice žalované.

65. Podstatné však je, že klimatizace nebyla odborně revidována a nefungovala a žalobce nepředal žalované potvrzení o provedené (kompletní) revizi, čímž není rozhodně jejich omývání apod. osobou k tomu nekompetentní, nýbrž společností či živnostníkem majícím k této činnosti předmět podnikání.

66. Žalovaná na tuto skutečnost žalobce několikrát upozornila a též mu předložila v srpnu 2012 fakturu za opravu dvou klimatizačních jednotek, kterou objednala a dále v září 2012 opět vyzvala žalobce ke splnění závazku, k němuž se ve smlouvě zavázal.

67. Po uzavření nájemní smlouvy žalovaná společnost žalobkyni uhradila kauci ve výši 130 000 Kč a do konce měsíce listopadu 2012 řádně hradila nájemné ve smluvené výši 43 000 Kč měsíčně a do konce měsíce listopadu 2012 řádně hradila náklady spojené s užíváním pronajatých prostor ve sjednané paušální výši 9 000 Kč měsíčně.

68. Dopisem ze dne 20.11. 2012 oznámila žalovaná žalobci započtení vzájemných pohledávek ve smyslu ust. § 580 obč. zákoníku tak, že v důsledku nesplnění povinnosti žalobce dle čl. 7.3 smlouvy žalovaná nezaplatí nájemné a zálohu na služby za měsíc prosinec 2012 a žádá žalobce, aby pohledávku z titulu smluvní pokuty ve výši 276 000 Kč, od níž odpočetla nájemné se zálohovanými službami za prosinec 2012 ve výši 52 000 Kč, tedy nyní ve výši 224 000 Kč zaplatil žalované do 31.12.2012.

69. Dne 13.2.2013 žalobce odstoupil od smlouvy pro neplacení nájemného, dne 24.4. 2013 si žalovaná objednala stěhovací firmu a veškeré zařízení si odstěhovala na adresu adresa a již se fakticky od tohoto dne v prostorách nevyskytla, když den předtím jí žalobce do prostor zamezil vstup výměnou zámku ve dveřích, z tohoto důvodu žalovaná od smlouvy dne 27.4.2013 odstoupila dle bodu 8.5.smlouvy. Protokolárně byl prostor žalobci po vzájemné dohodě právních zástupců účastníků předán 30.4.2013 a klíče mu byly zaslány poštou dne 2.5.2013.

70. Po právní stránce lze věc posoudit takto: podle § 457 o.z. ( občanského zákoníku účinném do 31.12.2013, dále „o.z.“ )je-li smlouva neplatná nebo byla-li zrušena, je každý z účastníků povinen vrátit druhému vše, co podle ní dostal.

71. Podle § 458 odst. 1 o.z. musí být vydáno vše, co bylo nabyto bezdůvodným obohacením. Není-li to dobře možné, zejména proto, že obohacení záleželo ve výkonech, musí být poskytnuta peněžitá náhrada.

72. Žalovaná užívala prostory celkem 9 celých měsíců počínaje červencem 2012 a konče březnem 2013 (8 x 45 150 Kč = 406 350 Kč) v červnu 2012 10 dnů (4 515 Kč) v březnu 2013 22 dnů (32 042 Kč) tedy ekvivalentně v částce 442 907 Kč, když soud vyšel z obvyklé ceny v daném místě a čase z částky obvyklou výši nájemného, a to v částce 43.000,-Kč nájemného /měsíc, a náklady na ostatní služby, a to v částce 2.150,-Kč/měsíc (účastníci učinili nesporným). Za užívání těchto prostor zaplatila žalovaná společnost žalobci celkovou částku (kauce + nájemné) 412 500 Kč a tuto částku je povinen žalobce žalované vrátit z titulu bezdůvodného obohacení. Tuto částku je povinna žalovaná žalobci za užívání prostor z titulu bezdůvodného obohacení zaplatit po odpočtu částky 412 500 Kč již zaplacené, rozdíl ve prospěch žalobce je vyjádřen ve výroku I. rozsudku.

