OSOV 16 C 64/2025-50

USNESENÍ ⟪LB:lb_001⟫ Okresní soud v adresa rozhodl soudkyní tituly před jménem jméno FO ve věci ⟪LB:lb_002⟫ žalobkyně: Jméno žalobkyně., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky ⟪LB:lb_003⟫ proti ⟪LB:lb_004⟫ žalované: Jméno žalované., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta ⟪LB:lb_005⟫ pro 690 704 Kč s příslušenstvím

I. Odvolací řízení ve věci odvolání žalované se podle § 9 odst. 1 zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, v platném znění, zastavuje, neboť žalovaná nezaplatila soudní poplatek z odvolání ve lhůtě stanovené usnesením Okresního soudu v adresa ze dne 2. 3. 2026, č. j. spisová značka, které jí bylo doručeno dne 9. 3. 2026.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované k rukám jejího zástupce na náhradě nákladů řízení částku 94 525,20 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se domáhala rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit jí částku 690 704 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že dne 26. 8. 2009 uzavřely Jméno žalobkyně. jako pronajímatel a Jméno žalované. jako nájemce nájemní smlouvu č. Anonymizováno/Anonymizováno o pronájmu části nemovitosti (části budovy na adresa, pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa, kanalizace, přípojky teplovodního potrubí, parkoviště na pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, vše v k. ú. adresa), a to na dobu určitou 20 let od účinnosti smlouvy, tj. od 1. 9. 2009, přičemž nájemné bylo sjednáno celkově za všechny specifikované nemovité i movité věci, a to rozdílně pro dobu rekonstrukce do data kolaudace v částce 12 000 Kč/rok a pro dobu po rekonstrukci od data kolaudace v částce 960 000 Kč/rok. Dne 31. 5. 2021 byl k nájemní smlouvě sjednán Dodatek č. hodnota, jímž došlo k vyjmutí z dosavadního předmětu nájmu některých pozemků (pozemků parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, Anonymizováno/Anonymizováno, Anonymizováno/Anonymizováno, části pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, které vznikly na základě geometrického plánu z původního pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, a rovněž zbývající části pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, vše o výměře 1318 m2), a současně byly tyto vyňaté pozemky nahrazeny jinými, a to pozemkem parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 1175 m2 a částí pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 143 m2, vše v k. ú. adresa. Jinak zůstala původní nájemní smlouva nezměněna. Dne 11. 2. 2022 se v důsledku nepeněžitého příplatku do kapitálu společnosti právnická osoba ze strany jejího jediného společníka Jméno žalobkyně., stala právnická osoba výlučným vlastníkem všech pronajatých nemovitých i movitých věcí s výjimkou pozemků parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, jejímž vlastníkem byla stále společnost Jméno žalobkyně. O této změně vlastníka pronajatých věcí byl nájemce vyrozuměn přípisem společnosti Jméno žalobkyně., ze dne 11. 3. 2022, jímž byl současně vyzván k jednání o výši nájemného za pronajatý pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a část pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno. Na tuto výzvu nájemce nereagoval (dodnes), ač tyto pronajaté nemovitosti stále užívá, avšak žádné odpovídající nájemné vlastníku pozemků nehradí. Dne 11. 3. 2022 byl dohodou uzavřenou mezi právnická osoba a Jméno žalované. ukončen nájem dle Nájemní smlouvy č. Anonymizováno/Anonymizováno, přičemž tato dohoda se týkala pouze ukončení nájmu věcí v tehdejším vlastnictví právnická osoba (právnická osoba následně k 1. 4. 2022 zanikla v důsledku vnitrostátní fúze sloučením se společností právnická osoba., kterážto společnost následně k 31. 12. 2023 zanikla v důsledku vnitrostátní fúze se společností právnická osoba, která je aktuálně vlastníkem původně pronajatých věcí). Jelikož tedy po uzavření výše uvedené Dohody o skončení nájmu nedošlo ke sjednání nájemného za užívání pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 1175 m2 a částí pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 143 m2 ve vlastnictví Jméno žalobkyně., vlastník si opatřil znalecký posudek z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí (ZP č. č. účtu ze dne 8. 8. 2023 znalce tituly před jménem jméno FO, tituly za jménem) ke zjištění obvyklého nájemného za užívání (mj.) těchto nemovitých věcí. Dle znalce byla výše odpovídajícího ročního nájemného stanovena na částku 240 Kč/m2. Vzhledem k tomuto zjištění a skutečnosti, že nájemní vztah, založený ohledně pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 1175 m2 a částí pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 143 m2 Nájemní smlouvou č. Anonymizováno/Anonymizováno, nadále trval, avšak bez jakékoli úhrady ze strany nájemce, byla žalovaná předžalobní výzvou ze dne 11. 