MSPH 53 Co 192/2026-113

ROZSUDEK ⟪LB:lb_001⟫ JMÉNEM REPUBLIKY ⟪LB:lb_002⟫ Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Richarda Tomana a soudkyň JUDr. Lady Záviškové a Mgr. Dity Staňkové ve věci ⟪LB:lb_003⟫ žalobce: ⟪LB:lb_004⟫ Jméno žalobce, narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky ⟪LB:lb_005⟫ proti ⟪LB:lb_006⟫ žalované: ⟪LB:lb_007⟫ Jméno žalované., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta ⟪LB:lb_008⟫ o zaplacení částky 150 000 Kč s příslušenstvím ⟪LB:lb_009⟫ o odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 25. 3. 2026, č. j. 37 C 92/2025-86

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I. mění tak, že se žaloba o zaplacení částky 150 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně od 23. 4. 2025Anonymizovánodo zaplacení zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů částku 66 320 Kč k rukám Jméno advokáta, advokáta, do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované zaplatit žalobci částku 150 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně od 23. 4. 2025 do zaplacení (výrok I.), zamítl žalobu o zaplacení částky 225 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně od 23. 4. 2025 do zaplacení (výrok II.) a uložil žalobci nahradit žalované náklady řízení ve výši 9 288 Kč (výrok III.).

2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobce domáhal vrácení rezervačního poplatku, který žalované zaplatil na základě rezervační smlouvy ze dne 12. 2. 2025 uzavřené v souvislosti se zamýšlenou koupí bytové jednotky za kupní cenu 7 499 000 Kč s tvrzením, že kupní smlouva nebyla uzavřena pro nedostatečnou součinnost žalované, namítal neplatnost a zneužívající povahu ujednání o smluvní pokutě a poukazoval na absenci škody žalované. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že žalobce neposkytoval potřebnou součinnost, nedostavil se k podpisu kupní smlouvy ani v konečném náhradním termínu dne 1. 4. 2025 a byly splněny podmínky pro uplatnění smluvní pokuty ve výši 375 000 Kč.

3. Soud prvního stupně na základě rezervační smlouvy ze dne 12. 2. 2025, potvrzení o provedení platby, předžalobní výzvy a odpovědi na ni, e-mailové a SMS komunikace účastníků, zápisu ze dne 1. 4. 2025, komunikace právních zástupců, výpisů z živnostenského a obchodního rejstříku a printscreenů profesního profilu žalobce a realitních webových stránek dospěl ke skutkovým zjištěním, která popsal v odůvodnění napadeného rozsudku (body 3. až 10.), a uzavřel, že kupní smlouva nebyla uzavřena z důvodů na straně žalobce, jenž se nedostavil k podpisu ve stanoveném náhradním termínu a neposkytl potřebnou součinnost k jejímu uzavření (bod 11.), přičemž další důkazní návrhy účastníků pro nadbytečnost zamítl a dílčí skutková zjištění, o něž rozhodnutí neopřel, nerozváděl (bod 12.).

4. Soud prvního stupně věc posoudil podle § 2005 odst. 2, § 2048 odst. 1, § 2051 a § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), když uzavřel, že na věc nedopadá zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Uzavřel, že žalované vzniklo právo na smluvní pokutu, neboť žalobce v konečném náhradním termínu neposkytl součinnost k uzavření kupní smlouvy. Odstoupení od rezervační smlouvy podle něj nemělo na právo na smluvní pokutu vliv a vznik tohoto práva nebyl závislý na vzniku škody. Ujednání o smluvní pokutě nepovažoval za zneužívající, avšak s ohledem na hodnotu a význam zajišťované povinnosti, intenzitu jejího porušení, okolnosti neuzavření kupní smlouvy a postavení žalobce jako slabší strany snížil smluvní pokutu z částky 375 000 Kč na částku 225 000 Kč. Proto žalobci přiznal vrácení rozdílu ve výši 150 000 Kč s příslušenstvím a ve zbytku žalobu zamítl. O nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 2 o. s. ř. podle poměru úspěchu ve věci.