73. Podle § 517 odst. 1 a 2 o.z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas nesplní, je v prodlení. Jestliže jej nesplní ani v dodatečné přiměřené lhůtě věřitelem mu poskytnuté, má věřitel právo od smlouvy odstoupit; jde-li o plnění dělitelné, může se odstoupení věřitele za těchto podmínek týkat i jen jednotlivých plnění. Podle odst. 2 pak jde-li o prodlení s plněním peněžitého dluhu, má věřitel právo požadovat od dlužníka vedle plnění úroky z prodlení, není-li podle tohoto zákona povinen platit poplatek z prodlení; výši úroků z prodlení a poplatku z prodlení stanoví prováděcí předpis.

74. Povinnost účastníků vrátit si vzájemně to, co od druhého dostal, vznikla k 2.5.2013 a od tohoto data může žalobce dle § 517 odst. 1 a 2 o.z. žádat zákonný úrok z prodlení, resp. zákonné příslušenství požadoval pouze žalobce.

75. Žalobce dne 13.2.2013 neodstoupil platně od smlouvy, proto nemůže žalobce požadovat smluvní pokutu ve výši 46 000 Kč.

76. Naopak žalovaná od smlouvy důvodně dne 27.4.2013 odstoupila dle bodu 8.5.smlouvy po té, kdy jí žalobce zamezil další užívání předmětu nájmu tím, že dne 23.4.2013 žalované do prostor zamezil přístup.

77. Podle § 5 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a pronájmu nebytových prostor není-li dohodnuto jinak, pronajímatel je povinen odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, v tomto stavu jej svým nákladem udržovat, zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno, a umožnit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem.

78. Protože žalobce nedodržel smluvní ujednání, nezajistil v pronajatých nebytových prostorech revizi klimatizace a plynového kotle a (současně! ) nepředal žalované o revizích potvrzení, přičemž nesplnění této povinnosti bylo ve smlouvě sankcionováno smluvní pokutou ve výši 2 000 Kč denně, žalovaná důvodně ve smyslu ustanovení smlouvy obsažené v článku 12.6 (podle kterého dojde-li k odstoupení od smlouvy, ruší se smlouva od počátku s výjimkou ustanovení o sankcích a smluvních pokutách) požaduje po žalobci smluvní pokutu za 301 dnů (od 5. 7. 2012 do 2. 5. 2013) po 2 000 Kč denně celkovou částku 602 000 Kč.

79. Podle žalobce je tato výše smluvní pokuty nemravná a nepřiměřená.

80. Podle § 39 obč. zák. je neplatný právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.

81. Podle § 3 odst. 1 obč. zák. výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy.

82. Institut smluvní pokuty byl jedním z právních prostředků zajištění závazků, které jsou souhrnně upraveny v § 544 až 588 obč. zák. Jejich smyslem je zajištění splnění povinností, jež jsou obsahem závazků. Účelem smluvní pokuty je donutit dlužníka pohrůžkou majetkové sankce k řádnému splnění závazku. Zároveň má sankční charakter, neboť účastníka, který poruší smluvní povinnost, stíhá nepříznivým následkem v podobě vzniku další povinnosti zaplatit peněžitou částku ve sjednané výši. Sjednání pokuty a její výše je zásadně věcí vzájemné dohody stran. Neznamená to však, že by v každém jednotlivém případě mohla být pokuta sjednána v neomezené výši. Zákon výslovně neupravuje omezení při jednání o výši smluvní pokuty, avšak při posuzování platnosti ujednání o smluvní pokutě z hlediska souladu s dobrými mravy je výše smluvní pokuty jedním z rozhodujících hledisek (§ 39 obč. zák.).

