KSOS 15 Co 107/2026-91

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu Mgr. Dagmar Gottwaldové a soudců Mgr. Karly Nekolové a Mgr. Jana Rýznara ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: Jméno žalobkyně, IČO IČO žalobkyně ⟪LB:lb_002⟫ sídlem Adresa žalobkyně ⟪LB:lb_003⟫ zastoupená advokátkou Jméno advokátky ⟪LB:lb_004⟫ sídlem Adresa advokátky ⟪LB:lb_005⟫ proti ⟪LB:lb_006⟫ žalované: Jméno žalované, IČO IČO žalované ⟪LB:lb_007⟫ sídlem Adresa žalované ⟪LB:lb_008⟫ zastoupená advokátem Jméno advokáta ⟪LB:lb_009⟫ sídlem Adresa advokáta ⟪LB:lb_010⟫ o zaplacení částky 690 704 Kč s příslušenstvím, ⟪LB:lb_011⟫ k odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 14. 1. 2026, č. j. 16 C 64/2025-50,

I. Rozsudek okresního soudu se ve výroku II.:

a) co do částky 634 429 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 400 011 Kč od 22. 8. 2023 do zaplacení, z částky 15 970 Kč od 16. 9. 2023 do zaplacení, z částky 48 640 Kč od 21. 11. 2023 do zaplacení, z částky 23 887 Kč od 26. 12. 2023 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 24 754 Kč od 1. 2. 2024 do zaplacení, z částky 72 527 Kč od 18. 4. 2024 do zaplacení a z částky 48 640 Kč od 19. 6. 2024 do zaplacení potvrzuje.

b) ve zbývajícím rozsahu zrušuje a řízení se v této části zastavuje.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradu nákladů řízení částku 94 525 Kč k rukám zástupce žalované do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na plnou náhradu nákladů odvolacího řízení částku 27 370 Kč k rukám zástupce žalované do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 56 275 Kč spolu s úrokem z prodlení v zákonné výši z postupně narůstajících částek za dobu od 22. 8. 2023 do zaplacení (výrok I.), žalobu co do částky 634 429 Kč s veškerým úrokem z prodlení uplatněným žalobou zamítl (výrok II.) a zavázal žalobkyni zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 94 525,20 Kč (výrok III.).

2. Proti tomuto rozsudku, pouze však proti výrokům II. a III., podala žalobkyně včasné odvolání, jímž se domáhala změny napadeného rozsudku tak, že žalobě bude zcela vyhověno, případně zrušení rozsudku okresního soudu v napadeném rozsahu a vrácení v této části věci okresnímu soudu k dalšímu řízení. Žalobkyně po rekapitulaci skutkových okolností věci namítala, že po uzavření dohody o skončení nájemní smlouvy mezi žalovanou a společností právnická osoba nedošlo ke sjednání nájemného mezi účastníky za užívání pozemku parc. č. Anonymizováno o výměře 1 175 m2 a části pozemku parc. č. Anonymizováno o výměře 143 m2 v kat. území Anonymizováno ve vlastnictví žalobkyně, přičemž tržní nájemné za užívání těchto pozemků činí dle znaleckého posudku zpracovaného tituly před jménem jméno FO, tituly za jménem, 240 Kč/1 m2 a rok. Poukázala na skutečnost, že žalovaná nerozporovala, že nájemné za oba označené pozemky v období od 12. 3. 2022 do 31. 5. 2024 ani poté nehradila. Namítala, že se účastníci v řízení shodli na výši nájemného „celého balíku nemovitostí“ rovnající se částce 12 mil. Kč ročně. Vymáhané dlužné nájemné je přitom nájemným za parkovací místa. Podle žalobkyně výše dlužného nájemného musí být odvozena z jednoho ze znaleckých posudků předložených v řízení, protože žádný jiný způsob nebyl mezi smluvními stranami sjednán a není možné bez dalšího dovozovat jakýkoliv jiný mechanismus výpočtu, když cena stanovená znaleckými posudky je zcela jednoznačná. Okresní soud v Ostravě přitom uzavřel, že výše nájemného musí být odvozena od nájemní smlouvy, a to poměrně. Nijak se však nevypořádal s určením a stanovením tohoto poměru a zejména důvody pro ně. Nezabýval se ani skutečností, že výše nájemného nebyla sjednána pro všechny nemovitosti, které byly předmětem nájemní smlouvy, rovnoměrně, neboť nájemné za budovy bylo sníženo z důvodu kompenzace nákladů vynaložených na jejich opravu. Toto se však netýkalo nájemného za parkovací plochy, kde bylo vůlí stran sjednat nájemné tržní, neexistoval ani žádný důvod pro to, aby tomu bylo jinak. Okresní soud v Ostravě aplikoval na projednávanou věc jakýsi matematický vzorec, a to obecným způsobem, aniž by zkoumal širší souvislosti, vůli stran a vypořádal se s tvrzením žalobkyně. Nesouhlasila ani s obsahem rozsudku v části, ve které okresní soud vyložil, že při stanovení mechanismu poměrné části nájemného tak, jak k němu dospěl okresní soud, nedochází k nepřiměřenému zvýhodnění ani znevýhodnění jedné ze stran. Zdůraznila, že použitý mechanismus určení poměru je na projednávanou věc zcela neaplikovatelný, neboť předmět nájmu dle nájemní smlouvy nebyl stejného druhu, tedy jednotlivé nemovité a movité věci měly zcela jinou hodnotu, a to i pro účely sjednání nájemného. Okresní soud se rovněž nevypořádal s odkazem žalobkyně na rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 26 Cdo 105/2025 z 1. 4. 2025, dle kterého platí, že není-li výše nájemného mezi stranami sjednána, občanský zákoník neobsahuje speciální ustanovení, jak je stanovit, a je třeba výši úhrady stanovit dle principů výpočtu výše bezdůvodného obohacení, tedy s přihlédnutím k § 2999 o. z. Žalovaná výši obvyklého nájemného dle zpracovaného znaleckého posudku nerozporovala a určení výše nájemného dle znaleckého posudku, a to jakéhokoliv, který byl v řízení předložen, je jediným spravedlivým způsobem, jak lze nájemné v této situaci stanovit. Rovněž poukázala na skutečnost, že měla snahu se žalovanou o výši nájemného jednat, ale žalovaná na její výzvy k jednání žádným způsobem nereagovala.

