OSPH05 24 C 61/2025-357

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl soudkyní Mgr. Irenou Šťastnou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce: Jméno žalobce IČO IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalované: Jméno žalované, narozená Datum narození žalované trvale bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B ⟪LB:lb_004⟫ o zpřístupnění bytové jednotky

I. Žaloba, aby žalovaná byla povinna na dobu nezbytnou k provedení opravy rozvodů vzduchotechniky, nejdéle však na dobu 72 hodin, žalobci zpřístupnit byt č. Anonymizováno, který je zahrnut v jednotce číslo Anonymizováno ve vlastnictví žalované, a to v domě na adrese Anonymizováno, čp. Anonymizováno, který stojí na pozemku parc.č. hodnota, k.ú. adresa, obec adresa, za účelem provedení opravy rozvodů vzduchotechniky vedoucích až k zapojení do bytu číslo Anonymizováno, přičemž oprava rozvodů bude provedena v technologické šachtě za stěnou vlevo za vstupem do bytu číslo Anonymizováno, v 3. nadzemním podlaží domu č. p. adresa, č.o.AnonymizovánoAnonymizováno, obec adresa, s tím, že žalovaná je povinna po právní moci tohoto rozsudku umožnit na výzvu žalobce přístup nejpozději do 20 dnů od výzvy žalobce, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši částka k rukám právního zástupce žalované, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se žalobou podanou zdejšímu soudu dne datum (ve znění doplnění žalobního petitu z datum) domáhá po žalované, aby mu na dobu nezbytnou k provedení opravy rozvodů vzduchotechniky, nejdéle však na dobu 72 hodin, zpřístupnila byt č. Anonymizováno (dále též jen „Byt“) v domě na adrese Anonymizováno, který stojí na pozemku parc.č. hodnota, k.ú. adresa, obec adresa (dále též jen „Dům“), a to za účelem provedení opravy rozvodů vzduchotechniky vedoucích až k zapojení do bytu číslo Anonymizováno (dále též jen „Byt č. hodnota“) v daném Domě, přičemž oprava rozvodů bude provedena v technologické šachtě za stěnou vlevo za vstupem do Bytu, a to s odůvodněním, že žalobce je osobou zajišťující správu Domu, žalovaná je vlastníkem Bytu. Byt č. hodnota je připojen na domovní rozvody vzduchotechniky, která je dle příslušných zákonných ustanovení, jakož i prohlášení vlastníka Domu z datum, společnou částí Domu, neboť byla pořízena v souladu s projektovou technickou dokumentací společně s výstavbou Domu jako její nedílná součást. V dubnu 2022 však byla zjištěna závada této vzduchotechniky, která dle prohlídky a diagnostiky spočívá v netěsnosti chladících rozvodů, kterými uniká chladivo, přičemž místo závady se nachází v technologické šachtě procházející za sádrokartonovou stěnou vlevo za vstupem Bytu. Žalobce proto žalovanou e-mailem z datum informoval o nutnosti opravy i o vyhotoveném návrhu způsobu opravy a postupu při její realizaci (s co nejmenšími zásahy do Bytu dle návrhu architekta Anonymizováno). Dále žalobce žádal žalovanou o sjednání termínu opravy vzduchotechniky dne datum. Žalovaná opravu odmítla s tím, že ji lze provést jinak (bez zásahů do Bytu), příp. požadovala kompenzaci ve výši cca částka. Z vyjádření architekta a odborných firem však plyne, že žalobcem navrhovaný způsob opravy je nejjednodušší a nejméně nákladný (výše nezbytných nákladů bezprostředně spojených s danou opravou činí cca částka), resp. jiná řešení v dané situaci nelze provést; cca třídenní uzavření malého prostoru kolem vstupních dveří Bytu pak nelze považovat za nepřiměřený zásah do práv žalované. Žalobce proto žalované dle ust. § 1183 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) dne datum zaslal výzvu ke zpřístupnění Bytu v navržených termínech, a to v souladu s usnesením č. hodnota. přijatým shromážděním vlastníků jednotek v Domě dne datum, když příslušné rozhodnutí předsedy žalobce tedy bylo zjevně učiněno právě v roce 2023 (po daném shromáždění vlastníků jednotek z datum a nejpozději do odeslání výzvy ke zpřístupnění Bytu z datum). Žalovaná však Byt nezpřístupnila, žalobce se proto domáhá jeho zpřístupnění za účelem dané opravy touto žalobou.