83. Právní úkon se příčí dobrým mravům, jestliže se jeho obsah ocitne v rozporu s obecně uznávaným míněním, které ve vzájemných vztazích mezi lidmi určuje, jaký má být obsah jejich jednání, aby bylo v souladu se základními zásadami mravního řádu demokratické společnosti. Dobré mravy netvoří společenský normativní systém, nýbrž jsou spíše měřítkem etického hodnocení konkrétních situací odpovídajícím obecně uznávaným pravidlům slušnosti, poctivého jednání apod. Dobré mravy jsou vykládány jako souhrn společenských, kulturních a mravních norem, jež v historickém vývoji osvědčují jistou neměnnost, vystihují podstatné historické tendence, jsou sdíleny rozhodující částí společnosti a mají povahu norem základních (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 1997, sp. zn. 3 Cdon 69/96, uveřejněný v časopise Soudní judikatura 8/97 pod č. 62, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 10. 2004, sp. zn. 33 Odo 538/2003). Při zkoumání platnosti ujednání o smluvní pokutě z hlediska dobrých mravů je nutno uvážit funkce smluvní pokuty (preventivní, uhrazovací a sankční). Přiměřenost sjednané výše smluvní pokuty je třeba posuzovat s přihlédnutím k celkovým okolnostem úkonu, jeho pohnutkám a účelu, který i okolnost celkového zajištění pohledávky (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 11. 2005, sp. zn. 33 Odo 925/2004, a ze dne 30. 5. 2007, sp. zn. spisová značka). Při posuzování platnosti ujednání o smluvní pokutě z hlediska souladu s dobrými mravy je sice výše smluvní pokuty jedním z rozhodujících hledisek, avšak ne jediným.

84. Žalovaná vzhledem k tomu, že se prostor nacházel ve střešní nástavbě, sledovala, krom umístění jednotky na lukrativní adrese pro výkon své činnosti také komfortnost tepelnosti jejího užívání, tedy možnost v letních měsících místnosti chladit a v zimních měsících si příp. klimatizací přitopit a z důvodu vytápění též krom revize klimatizace žádala revizi samostatného plynového kotle, kterým se prostor vytápěl. Z tohoto důvodu požadovala žalovaná výši denní smluvní pokuty o ¼ vyšší než původně hodlal žalobce bez dalšího ve smlouvě sjednat.

85. Žalobce s touto výší smluvní pokuty souhlasil a nad to se v době uzavření nájemní smlouvy pohyboval na realitním trhu a sjednávání obdobných druhů smluv se účastnil v minulosti a konečně s takto smluvenou výší smluvní pokuty souhlasil.

86. Žalovaná se o nápravu žalobcem nesplněné povinnosti opakovaně dožadovala, sama objednala opravu od p. jméno FO a až teprve v listopadu 2012 přistoupila k využití smluvené pokuty, a ač žalobce své povinnosti, kterou měl splnit nejpozději do 4.7.2012, nedostál, za měsíce červenec až listopad 2012 platila sjednaný nájem a zálohu na služby. Soud tak má za to, že námitka žalobce na nemravnost smluvní pokuty není důvodná.

87. Žalobce tak nemůže namítat nemravnost smluvní pokuty, byť nájemní smlouvu uzavřel jako nepodnikající fyzická osoba a výslovně se účastnice v nájemní smlouvě podrobily úpravě v občanském zákoníku.

88. Občanský zákoník účinný do 31.12.2013 (zákon č. 40/1964 Sb.) totiž nedával soudu právo snížit (moderovat) nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu ( na rozdíl od úpravy v § 301 Obch. Z.). Nad to by to nebylo ani tak možné již proto, že si žalovaná započetla smluvní pokutu oproti běžnému nájemnému již před zahájením tohoto řízení (srovnej právní větu v rozhodnutí dovolacího soudu ze dne: 27.10.2010, sp. zn. 23 Cdo 4479/2008. Ustanovení o snížení smluvní pokuty nelze použít, jestliže si žalovaná právo na smluvní pokutu započetla proti pohledávce žalobkyně již před zahájením řízení.)