3. Žalovaná navrhla potvrzení rozsudku okresního soudu v napadeném rozsahu jako správného. Zdůraznila, že dodatkem nájemní smlouvy č. Anonymizováno ze dne 31. 5. 2021 došlo toliko ke změně článku III. nájemní smlouvy – předmětu nájmu, kdy pozemky vyňaté z původního předmětu nájmu byly nahrazeny jinými, zatímco ostatní ustanovení nájemní smlouvy zůstala v souladu s článkem III. odst. 1 dodatku č. 1 beze změny. Nedošlo tedy ke změně výše nájemného sjednaného původně za celkovou plochu předmětu nájmu. Oproti tvrzení žalobkyně byl mechanismus určení výše nájemného předem sjednán a nájemné za takto zúžený předmět nájmu bylo možno dovodit již od 1. 6. 2021. Nadto z článku VII. odst. 1 nájemní smlouvy vyplývá, že jakékoliv změny výše nájemného byly smluvními stranami výslovně vázány na datum kolaudace, nikoliv na jinou skutečnost. Proto ani neexistoval právní důvod pro vyhovění jednostranné výzvě žalobkyně k jednání o změně výše nájemného, neboť smluvní strany si dodatkem upravily pouze ty náležitosti nájemní smlouvy, u nichž měly vůli ke změně. V ostatním rozsahu se výslovně dohodly, že ostatní ujednání původního znění nájemní smlouvy včetně výše nájemného se nemění. Žalobkyně však k určení poměrné části plochy předmětu nájmu ani k určení odpovídající výše nájemného nepřistoupila a toliko dne 11. 3. 2022 vyzvala žalovanou k jednání o nové výši nájemného. Následně za účelem navýšení nájemného zasílala žalované předžalobní výzvy k úhradě nájemného podle svého vlastního výpočtu. Takový postup žalobkyně je v rozporu se zásadou trvalosti smluv, jakož i s povinností jednat poctivě a v dobré víře. Jedinou nespornou formou změny nájemního vztahu mezi účastníky byla výpověď nájemní smlouvy, k níž žalobkyně přistoupila až podáním ze dne 27. 3. 2025. Alternativně přicházelo do úvahy podání žaloby na určení výše nájemného, k čemuž však žalobkyně nepřistoupila. Nelze ani dovozovat žádné další závěry k odůvodnění jednostranného navýšení nájemného ve prospěch žalobkyně z toho důvodu, že je předmět nájmu užíván jako parkoviště. S touto skutečností byla žalobkyně od počátku srozuměna, výslovně s ní souhlasila, a to jak v článku III. původní nájemní smlouvy, tak i ve znění dodatku č. 1, kdy byl předmět nájmu sjednán za účelem provozování podnikatelské činnosti nájemce spočívající v pronájmu movitostí a nemovitostí včetně služeb, a to bez jakéhokoliv rozlišení druhu účelu či tržní hodnoty jednotlivých částí předmětu nájmu. Žalovaná uvedla, že se ztotožňuje se závěry soudu v otázce určení výše nájemného ke dni nabytí účinnosti výpovědi, a to poměrem nové plochy k původní celkové ploše. Veličiny rozhodné pro tento výpočet okresní soud převzal ze znaleckého posudku tituly před jménem jméno FO předloženého samotnou žalobkyní, o jehož správnosti žalobkyně nepochybuje ani ve svém odvolání. Současně uvedla, že odkaz žalobkyně na rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 26 Cdo 105/2025 není pro danou věc přiléhavý, neboť se dotýká situace, kdy výše nájemného nebyla mezi smluvními stranami sjednána. Naopak žalovaná poukázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 26 Cdo 4600/2016 a na rozsudek téhož soudu ve věci sp. zn. 26 Cdo 4150/2018. Žalobkyně se však v projednávané věci fakticky domáhá zpětného jednostranného navýšení nájemného, což právní úprava ani judikatura nepřipouští. Žalovaná se ztotožnila se závěrem okresního soudu, že ujednání o výši nájemného představuje výsledek vůle smluvních stran v době uzavření smlouvy a tvoří závazný základ pro určení nájemného i do budoucna. Následné omezení, resp. zúžení předmětu nájmu pouze na jeho část, nepředstavuje vznik nového právního vztahu s nově určenou výší nájemného, ale pouze změnu rozsahu plnění v rámci již existujícího smluvního vztahu. Výše nájemného za takto zúžený předmět nájmu proto musí být odvozena od původní nájemní smlouvy, v níž bylo sjednána, a to poměrným způsobem odpovídajícím rozsahu omezení předmětu nájmu.

4. Odvoláním napadla rozsudek okresního soudu, a to ve všech jeho výrocích, také žalovaná, která však na výzvu okresního soudu nezaplatila soudní poplatek z odvolání. Okresní soud proto pravomocným usnesením ze dne 7. 4. 2026, č. j. 16 C 64/2025-74, odvolací řízení o odvolání žalované podle § 9 odst. 1 zák. č. 549/1991 Sb. o soudních poplatcích, v platném znění, zastavil.