2. Žalovaná nárok žalobce zcela neuznala s tím, že žalobce není aktivně věcně legitimován, neboť v daném případě se nejedná o opravu rozvodů vzduchotechniky ale o zhotovení nového klimatizačního zařízení individuálního vlastníka jednotky, resp. o přívod chladu (trubní vedení) pro individuální klimatizační jednotku, která má být instalována v bytě (resp. ve dvou ilegálně spojených bytech) jediného vlastníka (když byt, jehož se dané práce týkají, byl ve vlastnictví předsedy žalobce, nyní je ve vlastnictví jeho právního nástupce – společnosti Anonymizováno právnická osoba. ovládaného fakticky manžely Anonymizováno), jedná se tak o čistě soukromé úpravy příslušenství bytu č. hodnota v Domě a Bytu č. hodnota a též soukromé útraty těchto osob (které však hodlají vynakládat z prostředků SVJ bez řádného informování a schválení ze strany jeho členů). V daném případě se pak nejedná o společné části Domu; žalovaná ani při koupi Domu nebyla informována o existenci tvrzené technologické šachty, resp. dle jí zajištěného odborného vyjádření dané prostory nejsou technologickou šachtou (neboť pro takové určení nesplňují např. požárně bezpečnostní předpisy), ani ve výkresové části dokumentace Domu - část vzduchotechnika není vyznačeno žádné trubní vedení chladu žalobcem tvrzené, při kolaudaci Domu nebyly instalovány venkovní ani vnitřní klimatizační jednotky. I kdyby se však o společné části Domu jednalo, ohledně jejich opravy nebylo řádně rozhodnuto společenstvím dle stanov, když je zjevné, že takové rozhodnutí by s ohledem na překročení limitu stanoveného v čl. VII. odst. 5 stanov nespadalo do pravomocí předsedy; nadto však nebylo řádně vydáno ani žádné rozhodnutí předsedy žalobce (žalobcem pouze tvrzené z roku 2023), když žalovaná žádné takové rozhodnutí nikdy neobdržela, resp. takové rozhodnutí zjevně neexistuje, nemohla se tak proti němu ani řádně bránit. K tomu doplnila, že dle jí zjištěných informací by náklady na požadovanou opravu i jen samy o sobě překročily částku částka, když v daném prostoru uvnitř Bytu se nachází mimo jiné umělecká stěrka, designová světla, bylo třeba zohlednit i náklady na požární ucpávky, revize, příp. s ohledem na faktické odhalení místa vady i rozkopání prostoru mezi patry, kromě toho by daná oprava zjevně znemožnila užívání Bytu po celou dobu prací, když ani není řešeno po tuto dobu zajištění ochrany majetku a pracovních prostředků a citlivých dokumentů žalované, která je advokátkou. Navrhované opravy by tak byly i zjevně nepřiměřeným zásahem do domovní svobody žalované a její rodiny. Žalovaná proto žádá zamítnutí žaloby.

3. Po provedeném dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav:

4. Žalobce je společenstvím vlastníků jednotek založeným za účelem správy Domu, jeho předsedou je právnická osoba, IČO: IČO (viz Výpis z rejstříku společenství vlastníků jednotek), předseda žalobce zmocnil k zastupování ve všech záležitostech týkajících se výkonu funkce předsedy Anonymizováno (viz Plná moc ze datum). Žalovaná je vlastnicí Bytu, vlastníkem Bytu č. hodnota a bytu č. hodnota. v Domě je společnost právnická osoba (prokázáno nespornými tvrzeními účastníků, Výpisem ze seznamu nemovitostí na LV č. hodnota, k.ú. adresa, Informací o jednotce č. Anonymizováno z katastru nemovitostí, Zápisem ze zasedání shromáždění vlastníků jednotek z datum). právnická osoba, IČO: IČO, je právnická osoba s předmětem podnikání pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, na kterou dle projektu rozdělení odštěpením sloučením z Anonymizováno přešla jako na nástupnickou společnost vyčleněná část jmění společnosti právnická osoba, jejím jednatelem a společníkem je Anonymizováno (viz Výpis z obchodního rejstříku z datum). Dle Částečných výpisů z evidence skutečných majitelů je skutečným majitelem právnická osoba a právnická osoba Anonymizováno.

5. Stavba Domu byla projektována a realizována včetně zařízení č. hodnota. – klimatizace pokojů s popisem, že klimatizace pokojů je zajištěna pomocí multisplit systémů chladících jednotek s tím, že vnitřní jednotky pro každý byt budou napojeny Anonymizováno Anonymizováno dle výkresu vždy na venkovní kondenzační jednotku umístěnou na střeše budovy (viz Technická zpráva – zařízení vzduchotechniky pro novostavbu Anonymizováno v adresa generálního projektanta tituly před jménem jméno FO), když společnost Anonymizováno právnická osoba. prohlásila, že jako spoluprojektant dané vzduchotechniky též v roce 2015-2016 zařízení vzduchotechniky dle dané dokumentace v Domě realizovala, a to včetně vedení chladiva (viz čestné prohlášení jednatele právnická osoba z datum). Též svědek Anonymizováno (který při stavbě Domu dělal technický dozor) po znovunahlédnutí do stavební dokumentace a fotodokumentace (viz též tato projektová dokumentace – na č.l. 298-301 spisu a fotodokumentace na č.l. – 246-253 spisu) ve své výpovědi potvrdil, že při stavbě byly postaveny i instalační šachty pro kanalizace, vodu a chladivo pro klimatizaci s venkovní jednotkou na střeše, z níž vedlo vedení do jednotek vnitřních, klimatizace (vnější ani vnitřní) patrně při kolaudaci ještě nebyla fakticky umístěna, vedení spočívalo v připravení dvou prázdných trubek s izolací vedoucích od střechy k vnitřní jednotce s tím, že pouze dle plánků bytu, příp. jen dle v řízení předložených malých plánků nelze poznat, která šachta je na co, ale ke kolaudaci patrně musela být předložena technická zpráva o provedení tlakové zkoušky daného potrubí; nevybavil si, zda se jednalo o samostatné požární úseky, či zda byla šachta vybavena požárními ucpávkami. Ve své výpovědi pak i JAnonymizovánoadresa, r. Anonymizováno, uvedl, že byl při stavbě Domu hlavní inženýr, projektant a koordinátor prací, po znovuprojití projektové dokumentace specifikoval, že v Domě je klasická vzduchotechnika, odvody větrání vzduchu z koupelen, ze záchodů a dále k chlazení klimatizační jednotky, tj. dva druhy vedení vzduchotechniky v jednom plánu; stavba byla povolena, vystavěna a zkolaudována, včetně vzduchotechniky a větrání (a to včetně souhlasného stanoviska hasičů, kdy šachty byly součástí požárního úseku bytu včetně mezipatrových požárních ucpávek), v době kolaudace byly provedeny veškeré rozvody uvnitř domu v šachtách až ke střeše i na střeše, v některých jednotkách chyběla koncová zařízení (vnitřní jednotky, které si zařizovali kupující bytů) a venkovní jednotka (kdy na jednu venkovní jednotku byly napojeny 2-3 vnitřní jednotky, každý byt je napojen na svou venkovní jednotku); k předestřeným technickým plánkům/nákresům Bytu uvedl, že existuje podrobnější projektová dokumentace s vyznačením jednotlivých vedení vzduchotechniky; dále potvrdil, že dané vedení včetně rozvodné skříně je zachyceno na fotodokumentaci, kterou pořizoval (viz též fotodokumentace ze stavby Domu na č.l. 198-202 spisu); instalace daných rozvodů až následně po postavení Domu by nebyla možná, neboť Dům je železobetonový, nebylo by možno postavit šachtu, která by tam už nebyla; dále uvedl, že zpřístupnění dané šachty v Bytě je nutné za účelem vůbec určení toho, v čem je problém, daná šachta vede oběma patry Bytu, způsob opravy a její rozsah poté záleží na tom, jaká závada by byla zjištěna; doplnil, že jako autor stavby nesouhlasí s umístěním jednotek na balkonech, brání tomu i hygienické, hlukové předpisy, prosklená fasáda, vedení venkem brání to, že se jedná o vedení určené na vnitřní vedení. Dům byl řádně zkolaudován Kolaudačním souhlasem příslušného stavebního úřadu z datum.

