OSUO 18 C 430/2024-120

Okresní soud v Ústí nad Orlicí rozhodl samosoudkyní JUDr. Marcelou Volákovou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: Jméno žalobkyně., IČO Anonymizováno ⟪LB:lb_002⟫ sídlem Adresa žalobkyně ⟪LB:lb_003⟫ zastoupená advokátkou Jméno advokátky ⟪LB:lb_004⟫ sídlem Adresa advokátky ⟪LB:lb_005⟫ proti ⟪LB:lb_006⟫ žalovaným: 1. Jméno žalované A, narozený rodné přijmení Datum narození žalované A ⟪LB:lb_007⟫ bytem Adresa žalované A ⟪LB:lb_008⟫ 2. Jméno žalované B, narozená rodné přijmení Datum narození žalované B ⟪LB:lb_009⟫ bytem Adresa žalované B ⟪LB:lb_010⟫ 3. Jméno žalované C, narozený rodné přijmení Datum narození žalované C ⟪LB:lb_011⟫ bytem Adresa žalované C ⟪LB:lb_012⟫ 4. Jméno žalované D, narozený rodné přijmení Datum narození žalované D ⟪LB:lb_013⟫ bytem Adresa žalované D ⟪LB:lb_014⟫ všichni zastoupení advokátem Jméno advokáta ⟪LB:lb_015⟫ sídlem Adresa advokáta ⟪LB:lb_016⟫ o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

I. Rozsudek Okresního soudu v Ústí nad Orlicí ze dne 18.8.2025, č.j. 18 C 430/2024, se ve výrocích VIII, IX a XI opravuje a správně zní:

II. V ostatních částech zůstává rozsudek Okresního soudu v Ústí nad Orlicí ze dne 18.8.2025, č.j. 18 C 430/2024, nezměněn.

III. Žalovaný 1/ je povinen zaplatit žalobkyni na vypořádacím podílu částku 26 118 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaná 2/ je povinna zaplatit žalobkyni na vypořádacím podílu částku 32 647 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalovaný 3/ je povinen zaplatit žalobkyni na vypořádacím podílu částku 32 647 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VI. Žalovaný 4/ je povinen zaplatit žalobkyni na vypořádacím podílu částku 19 588 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VII. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

VIII. Žalobkyně je povinna nahradit ČR – Okresnímu soudu v Ústí nad Orlicí náklady řízení 3 440,40 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IX. Žalovaný 1/ je povinen nahradit ČR – Okresnímu soudu v Ústí nad Orlicí náklady řízení 4 587,20 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

X. Žalovaná 2/ je povinna nahradit ČR – Okresnímu soudu v Ústí nad Orlicí náklady řízení 5 734 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

XI. Žalovaný 3/ je povinen nahradit ČR – Okresnímu soudu v Ústí nad Orlicí náklady řízení 5 734 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

XII. Žalovaný 4/ je povinen nahradit ČR – Okresnímu soudu v Ústí nad Orlicí náklady řízení 3 440,40 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V nadepsané věci bylo rozsudkem Okresního soudu v Ústí nad Orlicí ze dne 18.8.2025, č.j. 18 C 430/2024, rozhodnuto o zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků (výrok I), o přikázání předmětných nemovitostí do spoluvlastnictví žalovaných (výrok II), o povinnosti žalovaných zaplatit žalobkyni příslušný vypořádací podíl (výrok III – VI), o náhradě nákladů řízení (výrok VII) a o povinnosti všech účastníků zaplatit státu náhradu nákladů řízení (výrok VIII- XII). V rozhodnutí však došlo k písařské chybě, když ve výrocích VIII, IX a XI byly chybně uvedeny částky k úhradě, resp. byli chybně označeni účastníci, kteří mají povinnost dané částky hradit, když soud zaměnil žalobkyni, žalovaného 1/ a žalovaného 3/.

Podle § 164 o.s.ř. se chyby v psaní, počtech, jakož i jiné zjevné nesprávnosti v rozhodnutí opraví kdykoliv i bez návrhu. Týká-li se oprava výroku rozhodnutí nebo není-li možné provést opravu ve stejnopisech rozhodnutí, vydá o tom soud opravné usnesení, které doručí účastníkům. Jde-li o opravu výroku rozhodnutí, může odložit vykonatelnost rozsudku na dobu, dokud opravné usnesení nenabude právní moci.

Z tohoto důvodu soud postupoval tak, jak je vedeno shora, kdy opravil výroky VIII, IX a XI daného rozsudku co do uvedení správných částek, resp. účastníků (žalobkyně – 3 440,40 Kč, žalovaný 1 – 4 587,20 Kč a žalovaný 3/ - 5 734 Kč v souladu s výší jejich podílů na daných nemovitostech, viz odůvodnění rozsudku). V ostatním poté zůstává daný rozsudek nezměněn (výrok II).