5. Odvolací soud přezkoumal rozsudek okresního soudu v napadených výrocích II. a III., včetně řízení jeho vydání předcházejícího, ve smyslu ust. § 212a odst. 1, 2, 4 a 5 o. s. ř. a žádné vady řízení uvedené v § 229 odst. 1 a 2 písm. a) a b) a odst. 3 o. s. ř. neshledal. Po takto provedeném přezkumu pak dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně není důvodné.

6. Z obsahu spisu se podává, že v řízení zahájeném dne 27. 3. 2025 se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 690 704 Kč s příslušenstvím ve formě úroku z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky. Skutkově tvrdila, že účastníci dne 26. 8. 2009 uzavřeli nájemní smlouvu č. Anonymizováno o pronájmu vymezených částí označených nemovitostí v k. ú. Anonymizováno včetně kanalizace, přípojky teplovodního potrubí, parkoviště, a to na dobu určitou dvaceti let od uzavření smlouvy, tj. od 1. 9. 2009, přičemž nájemné bylo sjednáno celkově za všechny specifikované nemovité i movité věci, a to rozdílně pro dobu rekonstrukce do data kolaudace v částce 12 000 Kč za rok a pro dobu po rekonstrukci od data kolaudace v částce 960 000 Kč za rok. Dne 31. 5. 2021 byl k nájemní smlouvě sjednán Dodatek č. 1, jímž došlo k vyjmutí z dosavadního předmětu nájmu některých pozemků a současně byly tyto vyňaté pozemky nahrazeny jinými, konkrétně pozemkem parc. č. Anonymizováno o výměře 1 175 m2 a části pozemku parc. č. Anonymizováno o výměře 143 m2, vše v k. ú. Anonymizováno. Jinak zůstala původní nájemní smlouva nezměněna. Dne 11. 2. 2022 se v důsledku nepeněžitého příplatku do kapitálu společnosti právnická osoba ze strany jejího jediného společníka, právnická osoba, stala společnost právnická osoba výlučným vlastníkem všech pronajatých nemovitých i movitých věcí, s výjimkou pozemků parc. č. Anonymizováno a Anonymizováno v k. ú. Anonymizováno, jejichž vlastníkem zůstala společnost právnická osoba. O této změně vlastníka pronajatých věcí byl nájemce vyrozuměn přípisem společnosti právnická osoba, ze dne 11. 3. 2022, jímž byla žalovaná současně žalobkyní vyzvána k jednání o výši nájemného za pronajaté pozemky parc. č. Anonymizováno a část pozemku parc. č. Anonymizováno. Na tuto výzvu nájemce nereagoval, ač pronajaté nemovitosti stále užívá, avšak žádné odpovídající nájemné žalobkyni neplatí. Dne 11. 3. 2022 byl dohodou uzavřenou mezi právnická osoba a Jméno žalované. ukončen nájem dle předmětné nájemní smlouvy, přičemž tato dohoda se týkala pouze ukončení nájmu věcí v tehdejším vlastnictvíAnonymizovánoprávnická osoba Jelikož tedy po uzavření výše uvedené dohody o skončení nájmu nedošlo ke sjednání nájemného za užívání pozemků parc. č. Anonymizováno a část pozemku parc. č. Anonymizováno ve vlastnictví žalobkyně, opatřila si tato znalecký posudek z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, č. Anonymizováno ze dne 8. 8. 2023, vypracovaný znalcem tituly před jménem jméno FO, tituly za jménem, ke zjištění obvyklého nájemného za užívání uvedených nemovitých věcí. Dle znalce byla výše odpovídajícího ročního nájemného stanovena na částku 240 Kč/1 m2. Vzhledem k tomuto zjištění a skutečnosti, že nájemní vztah založený ve vztahu k pozemkům parc. č. Anonymizováno a Anonymizováno předmětnou nájemní smlouvou nadále trval, avšak bez jakékoliv úhrady ze strany nájemce, byla žalovaná předžalobní výzvou ze dne 11. 8. 2023 vyzvána k úhradě dlužného nájemného stanoveného a vypočteného dle znaleckého posudku za období od 12. 3. 2022 do 11. 8. 2023 v částce 448 048 Kč, a to do 7 dnů od odeslání této výzvy, tj. dne 14. 8. 2023, přičemž splatnost pohledávky nastala dne 21. 8. 2023. Žalovaná jakožto nájemce ve lhůtě splatnosti ani jindy ničeho neuhradila. Žalobou byla nárokovaná pouze částka 435 915 Kč představující dlužné nájemné za období od 27. 3. 2022 do 11. 8. 2023. Dále byla žalovaná vyzvána výzvou ze dne 6. 9. 2023 k úhradě dlužného nájemného za období od 12. 8. 2023 do 31. 8. 2023 v částce 17 333 Kč, jejíž splatnost na základě výzvy k plnění a lhůtě 7 dnů poskytnuté pro úhradu žalované částky nastala dne 15. 9. 2023. Stejným způsobem byla žalovaná vyzvána žalobkyní výzvou ze dne 8. 11. 2023 k zaplacení dlužného nájemného za dobu od 1. 9. 2023 do 31. 10. 2023 v částce 52 864 Kč a se splatností ke dni 20. 11. 2023. Výzvou ze dne 13. 12. 2023 byla žalovaná vyzvána k úhradě dlužného nájemného za období od 1. 11. 2023 do 30. 11. 2023 v částce 25 999 Kč, jejíž splatnost nastala dne 25. 12. 2023. Výzvou ze dne 11. 1. 2024 byla žalovaná vyzvána k úhradě dlužného nájemného za období od 1. 12. 2023 do 31. 12. 2023 v částce 26 866 Kč, jejíž splatnost nastala dne 31. 1. 2024. Výzvou ze dne 2. 4. 2024 byla žalovaná vyzvána k úhradě dlužného nájemného za období od 1. 1. 2024 do 31. 3. 2024 v částce 78 863 Kč, jejíž splatnost nastala dne 17. 4. 2024. Výzvou ze dne 5. 6. 2024 pak byla žalovaná vyzvána k úhradě dlužného nájemného za období od 1. 4. 2024 do 31. 5. 2024 v částce 52 864 Kč, jejíž splatnost nastala dne 18. 6. 2024. Žalovaná ve lhůtě splatnosti ani jindy neuhradila ničeho. Obsah uvedených výzev k zaplacení pak byla pojat rovněž do předžalobní výzvy. Splatnost nájemného byla ve smlouvě sjednána měsíčně, nejpozději do 10. dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, za který je nájemné placeno. Ve smyslu ust. § 1958 odst. 1 o. z. tak bylo povinností žalované platit i bez vyzvání žalobkyně. Předmětné pozemky byly užívány jako parkoviště. Podle žalobkyně výše dlužného nájemného musí být odvozena z jednoho ze znaleckých posudků, jelikož žádný jiný způsob mezi účastníky sjednán nebyl a není možné bez dalšího dovozovat jakýkoliv jiný mechanismus výpočtu, když cena stanovená znaleckými posudky je zcela jednoznačná. Nájemné za pozemky, které byly do smlouvy přidány až později, nemají nic společného s budovou, již žalovaná rekonstruovala, tzn., že mechanismus nájemní smlouvy tak, jak byla uzavřena, nelze aplikovat na tyto dva přidané pozemky. V nájemní smlouvě byla výše nájemného sjednána s ohledem na to, že žalovaná prováděla rekonstrukci budovy označené jako Anonymizováno, proto nebylo nájemné stanoveno v tržní výši a bylo navíc již odbydleno. Nelze přitom pominout, že žalovaná předmětné dva pozemky podnajala za účelem dosažení zisku.