89. Žalovaná tak správně požadovala po žalobci vzájemnou žalobou smluvní pokutu ve smyslu bodu 7.3 nájemní smlouvy za 301 dnů (od 5. 7. 2012 do 2. 5. 2013) po 2 000 Kč denně částku ve výši cca 602 000 Kč.

90. Pokud jde o podání žalobce ze dne 27.7.2020, kterým také započetl vůči žalované částku 412 500 Kč z titulu bezdůvodného obohacení žalované s tím, že tímto tyto vzájemné pohledávky zanikly bez toho, že by výši této částky specifikoval a vyzval žalovanou do kterého data ji má zaplatit, lze souhlasit se žalovanou, že je neurčitá.

91. Ustálená judikatura dovolacího soudu dovozuje, že bezdůvodné obohacení patří mezi nároky, u nichž není zákonnou úpravou stanovena splatnost pohledávek vzniklých z tohoto právního titulu, a doba plnění je u nich obvykle vázána na výzvu věřitele (srov. ustanovení § 563 obč. zák., jímž se řídí i posuzovaný nárok na vydání bezdůvodného obohacení vzniklého užíváním cizí věci za dobu od 16.6.2012 do 23.4.2013, viz § 3028 odst. 3 o. z. Teprve výzvou k plnění se dluh stává splatným a dlužník je povinen splnit dluh prvního dne poté, kdy byl o plnění věřitelem požádán. Současně bylo judikováno, že dlužník je povinen splnit jen takový dluh, který již vznikl, a výzva ve smyslu § 563 obč. zák. proto vyvolá splatnost výhradně u existujícího dluhu. Jedině v souvislosti s takovýmto dluhem může mít žádost o plnění právní význam (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2009, sp. zn. 33 Odo 1642/2006, publikovaný pod č. 146/2009 v časopise Soudní judikatura z oblasti občanského, obchodního a pracovního práva, ze dne 23. 4. 2003, sp. zn. 25 Cdo 1012/2001, publikovaný pod č. 95/2003 v časopise Soudní judikatura z oblasti občanského, obchodního a pracovního práva, ze dne 8. 1. 2013, sp. zn. 28 Cdo 2202/2012, ze dne 7. 4. 2010, sp. zn. 28 Cdo 4260/2009, ze dne 14. 12. 2005, sp. zn. 25 Cdo 423/2005, a ze dne 24. 4. 2007, sp. zn. 33 Odo 336/2005, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2015, sp. zn. 28 Cdo 4252/2014, a ze dne 1. 8. 2019, sp. zn. 28 Cdo 3836/2018).

92. K započtení, coby jednomu ze způsobů zániku vzájemně se kryjících pohledávek dlužníka a věřitele (kromě splnění dalších základních předpokladů – vzájemnost pohledávek, jejich stejný druh, přípustnost pohledávek k započtení), je třeba, aby jeden z účastníků učinil projev k započtení adresovaný druhému z nich.

93. K zániku započítávaných pohledávek pak dochází k okamžiku, kdy se setkaly. Rozhodující je přitom jejich splatnost (dospělost ve smyslu úspěšné uplatnitelnosti v řízení), a nikoli, kdy která vznikla, případně, kdy byl kompenzační projev učiněn. Při zápočtu dospělých pohledávek je pak okamžikem jejich setkání okamžik splatnosti pohledávky později splatné; v tomto okamžiku dojde k zániku pohledávek následkem započtení, a to v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 1. 2013, sp. zn. 28 Cdo 2202/2012, ze dne 25. 7. 2013, sp. zn. 33 Cdo 1/2012, či ze dne 25. 2. 2009, sp. zn. 33 Odo 1642/2006, publikovaný pod č. 146/2009 v časopise Soudní judikatura.