1. Žalobkyně se domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem specifikovaným ve výroku I tohoto rozsudku (dále nemovitosti) s tím, že jsou účastníci jejich podílovými spoluvlastníky – žalovaný 1/ v rozsahu 1/5, žalovaná 2/ v rozsahu ¼, žalovaný 3/ v rozsahu ¼, žalovaný 4/ v rozsahu 6/40 a žalobkyně v rozsahu 6/40, přičemž žalobkyně nemá nadále zájem setrvat v tomto spoluvlastnictví a o nemovitosti nemá zájem, účastníci se však nedohodli na zrušení tohoto spoluvlastnictví a jeho vypořádání vyplacením náhrady žalobkyni, kterou žalobkyně požadovala ve výši 220 000 Kč – tuto cenu přitom žalobkyně považuje za spravedlivou a odpovídající ceně obvyklé. Poukázala přitom na skutečnost, že částka 120 000 Kč, za kterou žalobkyně daný podíl nabyla v rámci insolvenčního řízení vedeného vůči pí jméno FO, příbuzné žalovaných 2/ - 4/, byla částkou, která byla stanovena v rámci dohody dědiců o vypořádání pozůstalosti po pí jméno FO mezi pí jméno FO a žalovanými 2/ - 4/, toto řízení přitom probíhalo v r. 2023. V rámci daného řízení o pozůstalosti i v řízení insolvenčním pak byla hodnota daných nemovitostí stanovena při zohlednění všech aspektů, včetně stavebnětechnického stavu, došlo-li pak plynutím času ke zhoršení stavu daných nemovitostí, je uvedené vykompenzováno tím, že v mezidobí došlo k obecnému nárůstu cen nemovitostí v ČR, cena daného podílu by tak měla být min. stejná. Žalovaní nadto mohli daný podíl koupit již v rámci daného insolvenčního řízení vedeného vůči pí jméno FO, v rámci kterého jej nabyla do vlastnictví žalobkyně, neučinili-li tak, jednalo se dle žalobkyně o jejich účelové jednání s cílem získat daný podíl za cenu nižší, než za jakou byl podíl nabízen v rámci tohoto insolvenčního řízení. Konečně pak nesouhlasila s tvrzením, že zde není právně ošetřen přístup do domu, když se kolem něj nachází pozemky ve vlastnictví žalovaných, kteří chtějí dané nemovitosti do svého vlastnictví, s přístupem tak nebudou mít žádný problém, nadto má žalobkyně za to, že předmětné nemovitosti s pozemky p.č. Anonymizováno a Anonymizováno které je obklopují tvoří de facto přídatné spoluvlastnictví, takže tvoří funkční celek a není možné je bez dalšího převést na jinou osobu. S ohledem na uvedené žalobkyně navrhla zrušení daného podílového spoluvlastnictví a přikázání nemovitostí do vlastnictví žalovaného 1/, in eventum dalších žalovaných, a vyplacení přiměřené náhrady své osobě, v průběhu řízení pak vyjádřila souhlas s přikázáním daných nemovitostí do spoluvlastnictví žalovaných podle velikosti jejich podílů.

2. Žalovaní souhlasili se zrušením daného spoluvlastnictví a navrhli přikázání daných nemovitostí do svého podílového spoluvlastnictví podle velikosti svých podílů. Nesouhlasili však s výší náhrady, kterou požadovala žalobkyně s tím, že je dům ve špatném technickém stavu, nebyla zde dlouho prováděna žádná údržba, dům kopíruje pozemek a v okolí není žádný volný pozemek, který by potenciální kupec mohl užívat. Nemovitosti pak nejsou přístupné z veřejné komunikace, nýbrž toliko po pozemcích žalovaných. Žalobkyně pak dle názoru žalovaných koupila daný podíl toliko ze spekulativních důvodů.

3. Mezi účastníky bylo nesporné, že jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí, a to žalovaný 1/ v rozsahu 1/5, žalovaná 2/ v rozsahu ¼, žalovaný 3/ v rozsahu ¼, žalovaný 4/ v rozsahu 6/40 a žalobkyně v rozsahu 6/40, kdy nabyla vlastnické právo k němu v rámci insolvenčního řízení vedeného vůči pí jméno FO, s tím, že na těchto nemovitostech nejsou evidována žádná břemena. Předmětné nemovitosti tvoří 1 funkční celek, který není možné reálně rozdělit - jedná se o jednu budovu, rodinný dům, který se nachází na jednom pozemku. Žalobkyně vyhotovila dne 1. 11. 2024 přípis s označením věc: zrušení spoluvlastnictví, kdy se jedná konkrétně o 4 přípisy pro každého z žalovaných s tím, že tyto přípisy byly žalovaným následně odeslány 1. 11. 2024.

4. Z provedeného dokazování soud zjistil následující:

5. Z výpisů z katastru nemovitostí má soud za prokázané, že okolní pozemky p. č. Anonymizováno a Anonymizováno v k.ú. adresa, které bezprostředně obklopují předmětné nemovitosti, jsou ve spoluvlastnictví žalovaného 1/ a jméno FO.

6. Dle sdělení insolvenční správkyně ze dne 18.6.2024 byl dne 17.5.2023 zjištěn usnesením Městského soudu v Praze úpadek pí jméno FO, věc byla vedena pod sp. zn. spisová značka přičemž jí byla insolvenční správkyní jmenována právnická osoba. V rámci tohoto řízení pak insolvenční správkyně dala insolvenčního soudu na vědomí, že pí jméno FO v řízení o pozůstalosti po jméno FO vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. spisová značka uzavřela dohodu dědiců o rozdělení předmětné pozůstalosti, na základě které mimo jiné nabyla podíl o velikosti ¼ ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 6/10 na předmětných nemovitostech v hodnotě 480 000 Kč.

7. Ze stanovení ceny obvyklé z čl. 25 ve spisu zdejšího soudu vedeného pod sp. zn. spisová značka má soud za prokázané, že v rámci řízení o pozůstalosti specifikované shora byla realitním makléřem Jméno žalované A stanovena obvyklá cena daných nemovitostí srovnávací metodou na 700 000 - 900 000 Kč. Bylo vycházeno z toho, že se jedná o samostatně stojící nepodsklepený objekt se sedlovou střechou, který je ve velmi špatném stavebnětechnickém stavu, dlouhou dobu bez jakýchkoli úprav a údržby. Absentuje zde přitom koupelna i WC a objekt je dlouhodobě neobývaný, je určen k celkové rekonstrukci nebo k demolici. Cenu pak snižuje absence jakéhokoli dalšího pozemku i to, že je objekt v záplavové zóně a je k němu přístup pouze přes pozemky jiného vlastníka.