5. Proti výrokům I. a III. rozsudku podala žalovaná odvolání. Namítá, že nebyly splněny zákonné podmínky pro moderaci smluvní pokuty podle § 2051 o. z. Soud prvního stupně sice správně zjistil skutkový stav, avšak nesprávně posoudil přiměřenost konkrétního nároku na smluvní pokutu, a to v rozporu se závěry rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 11. 1. 2023, sp. zn. 31 Cdo 2273/2022. Poukazuje na to, že smluvní pokuta ve výši 375 000 Kč odpovídala 5 % sjednané kupní ceny, byla v realitních transakcích obvyklá a plnila nejen kompenzační, ale i sankční a preventivní funkci. Zdůrazňuje, že kupní smlouva nebyla uzavřena výlučně z důvodů na straně žalobce, a vytýká soudu prvního stupně, že nepřihlédl ke konkrétním nákladům a škodě žalované. Navrhuje, aby odvolací soud napadený rozsudek ve výrocích I. a III. změnil tak, že žalobu i v části o zaplacení částky 150 000 Kč s příslušenstvím zamítne a žalované přizná plnou náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

6. Žalobce ve vyjádření k odvolání zdůrazňuje, že žalované právo na smluvní pokutu vůbec nevzniklo, protože rezervační smlouva žalobci neukládala konkrétní povinnost uzavřít kupní smlouvu a ujednání o smluvní pokutě bylo zneužívající. K neuzavření kupní smlouvy nedošlo svévolným odmítnutím žalobce, nýbrž v souvislosti s neposkytnutím platného průkazu energetické náročnosti budovy a financováním koupě, přičemž po opožděném příchodu dne 1. 4. 2025 projevil vůli v transakci pokračovat. Poukazuje rovněž na následný prodej nemovitosti třetí osobě za vyšší kupní cenu. Pro případ vzniku práva na smluvní pokutu souhlasí s její moderací a zdůrazňuje, že přiměřenost musí být posouzena podle konkrétních okolností a dopadů porušení povinnosti do sféry věřitele. Navrhuje, aby odvolací soud potvrdil napadený výrok I. a výrok III. změnil s ohledem na nepřípustnost náhrady nákladů za reakci na předžalobní upomínku a přiznal mu náhradu nákladů odvolacího řízení.

7. Žalovaná v replice k vyjádření žalobce uvedla, že výrok II. napadeného rozsudku, proti němuž žalobce nepodal odvolání, nabyl samostatně právní moci, a proto otázky existence práva na smluvní pokutu, platnosti rezervační smlouvy a ujednání o smluvní pokutě ani příčin neuzavření kupní smlouvy nemohou být předmětem odvolacího přezkumu. Předmětem odvolacího řízení zůstává jen posouzení správnosti moderace smluvní pokuty v rozsahu částky 150 000 Kč a navazujícího výroku o nákladech řízení. Dále namítla, že následný hospodářský výsledek dosažený při prodeji nemovitosti jinému kupujícímu nemůže zhojit dopady jednání žalobce do její právní sféry v době porušení povinnosti, a setrvala na tom, že reakce na předžalobní výzvu byla účelně vynaloženým úkonem právní služby směřujícím k odvrácení soudního sporu.

8. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek v mezích podaného odvolání i řízení, které jeho vydání předcházelo podle § 212 a § 212a o. s. ř., řízení doplnil podle § 213a odst. 1 o. s. ř., přičemž dospěl k závěru, že odvolání žalované je důvodné. Žalovaná napadla pouze vyhovující výrok I. a navazující výrok III. o nákladech řízení. Vzhledem k rozsahu odvolání a k tomu, že zamítavý výrok II. nebyl odvoláním napaden, je předmětem odvolacího přezkumu správnost vyhovujícího výroku I., tedy především závěr soudu prvního stupně o nepřiměřenosti konkrétního nároku na smluvní pokutu a o jeho snížení v rozsahu částky 150 000 Kč.