7. Žalovaná s žalobou nesouhlasila se stejnou argumentací, jakou použila ve svém vyjádření k odvolání žalobkyně. Uvedla, že rekonstrukce Anonymizováno byla dokončena v roce 2010 a od té doby platila nájemné ve výši 960 000 Kč bez DPH za rok, přičemž podle vůle účastníků se výše nájemného nezměnila ani poté, co v důsledku uzavření dodatku č. 1 k nájemní smlouvy ze dne 31. 5. 2021 byly některé pozemky z předmětu nájmu vyňaty, a naopak předmětem nájmu se stal pozemek parc. č. Anonymizováno a část pozemku par. č. Anonymizováno v k. ú. Anonymizováno. Dále uvedla, že o převodu části předmětu nájmu na svou dceřinou společnost, právnická osoba, rozhodla žalobkyně, a to jednostranně, aniž by o tom žalovanou předem informovala, a uvedená skutečnost nemůže být důvodem pro jednostranné navýšení nájemného tak, jak vyplývá ze žaloby. V důsledku rozdělení předmětu nájmu jednostranným rozhodnutím pronajímatele proto musí být výše nájemného rozdělena poměrně mezi oba pronajímatele, žalobkyni a společnost právnická osoba Nájemné, které byla žalovaná povinna platit podle nájemní smlouvy, a to za celý předmět nájmu, činilo 960 000 Kč bez DPH za rok, bylo nižší než tržní nájemné z důvodu skutečnosti, že žalovaná provedla generální rekonstrukci Anonymizováno na své náklady. Současně žalovaná poukázala na vyčíslení tržního nájemného v roce 2022 dle znaleckého posudku č. Anonymizováno, vyhotoveného společností právnická osoba, ze dne 14. 12. 2022 v částce 12 mil. Kč a tržního nájemného za předmětné pozemky ve výši 240 Kč bez DPH za 1 m2, celkem v částce 316 320 Kč za 1 rok. Dle žalované by výše nájemného za užívání prostor, které zůstaly ve vlastnictví žalobkyně, měla tvořit pouze alikvotní částku z celkové výše původního nájemného podle nájemní smlouvy, mělo by se přitom jednat o částku odpovídá 2,6 % celkové výše nájemného v částce 960 000 Kč bez DPH za 1 rok, přičemž žalovaná zde vychází z poměru „předpokládaného tržního nájemného“ za nemovité věci ve vlastnictví žalobkyně a „předpokládaného tržního nájemného“ za celý předmět nájmu dle nájemní smlouvy před rozdělením jeho vlastnictví mezi žalobkyní a společnost právnická osoba Dále žalovaná poukázala na skutečnost, že žalobkyně dosud řádně nevyúčtovala jí požadované nájemné, jak jí to jinak stanovuje nájemní smlouva, neboť nevystavila žalované řádně fakturu, a proto se jí požadované nájemné ani jeho část dosud nestalo splatným.