8. Ze soupisu majetkové podstaty ve věci sp. zn. spisová značka plyne, že do majetkové podstaty pí jméno FO v tomto insolvenčním řízení vedeném vůči její osobě byl zahrnut podíl o velikosti 6/40 k daným nemovitostem a jeho cena byla stanovena na 120 000 Kč.

9. Podle žádosti insolvenční správkyně ze dne 21.6.2024 insolvenční správkyně pí jméno FO v rámci insolvenčního řízení vedeného pod sp. zn. spisová značka požádala insolvenční soud o udělení souhlasu s prodejem shora specifikovaného podílu na daných nemovitostech mimo dražbu s tím, že bude daný majetek inzerován na prodejním portálu po dobu alespoň 14 dnů, insolvenční správkyně osloví s nabídkou prodeje ostatní spoluvlastníky, minimální kupní cena bude stanovena na 120 000 Kč, kupní cena bude uhrazena před podpisem smlouvy, podíl bude prodán za nejvyšší nabídku a poplatky s prodejem spojené bude hradit kupující.

10. Dle tržního posouzení hodnoty daných nemovitostí vypracovaného z Cemap realitním zprostředkovatelem společnosti právnická osoba jméno FO dne 3.2.2025 byla doporučená prodejní cena daných nemovitostí stanovena tímto zpracovatelem na 673 799 Kč a podílu ve velikosti 6/40 na 101 069 Kč, přičemž by při zohlednění velikosti tohoto podílu mělo být počítáno i se snížením jeho hodnoty o alespoň 40 %. Při stanovení dané ceny bylo vycházeno z toho, že je dům starý 80 let a je ve špatném stavebnětechnickém stavu, je neobyvatelný, je před velmi rozsáhlou rekonstrukcí, pokud by se nejednalo o úplné odstranění stavby. Nachází se zde pouze suché WC, absentuje koupelna, dům je podsklepený, sklep je však vlhký, resp. permanentně zaplavený vzlínající vodou z nedalekého potoka, schodiště je ve špatném technickém stavu, veškerá okna jsou špaletová a jsou ve zhoršeném technickém stavu. Rozvody elektřiny jsou zastaralé, jsou vedeny v hliníku, rozvody vody jsou v kovu a vše je již za hranicí životnosti. Zemní izolace je porušená, leckde zřejmě chybí úplně. Střecha domu je pokryta eternitovými šablonami a svody jsou z pozinkovaného plechu, vše je ve zhoršeném technickém stavu. Dům je napojen na vodovodní řad obce a odkanalizován do jímky, je napojen na elektrickou rozvodnou síť a poslední dobou byl vytápěn plynem, aktuálně je však od plynu odpojen. Dům pak nemá právně ošetřen přístup. Uvedený závěr přitom byl mimo jiné přijat na základě místního šetření.

11. Ve vyjádření k ceně nemovitostí zpracovaného jméno FO – Anonymizováno realitní kanceláří dne 3.2.2025 je uvedeno, že při zpracování bylo vycházeno z výpisu z katastru nemovitostí a podkladů k domu dodaného žalobkyní. V rámci popisu domu je uvedeno, že je nepodsklepený, patrový s jednou koupelnou a WC a s vytápěním lokálním plynovým a na tuhá paliva s tím, že běžná údržba není prováděna, dům je vybydlený a vyžaduje celkovou rekonstrukci. Pro stanovení hodnoty pak byla užita nákladová cena objektu snížená o opotřebení a k ní byla připočtena cenu pozemku, přičemž bylo zohledněno, že zde absentuje přilehlý pozemek, tržní cena tak byla stanovena na 1 700 000 Kč.

12. Ve věci byl vypracován znalecký posudek z oboru ekonomika - ceny a odhady nemovitostí a stavebnictví - stavby, obytné, který soudu podal dne 5.6.2025 znalec jméno FO. Z daného posudku vyplývá, že byla obvyklá cena předmětných nemovitostí znalcem stanovena na 740 000 Kč, obvyklá cena ideálního podílu na těchto nemovitostech ve výši 6/40 tedy činí 111 000 Kč. Pro stanovení výše obvyklé ceny znalec provedl prohlídku daných nemovitostí a cenu stanovil porovnávacím způsobem, kdy vycházel mimo jiné z toho, že je dům orientován v záplavové zóně 3, přičemž je část domu postavena na pozemku Anonymizováno ve vlastnictví jiných subjektů. Dům pochází z r. 1937 a je částečně podsklepen, sklep je však trvale zatopen vzlínající spodní vodou z nedalekého potoka, izolace proti zemní vlhkosti je narušená, nebo zcela chybí. Dům neslouží k trvalému bydlení, delší dobu je neobydlený, v průběhu let byla prováděna jen nutná údržba, vytápění bylo lokální plynovými kamny, v současné době je však plyn odpojen. V domě je jen suché WC, odkanalizování je do vlastní jímky, je bez koupelny, nachází se zde jen místnost s vanou. Pozemek p. č. st. Anonymizováno je zcela zastavěn domem č.p. Anonymizováno, absentují zde pozemky ve funkčním celku, dům nemá ošetřen přístup, když je přístupný toliko po pozemku p. č. Anonymizováno v podílovém vlastnictví jiných subjektů. Stav daných nemovitostí v r. 2023 pak byl s ohledem na jejich neudržování lepší, než jaký stav je nyní. Objekt je celkově ve zhoršeném stavebnětechnickém stavu s vybavením, které neodpovídá dnešním standardům pro trvalé bydlení a vybavením u konce své životnosti. Dům vyžaduje celkovou rozsáhlou rekonstrukci a modernizaci, nyní je neobyvatelný, dle názoru znalce je však nutné stavbu odstranit, oprava nepřichází v úvahu. Daná nemovitost je tak pouze velmi málo pravděpodobně prodejná.