6. Ohledně faktického vymezení společných částí Domu a pravomocí předsedy žalobce bylo Prohlášením o rozdělení práva k nemovité věci k datum včetně stanov a půdorysů prokázáno, že tehdejší vlastník rozestavěného Domu právnická osoba rozdělil Dům na tam uvedené bytové jednotky (včetně Bytu a Bytu č. hodnota); v části Anonymizováno (Určení a popisu společných částí) jako společné části Domu určil mimo jiné vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu, provozní šachty, obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, veškerá zařízení vzduchotechniky až k zapojení do bytu; v části Anonymizováno – Stanovy společenství vlastníků, čl. VI. bod 2. písm. h), určil, že do působnosti shromáždění společenství patří mimo jiné rozhodování o údržbě, opravě nebo stavební úpravě společné části, vyjma věcí uvedených v čl. VII. odst. 5 stanov, když dle čl. VII. odst. 5 pím. b) stanov je v působnosti předsedy rozhodování též o údržbě, opravě nebo stavební úpravě společné části; celková částka na opravy a údržbu však nesmí předkročit souhrnnou částku částka na společenství v kalendářním roce s tím, že tento limit neplatí, jde-li o havarijní stav či odstranění jeho důsledků a/nebo opatření k zabránění větší škodě na společných částech nebo majetku vlastníků jednotek; dle čl. VII. odst. 6 stanov je o všech rozhodnutí podle tohoto čl. předseda společenství povinen informovat nejpozději na nejbližším zasedání shromáždění; dle půdorysů 3.NP a 4.NP Domu je za stěnou vlevo za vstupem do Bytu vyznačeno umístění šachty vedoucí až do 4. NP, šachta je vyšrafována způsobem určeným pro společné části Domu. Čestným prohlášením z datum Anonymizováno za firmu Anonymizováno. prohlásil, že v červnu 2019 v Domě dopojoval vnitřní a vnější klimatizační jednotku (na stávající vedení) pro byt pí jméno FO a v červenci 2019 pro byt společnosti Anonymizováno

7. K existenci rozhodnutí o provedení oprav, o které se jedná v tomto řízení, vzal soud pouze za prokázané, že dle Pozvánky na shromáždění vlastníků jednotek svolaného na datum obsahoval program dané schůze mimo jiné bod 6), dle něhož bylo navrhováno přijetí usnesení ve znění: „a) Schvaluje se provedení opravy vedení klimatizace k bytu č. hodnota a bytu č. hodnota. Náklady na opravu budou pravděpodobně uhrazeny z pojištění. Pokud by měly vzniknout společenství nějaké další náklady, budou společenství předloženy ke schválení. b) Vlastník jednotky č. hodnota (pozn. soudu – mezi účastníky nebylo sporu o tom, že se jedná o zjevnou nesprávnost, když mělo být uvedeno „jednotky č. hodnota“) je povinen umožnit provedení opravy vedení klimatizace k bytu č. hodnota a bytu č Anonymizováno nejpozději do datum. Po provedení opravy musí být stěna v jednotce č. hodnota uvedena do původního stavu. Předseda Společenství bude postupovat dle schváleného rozhodnutí v bodě 5 shromáždění“, a to s odůvodněním, že po instalaci klimatizační jednotky v bytech č. hodnota a 6 se ukázalo, že dochází k úniku chladiva, a to dle odborného posouzení na vedení mezi bytem Anonymizováno a vývodem na střechu, opravu je možno provést výměnou vedení v šachtě, k čemuž je potřeba otvor v sádrokartonové stěně v předsíni bytu žalované, oprava by měla trvat max 3-4 dny. Dle Zápisu ze zasedání shromáždění vlastníků jednotek z datum však fakticky bylo na dané schůzi shromáždění vlastníků jednotek v Domě přijato pouze usnesení - dle bodu 5) schůze ve znění, že: „pro potřebu zpřístupnění jednotky nebo prostoru ve společných částech předloží předseda na výběr majiteli konkrétního bytu 3 termíny. Nebude-li možné se během 4 týdnů od předložení výzvy na termínu domluvit nebo písemně sjednat jiný postup, určí předseda termín zpřístupnění jednotky bez součinnosti s majitelem jednotky a tento termín oznámí vlastníkovi nejpozději 20 dní před stanoveným termínem zpřístupnění. Toto se netýká událostí, u kterých hrozí poškození majetku, zde musí být přístup umožněn okamžitě“, a to výslovně za účelem „pokynu shromáždění pro předsedu, jak má postupovat v případě potřeby vstupu do jednotky za účelem oprav, údržby, nebo stavebních změn společných částí“; o navrženém bodu 6) programu dané schůze (opravě vedení chladiva ke klimatizační jednotce v bytě č. hodnota a Anonymizováno, které se nachází ve společné šachtě) nebylo hlasováno a projednávání tohoto bodu bylo přerušeno. Návrh žalované na určení neplatnosti rozhodnutí shromáždění žalobce ze dne datum byl zamítnut Usnesením Městského soudu v Praze z datum, č.j. spisová značka, pravomocným dne datum ve spojení s usnesením Vrchního soudu v Praze z datum, č.j. spisová značka, s odůvodněním, že dané usnesení shromáždění a způsob jeho přijetí není v rozporu s právními předpisy ani stanovami žalobce, když se jedná o prováděcí pokyn pro předsedu žalobce stanovící podrobnosti postupu při realizaci ust. § 1183 odst. 1 o.z., dané rozhodnutí neukládá vlastníkům novou povinnost ani předsedovi žalobce nestanovuje nové oprávnění.