8. 2023 vyzvána k úhradě dlužného nájemného (stanoveného a vypočteného dle znaleckého posudku) za období od 12. 3. 2022 do 11. 8. 2023 v částce celkem 448 048 Kč, a to do 7 dnů od odeslání výzvy, tj. dne 14. 8. 2023. Splatnost pohledávky tak nastala dne 21. 8. 2023. Nájemce však ve lhůtě splatnosti ani jindy neuhradil ničeho. Tímto návrhem je však nárokována částka pouze 435 915 Kč, představující dlužné nájemné za období od 27. 3. 2022 do 11. 8. 2023 (vzhledem k promlčení). S odkazem na shodné skutkové okolnosti popsané u nároku č. hodnota byla žalovaná výzvou žalobkyně ze dne 6. 9. 2023 vyzvána k úhradě dlužného nájemného za období od 12. 8. 2023 do 31. 8. 2023 v částce celkem 17 333 Kč, a to do 7 dnů od odeslání výzvy, k čemuž došlo dne 8. 9. 2023. Splatnost pohledávky tak nastala dne 15. 9. 2023. Dále byla žalovaná výzvou žalobkyně ze dne 8. 11. 2023 vyzvána k úhradě dlužného nájemného za období od 1. 9. 2023 do 31. 10. 2023 v částce celkem 52 864 Kč, a to do 7 dnů od odeslání výzvy, k čemuž došlo dne 13. 11. 2023. Splatnost pohledávky tak nastala dne 20. 11. 2023. Výzvou žalobkyně ze dne 13. 12. 2023 byla žalovaná vyzvána k úhradě dlužného nájemného za období od 1. 11. 2023 do 30. 11. 2023 v částce celkem 25 999 Kč, a to do 7 dnů od doručení výzvy, k čemuž došlo dne 18. 12. 2023. Splatnost pohledávky tak nastala dne 25. 12. 2023. Výzvou žalobkyně ze dne 11. 1. 2024 byla žalovaná vyzvána k úhradě dlužného nájemného za období od 1. 12. 2023 do 31. 12. 2023 v částce celkem 26 866 Kč, a to do 7 dnů od doručení výzvy, k čemuž došlo dne 22. 1. 2024. Splatnost pohledávky tak nastala dne 31. 1. 2024. Výzvou žalobkyně ze dne 2. 4. 2024 byla žalovaná vyzvána k úhradě dlužného nájemného za období od 1. 1. 2024 do 31. 3. 2024 v částce celkem 78 863 Kč, a to do 7 dnů od doručení výzvy, k čemuž došlo dne 10. 4. 2024. Splatnost pohledávky tak nastala dne 17. 4. 2024. Výzvou žalobkyně ze dne 5. 6. 2024 byla žalovaná vyzvána k úhradě dlužného nájemného za období od 1. 4. 2024 do 31. 5. 2024 v částce celkem 52 864 Kč, a to do 7 dnů od doručení výzvy, k čemuž došlo dne 11. 6. 2024. Splatnost pohledávky tak nastala dne 18. 6. 2024. Žalovaná ve lhůtě splatnosti ani jindy neuhradila ničeho. Výše uvedené výzvy k zaplacení dlužného nájemného byly pojaty rovněž jako předžalobní výzvy. Faktury na zaplacení nájemného vystaveny nebyly, neboť by žalobkyně musela odvést z vyfakturované částky daň z příjmu a daň z přidané hodnoty, a to v okamžiku, kdy nemá jistotu, že jí bude fakturovaná (žalovaná) částka soudem přiznaná. Rovněž by žalobkyně musela uhradit sankce za neodvedení uvedených daní, přičemž v případě neúspěchu ve sporu by vrácení uvedených částek nebylo z většiny možné. Tato skutečnost dle žalobkyně nemá vliv na splatnost nájemného, neboť ve smlouvě bylo sjednáno, že nájemné je splatné měsíčně nejpozději do 10. dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, za který je nájemné placeno. Ve smyslu § 1958 odst. 1 tak bylo povinností žalované platit i bez vyzvání žalobkyně (rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. spisová značka ze dne 22. 10. 2019). Následným podáním ze dne 9. 1. 2026 žalobkyně dále doplnila, že se u ústního jednání účastníci shodli na výši nájemného „celého balíku nemovitostí“ rovnající se částce 12 000 000 Kč ročně. Oba znalecké posudky explicitně ohodnocují výši nájemného za předmět nájmu, kdy ze znaleckého posudku zpracovaného tituly před jménem jméno FO je zřejmá cena za 1 m2 a dle posudku právnická osoba. je stanovena cena za jedno parkovací místo. Není sporu o tom, že vymáhané nájemné je nájemným za parkovací místa, tedy že daný předmět nájmu (za který je vymáháno dlužné nájemné) byl užíván jako parkoviště. Výše dlužného nájemného tak musí být odvozena z jednoho ze znaleckých posudků, jelikož žádný jiný způsob nebyl mezi účastníky (smluvními stranami) sjednán a není možné bez dalšího dovozovat jakýkoli jiný mechanismus výpočtu, když cena stanovená znaleckými posudky je zcela jednoznačná. Nájemné za pozemky, které jsou předmětem tohoto řízení, nemají nic společného s budovou, kterou žalovaná rekonstruovala, a do nájemní smlouvy jako předmět nájmu byly přidány dodatečně. To znamená, že mechanismus nájemní smlouvy tak, jak byla uzavřena, nelze aplikovat na tyto dva přidané pozemky, které navíc mají povahu parkoviště, a nikterak s budovou, kterou žalovaná zrekonstruovala, nesouvisí. V nájemní smlouvě byla výše nájemného sjednána s ohledem na to, že žalovaná prováděla rekonstrukci budovy označované jako Modrý pavilon, proto s ohledem na tuto prováděnou rekonstrukci nebylo nájemné stanoveno v tržní výši. Nájemné, tak, jak bylo v nájemní smlouvě stanoveno, bylo navíc již odbydleno. Nelze pominout, že žalovaná předmětné dva pozemky podnajímala za účelem dosažení zisku.