9. V této souvislosti odvolací soud poukazuje na závěry rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 11. 1. 2023, sp. zn. 31 Cdo 2273/2022 (srov. též rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 3. 5. 2023, sp. zn. 23 Cdo 1398/2022, ze dne 28. 6. 2023, sp. zn. 23 Cdo 2921/2022, a ze dne 22. 5. 2025, sp. zn. 23 Cdo 767/2024), podle nichž soud při moderaci neposuzuje nepřiměřenost ujednání o smluvní pokutě, nýbrž nepřiměřenost konkrétního nároku. Nejprve zjistí, jakou funkci měla smluvní pokuta plnit, a poté se zabývá konkrétními okolnostmi případu, zejména způsobem a okolnostmi porušení utvrzené povinnosti a mírou, v níž se porušení dotklo zájmů věřitele chráněných smluvní pokutou. Zohlední přitom také pozdější okolnosti, mají-li v porušení povinnosti původ a byly-li v době porušení předvídatelné. Teprve dospěje-li k závěru, že konkrétní nárok je nepřiměřený, sníží jej na přiměřenou výši se zřetelem k funkcím smluvní pokuty a k hodnotě a významu zajišťované povinnosti. Dlužníka, který se domáhá moderace, tíží břemeno tvrzení a důkazní břemeno ohledně okolností, z nichž lze usoudit na nepřiměřenost konkrétního nároku. Naopak věřitel musí tvrdit a prokázat sjednání smluvní pokuty v určité výši a porušení utvrzené povinnosti, nemusí však jako předpoklad vzniku práva na smluvní pokutu prokazovat vznik ani přesnou výši škody. Nepodaří-li se na základě provedeného dokazování objasnit rozsah následků porušení povinnosti ve sféře věřitele natolik, aby bylo možné učinit spolehlivý závěr o nepřiměřenosti konkrétního nároku, soud smluvní pokutu snížit nemůže.

10. Soud prvního stupně se otázkou přiměřenosti smluvní pokuty a její případné moderace zabýval, přičemž poskytl účastníkům prostor k doplnění tvrzení a důkazních návrhů. Žalobce k prokázání omezeného rozsahu následků porušení povinnosti předložil kupní smlouvu, podle níž žalovaná následně prodala předmětnou jednotku další kupující za částku 7 699 000 Kč, tedy za cenu o 200 000 Kč vyšší než byla kupní cena sjednaná se žalobcem. Žalovaná naproti tomu tvrdila vznik nákladů na právní služby, opětovnou inzerci a homestaging a újmu spočívající v nemožnosti použít kupní cenu k dalšímu podnikání po dobu několika měsíců.

11. Přestože soud prvního stupně tuto listinu provedl k důkazu, žádná skutková zjištění z ní pro posouzení věci nečinil. Odvolací soud proto po zopakování důkazu kupní smlouvou ze dne 7. 7. 2025 a doplnění dokazování výpisem z katastru nemovitostí, a to informací o řízení o povolení vkladu vlastnického práva k předmětné jednotce, doplnil skutková zjištění soudu prvního stupně potud, že žalovaná následně prodala předmětnou jednotku další kupující za částku 7 699 000 Kč, tedy za cenu o 200 000 Kč vyšší než byla kupní cena sjednaná se žalobcem, řízení o vkladu vlastnického práva k ní č. číslo bylo zahájeno dne 16. 7. 2025 a vklad byl proveden dne 7. 8. 2025.

12. Soud prvního stupně dospěl v projednávané věci k závěru o nepřiměřenosti smluvní pokuty. S tímto závěrem se však odvolací soud neztotožňuje.

13. Odvolací soud se ve smyslu citované judikatury předně zabýval tím, jakou měla smluvní pokuta funkci, přičemž z obsahu rezervační smlouvy, povahy utvrzené povinnosti a okolností věci dovodil její smíšenou funkci, zejména preventivní a sankční, a vedle toho také funkci paušalizační. Měla žalobce motivovat k poskytnutí potřebné součinnosti, k dokončení kontraktačního procesu v dohodnuté době a rovněž jej postihnout za zmaření připravované transakce. Nad rámec těchto hlavních funkcí měla také paušalizovat předem obtížně vyčíslitelné následky neuzavření kupní smlouvy ve sféře žalované. Následný prodej za vyšší kupní cenu v časovém odstupu přibližně tří měsíců může být pro posouzení přiměřenosti relevantní, avšak sám o sobě nepostačuje k závěru, že žalované nevznikly náklady ani jiná újma spojená se zmařením původní transakce, a neodstraňuje preventivní a sankční funkci smluvní pokuty. Žalovaná byla po dobu rezervace omezena v možnosti nabídnout nemovitost jinému zájemci a po neuskutečnění připravovaného převodu musela zahájit nový kontraktační proces. Význam smluvní pokuty proto nelze poměřovat pouze rozdílem mezi původně sjednanou a následně dosaženou kupní cenou.