8. Z účetní sestavy pohyby na účtech žalobce za rok 2023 plyne, že náklady fondu oprav v Dom činily za daný rok částka, z toho zjevné náklady na opravy/úpravy společných částí Domu (za periodické čištění okapů, izolatérské práce na liniových žlabech, opakované opravy garážových vrat, opravy el. zámku, odstranění rostlin z fasády, drobné opravy, opravy nouzového osvětlení, opravy vedení chladiva, prohlídka střechy, návrhy k odstranění vlhkosti, čistící prostředky) činily min. částka. Z pozvánky na shromáždění vlastníků jednotek v Domě z datum plyne, že stav fondu oprav vždy ke konci roku činil částka (v roce 2021), resp. částka (v roce 2022), resp. částka (v roce 2023), bylo navrženo zvýšení plateb do fondu oprav z částka ročně za Dům na částka; ohledně dříve přijatých usnesení bylo pouze uvedeno, že na schůzi z datum bylo přijato usnesení, dle něhož měla žalovaná předložit návrh nového požárně bezpečnostního řešení ke schválení, k čemuž nedošlo a že na schůzi dne datum bylo uloženo předložení projektové dokumentace k provedeným úpravám – spojení Bytu č. hodnota a bytu č. hodnota v Domě (s tím, že bylo vydáno dodatečné stavební povolení) a střešní terasy v Bytě (s tím, že dokumentace nebyla dodána); ohledně usnesení vydaného na schůzi z Anonymizováno [pozn. soudu - zjevně usnesení dle bodu 5) – viz odst. 6 odůvodnění] bylo konstatováno, že žalovaná se odvolala proti zamítnutí žaloby na určení neplatnosti tohoto rozhodnutí shromáždění.

9. K existenci tvrzené závady na rozvodech vzduchotechniky bylo prokázáno, že na základě objednávky předsedy žalobce firma Anonymizováno, IČO: IČO, zjistila netěsnost u chladícího okruhu, doplnila chladivo (s těsnícím prostředkem) s tím, že místo úniku je v nepřístupné technologické šachtě (viz potvrzení Anonymizováno z datum, č. sml. Anonymizováno), resp. s tím, že „byl proveden pokus o nalezení místa úniku chladiva, na části vedení chladiva vedoucím v exteriéru – terasa. Nebylo detekováno místo úniku. Dalším krokem je vybourání části zdiva k přístupu do technologické šachty v jednotlivých patrech/bytech. Další pokusy o detekci místa úniku, a opravy budou řešeny samostatně, po zajištění přístupu do technologické šachty“ (viz potvrzení Anonymizováno, Anonymizováno. z datum, č. sml. Anonymizováno).

10. Ohledně předpokládaných nákladů dané opravy navrhované žalobcem a příp. jiných způsobů opravy/zprovoznění dané vzduchotechniky z důkazů předložených žalobcem plyne, že Anonymizováno. tituly před jménem jméno FO nesouhlasil s přemístěním venkovní klimatizační jednotky ze střechy na terasy bytů v Domě (viz sdělení J.jméno FO z datum), z důvodu „navýšení hlukové zátěže“, jakož i „existence stávajících rozvodů klimatizačních jednotek pro jednotlivé bytové jednotky, které jsou vedeny společnými částmi Domu až do 4.NP, kde jsou instalovány vlastní klimatizační jednotky na společné části Domu“ s přemístěním klimatizace na terasy bytů v Domě nesouhlasili ani sousedé daných bytů Anonymizováno (viz e-mail Anonymizováno z datum). tituly před jménem Anonymizováno za jediné reálně řešení zprovoznění klimatizace označil opravu ze stoupačky v Bytě s tím, že oprava není možná ze střechy, z bytu manželů Anonymizováno ani z horního patra Bytu, předpokládanou dobu opravy odhadl na 3 dny s tím, že navrhl absolutní oddělení zádveří od ostatního Bytu (což má za předpoklad neobsazenost Bytu), menší otvor pro detekci stoupačky, otevření stoupačky a předpokládané vytvoření min. dvou až tří otvorů, než se místo úniku nalezne (viz e-mail Anonymizováno datum), jiná technická řešení (umístění jiných jednotek ven, řešení pod domem) posoudil jako sice technicky patrně možná, ale ekonomicky a technicky nesmysluplná, velmi obtížně uskutečnitelná (viz e-mail Anonymizováno z datum). Společnost právnická osoba. stanovila rozpočet na zřízení zástěny proti prachu, demontáž a montáž SDK předstěny na částku částka bez DPH (viz e-mailová nabídka tituly před jménem Anonymizováno z datum). Společnost Anonymizováno-právnická osoba. stanovila rozpočet na vlastní opravu vedení klimatizace na částka bez DPH (viz Nabídka Anonymizováno z datum). Firma právnická osoba. stanovila rozpočet na opravu umělecké stěrky v Bytě v roce 2023 na částka bez DPH (viz e-mailová komunikace Anonymizováno z března 2023) resp. v roce 2025 na částka bez DPH (viz e-mailová komunikaceAnonymizovánoAnonymizováno a Anonymizováno ze září 2025). Anonymizováno provedla nabídku na úklidové práce po stavební činnosti v Bytě na částku částka (viz nabídka Anonymizováno z datum).