13. Podle nabídek prodejů nemovitostí z portálu sreality.cz je aktuálně k prodeji nabízeno několik nemovitostí v bezprostředním okolí daných nemovitostí. Jedná se o chatu o velikosti 32 m2 na pozemku o velikosti 232 m2 za cenu 630 000 Kč s udržovanou zahradou, sklepem a kůlnou, kde je užitková voda k dispozici od jara do podzimu. Dále o rodinný dům v adresa o velikosti 155 m2 na pozemku o velikosti 289 m2 za cenu 4 725 000 Kč s garáží. Další je podsklepená plně vybavená chata o velikosti 50 m2 nacházející se na pronajatém pozemku o rozloze 505 m2 v adresa za cenu 1 335 000 Kč. Poslední je pak rodinný dům o velikosti 322 m2 na pozemku o rozloze adresa za cenu 6 450 000 Kč, který byl v r. 1989 kompletně rekonstruován.

14. Z potvrzení právnická osoba vyplývá, že ke dni 12.8.2025 byl na bankovním účtu žalovaného 1/ zůstatek 56 980,87 Kč.

15. Z výpisu z běžného účtu z čl. 110 a čestného prohlášení z čl. 111 má soud za prokázané, že na bankovním účtu manželů jméno FO byl ke dni 31.7.2025 zůstatek 38 365,02 Kč.

16. Dle výplatních pásek z čl. 113-114 dosahuje průměrný čistý měsíční příjem ze zaměstnání žalovaného 3/ cca 37 000 Kč čistého měsíčně.

17. Podle výplatních pásek z čl. 115-116 činí průměrný čistý měsíční příjem ze zaměstnání žalovaného 4/ cca 29 900 Kč čistého měsíčně.

18. Z návrhu na smírné vyřešení věci z čl. 53 a příslušné doručenky plyne, že dne 4.2.2025 žalobkyně zaslala žalovaným návrh na odkoupení svého podílu za cenu 200 000 Kč.

19. Z nesporných tvrzení účastníků a z provedeného dokazování má soud za prokázaný následujících skutkový stav:

20. Účastníci jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí, a to žalovaný 1/ v rozsahu 1/5, žalovaná 2/ v rozsahu ¼, žalovaný 3/ v rozsahu ¼, žalovaný 4/ v rozsahu 6/40 a žalobkyně v rozsahu 6/40, kdy nabyla vlastnické právo k němu v rámci insolvenčního řízení vedeného vůči pí jméno FO, s tím, že na těchto nemovitostech nejsou evidována žádná břemena. Okolní pozemky p. č. Anonymizováno a Anonymizováno v k.ú. adresa, které bezprostředně obklopují předmětné nemovitosti, jsou ve spoluvlastnictví žalovaného 1/ a jméno FO.

21. Předmětné nemovitosti tvoří 1 funkční celek, který není možné reálně rozdělit. Jedná se o jednu budovu, rodinný dům, který se nachází na jednom pozemku.

22. Obvyklá cena daných nemovitostí dosahuje 740 000 Kč, obvyklá cena ideálního podílu na těchto nemovitostech ve výši 6/40 tedy činí 111 000 Kč. Při stanovení výše obvyklé ceny bylo vycházeno z toho, že je nemovitost orientována v záplavové zóně 3, přičemž je část domu postavena na pozemku p. č. Anonymizováno ve vlastnictví jiných subjektů. Dům pochází z r. 1937 a je částečně podsklepen, sklep je však trvale zatopen vzlínající spodní vodou z nedalekého potoka, izolace proti zemní vlhkosti je narušená, nebo zcela chybí. Dům neslouží k trvalému bydlení, delší dobu je neobydlený, v průběhu let byla prováděna jen nutná údržba, vytápění bylo lokální plynovými kamny, v současné době je však plyn odpojen. Objekt je celkově ve zhoršeném stavebnětechnickém stavu s vybavením, které neodpovídá dnešním standardům pro trvalé bydlení a vybavením u konce své životnosti. V domě je jen suché WC, odkanalizování je do vlastní jímky, je bez koupelny, nachází se zde jen místnost s vanou. Dům vyžaduje celkovou rozsáhlou rekonstrukci a modernizaci, příp. je namístě jej odstranit, nyní je neobyvatelný. Pozemek p. č. st. Anonymizováno je zcela zastavěn domem č.p. Anonymizováno, absentují zde pozemky ve funkčním celku, dům nemá ošetřen přístup, když je přístupný toliko po pozemku p. č. Anonymizováno v podílovém vlastnictví jiných subjektů. Stav domu v r. 2023 pak byl s ohledem na jeho neudržování lepší, než jaký stav je nyní. Daná nemovitost je tak pouze velmi málo pravděpodobně prodejná.

