OSPH02 37 C 92/2025-86

ROZSUDEK ⟪LB:lb_001⟫ JMÉNEM REPUBLIKY ⟪LB:lb_002⟫ Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudkyní Mgr. Marcelou Zbořilovou ve věci ⟪LB:lb_003⟫ žalobce: Jméno žalobce, narozený Datum narození žalobce, ⟪LB:lb_004⟫ bytem Adresa žalobce ⟪LB:lb_005⟫ zastoupený advokátem Mgr. Ondřejem Trávníčkem ⟪LB:lb_006⟫ sídlem Krapkova 280/7, 779 00 Olomouc ⟪LB:lb_007⟫ proti ⟪LB:lb_008⟫ žalované: Jméno žalované., IČO IČO žalované, ⟪LB:lb_009⟫ sídlem Adresa žalované ⟪LB:lb_010⟫ zastoupená advokátem Mgr. Alešem Neumanem ⟪LB:lb_011⟫ sídlem K dolům 1767/41, 143 00 Praha ⟪LB:lb_012⟫ o zaplacení částky 375 000 Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 150 000 Kč se zákonnými úroky z prodlení ve výši 12 % ročně od 23. 4. 2025 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba o zaplacení částky 225 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně od 23. 4. 2025 do zaplacení se zamítá.

III. Žalobce je povinen nahradit žalované náklady řízení ve výši 9 288 Kč k rukám zástupce žalované, do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se žalobou podanou u Obvodního soudu pro Prahu 2 dne 29. 4. 2025 domáhá po žalované zaplacení částky 375 000 Kč s příslušenstvím představující žalobce zaplacený rezervační poplatek. Mezi účastníky probíhala předsmluvní jednání o uzavření kupní smlouvy na převod nemovitých věcí zapsaných na LV č. hodnota a LV č. hodnota v katastrálním území adresa, obec adresa. V souvislosti s těmito jednáními byla dne 12. 2. 2025 uzavřena rezervační smlouva, v níž vystupoval žalobce jako kupující a žalovaná jako prodávající. Na základě této smlouvy žalobce uhradil žalované rezervační poplatek ve výši 375 000 Kč na účet č. č. účtu dne 13. 2. 2025. Rezervační doba byla sjednána v délce 30 dnů a rezervační smlouva obsahovala ujednání o propadnutí poplatku jako smluvní pokuty v případě neuzavření kupní smlouvy ze strany kupujícího. Žalobce uvádí, že k uzavření kupní smlouvy ve sjednané době nedošlo nikoli jeho vinou, nýbrž z důvodu nedostatečné součinnosti žalované. Zejména poukazuje na prodlevu žalované s dodáním průkazu energetické náročnosti budovy a na skutečnost, že žalovaná netrvala na striktním dodržení původního termínu podpisu smluv. Žalobce dále tvrdí, že mu jednatel žalované emailem ze dne 19. 3. 2025 potvrdil, že k podpisu kupní smlouvy dojde na schůzce dne 1. 4. 2025. Dne 1. 4. 2025 žalobce žalovanou informoval, že se k podpisu smlouvy dostaví s přibližně hodinovým zpožděním, případně je schopen smlouvu podepsat ihned následující den. Finální znění kupní smlouvy, smlouvy o úschově a související dokumenty byly žalobci doručeny až v dopoledních hodinách téhož dne. Dne 2. 4. 2025 žalovaná žalobci oznámila, že kupní smlouva uzavřena nebude. Žalobce má za to, že tímto postupem žalovaná zmařila splnění podmínky uzavření kupní smlouvy ve smyslu § 549 odst. 2 občanského zákoníku. Současně žalobce namítá neplatnost ujednání o smluvní pokutě pro rozpor s dobrými mravy a se spotřebitelskou ochranou podle § 1813 občanského zákoníku. Žalobce tvrdí, že žalované nevznikla žádná škoda odpovídající výši rezervačního poplatku, neboť předmětné nemovitosti byly následně znovu nabízeny k prodeji za vyšší cenu, následně v řízení žalobce tvrdil, že od smlouvy odstoupil, a proto nemá žalovaná nárok na zaplacení smluvní pokuty. Žalobce žalovanou k vrácení rezervačního poplatku vyzval v souladu s rezervační smlouvou. Přesto žalovaná částku nevrátila a setrvala na stanovisku, že jí poplatek náleží. Žalobce se proto domáhá vrácení částky 375 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení od 23. 4. 2025. Současně požaduje náhradu nákladů právního zastoupení vzniklých v souvislosti s uplatněním pohledávky. Žalobce tvrdí, že splnil i podmínky § 142a o. s. ř., neboť žalované zaslal dne 15. 4. 2025 předžalobní výzvu, na kterou žalovaná reagovala odmítavě.