94. Žalobce totiž v žalobě z titulu užívání nebytového prostoru jako nájemkyně, potažmo bez právního důvodu za měsíce prosinec 2012 až duben 2013 požadoval částku 110 000 Kč a za nezaplacené služby 27 000 Kč. Jím učiněný kompenzační projev je tak neurčitý a nemohl vyvolat splatnost a být tak způsobilý k započtení na rozdíl od perfektního kompenzačního projevu žalované učiněném dopisem ze dne 20.11. 2012, kterým oznámila žalovaná žalobci započtení vzájemných pohledávek ve smyslu ust. § 580 obč. zákoníku tak, že v důsledku nesplnění povinnosti žalobce dle čl. 7.3 smlouvy žalovaná nezaplatí nájemné a zálohu na služby za měsíc prosinec 2012 a žádá žalobce, aby pohledávku z titulu smluvní pokuty ve výši 276 000 Kč, od níž odpočetla nájemné se zálohovanými službami za prosinec 2012 ve výši 52 000 Kč, tedy nyní ve výši 224 000 Kč zaplatil žalované do 31.12.2012.

95. K námitce žalobce na nedostatek věcné legitimace žalované, k níž se ostatně již vyjádřil odvolací soud v usnesení č.j. spisová značka ( v bodech 16. až 24. odůvodnění), soud stručně rekapituluje, že odvolací soud stejně jako soud prvního stupně nepochybuje o autenticitě zápisu ze dne 16. 7. 2012. Na rozdíl od soudu prvního stupně však odvolací soud dospěl k závěru, že z tohoto zápisu vyplývá, že ke schválení nájemní smlouvy valnou hromadou žalovaného došlo. Schválení nájemní smlouvy je v zápisu výslovně uvedeno, zápis sice není podepsán společnicemi žalovaného, nicméně z dalšího jednání žalovaného je zcela zřejmé, že se smlouvou řídil a cítil se jí být vázán. Žalovaný především platil sjednané nájemné, že se považoval za účastníka nájemní smlouvy je patrné ze všech podání, které žalovaný v řízení učinil, a to konzistentně dlouhou předtím, než žalobce vznesl námitku, že nájemní smlouva nebyla schválena. Ze spisu ostatně vyplývá, že o tom, že žalovaný je smlouvou vázán, nepochyboval ani sám žalobce, který žalovanému odeslal odstoupení od nájemní smlouvy datované 13. 2. 2013, stejně tak žalobu směřoval proti žalovanému. Žalobce také přijímal úhrady od žalovaného, sám potvrdil, že v období, které je předmětem žaloby od žalovaného obdržel (a ponechal si) částku 412 500 Kč za užívání nebytových prostor uvedených v nájemní smlouvě. Nesplnění informační povinnosti dle § 64 odst. 3 obchodního zákoníku, ale nemění nic na tom, že schválením smlouvy dle § 64 odst. 1 obchodního zákoníku nastala zákonná fikce vázanosti žalovaného nájemní smlouvou od počátku.

96. Ohledně náhrady nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal úspěšnější žalované.

97. Dále soud nemůže přijmout argumentaci žalobce k aplikaci ustanovení § 150 o.s.ř.

98. Podle § 150 o.s.ř. jsou-li tu důvody hodné zvláštního zřetele, nebo odmítne-li se účastník bez vážného důvodu zúčastnit prvního setkání s mediátorem nařízeného soudem, nemusí soud výjimečně náhradu nákladů řízení zcela nebo zčásti přiznat.

99. Žalobce je vždy tím, kdo ve sporném řízení označí žalovaného, který se musí žalobě bránit. Žalobce ani po té, kdy žalovaná argumentovala již ve vyjádření k žalobě tak, že její argumentace byla v průběhu řízení konzistentní, nevzal žalobu zpět a nenavrhl žalované smír pro ni přijatelného obsahu. Ostatní argumenty ohledně rozdílného majetkového postavení účastníků jsou nerelevantní.