8. Okresní soud po skutkové stránce vyšel z nesporných tvrzení účastníků o výši obvyklého nájemného za celý předmět nájmu dle nájemní smlouvy č. Anonymizováno ze dne 26. 8. 2009 v letech 2022 až 2024 v částce 12 mil. Kč i o výši obvyklého nájemného za užívání předmětných pozemků ve stejném období ve výši 240 Kč/1 m2/1 rok. Dále provedl dokazování listinami předloženými účastníky a v rámci právního posouzení věci dovodil, že mezi účastníky byla dne 26. 8. 2009 uzavřena nájemní smlouva dle ust. § 664 obč. zák., ze které vznikla žalobkyni povinnost přenechat žalované soubor movitých a nemovitých věcí specifikovaných ve smlouvě a žalované povinnost platit žalobkyni za přenechané věci v době do 8. 10. 2010 nájemné ve výši 12 000 Kč za rok a v době po 8. 10. 2010 nájemné ve výši 960 000 Kč za rok. Zdůraznil, že původní výše nájemného byla sjednána smluvně pro nájem souboru movitých a nemovitých věcí jako celku, představuje výsledek vůle smluvních stran v době uzavření smlouvy a je závazným základem pro určení nájemného i do budoucna. Došlo-li následně k omezení, resp. zrušení předmětu nájmu pouze na jeho část (pozemky parc. č. Anonymizováno o výměře 1 175 m2 a část pozemku parc. č. Anonymizováno o výměře 143 m2), neznamená to vznik nového právního vztahu s nově určovanou cenou, ale pouze změnu rozsahu plnění v rámci již existujícího smluvního vztahu. Výše nájemného za zúžený předmět nájmu proto musí být odvozena od původní smlouvy, v níž byla výše nájemného sjednána, a to poměrným způsobem odpovídajícím rozsahu omezení předmětu nájmu. Okresní soud vyložil, že není přípustné, aby byla výše nájemného nově stanovena dodatečnými znaleckými posudky zpracovanými až poté, co došlo ke zúžení předmětu nájmu, neboť by tím docházelo k nahrazení smluvní vůle stran ex post odborným odhadem, což by bylo v rozporu se zásadou smluvní volnosti i s právní jistotou účastníků. Při úvaze o poměrné výši nájemného za zúžený předmět nájmu vycházel okresní soud z principu zachování poměrů hodnot mezi celkem a jeho částí. Uvedl, že poměr tržního nájemného vztahující se k celému původnímu předmětu nájmu a k jeho části musí odpovídat stejnému poměru, v jakém je sjednáno smluvní nájemné za celek a za tuto část předmětu nájmu. Jinými slovy, pokud tržní ocenění vyjadřuje, jakou část hodnoty celku představuje zúžený předmět nájmu, je třeba tento poměr zachovat i při určení výše smluvního nájemného. Takový postup respektuje původní smluvní ujednání o výši nájemného, neboť z něj nevytváří cenu novou, ale pouze poměrně odvozuje nájemné za omezený rozsah užívání. Zároveň zajišťuje, že stanovená výše nájemného odpovídá hodnotě části předmětu nájmu ve vztahu k celku a nedochází k nepřiměřenému zvýhodnění ani znevýhodnění žádné ze smluvních stran. Výši nájemného za zúžený předmět nájmu tak okresní soud stanovil jako poměrnou část smluvního nájemného sjednaného za celek. Vyšel z tržního nájemného za celý původní předmět nájmu v roce 2022 až 2024 v částce 12 mil. Kč za rok a z tržního nájemného za stejné období za jeho zúženou část, tj. pozemky parc. č. Anonymizováno o výměře 1 175 m2 a části pozemku parc. č. Anonymizováno o výměře 143 m3, které bylo vyčíslenou částkou 316 320 Kč za rok (tj. 1 318 m2 x 240 Kč stanovených znalcem tituly před jménem jméno FO). Z uvedeného plyne, že hodnota zúžené části předmětu nájmu (částka 316 320 Kč) představuje 2,64 hodnoty celku (z částky 12 mil. Kč) z hlediska tržního nájemného. Tento poměr následně okresní soud aplikoval na smluvní nájemné sjednané mezi stranami za celý předmět nájmu, který činil 960 000 Kč. Smluvní výše nájemného za zúžený předmět nájmu tak činila 25 344 Kč za rok, čemuž odpovídá částka 2 112 Kč za jeden měsíc. Takto okresní soud určil výši dlužného nájemného za celé žalované období od 12. 3. 2022 do 31. 5. 2024 v částce 56 275 Kč, přičemž rovněž vyčíslil dlužné nájemné za jednotlivé časové úseky s rozdílnou splatností dle výzev žalobkyně k plnění. Okresní soud proto žalobě co do částky 56 275 Kč vyhověl s úrokovým příslušenstvím z postupně narůstající částky dlužného nájemného v zákonné sazbě úroku z prodlení a v souladu s § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. zavázal dále žalovanou k zaplacení částky 8 400 Kč představující náklady za odeslání 7 předžalobních výzev k zaplacení jednotlivého dlužného nájemného. Ve zbytku okresní soud žalobu jako nedůvodnou zamítl. O náhradě nákladů řízení pak bylo rozhodnuto v souladu s ust. § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že žalované, která byla v řízení úspěšná v rozsahu 92 % a neúspěšná v rozsahu 8 %, byla přiznaná náhrada nákladů řízení v rozsahu 84 %, což z celkové částky účelně vynaložených nákladů žalované ve výši 112 530 Kč odpovídá přisouzené částce 94 525,20 Kč.

9. Odvolací soud postupem dle ust. § 129 odst. 1 o. s. ř. v souladu s ust. § 213 odst. 2 o. s. ř. provedl dokazování nájemní smlouvou č. Anonymizováno ze dne 26. 8. 2009 včetně její přílohy, dodatkem č. 1 k uvedené nájemní smlouvě ze dne 31. 5. 2021 včetně jeho příloh č. 1 a 2 a aktuálním výpisem z katastru nemovitostí a konstatuje, že okresní soud z jednotlivých provedených důkazů učinil správná a úplná skutková zjištění, na která odvolací soud pro zestručnění odkazuje.

10. Žalobkyně se v projednávané věci tvrzením o existenci nájemního poměru založeného nájemní smlouvou č. Anonymizováno ze dne 26. 8. 2009, ve znění dodatku č. 1 k této smlouvě ze dne 31. 5. 2021, domáhala po žalované úhrady dlužného nájemného za pozemek parc. č. Anonymizováno o výměře 1 175 m2 a část pozemku parc. č. Anonymizováno o výměře 143 m2 vymezené v příloze č. 2 dodatku č. 1 k nájemní smlouvě, nemovitosti v katastrálním území Anonymizováno, užívané žalovanou, případně jejími smluvními partnery jako parkoviště, a to v období od 27. 3. 2022 do 31. 5. 2024. Pokud jde o jeho výši, tvrdila, že v posuzovaném období nebylo nájemné za užívání shora označených pozemků mezi účastníky sjednáno.