11. Dle nabídek na (i alternativní) řešení zprovoznění dané klimatizace včetně rozpočtů předložených žalovanou (pozn. soudu – které nejsou blíže identifikovány datací či označením příp. podpisy vyhotovitele) je navrhována varianta nového vedení trasy pro klimatizaci z Bytu č. hodnota po zadní fasádě Domu za částka, umístění venkovní jednotky na balkoně nebo střeše bytu č. hodnota za částka, za monoblok bez venkovní jednotky za částka, varianta vedení v šachtě v Bytě za částku částka (včetně rozebrání obezdívky a včetně nutné revize požárních ucpávek). Dle rozpočtu žalobkyně na opravu Bytu včetně fotodokumentace stávajícího stavu vstupní částí Bytu (pozn. soudu – na č.l. 263-271) by náklady na demontáž a montáž svítidelAnonymizovánoAnonymizováno včetně elektro revize, otevření stěny, uzavření konstrukce, opravu střešního pláště po zásahu ve 4.NP, opravu umělecké stěrky, sjednocení zbylých stěn, vytvoření uzamykatelné oddělení staveniště/vstupu přes terasu (aby nedošlo k poškození podlah a skleněného zábradlí), celoplošného zakrytí bytu, revize prostupu potrubí a ucpávek, stavebního dozoru, činily částka a dále počítané náklady na přiměřené náhradní ubytování včetně přemístění věcí, pojištění odpovědnosti a rezervu (10 %) by činily dalších částka.

12. Ohledně daného prostoru, v němž má být prováděna navrhovaná oprava, se tituly před jménem Anonymizováno (znalec v oborech projektování, stavebnictví a technické obory různé, autorizovaný inženýr pro pozemní stavby) v Odborném vyjádření z datum vyjádřil po přezkoumání jemu žalovanou předložené technické dokumentace Domu (pozn. soudu - jak je specifikována na č.l. 1-3 odborného posouzení) tak, že prostor, kterým vede vzduchotechnické potrubí není instalační šachtou v souladu s právními předpisy, neboť potrubí chladiva není zakresleno ve výkresech vzduchotechnických zařízení a prostor nevyhovuje požárním předpisům jako samostatný požární úsek (neobsahuje požární ucpávky), ale je součástí požárního úseku Bytu, daný prostor je tak pouze obezdívkou trubních rozvodů vzduchotechnických potrubí a nelze ho považovat za instalační šachtu, která by podle prohlášení vlastníka mohla být za splnění dalších podmínek společnou částí budovy. tituly před jménem Anonymizováno ve své svědecké výpovědi doplnil, že při podání daného odborného vyjádření vycházel pouze z jím tam vymezených podkladů, na místě samém nebyl, kompletní projektovou dokumentaci neviděl, projektová dokumentace, kterou viděl je nezkoordinovaná a patrně nesplňuje bezpečností požadavky stavby, v jemu předložené dokumentaci vedení daného chladícího zařízení nenašel, proto dospěl k závěru, že dané chladicí vedení není společnou součástí bytu, není to samostatný požární úsek, nemá příslušné kontrolní otvory; dále uvedl, že obvyklý postup případné opravy je výměna celé délky trubky, neboť jsou citlivé na znečištění; k fotodokumentaci ze stavby Domu (pozn. soudu – na č.l 198 a násl. spisu) potvrdil, že by se mohlo jednat o danou šachtu, ale v jiném bytě, daný prostor mohl být v Domě již při jeho výstavbě, ale nejedná se o instalační šachtu, ale pouze o obezdívku; doplnil, že za levnější technická řešení má umístění venkovní jednotky např. na terasu, příp. bez venkovní jednotky při užití chlazení vodou.

13. Anonymizováno opakovaně žádal o zpřístupnění Bytu s tím, že byla zjištěna netěsnost ve vedení chladiva od klimatizace, která je s největší pravděpodobnosti v šachtě mezi Bytem a bytem jeho a že jediná možnost opravy je otevření šachty v předsíni Bytu a opravení netěsného místa, příp. výměna celého vedení, s tím, že oprava není problematická, budou provedena navržená opatření proti prachu, následný úklid, po dobu opravy bylo navrženo zajištění a zaplacení hotelu (viz e-maily Anonymizováno žalované z 9. a datum). Anonymizováno žalovanou žádal o „zpřístupnění Bytu za účelem opravy vedení klimatizace v souladu s rozhodnutím SVJ z datum“ ve třech tam konkrétně navržených termínech též e-mailem z datum. Žalobce žalovanou vyzval ke zpřístupnění bytu za účelem dané opravy Předžalobní výzvou z datum, a to s tím, že žalobce „učinil rozhodnutí o provedení opravy“ a pokusil se dohodnout o podmínkách zpřístupnění bytu, avšak marně.

14. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil žádné informace relevantní pro toto řízení. Soud dalšími důkazy řízení nedoplňoval, když provedení dalších navrhovaných důkazů zejména výslechy techniků společnosti Anonymizováno-právnická osoba., techniky investora zejména Anonymizováno, architekta Anonymizováno.Anonymizováno, dalšími vlastníky bytů v Domě zejména p. jméno FO a znaleckým posudkem na stanovení obvyklé ceny dané opravy považoval za nadbytečné s ohledem na níže uvedené právní závěry, k jejichž učinění byly provedené důkazy dostatečné. Soud tak po zhodnocení provedených důkazů jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná.