100. Pokud jde o poměr ne/úspěchu účastníků: žalobce byl úspěšný co do částky 30 407 Kč. Žalované, jež je úspěšná v částce 1,202 500 Kč (částky přisouzené 412 500 + 46 000 Kč ) + (6 000 Kč + 7 280 Kč) tj. částky, o něž vzal žalobce žalobu částečně zpět nikoli z důvodu zavinění žalované. Součet předmětu žaloby + vzájemné žaloby je 1, 202 500 Kč. Žalovaná je poměrně úspěšnější a má právo na náhradu nákladů z 97 %. Žalovaná byla osvobozena od soudních poplatků (viz usnesení na č. l. 247 ze dne 18.9.2017) a proto vyměřený soudní poplatek ze vzájemné žaloby neplatila.

101. Náklady žalované sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 174 720 Kč sestávající z částky 8 100 Kč za každý z 58 úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (58 x 8 100 Kč, tj. 469 800 Kč) a z částky 4 050 Kč za každý ze dvou úkonů uvedených v § 11 odst. 2 a. t. (2 x 4 050 Kč, tj. 8 100 Kč) a z tarifní hodnoty 602 000 Kč (vzájemná žaloba) sestávající z částky 10 740 Kč za každý z 58 úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (58 x 10 740 Kč, tj. 622 920 Kč) a z částky 5 370 Kč za každý ze dvou úkonů uvedených v §11 odst. 2 a. t. (2 x 5 370 Kč, tj. 10 740 Kč). Konkrétně se jedná o převzetí a přípravu právního zastoupení (§ 11 odst. 1 písm. a) a.t.); odpor proti platebnímu rozkazu (§ 11 odst. 1 písm. d) a.t.); vzájemný návrh (§ 11 odst. 1 písm. d) a.t.); předžalobní výzva se skutkovým a právním rozborem (§ 11 odst. 1 písm. d) a.t.); účast na jednání soudu ve dnech 2. 6. 2014, 10. 9. 2014, 5. 11. 2014, 11. 7. 2016, 12. 10. 2016, 27. 2. 2017 (2x neboť jednání přesáhlo dvě hodiny), 10. 5. 2017, 20. 2. 2019, 5. 6. 2019, 2. 10. 2019, 5. 8. 2020, 21. 10. 2020 (2x neboť jednání přesáhlo dvě hodiny), 23. 11. 2020, 2. 12. 2021, 31. 3. 2021, 25. 8. 2022, 21. 11. 2022, 12. 1. 2023, 28. 3. 2023, 14. 3. 2024, 14. 5. 2024, 30. 5. 2024, 6. 6. 2024 a účast na místním šetření dne 7. 9. 2022 (§ 11 odst. 1 písm. g) a.t.); porady s klientem ve dnech 3. 9. 2013, 16. 2. 2015, 5. 7. 2016, 7. 2. 2017, 29. 6. 2017, 18. 2. 2019, 30. 7. 2020, 8. 2. 2021, 22. 8. 2022, 14. 12. 2023, 2. 4. 2023 a 12. 3. 2024 (§ 11 odst. 1 písm. c) a.t.); písemná podání ve věci samé ze dne 8. 9. 2014, 20. 2. 2015, 19. 3. 2015, 12. 7. 2017, 3. 7. 2020, 21. 10. 2020, 4. 1. 2023, 10. 2. 2023, 5. 5. 2023, 28. 6. 2023 a 15. 4. 2024 (§ 11 odst. 1 písm. d) a.t.); odvolání ze dne 20. 2. 2017, 27. 6. 2017, 9. 2. 2021, 11. 4. 2023 a 29. 5. 2023 (§ 11 odst. 1 písm. d) a.t.); návrh na spojení věcí ze dne 5. 10. 2014, návrh na zrušení usnesení ze dne 5. 3. 2021 (§ 11 odst. 2 písm. h) ve spojení s § 11 odst. 3 a.t.). Žalované dále náleží 60 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., tj. 2x 18 000 Kč. Celkem tedy 495 900 Kč + 651 660 Kč. Žalovaná má dále právo na náhradu nákladů cestovného – a to vždy za cestu ze sídla právního zástupce žalované adresa do sídla soudu na adresa a zpět, tj. 300 km na jednu cestu k jednání soudu. Ke všem cestám bylo užito osobní vozidlo zn. vozidlo, RZ SPZ průměrnou spotřebou paliva (benzínu) 6 