2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. K věci uvedla, že dne 26. 8. 2009 uzavřela s žalobkyní nájemní smlouvu č. Anonymizováno/právnická osoba jen „Nájemní smlouva“). V článku III. Nájemní smlouvy byl vymezen předmět nájmu následovně: „Předmětem této smlouvy je pronájem níže uvedeného předmětu nájmu za účelem provozování předmětu podnikání dle výpisu z obchod. rejstříku u Krajského soudu v adresa pod spis. značkou Anonymizováno.Anonymizováno. Jedná se o: Část budovy č. p. Anonymizováno/Anonymizováno (tzv. Modrý pavilón) na adresa (zaznačeno v příloze této smlouvy jako část A a část B) nacházející se na pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa včetně všech jejich součástí a příslušenství (Budova je vedena v majetkové evidenci pronajímatele pod inv. č. hodnota.), pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa (vedeno v majetkové evidenci pod inv. č. hodnota), kanalizace (vedena v majetkové evidenci pronajímatele pod inv. č. hodnota) z budovy až po její napojení na kanalizaci Ostravských vodovodů a kanalizací na adresa, přípojka teplovodního potrubí (vedeno v majetkové evidenci pronajímatele pod inv. č. hodnota) z budovy až po její napojení na teplovodní potrubí v majetku ČEZ na energomostu, parkoviště na pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno (vedeno v majetkové evidenci pronajímatele pod inv. č. hodnota) a pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno k. ú. adresa (vedeno v majetkové evidenci pod inv. č. hodnota). Nemovitosti (budova a pozemek) jsou zapsány jako vlastnictví pronajímatele na LV č. hodnota pro k. ú. adresa Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, katastrálním pracovištěm adresa.“ Předmět nájmu tedy ve zkratce tvořily kromě jiného nemovitosti, a to jednak budova označena jako Anonymizováno pavilón (dále jen „Anonymizováno pavilón“), v níž se nacházely kancelářské prostory a prostory ke skladování, a to včetně příslušenství a pozemku, na kterém je Modrý pavilón postaven, jednak přilehlé parkoviště. Žalovaná byla povinna platit žalobkyni nájemné za užívání celého předmětu nájmu, přičemž toto nájemné po kolaudaci Anonymizováno pavilónu bylo sjednáno ve výši 960 000 Kč bez DPH za rok. Rekonstrukce Anonymizováno pavilónu byla dokončena v roce adresa pavilón po jeho rekonstrukci byl řádně zkolaudován. Dne 31. 5. 2021, tedy téměř 11 let po provedení rekonstrukce Anonymizováno pavilónu, byl uzavřen mezi žalobkyní a žalovanou Dodatek č. hodnota k Nájemní smlouvě. Dodatkem č. hodnota k Nájemní smlouvě došlo ke změně ve vymezení Předmětu nájmu. Předmět nájmu byl nově vymezen následovně: „Předmětem této smlouvy je pronájem níže uvedeného předmětu nájmu za účelem provozování předmětu podnikání dle výpisu z obchod. rejstříku u Krajského soudu v adresa pod spis. značkou Anonymizováno.Anonymizováno. Jedná se o: Část budovy č. p. Anonymizováno/Anonymizováno (tzv. Anonymizováno pavilón) na adresa (zaznačeno v Příloze č. hodnota tohoto dodatku č. hodnota jako část A a část B) nacházející se na pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa včetně všech jejich součástí a příslušenství (budova je vedena v majetkové evidenci pronajímatele pod inv. č. hodnota), část pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa (vedeno v majetkové evidenci pod inv. č. hodnota) – vyznačeno v Příloze č. hodnota tohoto Dodatku č. hodnota, kanalizace (vedena v majetkové evidenci pronajímatele pod inv. č. hodnota) z budovy až po její napojení na kanalizaci Ostravských vodovodů a kanalizací na adresa, přípojka teplovodního potrubí (vedeno v majetkové evidenci pronajímatele pod inv. č. hodnota) z budovy až po její napojení na teplovodní potrubí v majetku ČEZ na energomostu, část pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, ostatní plocha ostatní komunikace, o výměře Anonymizováno m2 – vyznačeno v Příloze č. hodnota tohoto Dodatku č. hodnota, parkoviště na pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, ostatní plocha – ostatní komunikace (vedeno v majetkové evidenci pronajímatele pod inv. č. hodnota), pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, ostatní plocha – manipulační plocha, o výměře 1175 m2 – vyznačeno v příloze č. hodnota tohoto Dodatku č. hodnota, část pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, ostatní plocha – jiná plocha, o výměře 143 m2 – vyznačeno v příloze č. hodnota tohoto Dodatku č. hodnota. Nemovitosti (budova a pozemek) jsou zapsány jako vlastnictví pronajímatele na LV č. hodnota pro k. ú. adresa Katastrálním úřadem pro Anonymizováno kraj, katastrálním pracovištěm adresa“. Na základě Dodatku č. hodnota k Nájemní smlouvě se předmětem nájmu stal také pozemek parc. č. 973/42, ostatní plocha – manipulační plocha, a pozemek parc. č. 973/1, ostatní plocha – jiná plocha. Po „11 letech“ od dokončení rekonstrukce Modrého pavilónu byly tak včleněny do Předmětu nájmu pozemky, které jsou nyní předmětem žaloby, a to, aniž by se měnila výše nájemného. Vůlí žalobkyně a žalované nebylo tedy Dodatkem č. hodnota k Nájemní smlouvě změnit výši nájemného. Naopak vůlí obou stran bylo včlenit výše uvedené pozemky pod nájemné podle Nájemní smlouvy. Tato skutečnost tedy neměla vliv na výši nájemného podle Nájemní smlouvy. Žalobkyně byla jediným společníkem ve společnosti právnická osoba, se sídlem adresa, IČO IČO, zapsané v Obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v adresa, oddíl Anonymizováno, oddíl Anonymizováno (dále jen „právnická osoba“), po celou dobu existence této společnosti. Žalobkyně a právnická osoba uzavřely smlouvu o poskytnutí nepeněžitého příplatku do vlastního kapitálu společnosti mimo její základní kapitál (dále jen „Smlouva o poskytnutí nepeněžitého příplatku“), podle které žalobkyně v souladu s § 163 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích a družstvech (dále jen „ZOK“), poskytla dobrovolný nepeněžitý příplatek do vlastního kapitálu právnická osoba, mimo její základní kapitál (dále jen „Nepeněžitý příplatek“). Předmětem tohoto nepeněžitého příplatku byly následující nemovité věci: pozemek p. č. Anonymizováno/Anonymizováno, zahrada, pozemek p. č. Anonymizováno/Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – budova s č. p. Anonymizováno, jiná stavba, pozemek p. č. Anonymizováno/Anonymizováno, ostatní plocha, pozemek p. č. Anonymizováno/Anonymizováno, ostatní plocha, pozemek p. č. Anonymizováno/Anonymizováno, ostatní plocha, pozemek p. č. Anonymizováno/Anonymizováno, ostatní plocha, a pozemek p. č. Anonymizováno/Anonymizováno, ostatní plocha, nacházející se v katastrálním území adresa, obec adresa, vedené na listu vlastnictví č. hodnota, u právnická osoba pro Anonymizováno kraj, katastrální pracoviště adresa. Smlouva o poskytnutí nepeněžitého příplatku byla uzavřena dne 10. 