2. Žalovaná ve vyjádření ze dne 14. 6. 2025 navrhuje zamítnutí žaloby a tvrdí, že nárok žalobce na vrácení rezervačního poplatku není důvodný. Uvádí, že mezi účastníky byla dne 12. 2. 2025 uzavřena rezervační smlouva, jejímž předmětem byl závazek uzavřít kupní smlouvu na převod jednotky č. Anonymizováno v katastrálním území adresa za kupní cenu 7 499 000 Kč. Žalovaná zdůrazňuje, že rezervační smlouva obsahovala ujednání o smluvní pokutě ve výši 375 000 Kč pro případ, že kupující kupní smlouvu neuzavře. Podle žalované byly splněny podmínky pro uplatnění smluvní pokuty, neboť žalobce v průběhu kontraktačního procesu nekomunikoval řádně a poskytoval zavádějící informace. Žalovaná odmítá tvrzení žalobce, že důvodem neuzavření kupní smlouvy bylo jeho krátké zpoždění při podpisu, a uvádí, že žalobce se k podpisu dne 1. 4. 2025 vůbec nedostavil. Podle žalované byl termín 1. 4. 2025 žalobci nabídnut jako poslední možnost po předchozích marných výzvách, přičemž žalobce byl výslovně upozorněn na následky neuzavření smlouvy. Žalovaná poukazuje na email ze dne 19. 3. 2025, v němž žalobci sdělila, že další odklad již nebude tolerován. Dne 31. 3. 2025 žalobce podle žalované dodal pouze dílčí informace k financování, nikoli však potřebné podklady k uzavření smlouvy. Dne 1. 4. 2025 se žalobce bez omluvy nedostavil do kanceláře právního zástupce žalované a nereagoval ani na telefonické pokusy o kontakt. Žalovaná tvrdí, že žalobce následně nepravdivě uváděl, že se k podpisu dostavil, což má dokládat SMS komunikace a zápis z tohoto dne. Z těchto důvodů žalovaná dne 2. 4. 2025 od rezervační smlouvy odstoupila a uplatnila smluvní pokutu. Žalovaná dále uvádí, že návrhy kupní a úschovní smlouvy byly žalobci zaslány již dne 19. 2. 2025, aniž by na ně žalobce reagoval. Podle žalované rezervační smlouva zanikla odstoupením nejpozději dne 2. 4. 2025, a pozdější výzvy žalobce proto považuje za právně bezvýznamné. Žalovaná rovněž poukazuje na to, že žalobce ani dodatečně neprokázal svou schopnost uhradit kupní cenu. Tvrdí, že žalobce nikdy nepředložil úvěrovou smlouvu ani důkazy o vlastních finančních prostředcích. Podle žalované žalobce transakci úmyslně protahoval a fakticky nebyl schopen kupní cenu zaplatit. Žalovaná má za to, že sjednaná smluvní pokuta ve výši 5 % kupní ceny je v souladu s § 2048 občanského zákoníku přiměřená. Zdůrazňuje, že jí vznikla a nadále vzniká značná škoda v důsledku nerealizace prodeje, včetně nákladů na právní služby, homestaging a prodlení s inkasem kupní ceny. Žalovaná odhaduje škodu způsobenou prodlením s prodejem bytu na více než 70 000 Kč měsíčně. S ohledem na uvedené žalovaná trvá na oprávněnosti uplatnění smluvní pokuty a navrhuje, aby soud žalobu v celém rozsahu zamítl a přiznal jí náhradu nákladů řízení.

3. Soud ve věci zjistil následující. Z rezervační smlouvy ze dne 12. 2. 2025 soud zjistil, že mezi žalobcem a žalovanou byla uzavřena smlouva, jejímž předmětem byl závazek stran uzavřít kupní smlouvu na převod bytové jednotky, přičemž kupní cena byla sjednána ve výši 7 499 000 Kč a rezervační doba byla stanovena v délce 30 dnů. Podle čl. 2.2 byla sjednána rezervační doba v trvání 30 dnů od podpisu rezervační smlouvy. Dle čl. 3.1 smlouvy byl sjednán rezervační poplatek ve výši 375 000 Kč, v čl. 3.4 bylo sjednáno, že nebude uzavřena předpokládaná kupní smlouva, připadne rezervační poplatek prodávajícímu jako smluvní pokuta, s čímž kupující výslovně souhlasil.