23. Podíl o velikosti 6/40 nabyla do svého vlastnictví právní předchůdkyně žalobkyně pí jméno FO v řízení o pozůstalosti po jméno FO vedeném zdejším soudem pod sp. zn. spisová značka, v němž byla uzavřela dohodu dědiců (pí jméno FO a žalovaných 2/- 4/) o rozdělení pozůstalosti, jehož obvyklá cena byla stanovena na 120 000 Kč. V tomto řízení přitom bylo co do stanovení ceny vycházeno z ocenění provedeného realitním makléřem Jméno žalované A, který stanovil obvyklou cena daných nemovitostí jako celku srovnávací metodou na 700 000 - 9000 000 Kč, kdy bylo vycházeno z toho, že se jedná o samostatně stojící nepodsklepený objekt se sedlovou střechou, který je ve velmi špatném stavebnětechnickém stavu, dlouhou dobu bez jakýchkoli úprav a údržby. Absentuje zde přitom koupelna i WC a objekt je dlouhodobě neobývaný, je určen k celkové rekonstrukci nebo k demolici. Cenu pak snižuje absence jakéhokoli dalšího pozemku i to, že je objekt v záplavové zóně a je k němu přístup pouze přes pozemky jiného vlastníka.

24. Dne 17.5.2023 byl zjištěn usnesením Městského soudu v Praze úpadek pí jméno FO, insolvenční řízení vůči její osobě bylo vedeno pod sp. zn. spisová značka, přičemž jí byla insolvenční správkyní jmenována právnická osoba. V rámci majetkové podstaty pí jméno FO byl sepsán i její podíl na daných nemovitostech o velikosti 6/40, jeho cena byla stanovena na 120 000 Kč.

25. Dne 21.6.2024 insolvenční správkyně pí jméno FO v rámci daného insolvenčního řízení požádala insolvenční soud o udělení souhlasu s prodejem shora specifikovaného podílu na předmětných nemovitostech mimo dražbu s tím, že bude daný majetek inzerován na prodejním portálu po dobu alespoň 14 dnů, insolvenční správkyně osloví s nabídkou prodeje ostatní spoluvlastníky, minimální kupní cena bude stanovena na 120 000 Kč, kupní cena bude uhrazena před podpisem smlouvy, podíl bude prodán za nejvyšší nabídku a poplatky s prodejem spojené bude hradit kupující. Dne 4.2.2025 žalobkyně navrhla žalovaným odkoupení svého podílu za cenu 200 000 Kč.

26. Dne 1. 11. 2024 zaslala žalobkyně žalovaným přípis s označením věc: zrušení spoluvlastnictví, kdy se jedná konkrétně o 4 přípisy pro každého z žalovaných s tím, že tyto přípisy byly žalovaným následně odeslány 1. 11. 2024.

27. Na portálu sreality.cz je aktuálně k prodeji nabízeno několik nemovitostí v bezprostředním okolí daných nemovitostí. Jedná se o chatu o velikosti 32 m2 na pozemku o velikosti 232 m2 za cenu 630 000 Kč s udržovanou zahradou, sklepem a kůlnou, kde je užitková voda k dispozici od jara do podzimu. Dále o rodinný dům v adresa o velikosti 155 m2 na pozemku o velikosti 289 m2 za cenu 4 725 000 Kč s garáží. Další je podsklepená plně vybavená chata o velikosti 50 m2 nacházející se na pronajatém pozemku o rozloze 505 m2 v adresa za cenu 1 335 000 Kč. Poslední je pak rodinný dům o velikosti 322 m2 na pozemku o rozloze adresa za cenu 6 450 000 Kč, který byl v r. 1989 kompletně rekonstruován.

28. Ke dni 12.8.2025 byl na bankovním účtu žalovaného 1/ zůstatek 56 980,87 Kč. Na bankovním účtu manželů jméno FO byl ke dni 31.7.2025 zůstatek 38 365,02 Kč. Průměrný čistý měsíční příjem ze zaměstnání žalovaného 3/ je cca 37 000 Kč čistého měsíčně a průměrný čistý měsíční příjem ze zaměstnání žalovaného 4/ činí cca 29 900 Kč čistého měsíčně.

29. Po právní stránce soud věc posoudil dle o.z.

30. Dle § 1115 odst. 1 o.z. osoby, jimž náleží vlastnické právo k věci společně, jsou spoluvlastníky. Každý ze spoluvlastníků je úplným vlastníkem svého podílu (§ 1121 o.z.).

31. Ust. § 1140 odst. 1 a 2 o.z. stanoví, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

32. Podle § 1141 odst. 1 a 2 o.z. se spoluvlastnictví zrušuje dohodou všech spoluvlastníků; dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání. Jedná-li se o spoluvlastnictví nemovité věci nebo závodu, vyžaduje dohoda písemnou formu. Spoluvlastníci se vypořádají rozdělením společné věci, jejím prodejem z volné ruky nebo ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku, anebo převedením vlastnického práva jednomu nebo více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních.

33. Ust § 1142 odst. 1 o.z. uvádí, že jedná-li se o společnou věc, která má jako celek sloužit k určitému účelu, není její rozdělení možné.