2. 2022. Společnost právnická osoba se tak na základě Smlouvy o poskytnutí nepeněžitého příplatku stala vlastníkem části Předmětu nájmu, a to také pozemku zejména parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, jehož součástí je Anonymizováno pavilón. Skutečnost, že právnická osoba se na základě Smlouvy o poskytnutí nepeněžitého příplatku stala vlastníkem části Předmětu nájmu, bylo jednostranným rozhodnutím žalobkyně, jako jejího jediného společníka. Platí, že účinností nabytí Nepeněžitého příplatku ze strany právnická osoba došlo vlastně také k „rozdělení“ Nájemní smlouvy. Ve vztahu k nemovitým věcem tvořícím nepeněžitý příplatek byla pronajímatelem společnost právnická osoba, dceřiná společnost žalobkyně. Ta ukončila nájemní smlouvu a nesplnila po ukončení nájemní smlouvy své peněžité povinnosti – povinnost zaplatit finanční náhradu za technické zhodnocení (ve vztahu k předmětu nájmu, který přešel na tuto společnost). V návaznosti na to se konala valná hromada žalované (duben 2022), kde došlo ke změně jednatelů žalované. Důvodem bylo ukončení nájemní smlouvy ze strany právnická osoba a dále spory, které toto ukončení nájemní smlouvy vyvolalo v rámci žalované a mezi společníky. Ve vztahu ke zbylým nemovitým věcem platila nadále Nájemní smlouva mezi žalobkyní a žalovanou, přičemž předmětem nájmu, který žalovaná i v době po 12. 3. 2022 užívala, byl pouze pozemek parc. č. 973/42, ostatní plocha – manipulační plocha, o výměře 1175 m2 a část pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, ostatní plocha – jiná plocha, o výměře 143 m2, zapsané jako vlastnictví žalobkyně na listu vlastnictví č.hodnota pro k. ú. adresa, vedeném Katastrálním úřadem pro Anonymizováno kraj, katastrálním pracovištěm adresa. Žalovaná byla výzvou ze dne 11. 3. 2022 vyzvána žalobkyní k jednání o výši nájemného za zbylý předmět nájmu (pozemek parc. č. právnická osoba před tímto rozdělením nežádala ani o projednání dopadů rozdělení na výši nájemného. Je to tedy žalobkyně, kdo čistě jednostranně vytvořil nynější situaci. Žalobkyně se tak nemůže dovolávat v tomto soudním řízení, aby žalovaná zaplatila „bezdůvodné obohacení“, nebo „tržní nájemné“, … resp. dovolávat se jakéhokoliv řešení či výkladu Nájemní smlouvy ve svůj prospěch a v neprospěch žalované. Žalovaná má za to, že soud by se měl držet toho, co bylo sjednáno v Nájemní smlouvě – jak byla sjednána výše nájemného, a podle toho případně určit, kolik má zaplatit žalovaná žalobkyni. V Nájemní smlouvě není navíc sjednán žádný mechanismus, podle kterého by mělo dojít k navýšení nájemného, nebo k určení nájemného dle tržního ocenění. Žalovaná je tak povinna platit nájemné ve výši sjednané v Nájemní smlouvě. Skutečnost, že žalobkyně jednostranně rozhodla o převodu části Předmětu nájmu na svoji dceřinou společnost právnická osoba, a to prostřednictvím Smlouvy o poskytnutí nepeněžitého příplatku, nemůže být důvodem pro jednostranné navýšení nájemného tak, jak to vyplývá z žalované částky. V důsledku rozdělení „Předmětu nájmu“ jednostranným rozhodnutím pronajímatele proto musí být výše nájemného rozdělena alikvotně mezi žalobkyni a pronajímatele, který se stal vlastníkem nemovitých věcí, které byly součástí Nepeněžitého příplatku. Takovéto jednostranné rozhodnutí pronajímatele nemůže vést ke změně výše nájemného. Nájemné, které byla žalovaná povinna platit podle Nájemní smlouvy, a to za celý předmět nájmu, činilo částku 960 000 Kč bez DPH na jeden rok. Nájemné podle Nájemní smlouvy bylo nižší než tržní nájemné z důvodu skutečnosti, že žalovaná provedla generální rekonstrukci Modrého pavilónu na své náklady. Tato skutečnost je zohledněna v samotné Nájemní smlouvě, kdy se rozlišuje výše nájemného „před kolaudací“ a „po kolaudaci“. Žalovaná v této souvislosti poukazuje na tržní nájemné za nájem Modrého pavilónu v roce 2022, jak vyplývá mj. ze znaleckého posudku č. 1616/180/22, vyhotoveného společností právnická osoba., a to dne 14. 12. 2022 (dále jen „Znalecký posudek“), a to pro účely ocenění finanční náhrady za technické zhodnocení Anonymizováno pavilónu. Roční nájemné by mělo představovat částku 12 000 000 Kč. Součástí Předmětu nájmu byl i Anonymizováno pavilón. Anonymizováno pavilón se k dnešnímu dni, tj. po jeho rekonstrukci, skládá z kancelářských prostor ve výměře 4388 m2, skladových prostor o výměře 575 m2, chodeb, hal a recepce 788 m2, sociálního a technického zázemí o výměře 1751 m2. Žalobkyně se dovolává ve své žalobě nájemného ve výši 240 Kč bez DPH ročně za jeden m2, celkem tedy částky 316 320 Kč za jeden rok. Dle žalované by výše nájemného za užívání prostor, které zůstaly ve vlastnictví žalobkyně, měla tvořit alikvótní částku z celkové výše původního nájemného podle Nájemní smlouvy. Mělo by se tak jednat o částku ve výši 2,6 % z celkové výše nájmu 960 000 Kč bez DPH na jeden rok. Žalovaná zde vychází z poměru předpokládaného „tržního nájemného“ za nemovité věci ve vlastnictví žalobkyně a předpokládaného „tržního nájemného“ za celý předmět nájmu dle Nájemní smlouvy před „rozdělením“ jeho vlastnictví mezi žalobkyni a právnická osoba Skutečnost, že by se mělo jednat maximálně o 2,6 % vyplývá z poměru celkové předpokládané výše tržního nájemného, tj. cca 12 000 000 Kč (součet tržního nájemného za Modrý pavilón a dalších částí Předmětu nájmu) a tržního nájemného za nemovité věci ve vlastnictví žalobkyně, tj. částky 316 320 Kč, které uplatňuje žalobkyně ve své žalobě. Výše uvedená výše je vytvořena odhadem žalované. K určení přesné výše alikvótní částky by měl soud vyžádat odborné vyjádření. Žalovaná dále poukazuje na skutečnost, že žalobkyně doposud řádně nevyúčtovala jí požadované Nájemné, jak jí to jinak stanovuje Nájemní smlouva. Pokud nevystavila žalobkyně řádně fakturu – daňový doklad, jí požadované nájemné, a ani jeho část, se doposud nestalo splatným. Její nárok uplatněný žalobou je tak v celém rozsahu nedůvodný. Dále žalovaná uvedla, že mezi žalobkyní a žalovanou se vedla mimosoudní jednání, výsledkem kterých mělo být narovnání všech jejich sporů. Předmětem narovnání tedy měl být i nárok žalobkyně uplatněný v tomto soudním řízení. Žalovaná vůči žalobkyni uplatňuje své peněžité pohledávky, které několikanásobně převyšují to, co je předmětem tohoto soudního sporu. V jednáních mezi žalobkyní a žalovanou nebyl nárok uplatňovaný v tomto soudním sporu „hlavním tématem“. Proto na výzvu žalobkyně ze dne 11. 3. 2022 k jednání o výši nájemného za zbylý předmět nájmu „nereagovala“, když s ní jednala o narovnání veškerých vzájemných vztahů.