l/100 km (plyne z doloženého technického průkazu vozidla. V roce 2014 byly provedeny celkem tři jízdy, za které žalované náleží částka 5 257,80 Kč (základní sazba podle vyhlášky č. 435/2013 Sb. 3,75 Kč při průměrné ceně benzinu 35,70 Kč); v roce 2016 byly provedeny celkem tři jízdy, za které žalované náleží částka 5 023,80 Kč (základní sazba podle vyhlášky č. 385/2015 Sb. 3,80 Kč při průměrné ceně benzinu 29,70 Kč); v roce 2017 byla provedena jedna jízda, za které žalované náleží částka 1 701 Kč (základní sazba podle vyhlášky č. 440/2016 Sb. 3,90 Kč při průměrné ceně benzinu 29,50 Kč); v roce 2019 byly provedeny celkem tři jízdy, za které žalované náleží částka 5 477,40 Kč (základní sazba podle vyhlášky č. 333/2018 Sb. 4,10 Kč při průměrné ceně benzinu 33,10 Kč); v roce 2020 byly provedeny celkem 4 jízdy, za které žalované náleží částka 7 344 Kč (základní sazba podle vyhlášky č. 358/2019 Sb. 4,20 Kč při průměrné ceně benzinu 32 Kč); v roce 2021 byly provedeny celkem dvě jízdy, za které žalované náleží částka 3 640,80 Kč (základní sazba podle vyhlášky č. 589/2020 Sb. 4,40 Kč při průměrné ceně benzinu 27,80 Kč); v roce 2022 byly provedeny celkem tři jízdy, za které žalované náleží částka 6 633 Kč (základní sazba podle vyhlášky č. 511/2021 Sb. 4,70 Kč při průměrné ceně benzinu 44,50 Kč); v roce 2023 byly provedeny celkem dvě jízdy, za které žalované náleží částka 4 603,20 Kč (základní sazba podle vyhlášky č. 467/2022 Sb. 5,20 Kč při průměrné ceně benzinu 41,20 Kč) a v roce 2024 byly provedeny celkem 4 jízdy, za které žalované náleží částka 9 470,40 Kč (základní sazba podle vyhlášky č. 398/2023 Sb. 5,60 Kč při průměrné ceně benzinu 38,20 Kč), tj. celkem cestovné ve výši 2x 49 151,40 Kč. Spolu s cestovným pak žalované náleží náhrada za ztrátu promeškaného času, a to v rozsahu 4 hodin na jednu cestu k jednání soudu á 100 Kč za každou započatou půlhodinu, tj. celkem 2x 20 000 Kč. K tomu vše je nutno připočítat daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 69 151,40 Kč ve výši 2x 14 521,79 Kč (cestovné a ztráta promeškaného času) z částky 18 000 Kč ve výši 2x 3 780 Kč (náhrada paušálních výdajů) a z částky 477 900 Kč ve výši 100 359 Kč a z částky 633 660 Kč ve výši 133 068,60 Kč.

102. Záznamy o poradách s klientem byly ze strany právního zástupce řádně doloženy a soud je neshledal jako neúčelné.

103. Celkem tedy náklady řízení žalované činí 1 555 893,98 Kč, z toho 97 % činí 1 509 217,16 Kč.

104. Podle § 148 odst. 1 o.s.ř. stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků.

105. Na nezálohovaném znalečném vyplaceném právnická osoba z rozpočtových prostředků bylo vyplaceno 15 427,50 Kč, soud podle poměru úspěchu účastníků poměrně tyto náklady účastníkům rozdělil( žalobci z 97 % a žalované ze 3 %).

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 1. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.

Nesplní-li žalovaná povinnosti uložené jí tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobce domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.