34. Podle § 1144 odst. 1 a 2 o.z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.

35. Dle § 1147 o.z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

36. Z výše uvedených zákonných ustanovení vyplývá, že spor o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví může být zahájen na základě žaloby kteréhokoli spoluvlastníka, který se cítí být ve spoluvlastnictví nespokojen a nechce v něm setrvat; jako takové je pak dané řízení nutno vnímat perspektivou základního práva na ochranu vlastnictví zaručeného čl.11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod. Vlastnické právo přitom zahrnuje i právo přestat být vlastníkem (věc opustit, zcizit), kdy se v případě spoluvlastnictví specificky uplatňuje zásada, že nikdo nemůže být spravedlivě nucen setrvávat ve spoluvlastnictví (srovnej nález ÚS ze dne 10.11.2020, sp. zn. I.ÚS 262/20). V daném případě žalobkyně tvrdila, že nemá zájem setrvat v předmětném spoluvlastnictví, naopak jej chce zrušit, přičemž v průběhu řízení nevyšlo najevo ničeho o tom, že by se mělo jednat o požadavek uplatněný v nevhodnou dobu, nebo k újmě některého ze spoluvlastníků, proto soud žalobě bez dalšího vyhověl a předmětné podílové spoluvlastnictví účastníků zrušil (výrok I).

37. Rovněž ze zákonných ustanovení specifikovaných shora vyplývá, že soud není v rámci vypořádání zrušeného podílového spoluvlastnictví vázán návrhy účastníků, jsou však pro něj závazné možné způsoby vypořádání podílového spoluvlastnictví, stejně jako jejich pořadí, v němž mohou být tyto jednotlivé způsoby vypořádání použity. Při rozhodování o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví podle o.z. tak soud nejprve zkoumá, zda je rozdělení společné věci možné, není-li rozdělení dobře možné, přikáže ji za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům, nechce-li však věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej společné věci ve veřejné dražbě. Takto přitom soud postupuje i v případě, že ten spoluvlastník, který má o věc zájem, nemá finanční prostředky k zaplacení vypořádacího podílu (rozhodnutí NS ze dne 28.2.2018, č.j. 22 Cdo 1/2018).

38. Soud tedy ve věci nejprve zkoumal, zda jsou předmětné nemovitosti reálně dělitelné, z nesporných tvrzení účastníků však vyplynulo, že se jedná o nemovitosti, které tvoří jeden funkční celek, když se jedná o rodinný dům s pozemkem, na kterém dům stojí, podle názoru soudu je tak není možné reálně rozdělit (§ 1142 odst. 1 o.z.).

39. S ohledem na uvedené proto soud dále zkoumal, zda je namístě dané nemovitosti přikázat za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Žalovaní v řízení projevili zájem o přikázání daných nemovitostí do jejich spoluvlastnictví, s čímž žalobkyně souhlasila. O dané nemovitosti se dlouhodobě nikdo nestará, žalobkyně k nim nemá žádný osobní vztah, žalovaní k nim naopak osobní vztah mají, dlouhodobě se nachází ve vlastnictví jejich rodiny. Žalovaní pak mají na daných nemovitostech rovněž většinový podíl a v řízení bylo prokázáno, že jsou dostatečně solventní (mají dle názoru soudu dostatek finančních prostředků k vyplacení vypořádacího podílu žalobkyni). S ohledem na uvedené proto soud dospěl k závěru, že je namístě přikázat dané nemovitosti do spoluvlastnictví žalovaných, a to v rozsahu jejich dosavadních podílů, tj. žalovanému 1/ ve výši 4/17, žalované 2/a žalovanému 3/ ve výši 5/17, a žalovanému 4/v ve výši 3/17. Soud proto ve věci rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku II tohoto rozsudku.

40. Ve výroku III - VI poté soud žalovaným uložil povinnost zaplatit žalobkyni odpovídající vypořádací podíl. Soud přitom vycházel co do obvyklé ceny daných nemovitostí ze znaleckého posudku jméno FO, který považuje za úplný, vyčerpávající, řádně odůvodněný, založený na odpovídajících podkladech, obsahující všechny zákonem stanovené náležitosti, přesvědčivý a v řízení ničím nevyvrácený. Vycházel tedy z obvyklé ceny těchto nemovitostí ve výši 740 000 Kč Kč, tj co do podílu žalobkyně v rozsahu ideální 6/40 daných nemovitostí z ceny tohoto podílu ve výši 111 000 Kč.

41. Pro úplnost soud uvádí, že žalobkyně měla po jeho vypracování vůči danému znaleckému posudku několik námitek, 1. nezohlednění ceny daných nemovitostí při řízení o pozůstalosti, 2. nezohlednění skutečnosti, že předmětné nemovitosti de facto tvoří funkční celek s pozemky p. č. 82/1 a p. č. 82/2 v rámci přídatného spoluvlastnictví a 3. nezohlednění nárůstu cen nemovitostí obecně. Nadto pak žalobkyně zpochybnila věrohodnost znalce s odkazem na jeho poměr k advokátovi žalovaných. K posledně uvedenému soud uvádí, že žalobkyně měla možnost námitky vůči znalci uplatnit v rámci lhůty, která jí byla soudem poskytnuta v usnesení ze dne 12.2.2025, č.j. 18 C 430/2024-61, jímž byl tento znalec ve věci ustanoven, žádnou námitku však neuplatnila, nýbrž tuto (dle soudu neurčitou) námitku podjatosti vznesla až po vypracování znaleckého posudku, s jehož závěry nesouhlasila. Nadto pak žalobkyně tuto námitku ani blíže nespecifikovala a ničím nedoložila, přičemž v řízení nevyšlo ničeho takového najevo. Konečně soud poukazuje na to, že rovněž i znalec byl soudem ve shora specifikovaném usnesení řádně poučen o příp. podjatosti i o svých povinnostech v pozici znalce a důsledcích jejich nesplnění v souladu s § 346 zákona č. 40/2009 Sb. S ohledem na vše výše uvedené má tak soud za to, že se jedná o námitku nepodloženou a ryze účelovou, když má za to, že zde není ničeho, co by zakládalo důvod pro pochybnosti ohledně podjatosti znalce.