15. Právně soud věc posoudil podle ust. § 1158 a násl. o.z., dle něhož je bytové spoluvlastnictví spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek.

16. Podle § 1160 o.z. jsou společné alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně (odst. 1). Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání (odst. 2).

17. Dle § 1183 o.z. se vlastník jednotky zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií (odst. 1). Při poškození jednotky prováděním prací podle odstavce 1, nahradí vlastníku jednotky škodu společenství vlastníků jednotek, a nevzniklo-li, nahradí ji poměrně spoluvlastníci domu. Prováděl-li však tyto práce ve svém zájmu jen některý vlastník jednotky, nahradí škodu sám.

18. Dle § 1208 písm. e) o.z. do působnosti shromáždění patří rozhodování o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného.

19. V daném případě mezi účastníky nebylo sporu o tom a Výpisem z rejstříku společenství vlastníků jednotek a výpisem ze seznamu nemovitostí bylo prokázáno, že žalobce je společenstvím vlastníků jednotek v Domě a žalovaná je vlastnicí Bytu (v tomto Domě).

20. Stejně tak nebylo sporu o tom a e-maily z datum, datum a zejména ze datum bylo prokázáno, že žalovaná byla Anonymizováno (který dle plné moci ze datum jednal již jako předseda žalobce) vyzvána ke zpřístupnění Bytu za účelem opravy vedení klimatizace sloužící Bytu č. hodnota (resp. i bytu č. hodnota v Domě).

21. Mezi účastníky je sporné to, zda je žalobce pasivně věcně legitimován k požadování takového zpřístupnění Bytu, zejména s ohledem na to, zda se jím navrhovaná oprava týká společných částí Domu, resp. zda o takových opravách bylo zákonným způsobem rozhodnuto.

22. Soud v daném případě vyšel z toho, že žalobce je právnickou osobou založenou právě za účelem zajišťování správy mimo jiné Domu, žalobce je tak pasivně věcně legitimován i k podání žaloby týkající se správy Domu, tj. zjevně i žalob týkajících se oprav/úprav společných částí Domu.

23. Společné části každého domu jsou, jak plyne z ust. § 1160 o.z. též stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. Stanovy žalobce (viz část E Prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci k datum) pak rovněž v souladu s tímto zákonným ustanovením výslovně specifikovaly společné části Domu tak, že mezi ně patří mimo jiné i provozní šachty, obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce a veškerá zařízení vzduchotechniky až k zapojení do bytu.

24. Soud pak dle obsahu Technické zprávy – zařízení vzduchotechniky a předložené části projektové dokumentace, osvětlených zejména svědeckými výpověďmi technického dozoru stavby Anonymizováno a projektanta stavby Anonymizováno.jméno FO, jakož i dle obsahu čestného prohlášení stavitele dané vzduchotechniky (Anonymizováno právnická osoba. – právnická osoba) vzal za dostatečným způsobem věrohodně prokázané, že předmětné vedení vzduchotechniky umístěné v šachtě vlevo za vstupními dveřmi do Bytu bylo projektováno a v Domě umístěno již při jeho výstavbě (a následně takto bez výhrad zkolaudováno), a to tak, že byly připraveny veškeré tyto vnitřní rozvody zjevně bez umístění a zapojení pouze koncových zařízení - jednotlivých klimatizačních jednotek vnitřních (v bytových jednotkách) i vnějších (na střeše Domu). Faktické umístění tohoto vedení (probíhajícího vnitřkem stavby Domu) je zřejmé i z fotodokumentace stavby Domu na č.l. 198-202, resp. 246-253, fakticky ve věci nesporované výpověďmi všech ve věci slyšených svědků. Konečně i v půdorysech Bytu, tj. konkrétně půdorysech 3. a 4. NP Domu - připojených k prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci k datum (které byly též předloženy žalované ke smlouvě o koupi Bytu, jak uvedla sama žalovaná, když tyto půdorysy rovněž sama soudu též předložila) je jasně patrné, že vlevo za vstupními dveřmi do Bytu se nachází šachta (procházející 3. i 4. patrem) vyšrafovaná způsobem určeným právě pro značení společných částí domu. Již existující prostory pro vedení vzduchotechniky pro jednotlivé bytové jednotky v Domě pak ve svém e-mailu (z datum) nepřímo potvrdil i vlastník jiné bytové jednotky v Domě Anonymizováno.Anonymizováno. Firma Anonymizováno. (čestným prohlášením Anonymizováno rovněž potvrdila, že v Domě v roce 2019 na stávajícím vedení provedla pouze dopojení vnitřní a vnější klimatizační jednotky pro různé byty v Domě včetně Bytu společnosti Anonymizováno. (pozn. soudu - nyní bytů právnická osoba, tj. bytu č. hodnota v Domě a Bytu č. hodnota).

25. Soud tak s ohledem na vše shora uvedené uzavřel, že daný prostor určený již při stavbě Domu k vedení vzduchotechniky od jednotlivých bytů v Domě (zde konkrétně k bytům č. hodnota a Bytu č. hodnota) až k vyústění na střechu (kde má být umístěna venkovní jednotka každé klimatizace) vedený prostorem umístěným uvnitř stavby Domu vlevo za vstupními dveřmi do Bytu za stěnou tohoto Bytu a procházející 3. i 4. NP splňuje po právní stránce podmínky definice pro společné části Domu ve smyslu ust. § 1160 o.z., jakož i výslovně stanov žalobce, když se jedná o zařízení vzduchotechniky (byť sloužící pouze vlastníkovi konkrétní bytové jednotky).