4. Z potvrzení o provedení platby soud zjistil, že žalobce uhradil žalované rezervační poplatek ve výši 375 000 Kč, přičemž tato skutečnost byla mezi účastníky nesporná. Z předžalobní výzvy žalobce ze dne 15. 4. 2025 a z doručenky datové zprávy soud zjistil, že žalobce žalovanou vyzval k vrácení rezervačního poplatku a že tato výzva byla žalované doručena téhož dne. Z odpovědi žalované na předžalobní výzvu ze dne 24. 4. 2025 soud zjistil, že žalovaná s uplatněným nárokem nesouhlasila a tvrdila, že k neuzavření kupní smlouvy došlo z důvodů na straně žalobce.

5. Z emailové komunikace mezi účastníky z února a března 2025, zejména z emailu žalované ze dne 19. 2. 2025, soud zjistil, že žalované byly žalobci zaslány návrhy kupní a úschovní smlouvy a že žalobce byl vyzván k poskytnutí osobních údajů nezbytných pro přípravu smluvní dokumentace. Z emailů ze dne 17. 3. 2025 a 19. 3. 2025 soud zjistil, že žalovaná žalobci navrhovala termíny k podpisu kupní smlouvy, přičemž termín 1. 4. 2025 byl žalobci nabídnut jako náhradní a konečný termín, a to výrazně po uplynutí původní rezervační lhůty (email z 19:31h). Žalobce e-mailem ze dne 19. 3. 2025 sdělil žalované, pokud mu dodá vyúčtování za poslední dva roky, můžou se domluvit na podpisu kupní smlouvy, financující banka mu povolila výjimku, že jim to bude stačit. Z emailu ze dne 19. 3. 2025, 19:31h soud dále zjistil, že žalobce byl výslovně upozorněn na možnost uplatnění smluvní pokuty v případě, že kupní smlouva nebude uzavřena ani v tomto dodatečném termínu.

6. Z emailové komunikace ze dne 31. 3. 2025 soud zjistil, že žalobce žalované sdělil své rodné číslo a informoval ji o zamýšleném způsobu financování kupní ceny. Z emailové komunikace ze dne 1. 4. 2025 soud zjistil, že se žalobce v den plánovaného podpisu kupní smlouvy k podpisovému jednání nedostavil v dohodnutém čase, přičemž následně žalované sdělil, že se dostavil se zpožděním přibližně jedné hodiny. Z printscreenů SMS komunikace soud zjistil, že žalovaná uváděla, že na žalobce čekala přibližně jednu hodinu, pokoušela se jej telefonicky kontaktovat, avšak bez úspěchu, a že se následně z místa jednání vzdálila.

7. Ze zápisu ze dne 1. 4. 2025, sepsaného zástupcem žalované, soud zjistil, že žalobce se do 14:00 hodin k podpisovému jednání bez předchozí omluvy nedostavil. Z emailu žalované ze dne 2. 4. 2025 soud zjistil, že žalovaná žalobci oznámila, že s ohledem na jeho postup a ztrátu důvěry již nemá zájem kupní smlouvu uzavřít a že uplatňuje smluvní pokutu dle rezervační smlouvy.

8. Z emailové komunikace mezi právními zástupci účastníků ze dne 21. 5. 2025 soud zjistil, že žalovaná po vydání elektronického platebního rozkazu podmínila další jednání o smírném řešení věci doložením schopnosti žalobce uhradit kupní cenu, na což žalobce nereagoval. Z výpisu z živnostenského rejstříku a z printscreenů profesního profilu žalobce soud zjistil, že žalobce podniká mimo jiné v oblasti obchodu a služeb a prezentuje se jako osoba působící ve finančním poradenství.

9. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované soud zjistil, že žalovaná je obchodní společností podnikající v oblasti obchodu a služeb. Z printscreenů realitních webových stránek Sreality.cz soud zjistil, že předmětný byt byl po neuzavření kupní smlouvy znovu nabízen k prodeji za cenu 7 999 000 Kč.