3. Při zjišťování skutkového stavu vycházel soud z následujících důkazů, jimiž bylo prokázáno:

4. Z nájemní smlouvy č.AnonymizovánoAnonymizováno/Anonymizováno ze dne 26. 8. 2009 soud zjistil, že dne 26. 8. 2009 uzavřela žalobkyně jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce nájemní smlouvu č. Anonymizováno/Anonymizováno o pronájmu části nemovitosti (části budovy na adresa, pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa, kanalizace, přípojky teplovodního potrubí, parkoviště na pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, vše v k. ú. adresa), a to na dobu určitou 20 let od účinnosti smlouvy, tj. od 1. 9. 2009, přičemž nájemné bylo sjednáno celkově za všechny specifikované nemovité i movité věci, a to rozdílně pro dobu rekonstrukce do data kolaudace v částce 12 000 Kč/rok a pro dobu po rekonstrukci od data kolaudace v částce 960 000 Kč/rok. V čl. VII. odst. 2 bylo dohodnuto, že nájemné je splatné vždy měsíčně, a to převodním příkazem – bankovním převodem ve prospěch účtu pronajímatele, na základě faktury/daňového dokladu, vystaveného pronajímatelem nejpozději do 10. dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, za který je nájemné placeno a ve lhůtě splatnosti a na účet dle údajů v příslušné faktuře/daňovém dokladu. V čl. VII. odst. 5 bylo dohodnuto, že zvýšení nájemného bude vždy řešeno dodatkem k této nájemní smlouvě. V čl. IX. odst. 5 bylo dohodnuto, že v případě, že některé ustanovení této smlouvy je nebo se stane neúčinným, zůstávají ostatní ustanovení této smlouvy účinná. Pronajímatel a nájemce se zavazují nahradit případně neúčinné ustanovení této smlouvy ustanovením jiným, účinným, které svým obsahem a smyslem odpovídá nejlépe obsahu a smyslu ustanovení původního, neúčinného.

5. Z kolaudačního souhlasu s užíváním stavby ze dne 8. 10. 2010 soud zjistil, že Statutární město adresa, ÚMOb adresa rozhodl o povolení užívání stavby – Anonymizováno pavilonu.

6. Z dodatku č. hodnota nájemní smlouvy č. Anonymizováno/Anonymizováno ze dne 31. 5. 2021 soud zjistil, že tímto dodatkem, uzavřeným stranami dne 31. 5. 2021, došlo ke změně ve vymezení Předmětu nájmu určeného nájemní smlouvou č. Anonymizováno/Anonymizováno. Strany se dohodly, že z předmětu nájmu se vyjímá pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, Anonymizováno/Anonymizováno, Anonymizováno/Anonymizováno, Anonymizováno/Anonymizováno v celém jejich rozsahu a část pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 117 m2, tj. celkem hodnota m2, a tyto vyňaté pozemky se nahrazují pozemkem parc. č. Anonymizováno/AnonymizovánoAnonymizovánoo výměře 1175 m2 a částí pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 143 m2. Předmět nájmu byl nově vymezen následovně: „Předmětem této smlouvy je pronájem níže uvedeného předmětu nájmu za účelem provozování předmětu podnikání dle výpisu z obchod. rejstříku u Krajského soudu v adresa pod spis. značkou C.Anonymizováno. Jedná se o: Část budovy č. p. Anonymizováno/Anonymizováno (tzv. Anonymizováno pavilón) na adresa (zaznačeno v Příloze č. hodnota tohoto dodatku č. hodnota jako část A a část B) nacházející se na pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa včetně všech jejich součástí a příslušenství (budova je vedena v majetkové evidenci pronajímatele pod inv. č. hodnota), část pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa (vedeno v majetkové evidenci pod inv. č. hodnota) – vyznačeno v Příloze č. hodnota tohoto Dodatku č. hodnota, kanalizace (vedena v majetkové evidenci pronajímatele pod inv. č. hodnota) z budovy až po její napojení na kanalizaci Anonymizováno vodovodů a kanalizací na adresa, přípojka teplovodního potrubí (vedeno v majetkové evidenci pronajímatele pod inv. č. hodnota) z budovy až po její napojení na teplovodní potrubí v majetku ČEZ na energomostu, část pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, ostatní plocha ostatní komunikace, o výměře 1411 m2 – vyznačeno v Příloze č. hodnota tohoto Dodatku č. hodnota, parkoviště na pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, ostatní plocha – ostatní komunikace (vedeno v majetkové evidenci pronajímatele pod inv. č. hodnota), pozemek parc. č. 973/42, ostatní plocha – manipulační plocha, o výměře 1175 m2 – vyznačeno v příloze č. hodnota tohoto Dodatku č. hodnota, část pozemku parc. č. 973/1, ostatní plocha – jiná plocha, o výměře 143 m2 – vyznačeno v příloze č. hodnota tohoto Dodatku č. hodnota. Nemovitosti (budova a pozemek) jsou zapsány jako vlastnictví pronajímatele na LV č. hodnota pro k. ú. adresa Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, katastrálním pracovištěm adresa“. V dodatku bylo dále stanoveno, že ostatní ujednání nájemní smlouvy se nemění.

7. Z oznámení o změně vlastníka nemovitostí soud zjistil, že žalobkyně dopisem ze dne 11. 3. 2022 oznámila žalované, že společnost právnická osoba se dne 11. 2. 2022 stala výlučným vlastníkem pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, jehož součástí je stavba č. p. Anonymizováno a pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa, a že žalobkyně je nadále pronajímatelem pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a části pozemku Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 143 m2, a vyzývá tímto žalovanou k jednání o výši nájemného za předmět nájmu.

8. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že společnost právnická osoba se na základě Smlouvy o poskytnutí nepeněžitého příplatku mimo základní kapitál ze dne 10. 2. 2022, právní účinky vkladu dne 11. 2. 2022, stala vlastníkem pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, jehož součástí je stavba č. p. Anonymizováno, pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno.

9. Z výpisu z obchodního rejstříku soud zjistil, že žalobkyně je jediným společníkem společnosti právnická osoba

10. Z dohody o skončení nájmu dle nájemní smlouvy č. Anonymizováno/Anonymizováno ze dne 11. 3. 2022 soud zjistil, že se žalovaná touto dohodou dohodla se společností právnická osoba na skončení nájemního vztahu k části budovy č. p. Anonymizováno/Anonymizováno, nacházející se na pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, části pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, kanalizace, přípojky teplovodního potrubí, části pozemku Anonymizováno/Anonymizováno a parkoviště na pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, a to ke dni 11. 3. 2022.

11. Z posudku tituly před jménem jméno FO, tituly za jménem, č. č. účtu ze dne 8. 8. 2023 a jeho dodatku ze dne 5. 1. 2026 soud zjistil, že tržní hodnota nájemného za pozemky parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a parc. č. 973/42 je 240 Kč/m2/rok.

12. Nespornými tvrzeními účastníků soud zjistil, že výše nájemného za celý předmět nájmu dle nájemní smlouvy č. 3276/A ze dne 26. 8. 2009 činí 12 000 000 Kč ročně, kdy tato částka by byla stejná jak v roce 2022, tak v roce 2023 i 2024.