26. Dle soudu pak skutečnosti, zda tento prostor sám o sobě splňuje další podmínky (v zásadě veřejnoprávní) pro existenci „technologické šachty“ či podmínky požární bezpečnosti, jak je specifikoval ve svém odborném vyjádření a jeho doplnění při výpovědi tituly před jménem Anonymizováno, nemohou na výše uvedeném závěru soudu (o povaze daného prostoru jako společné části Domu) ničeho změnit, když se jedná o právní posouzení ve věci prokázaného skutkového stavu, když ani tituly před jménem Anonymizováno ve věci v zásadě (např. dle předložené fotodokumentace) nerozporoval, že se daný prostor, kudy vede dané vedení (zjevně i vzduchotechniky) v Domě nachází, pouze jej techniky dle stavu jeho výstavby posoudil jako obezdívku, nikoli jako technologickou šachtu. Dle soudu pak i příp. obezdívka, kudy fakticky skutečně vede zařízení vzduchotechniky je dle stanov žalobce společnou částí Domu. Z potvrzení odborné firmy Anonymizováno z datum a datum pak plyne, že místo poškození daného vedení klimatizace se musí nacházet právě v prostoru dané šachty/obezdívky vedoucí oběma podlažími bytu, když místo úniku z exteriéru nebylo zjištěno.

27. Soud se proto dále zabýval tím, zda lze po žalované ve smyslu ust. § 1183 o.z. v tomto konkrétním případě požadovat zpřístupnění Bytu.

28. Dle daného zákonného ustanovení je vlastník jednotky povinen svůj byt zpřístupnit za účelem oprav společných částí domu, pokud o nich (tj. o těchto opravách) bylo „řádně rozhodnuto“.

29. K výslovné výzvě soudu dle ust. § 118a odst. 1, odst. 3. o.s.ř. učiněné na jednání soudu dne datum žalobce k existenci takového svého rozhodnutí pouze uvedl, že rozhodnutí předsedy žalobce bylo učiněno v roce 2023 po shromáždění vlastníků datum a zjevně nejpozději do datum, kdy byla žalovaná vyzvána ke zpřístupnění Bytu. Dle soudu však tato argumentace neobstojí.

30. Právní jednání žalobce (ať už činěné shromážděním nebo předsedou) musí bez dalšího splňovat základní náležitosti právních jednání vůbec (ust. § 545 a násl. o.z.), tedy z něj musí být alespoň patrno, kdo je činí, vůči komu, kdy, musí být učiněno takovým způsobem, aby nebyla vzbuzena pochybnost o tom, co jednající osoba chtěla projevit, když právní jednání může vyvolat pouze takové právní následky, které jsou v něm vyjádřeny (jakož i ty, které plynou ze zákona, dobrým mravů atp.).

31. Kromě toho ohledně rozhodnutí společenství vlastníků jednotek (tedy zjevně i ohledně rozhodnutí přijatého jeho předsedou) platí ust. § 1209 o.z., dle něhož přehlasovaný vlastník, je-li pro to důležitý důvod, může navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Již jen z dikce tohoto ustanovení je zřejmé, že aby bylo možno domáhat se právem předpokládaného přezkumu rozhodnutí společenství vlastníků jednotek (resp. jeho předsedy) je nezbytné, aby takové rozhodnutí bylo vůbec vydáno, a to k tomu oprávněnou osobou, aby přehlasovanému vlastníku bylo řádně doručeno/dodáno do jeho dispozice a aby byl zcela zřejmý jeho faktický obsah a též datum vydání, příp. doručení (z důvodu zákonné lhůty pro podání návrhu na jeho přezkum). Nic z těchto podmínek v tomto případě splněno nebylo, neboť žalobce v daném případě ani netvrdil (ani neprokázal), kdy konkrétně bylo rozhodnutí patrně předsedy žalobce učiněno, jakým způsobem bylo doručeno či vůbec dáno na vědomí žalované a zejména co vůbec bylo/mělo být jeho obsahem. Soud přitom nevešel na argumentaci žalobce, že obsah takového rozhodnutí lze dovodit z e-mailu žalobce žalované z datum, když tento e-mail už obsahuje pouze výzvu ke zpřístupnění Bytu, avšak nijak nespecifikuje že vůbec, kdy, kdo a jakého konkrétního obsahu učinil jakékoli právně závazné rozhodnutí žalobce, vůči němuž by se žalovaná mohla právně relevantním způsobem příp. bránit.

32. Naopak ze Zápisu ze zasedání shromáždění vlastníků jednotek z datum ve spojení s Pozvánkou na toto shromáždění jasně plyne, že sám žalobce žádal, aby dané konkrétní rozhodnutí o zpřístupnění Bytu za účelem opravy vedení klimatizace vydalo (ve formě usnesení) právě shromáždění vlastníků jednotek. Toto tam konkrétně specifikované usnesení však shromážděním vydáno nebylo, když o daném bodu schůze nebylo vůbec hlasováno (viz bod 5 dané schůze). Na dané schůzi bylo přijato pouze usnesení, které (jak výslovně judikoval i Městský soud v Praze v usnesení z datum, č.j. spisová značka a Vrchní soud v Praze v usnesení z datum, č.j. spisová značka) dávalo prováděcí pokyn pro předsedu žalobce stanovící podrobnosti postupu při realizaci ust. § 1183 odst. 1 o.z. a které naopak výslvoně neuložilo vlastníkům bytů v Domě žádnou novou povinnost.