42. Co se týče první shora uvedené námitce žalobkyně k danému posudku, soud uvádí, že si je vědom toho, že v rámci příslušného řízení o pozůstalosti vedeného u zdejšího soudu pod sp. zn. spisová značka byla hodnota daného podílu v r. 2023 stanovena na 120 000 Kč, úkolem znalce však nebylo hodnotit, zda, příp. jak se změnila obvyklá cena daných nemovitostí od dané doby, nýbrž stanovit aktuální obvyklou cenu daných nemovitostí s ohledem na jejich aktuální faktický i právní stav. Pro věc samu je totiž nerozhodné, jakou obvyklou cenu měly dané nemovitosti dříve, nýbrž je nutné vycházet právě a toliko z aktuální ceny obvyklé (tj. v ceně místě a čase obvyklé k datu rozhodnutí soudu). Nadto pak soud uvádí, že obvyklá cena daných nemovitostí v rámci daného řízení o pozůstalosti byla stanovena toliko na základě odborného vyjádření realitního makléře, přičemž makléř vycházel pouze z listinných podkladů, neprovedl ani prohlídku nemovitostí (uvedené lze dovodit mimo jiné z toho, že je v popisu domu uvedeno, že se jedná o nepodsklepený dům, dům je však částečně podsklepen, jak bylo prokázáno znaleckým posudkem a tržním posouzením, tedy listinami zhotovenými po prohlídce daných nemovitostí, v nichž jsou obsaženy i jejich fotografie), nebyla zde tedy plně zohledněna všechna specifika daných nemovitostí.

43. K druhé námitce poté soud uvádí, že se jedná o námitku nepřípadnou. Přídatné spoluvlastnictvím je upraveno v § 1223 o.z., které stanoví, že věc náležící společně několika vlastníkům samostatných věcí určených k takovému užívání, že tyto věci vytvářejí místně i účelem vymezený celek, a která slouží společnému účelu tak, že bez ní není užívání samostatných věcí dobře možné, je v přídatném spoluvlastnictví těchto vlastníků. Týká-li se přídatné spoluvlastnictví nemovité věci zapisované do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i přídatné spoluvlastnictví. Z uvedeného však plyne, že základní podmínkou vzniku přídatného spoluvlastnictví je, že se jedná o věci náležející společně několika vlastníkům samostatných věcí, které danou věc společně užívají, v tomto případě, jsou však předmětné nemovitosti a pozemky p. č. Anonymizováno a p..č Anonymizováno ve vlastnictví různých vlastníků/spoluvlastníků, vznik přídatného spoluvlastnictví tak není, ani na základě zákona bez dalšího možný. Je tedy nutné uzavřít, že dané nemovitosti nemají bez dalšího právně ošetřen přístup, když ten je možný toliko přes pozemek p.č. Anonymizováno, který je ve vlastnictví jiných osob. V rámci obvyklé ceny daných nemovitostí je pak nutné tuto skutečnost zohlednit, což znalec správně učinil, když je obvyklá cena cenou, které by bylo dosaženo při prodeji stejné nebo obdobné komodity v obvyklém obchodním styku v daném místě a čase, a to bez vlivu mimořádných okolností, osobních vztahů, obliby apod., je to tedy cena, za kterou by danou komoditu byla jakákoli 3. osoba bez vztahu k ní za její koupi ochotna v daném místě a čase uhradit – na výši této ceny tedy nemění ničeho, že na základě tohoto rozhodnutí soudu dochází k „prodeji dané komodity“ i osobě, která má k pozemkům p. č. Anonymizováno a p. č. Anonymizováno vztah (je jejich spoluvlastníkem).

44. K poslední námitce poté soud uvádí, že lze přisvědčit tomu, že obecně cena nemovitostí v současné době stále stoupá, ovšem uvedené je jen obecný trend, v tomto případě však bylo úkolem znalce stanovit obvyklou cenu konkrétních nemovitostí v konkrétním místě a čase, kdy bylo nutné zohlednit zejména jejich stav (v tomto bodu soud v plném rozsahu odkazuje na vypracovaný znalecký posudek, kdy má za to, že znalec uvedenému beze zbytku dostál), přičemž v řízení bylo prokázáno, že jsou dané nemovitosti ve velmi špatném stavebnětechnickém stavu a dlouhodobě se o ně nikdo nestará. I v souvislosti se shora uvedeným tak lze uzavřít, že od r. 2023, kdy proběhlo předmětné řízení o pozůstalosti a kdy byla cena obvyklá daných nemovitostí stanovena poprvé, došlo k dalšímu zhoršení jejich stavu a tím pádem i k reálnému poklesu jejich ceny, a to i se zohledněním obecného trendu vzrůstu cen nemovitostí.