13. Nespornými tvrzeními účastníků bylo zjištěno, že částka stanovená tituly před jménem jméno FO ve výši 240 Kč za metr2 za rok je částka, která by byla stejná jak v roce 2022, 2023, tak v roce 2024.

14. Z předžalobní výzvy k zaplacení dlužného nájemného ze dne 11. 8. 2023 ve spojení s doručenkou do DS soud zjistil, že žalobkyně vyzvala dne 15. 8. 2023 žalovanou k zaplacení dlužného nájemného pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a části pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa za období od 12. 3. 2022 do 11. 8. 2023 ve výši 448 048 Kč do 7 dnů od odeslání výzvy.

15. Z předžalobní výzvy k zaplacení dlužného nájemného ze dne 6. 9. 2023 ve spojení s doručenkou do DS soud zjistil, že žalobkyně vyzvala dne 12. 9. 2023 žalovanou k zaplacení dlužného nájemného pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a části pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa za období od 12. 8. 2022 do 31. 8. 2023 ve výši 17 333 do 7 dnů od odeslání výzvy.

16. Z předžalobní výzvy k zaplacení dlužného nájemného ze dne 8. 11. 2023 ve spojení s doručenkou do DS soud zjistil, že žalobkyně vyzvala dne 14. 11. 2023 žalovanou k zaplacení dlužného nájemného pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a části pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa za období od 12. 3. 2022 do 15. 9. 2023 ve výši 465 381 Kč do 7 dnů od odeslání výzvy.

17. Z předžalobní výzvy k zaplacení dlužného nájemného ze dne 13. 12. 2023 ve spojení s doručenkou do DS soud zjistil, že žalobkyně vyzvala dne 18. 12. 2023 žalovanou k zaplacení dlužného nájemného pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a části pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa za období od 12. 3. 2022 do 31. 10. 2023 ve výši 518 245 Kč do 7 dnů od odeslání výzvy.

18. Z předžalobní výzvy k zaplacení dlužného nájemného ze dne 11. 1. 2024 ve spojení s doručenkou do DS soud zjistil, že žalobkyně vyzvala dne 11. 1. 2024 žalovanou k zaplacení dlužného nájemného pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a části pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa za období od 12. 3. 2022 do 30. 11. 2023 ve výši 544 244 Kč do 7 dnů od odeslání výzvy.

19. Z předžalobní výzvy k zaplacení dlužného nájemného ze dne 2. 4. 2024 ve spojení s doručenkou do DS soud zjistil, že žalobkyně vyzvala dne 10. 4. 2024 žalovanou k zaplacení dlužného nájemného pozemku parc. č.AnonymizovánoAnonymizováno/Anonymizováno a části pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa za období od 12. 3. 2022 do 31. 12. 2023 ve výši 571 110 Kč do 7 dnů od odeslání výzvy.

20. Z předžalobní výzvy k zaplacení dlužného nájemného ze dne 5. 6. 2024 ve spojení s doručenkou do DS soud zjistil, že žalobkyně vyzvala dne 11. 6. 2024 žalovanou k zaplacení dlužného nájemného pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a části pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa za období od 12. 3. 2022 do 31. 3. 2024 ve výši 649 973 Kč do 7 dnů od odeslání výzvy.

21. Z výpovědi nájemní smlouvy č. Anonymizováno/Anonymizováno ze dne 27. 3. 2025 a nesporných tvrzení účastníků soud zjistil, že žalobkyně žalované doručila nejpozději v dubnu 2025 výpověď z nájemní smlouvy č. Anonymizováno/Anonymizováno ze dne 27. 3. 2025.