11. Okresní soud dovodil pro posuzované období existenci tvrzeného nájemního poměru včetně ujednání o výši nájemného v částce 960 000 Kč za celý soubor předmětu nájmu a rok, když dospěl k závěru, že byť se v dodatku č. 1 k nájemní smlouvě účastníci dohodli na změně předmětu nájmu, jehož součástí se staly i posuzované pozemky parc. č. Anonymizováno a Anonymizováno (část), nedošlo ke změně ujednání o výši nájemného za celý předmět nájmu, které nadále činilo částku 960 000 Kč a představovalo sjednanou úhradu i za užívání obou předmětných pozemků. S tímto závěrem okresního soudu odvolací soud zcela souhlasí.

12. Odvolací soud za použití výkladových pravidel uvedených v ust. § 35 zák. č. 40/1964 Sb. – občanského zákoníku v případě nájemní smlouvy ze dne 26. 8. 2009 a výkladových pravidel uvedených v ust. § 555 a násl. o. z. ve vztahu k dodatku č. 1 k této nájemní smlouvě ze dne 31. 5. 2021 podrobil výkladu ujednání stran obsažená v obou právních jednáních, a to při zdůraznění skutečné vůle stran projevené navenek a přístupné druhé smluvní straně projevující se současně i v následném jednání účastníků, přičemž zohlednil rovněž vyjádření účastníků k výkladovým otázkám v průběhu řízení před soudy obou stupňů (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 8. 2008, sp. zn. 26 Cdo 1720/2008, či ze dne 22. 4. 2009, sp. zn. 29 Cdo 2605/2007 a z hlediska právní úpravy platné po 1. 1. 2014 pak zejména rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017).

13. V případě nájemní smlouvy č. Anonymizováno ze dne 26. 8. 2009 dospěl odvolací soud výkladem k závěru, že v článku III. smluvní strany projevily svou vůli vymezit předmět nájmu. Výši nájemného si pak sjednaly v bodě VII. bodu 1 nájemní smlouvy tak, že určily výši nájemného za celý předmět nájmu jedinou výší částkou, která po dobu rekonstrukce staveb do data jejich kolaudace činila 12 000 Kč za rok, tj. 1 000 Kč měsíčně, nájemné po rekonstrukci od data kolaudace pak činilo 960 000 Kč, z toho nájemné měsíčně ve výši 80 000 Kč. Účastníci tedy projevili beze všech pochybností vůli sjednat nájemné k celému souboru zejména nemovitých věcí vymezených v článku III. nájemní smlouvy jakožto funkčnímu celku jakožto věci hromadné, jak bývá obvyklým v obdobných nájemních vztazích a jak výslovně vyplývá z článku IV. smlouvy, aniž by považovali za podstatné dohodnout se na nájemném za každou z pronajatých věcí zvlášť. Naopak s ohledem na potřebu rozsáhlé rekonstrukce pronajatých budov, jak obě strany tvrdily v průběhu tohoto řízení, bylo nájemné stanoveno rozdílně na dobu před a po rekonstrukci budovy (do a po datu jejich kolaudace). Rekonstrukce s potřebou kolaudace se z povahy věci zásadním způsobem nedotýkala pronajatých pozemků. Opak v řízení tvrzen nebyl. Proto lze považovat za logické vysvětlení rozdílné výše nájemného pro dobu před a po rekonstrukci přednesené žalovanou u odvolacího jednání, proti které žalobkyně ničeho nenamítala, o tom, že nájemné za dobu do rekonstrukce budov představovalo de facto nájemné (úhradu) za užívání pozemků a činilo 12 000 Kč ročně. Naopak nájemné po rekonstrukci cca co do částky 950 000 Kč pak bylo převážně tvořeno nájemným za budovy. Každopádně výše nájemného nebyla mezi účastníky sporná od založení nájemního vztahu do roku 2021, v němž došlo ke zúžení předmětu nájmu, opak opět žádný z účastníků v řízení netvrdil.

14. Dodatkem č. 1 k předmětné nájemní smlouvě uzavřeným dne 31. 5. 2021 pak byl změněn toliko předmět nájmu, z něhož byly vyjmuty pozemky či jejich části parc. č. Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno a parc. č. Anonymizováno o celkové výměře 1 318 m2 a současně nově se součástí předmětu nájmu stal pozemek parc. č. Anonymizováno o výměře 1 175 m2 a část pozemku parc. č. Anonymizováno o výměře 143 m2, tedy o stejné rozloze jako pozemky vyňaté, a to při zachování totožné výše nájemného v částce 960 000 Kč za rok. Uvedenou vůli smluvní strany vyjádřily v článku III. bodě 1 dodatku tak, že se mimo vymezení předmětu nájmu v článku III. ostatní ujednání smlouvy nemění. Ostatně ani v dalším období trvání nájemního vztahu po uzavření dodatku z 31. 5. 2021 až do roku 2022 opět mezi účastníky spor o výši nájemného neexistoval.

15. Odvolací soud souhlasí i se závěrem soudu okresního o tom, že nájemní vztah mezi účastníky ve vztahu k pozemkům parc. č. Anonymizováno a Anonymizováno (část) v k. ú. Anonymizováno trval i poté, co žalobkyně převedla zbývající oddělitelnou část předmětu nájmu do majetku společnosti právnická osoba a co nájemní vztah ve vztahu k této části předmětu nájmu existující již mezi společností právnická osoba ve smyslu ust. § 2221 odst. 1 o. z. jako novým dílčím pronajímatelem a žalovanou byl ukončen dohodou smluvních stran ke dni 11. 3. 2022.