10. Soud má v řízení za prokázaný následující skutkový stav. Na základě provedeného dokazování má soud za prokázané, že mezi účastníky byla dne 12. 2. 2025 uzavřena rezervační smlouva, na jejímž základě žalobce jako kupující uhradil žalované rezervační poplatek ve výši 375 000 Kč a zavázal se uzavřít kupní smlouvu na převod bytové jednotky za kupní cenu 7 499 000 Kč, přičemž rezervační doba byla sjednána v délce 30 dnů a smlouva obsahovala ujednání o smluvní pokutě pro případ neuzavření kupní smlouvy ze strany kupujícího. Soud zjistil, že po uplynutí původní rezervační lhůty žalovaná žalobci opakovaně nabízela náhradní termíny k podpisu kupní smlouvy, přičemž termín stanovený na den 1. 4. 2025 byl žalobci výslovně sdělen jako konečný. Z provedených emailových a SMS zpráv, jakož i ze zápisu z tohoto dne soud zjistil, že se žalobce k podpisovému jednání dne 1. 4. 2025 v dohodnutém čase nedostavil, žalovanou předem neomluvil a nebyl v rozhodné době dostupný ani telefonicky. Z emailu žalované ze dne 2. 4. 2025 soud zjistil, že žalovaná žalobci oznámila, že s ohledem na jeho postup a ztrátu důvěry již kupní smlouvu neuzavře a uplatňuje smluvní pokutu dle rezervační smlouvy. Soud proto uzavírá, že kupní smlouva nebyla uzavřena z důvodů na straně žalobce, spočívajících v jeho nedostavení se k podpisu ve stanoveném náhradním termínu a neposkytnutí potřebné součinnosti k uzavření smlouvy.

11. Pro nadbytečnost soud zamítl další důkazní návrhy účastníků, neboť z důkazů v řízení provedených byla učiněna skutková zjištění pro posouzení důvodnosti žalobou uplatněného nároku, jak jej soud výše podává, plně postačující – z téhož důvodu soud nerozvádí dílčí skutková zjištění, o něž rozhodnutí ve věci samé neopřel.

12. Zjištěný skutkový stav soud právně uchopil podle § 2005 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“) odstoupením od smlouvy zanikají v rozsahu jeho účinků práva a povinnosti stran. Tím nejsou dotčena práva třetích osob nabytá v dobré víře.

13. Podle § 2048 odst. 1 věta první občanského zákoníku ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.

14. Podle § 2051 o.z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

15. Soud po zjištění skutkového stavu posoudil věc po právní stránce a dospěl k závěru, že žaloba je částečně důvodná. Pro úplnost soud dodává, že na projednávanou věc nedopadají ustanovení zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, když žalovaná není realitním zprostředkovatelem, ke koupi byla nabízena nemovitost v jejím vlastnictví, proto byla věc posouzena podle ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., jak je uvedeno výše. Mezi účastníky bylo nesporné, že dne 12. 2. 2025 uzavřeli rezervační smlouvu, jejímž obsahem byl závazek uzavřít kupní smlouvu na převod bytové jednotky za kupní cenu 7 499 000 Kč, a že žalobce uhradil žalované rezervační poplatek ve výši 375 000 Kč, který byl v rezervační smlouvě výslovně sjednán jako smluvní pokuta pro případ, že kupní smlouva nebude uzavřena z důvodů na straně kupujícího. Soud má za prokázané, že kupní smlouva uzavřena nebyla z důvodů na straně žalobce, který se v náhradním a konečném termínu dne 1. 4. 2025 nedostavil k podpisu smlouvy a neposkytl žalované potřebnou součinnost k jejímu uzavření, ačkoliv byl na tento termín i na následky jeho nedodržení předem upozorněn. Za této situace vzniklo žalované právo na uplatnění smluvní pokuty podle rezervační smlouvy.

16. Žalobce dále namítal, že dne 2. 4. 2025 od rezervační smlouvy odstoupil, a že tím měl zaniknout i nárok žalované na zaplacení smluvní pokuty. Soud tuto námitku neshledal důvodnou. Podle § 2005 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, odstoupením od smlouvy nezaniká právo na zaplacení smluvní pokuty. Z tohoto důvodu je nerozhodné, zda žalobce mohl od rezervační smlouvy, u níž již uplynula doba, na kterou byla uzavřena, platně odstoupit, neboť tato skutečnost nemá vliv na existenci nároku žalované na smluvní pokutu. Soud se proto otázkou platnosti odstoupení od smlouvy dále pro nadbytečnost nezabýval. Stejně tak soud považoval za právně nevýznamné, zda žalované v souvislosti s neuzavřením kupní smlouvy vznikla či nevznikla škoda, neboť podle § 2048 odst. 1 věty první občanského zákoníku není vznik práva na smluvní pokutu na vzniku škody závislý. Soud proto vycházel z toho, že nárok žalované na zaplacení smluvní pokuty je po právní stránce zásadně důvodný.