22. Na základě dokazování vzal soud za prokázaný následující skutkový stav: Dne 26. 8. 2009 uzavřela žalobkyně jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce nájemní smlouvu č. Anonymizováno/Anonymizováno o pronájmu části nemovitosti (části budovy na adresa, pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa, kanalizace, přípojky teplovodního potrubí, parkoviště na pozemku parc. č. Anonymizováno/AnonymizovánoAnonymizovánoa pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, vše v k. ú. adresa), a to na dobu určitou 20 let od účinnosti smlouvy, tj. od 1. 9. 2009. Nájemné bylo ve smlouvě sjednáno celkově za všechny specifikované nemovité i movité věci, a to rozdílně pro dobu rekonstrukce do data kolaudace v částce 12 000 Kč/rok, a pro dobu po rekonstrukci od data kolaudace v částce 960 000 Kč/rok. O kolaudaci bylo rozhodnuto dne 8. 10. 2010. V čl. VII. odst. 2 nájemní smlouvy č. Anonymizováno/Anonymizováno bylo dohodnuto, že nájemné je splatné vždy měsíčně, a to převodním příkazem – bankovním převodem ve prospěch účtu pronajímatele, na základě faktury/daňového dokladu, vystaveného pronajímatelem nejpozději do 10. dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, za který je nájemné placeno, a ve lhůtě splatnosti a na účet dle údajů v příslušné faktuře/daňovém dokladu. V čl. VII. odst. 5 bylo dohodnuto, že zvýšení nájemného bude vždy řešeno dodatkem k této nájemní smlouvě. V čl. IX. odst. 5 bylo dohodnuto, že v případě, že některé ustanovení této smlouvy je nebo se stane neúčinným, zůstávají ostatní ustanovení této smlouvy účinná, a že pronajímatel a nájemce se zavazují nahradit případně neúčinné ustanovení této smlouvy ustanovením jiným, účinným, které svým obsahem a smyslem odpovídá nejlépe obsahu a smyslu ustanovení původního, neúčinného. Dne 31. 5. 2021 strany uzavřely dodatek č. hodnota nájemní smlouvy č. Anonymizováno/Anonymizováno, kterým došlo ke změně ve vymezení předmětu nájmu určeného nájemní smlouvou č. Anonymizováno/Anonymizováno. Strany se v tomto dodatku dohodly, že z předmětu nájmu se vyjímá pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, Anonymizováno/Anonymizováno, Anonymizováno/Anonymizováno, Anonymizováno/Anonymizováno v celém jejich rozsahu a část pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 117 m2, tj. celkem hodnota m2, a tyto vyňaté pozemky se nahrazují pozemkem parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 1175 m2 a částí pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 143 m2. Předmět nájmu byl nově vymezen následovně: „Předmětem této smlouvy je pronájem níže uvedeného předmětu nájmu za účelem provozování předmětu podnikání dle výpisu z obchod. rejstříku u Krajského soudu v adresa pod spis. značkou Anonymizováno.Anonymizováno. Jedná se o: Část budovy č. p. Anonymizováno/Anonymizováno (tzv. Anonymizováno pavilón) na adresa (zaznačeno v Příloze č. hodnota tohoto dodatku č. hodnota jako část A a část B) nacházející se na pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa včetně všech jejich součástí a příslušenství (budova je vedena v majetkové evidenci pronajímatele pod inv. č. hodnota), část pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa (vedeno v majetkové evidenci pod inv. č. hodnota) – vyznačeno v Příloze č. hodnota tohoto Dodatku č. hodnota, kanalizace (vedena v majetkové evidenci pronajímatele pod inv. č. hodnota) z budovy až po její napojení na kanalizaci Anonymizováno vodovodů a kanalizací na adresa, přípojka teplovodního potrubí (vedeno v majetkové evidenci pronajímatele pod inv. č. hodnota) z budovy až po její napojení na teplovodní potrubí v majetku ČEZ na energomostu, část pozemku parc. č. 1018/24, ostatní plocha ostatní komunikace, o výměře 1411 m2 – vyznačeno v Příloze č. hodnota tohoto Dodatku č. hodnota, parkoviště na pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, ostatní plocha – ostatní komunikace (vedeno v majetkové evidenci pronajímatele pod inv. č. hodnota), pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, ostatní plocha – manipulační plocha, o výměře 1175 m2 – vyznačeno v příloze č. hodnota tohoto Dodatku č. hodnota, část pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, ostatní plocha – jiná plocha, o výměře 143 m2 – vyznačeno v příloze č. hodnota tohoto Dodatku č. hodnota. Nemovitosti (budova a pozemek) jsou zapsány jako vlastnictví pronajímatele na LV č. hodnota pro k. ú. adresa, Katastrálním úřadem pro Anonymizováno kraj, katastrálním pracovištěm adresa“. V dodatku bylo dále stanoveno, že ostatní ujednání nájemní smlouvy se nemění. Dopisem ze dne 11. 3. 2022 oznámila žalobkyně žalované, že společnost právnická osoba se dne 11. 2. 2022 stala výlučným vlastníkem pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, jehož součástí je stavba č. p. Anonymizováno, a pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa, a že žalobkyně je nadále pronajímatelem pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a části pozemku Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 143 m2, a vyzývá tímto žalovanou k jednání o výši nájemného za předmět nájmu. Dle výpisu z katastru nemovitostí se společnost právnická osoba na základě Smlouvy o poskytnutí nepeněžitého příplatku mimo základní kapitál ze dne 10. 2. 2022, právní účinky vkladu dne 11. 2. 2022, stala vlastníkem pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, jehož součástí je stavba č. p. Anonymizováno, pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno. Dle obchodního rejstříku je žalobkyně jediným společníkem společnosti právnická osoba Dne 11. 3. 2022 uzavřela žalovaná se společností právnická osoba dohodu o skončení nájmu dle nájemní smlouvy č. Anonymizováno/Anonymizováno k části budovy č. p. Anonymizováno/Anonymizováno, nacházející se na pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, části pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, kanalizace, přípojky teplovodního potrubí, části pozemku Anonymizováno/Anonymizováno a parkoviště na pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, a to ke dni 11. 3. 2022. Tržní hodnota nájemného za pozemky parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v letech 2022-2024 činila 240 Kč/m2/rok. Tržní hodnota nájemného za celý předmět nájmu dle nájemní smlouvy č. Anonymizováno/Anonymizováno ze dne 26. 8. 2009 činila v letech 2022-2024 celkem 12 000 000 Kč/rok. Dne 15. 8. 2023 vyzvala žalobkyně žalovanou k zaplacení dlužného nájemného pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a části pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa za období od 12. 3. 2022 do 11. 8. 2023 ve výši 448 048 Kč do 7 dnů od odeslání výzvy. Dne 12. 9. 2023 vyzvala žalobkyně žalovanou k zaplacení dlužného nájemného pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a části pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa za období od 12. 8. 2022 do 31. 8. 2023 ve výši 17 333 do 7 dnů od odeslání výzvy. Dne 14. 11. 2023 vyzvala žalobkyně žalovanou k zaplacení dlužného nájemného pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a části pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa za období od 12. 3. 2022 do 15. 9. 2023 ve výši 465 381 Kč do 7 dnů od odeslání výzvy. Dne 18. 12. 2023 vyzvala žalobkyně žalovanou k zaplacení dlužného nájemného pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a části pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa za období od 12. 3. 2022 do 31. 10. 2023 ve výši 518 245 Kč do 7 dnů od odeslání výzvy. Dne 11. 1. 2024 vyzvala žalobkyně žalovanou k zaplacení dlužného nájemného pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a části pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa za období od 12. 3. 2022 do 30. 11. 2023 ve výši 544 244 Kč do 7 dnů od odeslání výzvy. Dne 10. 4. 2024 vyzvala žalobkyně žalovanou k zaplacení dlužného nájemného pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a části pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa za období od 12. 3. 2022 do 31. 12. 2023 ve výši 571 110 Kč do 7 dnů od odeslání výzvy. Dne 11. 6. 2024 vyzvala žalobkyně žalovanou k zaplacení dlužného nájemného pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a části pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa za období od 12. 3. 2022 do 31. 3. 2024 ve výši 649 973 Kč do 7 dnů od odeslání výzvy. Nejpozději v dubnu 2025 doručila žalobkyně žalované výpověď z nájemní smlouvy č. Anonymizováno/Anonymizováno.

23. Podle § 663 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších změn a doplňků (dále jen,,obč. zák.“) - nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.