33. Soud tak uzavřel, že v řízení bylo prokázáno, že předseda žalobce nevydal řádné rozhodnutí o nutnosti provést jakékoli konkrétně specifikované opravy v Bytě ve smyslu čl. VII. odst. 5 písm. h) stanov žalobce. Ani na shromáždění vlastníků následujících žalobce, resp. jeho předseda, vlastníky jednotek nijak neinformoval o tom, že by jakékoli takové rozhodnutí ohledně oprav v Bytě učinil, když o jiných učiněných rozhodnutím (v souladu s informační povinnosti předsedy dle čl. VII. odst. 6 stanov žalobce) vlastníci informováni byli, jak plyne z pozvánky na shromáždění na datum. V daném případě tak nebyly splněny podmínky ust. § 1183 o.z. pro to, aby bylo možno po žalované žádat zpřístupnění jejího Bytu.

34. Nad rámec výše uvedeného pak soud pouze uvádí, že v daném případě v řízení jednoznačně vyplynuly i pochybnosti o tom, zda je možné dané rozhodnutí učinit dle čl. VII. odst. 5 písm. h) stanov žalobce pouze jeho předsedou. Dle daného čl. stanov žalobce, který je v souladu s ust. § 1208 písm. e) o.z., může předseda žalobce učinil rozhodnutí o opravách/údržbě společných částí Domu pouze, pokud náklady na takové opravy a údržbu nepřekročí souhrnnou částku částka na společenství v kalendářním roce (když v daném případě se zjevně nejedná ani o havarijní stav, kdy by hrozila větší škoda na společných částech Domu nebo majetku vlastníků jednotek). Již jen z postupu žalobce na schůzi z datum (viz odst. 32. odůvodnění) je patrné, že žalobce sám dané rozhodnutí považoval za spadající do pravomoci shromáždění vlastníků jednotek. To, že spadá do pravomoci předsedy žalobce začal tvrdit až poté, co takové rozhodnutí nebylo vlastníky odhlasováno, resp. v zásadě až v rámci této žaloby. Z předložených pohybů na účtu žalobce za rok 2023 však bylo prokázáno, že za rok 2023 činily v zásadě opakované či předvídatelné náklady na opravy společných částí Domu částku min. částka; dle pozvánky na shromáždění vlastníků jednotek v Domě z datum je rovněž zřejmé, že i za minulé roky (2021 a 2022) činil stav fondu oprav částky částka, resp. částka. Je tak zjevné, že obvyklé náklady na opravu/údržbu Domu za rok pravidelně každoročně dosahovaly či přesahovaly limitní částku stanovenou pro možnost rozhodování o dalších opravách pouze rozhodnutím předsedy žalobce. I předpokládané náklady na danou opravu předložené žalobcem (viz odst. 10. odůvodnění – pro rok 2023 ve výši cca min částka) by tak souhrnně s dalšími náklady, které bylo možno na rok 2023 na údržbu Domu předpokládat již např. při vyhotovování rozpočtu na daný rok (dle dat z let minulých) jen těžko splnily stanovami daný limit částka dle čl. VII. odst. 5 písm. b); nadto žalovanou vyčíslená předpokládaná výše daných nákladů (viz odst. 11. odůvodnění) řádově převyšuje náklady předpokládané žalobcem. V tomto rozsahu však soud uzavřel, že případné přezkoumání rozhodnutí předsedy žalobce (i pokud by bylo prokázáno, že takové rozhodnutí bylo řádně vydáno, což se v tomto případě nestalo) nespadá do jeho pravomoci v rámci tohoto civilního řízení, když o zákonnosti takového rozhodnutí lze rozhodnout pouze v řízení iniciovaném dle ust. § 1209 o.z. (jak je o něm pojednáno již v odst. 31. odůvodnění).

35. Soud proto vzhledem ke všemu výše uvedenému dospěl k závěru, že navrhovaná oprava se sice týká společných částí Domu, avšak žalobce (ať už svým shromážděním, nebo předsedou, pokud by do jeho pravomoci daná problematika spadala) nevydal žádné řádné právně relevantní rozhodnutí o takové opravě dle ust. § 1183 věta první o.z. Nebyly tak splněny zákonné podmínky dle tohoto ustanovení pro to, aby bylo žalované možno uložit povinnost zpřístupnit Byt k provedení jakýchkoli oprav společných částí Domu.

36. Soud proto žalobu jako nedůvodnou zamítl.

37. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. a ve věci zcela úspěšné žalované přiznal plnou náhradu všech účelně vynaložených nákladů řízení. Ty jsou tvořeny paušální náhradou za úkon nezastoupeného účastníka za vyjádření ve věci samé z datum ve výši částka dle ust. § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „advokátní tarif“) ve spojení s usnesením NS ČR z datum, sp.zn. spisová značka; dále odměnou advokáta za 11 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření ve věci samé z 2.7., 16.10, 11.11., datum, 30.1., datum, účast na jednání soudu dne 4.9., datum – s ohledem na trvání od 10 hod do 13.17 hod přiznána odměna za 2 úkony, dne datum) ve výši po částka/úkon podle § 7, § 9 odst. 1ve spojení s ust. § 11 odst. 1 písm. a), d), g) advokátního tarifu, dále náhradou hotových výdajů advokáta za těchto 11 úkonů ve výši po částka podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a dále 21% DPH z odměn a náhrad advokáta (resp. advokátní kanceláře, která je plátcem DPH) ve výši částka, tj. celkem částka. Dále soud postupoval dle ust. § 149 odst. 1 o.s.ř. a dle § 160 odst. 1 o.s.ř.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení k Městskému soudu v Praze prostřednictvím soudu zdejšího.

Nesplní-li povinný, co mu ukládá vykonatelné soudní rozhodnutí, může se oprávněný domoci jeho splnění návrhem na soudní výkon rozhodnutí podle části šesté o.s.ř. nebo návrhem na nařízení soudní exekuce podle zák. č. 120/2001 Sb.