45. Jak je pak uvedeno výše, má soud za to, že závěry znaleckého posudku nebyly v řízení ničím vyvráceny. Jednotlivé důkazy týkající se předmětného řízení o pozůstalosti a insolvenčního řízení vypovídaly toliko o ceně obvyklé, které dané nemovitosti měly v r. 2023, od té doby však došlo již samotným plynutím času k její podstatné změně (jednak v rámci trhu, jednak další změnou stavu nemovitostí k horšímu s ohledem na jejich neudržování). Co se týče předloženého tržního posouzení má soud za to, že se jedná o důkaz, který naopak podložil závěry daného znaleckého posudku, když jsou jeho závěry v rozhodných bodech shodné (fakticky se liší pouze nuancemi, resp. uvedením nutnosti ponížení stanovené obvyklé ceny o 40 %, k tomu však soud nepřihlédl s ohledem na vše výše uvedené). Co se pak týče vyjádření jméno FO poukazuje soud na to, že se jedná o vyjádření zhotovené toliko z listin, bez prohlídky předmětných nemovitostí, kdy bylo vycházeno např. i z toho, že je dům nepodsklepený, má 1 koupelnu a WC a je vytápěný i tuhými palivy, vše uvedené však bylo v řízení ostatními důkazy vyvráceno, fakticky tak bylo při stanovení obvyklé ceny jméno FO vycházeno z podstatně jiného stavu domu. Nadto pak v tomto vyjádření nebyly zohledněny ani další skutečnosti, které jsou však pro stanovení obvyklé ceny podstatné (např. umístění domu v záplavové oblasti, absence přístupu apod.). Konečně pak ve věci nebyly rozhodující ani žalobkyní předložené nabídky prodeje domů a chat z portálu sreality.cz, jelikož se jednalo o nabídky nemovitostí, které se dle názoru soudu nedají s předmětnými nemovitostmi srovnat (např. malá chata neurčená k trvalému bydlení bez trvalého přístupu vody, malá chata stojící na pozemku ve vlastnictví jiných osob, podstatně mladší, větší a udržované domy v lukrativnější lokalitě apod.).

46. Jelikož pak soud přistoupil k přikázání daných nemovitostí do spoluvlastnictví žalovaných v rozsahu jejich dosavadních podílů (viz výše), stanovil vypořádací podíly účastníků v souladu s tímto přikázáním – žalovaný 1/ je tak povinen zaplatit žalobkyni 23,53 % z této částky, celkem tedy 26 118 Kč, žalovaná 2/ a žalovaný 3/ ve výši 29,41 %, celkem tedy 32 647 Kč a žalovaný 4/ ve výši 17,65 %, celkem tedy 19 588 Kč.

47. Co se poté týče lhůty k úhradě daných vypořádacích podílů, dospěl soud k závěru, že je na místě s ohledem na výši daných částek a prokázanou solventnost žalovaných, kdy jsou schopni uvedené uhradit „okamžitě“ (doložené finanční prostředky nejsou nikterak vázány), stanovit v souladu s § 160 o.s.ř. základní pariční lhůtu v trvání 3 dnů.

48. Při rozhodování o náhradě nákladů řízení soud vyšel z nálezu ÚS ze dne 10.11.2020, sp. zn. I.ÚS 262/20 a ze stanoviska ÚS ze dne 13. 9. 2023, Pl.ÚS-st. 59/23. Z nich vyplývá, že řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je řízením s povahou iudicium duplex, které může být zahájeno k návrhu kteréhokoli z budoucích účastníků, v němž jsou i přes formální označení odpovídající dikci zákona všichni účastníci vzájemně v postavení odpovídající procesní pozici žalobce i žalovaného, a to nehledě na to, kdo žalobu podal. Povahově tak nejde o klasické sporné řízení, v němž by jedna z proti sobě stojících stran musela vyhrát a druhá prohrát, s ohledem na uvedené má být o náhradě nákladů řízení zásadně rozhodováno tak, že žádný z účastníků nemá právo na jejich náhradu. Jen v odůvodněných případech pak lze některému z účastníků právo na náhradu nákladů přiznat. Vzhledem k tomu, že zde poté soud nespatřuje žádnou okolnost zvláštního zřetele hodnou, když má za to, že na jednu stranu žalobkyně požadovala v rámci vypořádání podstatně vyšší plnění, ovšem na stranu druhou měli žalovaní možnost získat do svého spoluvlastnictví daný podíl již v rámci insolvenčního řízení vedeného vůči pí jméno FO, rozhodl o náhradě nákladů řízení tak, jak je uvedeno ve výroku VII tohoto rozsudku.

49. Dle § 148 o.s.ř. má stát dle výsledku řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Jak je uvedeno výše, byl ve věci vypracován znalecký posudek, náklady s tím spojené ve výši 22 936 Kč přitom nesl stát. Dle názoru soudu je pak namístě uložit povinnost tyto náklady státu nahradit všem účastníkům, když ani jeden nesplňuje předpoklady pro osvobození od soudních poplatků a když byl znalecký posudek v této věci zpracován ve prospěch každého z nich. Soud přitom stanovil konkrétní výši náhrady u každého z účastníků podle velikosti jeho podílu na daných nemovitostech, tj. žalovaný 1/částku ve výši 4 587,20 Kč, žalovaná 2/ a žalovaný 3 / částku ve výši 5 734 Kč, žalovaný 4/ 3 440,40 Kč a žalobkyně 3 440,40 Kč (výrok VIII – XII). Lhůta k úhradě byla stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř.

50. Pro úplnost soud uvádí, že ve výroku VIII, IX a XI došlo ze strany soudu v rámci chyby v psaní a počtech k chybnému označení účastníků, resp. částek, kteří mají povinnost nahradit státu náklady řízení, když zaměnil žalobkyni a žalované 1/ a 3/, uvedené tak bude opraveno v rámci opravného usnesení.

Proti tomuto rozsudku je možné podat odvolání ve lhůtě 15 dnů ode dne jeho doručení, písemně dvojmo, prostřednictvím Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ke Krajskému soudu v Hradci Králové.

Nebude-li povinnost stanovená tímto rozhodnutím povinným splněna řádně a včas, může oprávněný podat návrh na výkon rozhodnutí nebo návrh na zahájení exekuce.