24. Po právní stránce dospěl soud k závěru, že žaloba je částečně důvodná. Smlouvu č. Anonymizováno/Anonymizováno ze dne 26. 8. 2009 posoudil soud jako nájemní smlouvu dle § 663 obč. zák., ze které vznikla žalobkyni povinnost přenechat žalované soubor movitých a nemovitých věcí (specifikovaných ve smlouvě) a žalované povinnost platit žalobkyni za přenechané věci v době do 8. 10. 2010 nájemné ve výši 12 000 Kč/rok a v době po 8. 10. 2010 nájemné ve výši 960 000 Kč/rok. Žalovaná připustila, že žalobkyni sjednané nájemné za dobu od 12. 3. 2022 do 31. 5. 2024 nezaplatila. Soud proto žalobě co do částky odpovídající poměrné části smluvního nájemného za dobu od 12. 3. 2022 do 31. 5. 2024 vyhověl. Původní výše nájemného byla sjednána smluvně pro nájem souboru movitých a nemovitých věcí jako celku. Tato výše nájemného představuje výsledek vůle smluvních stran v době uzavření smlouvy a je závazným základem pro určení nájemného i do budoucna. Došlo-li následně k omezení, resp. zúžení předmětu nájmu pouze na jeho část (tj. pozemky parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 1175 m2 a část pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 143 m2), neznamená to vznik nového právního vztahu s nově určovanou cenou, ale pouze změnu rozsahu plnění v rámci již existujícího smluvního ujednání. Výše nájemného za zúžený předmět nájmu proto musí být odvozena od původní smlouvy, v níž byla výše nájemného sjednána, a to poměrným způsobem odpovídajícím rozsahu omezení předmětu nájmu. Není přípustné, aby byla výše nájemného nově stanovována dodatečným znaleckým posudkem zpracovaným až poté, co došlo ke zúžení předmětu nájmu, neboť by tím docházelo k nahrazení smluvní vůle stran ex post odborným odhadem. Takový postup by byl v rozporu se zásadou smluvní volnosti i s právní jistotou účastníků. Při úvaze o poměrné výši nájemného za zúžený předmět nájmu vycházel soud z principu zachování poměru hodnot mezi celkem a jeho částí. Soud vyšel z toho, že poměr tržního nájemného vztahujícího se k celému původnímu předmětu nájmu a k jeho části musí odpovídat stejnému poměru, v jakém je sjednáno smluvní nájemné za celek a za tuto část předmětu nájmu. Jinými slovy, pokud tržní ocenění vyjadřuje, jakou část hodnoty celku představuje zúžený předmět nájmu, je třeba tento poměr zachovat i při určení výše smluvního nájemného. Takový postup respektuje původní smluvní ujednání o výši nájemného, neboť z něj nevytváří cenu novou, ale pouze poměrně odvozuje nájemné za omezený rozsah užívání. Zároveň zajišťuje, že stanovená výše nájemného odpovídá hodnotě části předmětu nájmu ve vztahu k celku a nedochází k nepřiměřenému zvýhodnění ani znevýhodnění žádné ze smluvních stran. Výši nájemného za zúžený předmět nájmu tak stanovil soud jako poměrnou část smluvního nájemného sjednaného za celek. Soud při určení této poměrné části vycházel z tržního nájemného za celý původní předmět nájmu v r. 2022-2024, tedy z částky 12 000 000 Kč/rok, a z tržního nájemného v r. 2022-2024 za jeho zúženou část (tj. za pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 1175 m2 a část pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře 143 m2), které bylo vyčísleno částkou 316 320 Kč/rok (tj. 1318 m2 x 240 Kč stanovených znalcem tituly před jménem jméno FO). Z uvedeného plyne, že hodnota zúžené části předmětu nájmu (částka 316 320 Kč) představuje 2,64 % hodnoty celku (z částky 12 000 000 Kč) z hlediska tržního nájemného. Tento poměr soud následně aplikoval na smluvní nájemné sjednané mezi stranami za celý předmět nájmu, které činilo 960 000 Kč/rok. Smluvní výše nájemného za zúžený předmět nájmu tak činí 25 344 Kč/rok (2,64 % z 960 000 Kč), tj. 2 112 Kč/měsíc (25 344:12). Výše dlužného nájemného za celé žalované období od 12. 3. 2022 do 31. 5. 2024 tak činí 56 275 Kč (tj. 1 363 Kč za dobu od 12. 3. 2022 do 31. 3. 2022, 19 008 Kč za 4/2022 až 12/2022, 25 344 Kč za r. 2023 a 10 560 Kč za dobu od 1. 1. 2024 do 31. 5. 2024). Výše dlužného nájemného za jednotlivá dílčí žalovaná období pak činí 35 904 Kč za dobu od 12. 3. 2022 do 11. 8. 2023, 37 267 Kč za dobu od 11. 3. 2022 do 31. 8. 2023, 41 491 Kč za dobu od 12. 3. 2022 do 31. 10. 2023, 43 603 Kč za dobu od 12. 3. 2022 do 30. 11. 2023, 45 715 Kč za dobu od 12. 3. 2022 do 31. 12. 2023, 52 051 Kč za dobu od 12. 3. 2022 do 31. 3. 2024 a 56 275 Kč za dobu od 12. 3. 2022 do 31. 5. 2024. Soud proto žalobě co do částky 56 275 Kč vyhověl, když splatnost nájemného při absenci vystavené faktury byla založena doručenými předžalobními výzvami. Nezaplacením nájemného ve lhůtě splatnosti stanovené v jednotlivých předžalobních výzvách se žalovaná dostala do prodlení, a žalobkyni tak v souladu s § 1970 o. z. vznikl nárok i na úroky z prodlení, jejichž výše je v souladu s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, ve znění pozdějších změn a doplňků. V souladu s § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. zavázal soud dále žalovanou k zaplacení částky 8 400 Kč představující náklady za odeslání sedmi předžalobních výzev k zaplacení jednotlivého dlužného nájemného (7 x 1 200). Ve zbytku soud žalobu jako nedůvodnou zamítnul.

25. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto v souladu s § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že žalované, která byla se svou žalobou úspěšná v rozsahu 92 % (co do zaplacení částky 634 429 Kč) a neúspěšná v rozsahu 8 % (co do zaplacení částky 56 275 Kč), byla přiznána náhrada nákladů řízení v rozsahu 84 % (po odečtení neúspěchu žalované od jejího úspěchu). Žalované v souvislosti s tímto řízením vznikly náklady sestávající z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty ve výši 690 704 Kč, tj. částka 11 100 Kč za každý z 8 úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (tj. převzetí zastoupení, podání odporu, vyjádření ze dne 13. 6. 2025, 2. 9. 2025 a ze dne 7. 1. 2026, porada s klientem ze dne 20. 8. 2025 a účast u jednání dne 1. 12. 2025 a dne 14. 1. 2026) včetně 8 paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a částka 4 x 150 Kč za 4 půlhodiny ztráty času za cestu k jednání k soudu a zpět dle § 14 a. t. Vzhledem k tomu, že žalovaná prokázala, že její zástupce je k datu soudního rozhodnutí plátcem DPH, byl jí v souladu s § 137 odst. 3 o. s. ř. rovněž přiznán nárok na DPH ve výši 21 % z odměny advokáta a režijních paušálů. Celkem tedy žalované vznikly náklady ve výši 112 530 Kč, z nichž jí soud přiznal nárok na náhradu ve výši 84 %, tj. částky 94 525,20 Kč. V souladu s § 149 odst. 1 o. s. ř. byla žalobkyně zavázána zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám zástupce žalované. Lhůta k zaplacení nákladů řízení byla stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř.

Proti tomuto usnesení mohou účastníci řízení podat odvolání do 15 dnů ode dne jeho doručení Krajskému soudu v Ostravě prostřednictvím podepsaného soudu.

Nesplní-li žalovaná povinnosti uložené jí tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobkyně domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.