14. Soud prvního stupně však založil moderaci převážně na obecné úvaze, že rezervační poplatek se podle jeho poznatků z úřední činnosti pohybuje mezi 3 % a 5 % kupní ceny, a bez vazby na konkrétní funkce pokuty snížil nárok z 5 % na 3 % kupní ceny. Takový postup neodpovídá požadavku posoudit přiměřenost konkrétního nároku. Soud prvního stupně nevysvětlil, v jaké míře byl porušením povinnosti dotčen chráněný zájem žalované ani proč těmto okolnostem odpovídá právě částka 225 000 Kč. Ačkoli žalobce prokázal následný prodej nemovitosti v relativně krátké době a za vyšší cenu, nebyly v řízení zjištěny takové další okolnosti, z nichž by bylo možné uzavřít, že konkrétní nárok žalované na smluvní pokutu ve výši 375 000 Kč je vzhledem k jejím preventivním, sankčním a také paušalizačním funkcím nepřiměřený. Smluvní pokuta odpovídala 5 % kupní ceny, utvrzovala splnění významné povinnosti dokončit převod nemovitosti v hodnotě 7 499 000 Kč a byla uplatněna poté, co se žalobce nedostavil ani v konečném náhradním termínu, přestože byl na tento termín a následky jeho nedodržení předem upozorněn. Důkazní nejistota ohledně rozsahu následků porušení povinnosti přitom jde k tíži žalobce jako dlužníka, který se moderace dovolává. Odvolací soud tak uzavírá, že nárok žalované na smluvní pokutu ve výši 375 000 Kč není nepřiměřený.

15. Na základě uvedených skutečností odvolací soud změnil napadený výrok I. podle § 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř. tak, že žalobu zamítl i co do částky 150 000 Kč s příslušenstvím.

16. Vzhledem k tomu, že odvolací soud změnil napadený rozsudek ve výroku o věci samé, rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů podle § 142 odst. 1 a § 224 odst. 1, 2 o. s. ř. Náklady řízení před soudem prvního stupně sestávají z odměny advokáta za 3,5 úkonu právní služby (převzetí a přípravu zastoupení, vyjádření k žalobě a účast na jednání dne 23. 3. 2026 a účast při jednání dne 25. 3. 2026, na němž byl vyhlášen rozsudek-1/2 úkon) á 9 820 Kč při tarifní hodnotě 375 000 Kč a 4 paušálních náhrad hotových výdajů á 450 Kč, a činí celkem částku 36 170 Kč. Náhradu odměny za reakci na předžalobní upomínku odvolací soud nepřiznal, neboť v poměrech projednávané věci nešlo o úkon právní služby uvedený v § 11 advokátního tarifu ani o úkon, který by mu svou povahou a účelem odpovídal. Náklady odvolacího řízení sestávají ze soudního poplatku za odvolání ve výši 7 500 Kč, odměny advokáta 3 úkony právní služby (odvolání, repliku a účast při odvolacím jednání dne 17. 9. 2026) á 7 100 Kč z tarifní hodnoty 150 000 Kč a 3 paušálních náhrad hotových výdajů á 450 Kč, a činí celkem částku 30 150 Kč. Náklady řízení před soudy obou stupňů činí celkem částku 66 320 Kč.

Proti výroku I. tohoto rozsudku lze podat dovolání k Nejvyššímu soudu prostřednictvím soudu prvního stupně ve lhůtě dvou měsíců ode dne jeho doručení, avšak jen za splnění podmínek a z důvodů stanovených v § 237 o. s. ř., jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně, anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.

Proti výroku o nákladech řízení není dovolání přípustné (§ 238 odst. 1 písm. h/ o. s. ř.).