17. Současně soud neshledal, že by se jednalo o zakázané ujednání ve smyslu § 1813 občanského zákoníku, neboť ujednání o smluvní pokutě bylo sjednáno výslovně, jednoznačně a oboustranně. Rezervační smlouva totiž současně stanovila právo žalobce na vrácení rezervačního poplatku v případě, že by kupní smlouva nebyla uzavřena z důvodů na straně prodávající, tedy žalované, poté, co by ji žalobce k uzavření smlouvy vyzval. Ujednání o smluvní pokutě proto nezakládá nepřiměřenou nerovnováhu v právech a povinnostech smluvních stran.

18. Soud se konečně zabýval otázkou přiměřenosti sjednané smluvní pokuty ve smyslu § 2051 občanského zákoníku, podle něhož může soud na návrh dlužníka nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu přiměřeně snížit. Při tomto posouzení soud přihlédl zejména k hodnotě zajišťované povinnosti, výši kupní ceny, intenzitě porušení smluvní povinnosti a okolnostem, za nichž k neuzavření kupní smlouvy došlo. Soud přitom nepovažoval za nutné zjišťovat konkrétní výši vzniklé škody, neboť moderace smluvní pokuty byla provedena na základě kritéria přiměřenosti ve vztahu k hodnotě a významu zajišťované povinnosti. Soud dále zohlednil, že žalobce je nutno považovat za slabší stranu smluvního vztahu, zatímco žalovaná vystupovala při uzavření rezervační smlouvy v rámci své podnikatelské činnosti. Soud vzal rovněž v úvahu, že ačkoliv sjednaná smluvní pokuta ve výši 375 000 Kč odpovídá přibližně 5 % z kupní ceny a pohybuje se v rozmezí obvyklém na realitním trhu, v konkrétních okolnostech projednávané věci se její plná výše jeví jako nepřiměřená intenzitě porušení povinnosti žalobce. Za přiměřenou proto soud považoval smluvní pokutu ve výši 3 % z kupní ceny, tedy částku 225 000 Kč, která dle názoru soudu dostatečně naplňuje jak sankční, tak preventivní funkci smluvní pokuty. Vzhledem k tomu, že žalovaná si ponechala rezervační poplatek ve výši 375 000 Kč, zatímco soud shledal oprávněnou smluvní pokutu pouze ve výši 225 000 Kč, vzniklo žalobci právo na vrácení rozdílu ve výši 150 000 Kč. V tomto rozsahu proto soud žalobě vyhověl a uložil žalované povinnost tuto částku žalobci zaplatit, a to včetně zákonných úroků z prodlení podle § 1970 občanského zákoníku, od uplynutí lhůty dle předžalobní upomínky ze dne 15. 4. 2025 (výrok I. rozsudku), zatímco ve zbytku soud žalobu jako nedůvodnou zamítl (výrok II. rozsudku). Lhůta k plnění byla stanovena 3 denní podle § 160 odst. 1 o.s.ř.

19. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že žalobce je povinen nahradit žalované náklady řízení, jelikož převážně úspěšná v řízení byla žalovaná, a to co do částky 225 000 Kč (60 % z žalované částky), neúspěšná co do 150 000 Kč (40 % z žalované částky), po odečtení neúspěchu od úspěchu ve věci má žalovaná nárok na náhradu nákladů řízení v rozsahu 20 %. Náhradu nákladů řízení představuje odměna advokáta dle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za 4 úkony právní služby spočívající v převzetí a přípravě zastoupení, reakce na předžalobní upomínku, vyjádření k žalobě, účasti na jednání dne 23. 3. 2025 a na vyhlášení rozsudku dne 25. 3. 2026 v rozsahu 1/2 ve výši 9 820 Kč za jeden úkon z tarifní hodnoty 375 000 Kč, 5 x paušální náhrada hotových výdajů advokáta ve výši 450 Kč dle § 13 odst. 3 cit. vyhlášky. Celkem náklady činí 46 440 Kč, kráceno na 20 % činí 9 288 Kč (výrok III. rozsudku).

Odvolání proti rozsudku lze podat k Městskému soudu v Praze do patnácti dnů od jeho doručení prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 2.

Nesplní-li povinná dobrovolně, co je jí uloženo tímto rozsudkem, může oprávněná podat návrh na výkon soudního rozhodnutí nebo exekuci.