16. K dohodě mezi žalobkyní a žalovanou o nové výši nájemného za užívání předmětných pozemků po datu 11. 3. 2022 nedošlo. Ač žalobkyně vyzvala uvedeného dne žalovanou k jednání o výši nájemného za redukovaný předmět nájmu, čemuž žalovaná nevyhověla, žalobkyně nevyužila možnosti obrátit se v důsledku popsané změny okolností, za nichž byla původní nájemní smlouva uzavřena, na soud s návrhem na změnu závazku k úhradě nájemného ve smyslu ust. § 1766 odst. 1 a 2 o. z., a to v přiměřené lhůtě (zpravidla dvou měsíců).

17. Nájemní vztah mezi účastníky skončil až v důsledku výpovědi z nájmu podané žalobkyní v roce 2025. Trval-li nájemní vztah mezi účastníky k předmětným pozemkům v celém žalovaném období od 27. 3. 2022 do 31. 5. 2024, bylo povinností žalované platit žalobkyni nájemné, což, jak bylo mezi účastníky nesporným, tato nečinila.

18. Pokud pak jde o jeho výši, odvolací soud jednoznačně souhlasí se soudem okresním, že tuto je nezbytné určit jako poměrnou část ke smluvnímu nájemnému ve výši 960 000 Kč za rok sjednanému za celý předmět nájmu, když ujednání obsažená v článku VII. odst. 1 nájemní smlouvy smluvní strany nájemního vztahu, tedy žalobkyně jako pronajímatele a žalovanou jako nájemce, nadále zavazovala.

19. Současně odvolací soud také zcela aprobuje způsob, jakým okresní soud na základě své úvahy dospěl k určení části nájemného za pozemky parc. č. Anonymizováno a parc. č. Anonymizováno (část), jakožto redukovaný předmět nájmu dle nájemní smlouvy č. Anonymizováno, a to ze smluvně sjednané celkové roční výše nájemného v částce 960 000 Kč. Okresní soud zde vyšel z obvyklé výše nájemného za celý původně sjednaný předmět nájmu a obvyklé výše nájemného za jeho posuzovanou část (redukovaný předmět nájmu), na kterých se účastníci jakožto na skutkové okolnosti shodli ve smyslu ust. § 120 odst. 3 o. s. ř., aniž by k otázkám obvyklé výše nájemného bylo zapotřebí provádět další dokazování.

20. Činilo-li obvyklé nájemné za celý původně sjednaný předmět nájmu v posuzovaném období let 2022 až 2024 částku 12 mil. Kč ročně a obvyklé nájemné za užívání předmětných pozemků ve stejném období částku 316 320 Kč, pak obvyklá úhrada za užívání pozemků tvoří 2,64 % (po zaokrouhlení matematického výsledku 2,636 nahoru na celé setiny procenta) obvyklé úhrady za celý původní předmět nájmu. Logickým je pak ve stejném poměru také rozdělit i původně sjednanou výši nájemného v částce 960 000 Kč za rok tak, že na posuzované pozemky připadá poměrná část sjednaného nájemného co do částky 25 344 Kč ročně.

21. Poměřením obvyklé výše nájemného za užívání celého původního předmětu nájmu i jeho projednávané části (pozemku parc. č. Anonymizováno a část pozemku parc. č. Anonymizováno) pak je dle názoru odvolacího soudu respektována hodnota a specifika obou předmětných pozemků užívaných jako parkovací místa ve vztahu k celku, neboť kdyby užívání parkovišť představovalo vyšší hodnotu, než např. jiných částí původního předmětu nájmu, tato by se z logiky věci projevila právě ve výši obvyklého nájemného za jejich užívání, které by tvořilo vyšší procentní část z celkové částky obvyklého nájemného za celý předmět nájmu ve výši 12 mil. Kč. Již z tohoto důvodu považuje odvolací soud volnou úvahu okresního soudu o poměru sjednaného nájemného dle nájemní smlouvy za celý předmět nájmu a jeho redukovanou část v podobě obou pozemků, resp. jejich části za zcela logickou a přiměřenou okolnostem, které v řízení vyšly najevo.

22. K tomu pak pro úplnost odvolací soud uvádí, že okresní soud stanovil dlužné nájemné za období přesahující žalobní požadavek žalobkyně, a to za období od 12. 3. 2022 do 31. 5. 2024, ač žalobkyně v žalobě výslovně žádala (s ohledem na promlčení) o nájemné toliko za období od 27. 3. 2022 do 31. 5. 2024. Ač tedy okresní soud zjevně nepřípustně přesáhl předmět řízení a přiznal žalobkyni více, než kolik odpovídalo žalobě, je odvolací soud pravomocným výrokem I. rozsudku okresního soudu vázán a nemohl již do tohoto rozhodnutí zasahovat.

23. K odkazu žalobkyně na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 1. 4. 2025, sp. zn. 26 Cdo 105/2025, odvolací soud uvádí, že tento za přiléhavý nepovažuje, neboť odkazované rozhodnutí Nejvyššího soudu dopadá na jiný skutkový stav, v rámci kterého byla určena výše bezdůvodného obohacení za užívání předmětu nájmu po skončení nájemního poměru. V projednávané věci však naopak byla určována odpovídající část ze smluvně dohodnutého nájemného za užívání redukovaného předmětu nájmu za dobu trvání nájemního poměru, kdy jsou, jak správně vyložil okresní soud, účastníci vázáni svým ujednáním o výši nájemného, které v řízení o jeho úhradu nemůže překročit ani soud (mimo řízení vedené dle ust. § 1766 odst. 1 o. z.). V tomto směru pak odvolací soud poukazuje na znění ust. § 2999 odst. 2 věty první, část před středníkem, podle kterého, plnil-li ochuzený za úplatu, poskytne se náhrada ve výši této úplaty. I v případě, že by mezi účastníky neexistoval platný nájemní poměr z důvodu neplatně sjednané nájemní smlouvy, by po původně sjednanou dobu trvání nájmu žalobkyni náleželo bezdůvodné obohacení za užívání předmětu nájmu toliko ve výši úplaty sjednané ve smlouvě, a to za předpokladu, že důvodem pro neplatnost uzavřené nájemní smlouvy či pro zrušení závazku nebyla právě výše úplaty.

24. Pokud tedy okresní soud poté, co pravomocně uložil žalované zaplatit žalobkyni částku 56 275 Kč s úrokovým příslušenstvím a náklady spojenými s uplatněním pohledávky, žalobu v napadeném výroku II. co do částky 634 429 Kč zamítl, je jeho rozhodnutí správné a jako takové bylo ve výroku I. a) odvolacím soudem potvrzeno, a to včetně úroku z prodlení požadovaného z vyšších částek, než vůči kterým bylo žalobě okresním soudem v pravomocném výroku I. jeho rozsudku vyhověno.

25. Protože však okresní soud současně ve výroku II. svého rozsudku zamítl celý úrok z prodlení uplatněný žalobkyní v žalobě (ač jej částečně přiznal ve výroku I. svého rozsudku), a tedy překročil předmět řízení, neboť o části úroku z prodlení rozhodl opakovaně, odvolací soud nad úrok z prodlení přiznaný výrokem I. rozsudku okresního soudu a současně vymezený ve výroku I. a) rozsudku odvolacího soudu (jako úrok z prodlení zamítnutý), výrok II. rozsudku okresního soudu co do zbývající části úroku z prodlení dle § 219a odst. 1 písm. a) o. s. ř. pro procesní vadu zrušil a řízení v této části zastavil.

26. V důsledku zrušení části rozsudku okresního soudu a zastavení řízení pak odvolací soud originárně rozhodoval o náhradě nákladů řízení před soudem I. stupně tak, že zavázal žalobkyni zaplatit procesně úspěšnější žalované na náhradě nákladů tohoto řízení částku 94 525 Kč. Pokud jde o vyčíslení poměru úspěchu a neúspěchu stran a výše nákladů řízení účelně vynaložených žalovanou na bránění jejího práva, po zaokrouhlení na celé Kč, pak odvolací soud pro zestručnění odkazuje na bod 25 odůvodnění rozsudku okresního soudu, které považuje za správné.

27. K námitkám žalobkyně uplatněným v odvolání proti nákladovému výroku okresního soudu odvolací soud uvádí, že ač okresní soud dospěl k výši dlužného nájemného žalované za posuzované období volnou úvahou, nejednalo se dle názoru odvolacího soudu o případ předpokládaný v ust. § 142 odst. 3 o. s. ř., ve kterém by i v případě jejího procesního neúspěchu žalobkyni vzniklo vůči žalované právo na náhradu nákladů řízení. Ač byla v řízení určována poměrná část nájemného za redukovaný předmět řízení volnou úvahou soudu, stále bylo základním vodítkem pro jeho vyčíslení ujednání stran o výši nájemného v nájemní smlouvě. Výše nájemného tedy v celém rozsahu neodvisela od volné úvahy soudu ani od znaleckých posudků. K námitce, že žalobkyni bylo na dlužném nájemném přiznáno méně, než kolik jí bylo uloženo zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení, odvolací soud uvádí, že žalobkyně si měla být vědoma obsahu smluvních ujednání se žalovanou i významu rekonstruovaných budov jakožto předmětu nájmu, jejichž užívání bylo určující pro původní dohodu stran o výši nájemného, přesto v řízení u dvou pozemků požadovala nájemné dosahující 1/3 sjednaného ročního nájemného za celý předmět řízení. Odvolací soud tak v projednávané věci neshledal důvody, proč se odchýlit od základní zásady ovládající rozhodování o náhradě nákladů řízení, a to zásady úspěchu ve věci. Současně v projednávané věci neshledal žádné důvody zvláštního zřetele hodné, pro které by procesně úspěšnější žalované ve smyslu ust. § 150 o. s. ř. zcela či zčásti právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů nepřiznal.

28. O náhradě nákladů odvolacího řízení pak bylo rozhodnuto dle ust. § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že v odvolacím řízení plně procesně úspěšné žalované byla náhradě nákladů tohoto řízení přiznaná částka 27 370 Kč sestávající z náhrady nákladů na právní zastoupení žalované u dvou úkonů právní služby (sepis vyjádření k odvolání žalobkyně a účast u jednání odvolacího soudu) po 10 860 Kč [§ 11 odst. 1 písm. d) a g), § 7 bod 6 vyhl. č. 177/1996 Sb. – advokátní tarif], z náhrady paušálních výdajů zástupce žalované k uvedeným dvěma úkonům právní služby po 450 Kč (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu) a z náhrady za 21% DPH z částky 22 620 Kč ve výši 4 750 Kč (§ 14a odst. 1 advokátního tarifu).

Proti tomuto rozhodnutí je přípustné dovolání k Nejvyššímu soudu České republiky v Brně do dvou měsíců ode dne jeho doručení prostřednictvím Okresního soudu v Ostravě, pokud napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, nebo která v rozhodnutí dovolacího soudu nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně, anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.

Proti nákladovým výrokům není dovolání samostatně přípustné.

Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá toto vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na výkon rozhodnutí.