OSPH03 11 C 313/2018-194

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl samosoudkyní JUDr Janou Spanilou ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalované: osobní údaje žalované ⟪LB:lb_004⟫ jednající prostřednictvím Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových, IČO, sídlem adresa ⟪LB:lb_005⟫ pro 188 894 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 188 894 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 188 894 Kč od 7. 12. 2017 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 124 788,66 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně titul. jméno příjmení, titul, advokáta.

III. Žalovaná je povinna zaplatit země - Obvodnímu soudu pro Prahu 3 náhradu nákladů řízení ve výši 8 520 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Podáním ze dne 24. 5. 2018 se žalobkyně domáhala po žalované shora uvedené částky, která dle žalobních tvrzení představuje bezdůvodné obohacení žalované. Žalobkyně byla vlastníkem ideální poloviny pozemků parc. č. st. číslo, st. číslo, st. číslo, st. číslo, st. číslo a st. číslo zapsaných na list vlastnictví v katastrální uzemí. Na základě rozsudku Okresního soudu Praha-západ ze dne datum rozhodnutí, č. j. číslo jednací se žalobkyně stala jejich výlučným vlastníkem. Na výše popsaných pozemcích stojí stavby bez č. p., jejichž vlastníkem je země s příslušností hospodařit s majetkem státu pro název žalované. Vzhledem k tomu, že žalovaná užívá tyto pozemky bez právního důvodu, domáhá se žalobkyně vydání bezdůvodného obohacení ve výši odpovídající obvyklému nájemnému, která byla stanovena ekvivalentně dle znaleckého posudku č. 261/2018-07 zpracovaného titul. jméno příjmení, titul pro účely sousedního pozemku, nacházejícího se ve stejném zemědělském areálu ve vlastnictví žalobkyně. Výše nájemného byla stanovena jako 39,56 Kč za m2 za pozemek parc. č. st. číslo a 7,91 Kč/m2/rok za část pozemku parc. číslo.

2. Ve vyjádření k žalobě žalovaná uznala, že žalobkyně je vlastníkem pozemků parc. č. st. číslo, st. číslo, st. číslo, st. číslo, st. číslo a st. číslo zapsaných na list vlastnictví v katastrální uzemí, na kterých stojí stavby, jejichž vlastníkem je žalovaná. Žalovaná však rozporuje výši bezdůvodného obohacení požadovaného žalobkyní určenou znaleckým posudkem. Žalobkyní předložený znalecký posudek neobsahuje znaleckou doložku ve smyslu § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), a nemůže tak být dle názoru žalované připuštěn jako důkaz. Znalecký posudek byl vyhotoven v souvislosti s vymáháním pohledávky související se sousedním pozemkem, přičemž pro výpočet obvyklého nájemného znalkyně využila vzorků dle realitní inzerce, nikoliv dle uzavřených nájemních smluv. Žalovaná předložila vlastní znalecký posudek č. 740-170/2018 zpracovaný titul. jméno příjmení, který vyčíslil výši obvyklého nájemného na 15,66 Kč za m2 na základě ceny zjištěné, tj. určené dle oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb. platné k datu ocenění. Ve svém vyjádření žalovaná dále rozporovala příslušenství nárokované žalobkyní s odůvodněním, že předžalobní výzva byla žalované doručena dne

5. Z rozsudku Okresního soudu Praha-západ ze dne datum rozhodnutí, č. j. číslo jednací

(č. l. 17), bylo zjištěno, že Okresní soud Praha-západ zrušil spoluvlastnictví žalobkyně a titul titul. jméno příjmení, narozené datum, mimo jiné k pozemkům parc. č. st. číslo, st. číslo, st. číslo, st. číslo, st. číslo a st. číslo zapsaným na list vlastnictví v katastrální uzemí a přikázal tyto pozemky do výlučného vlastnictví žalobkyně.

3. Žalobkyně ve své replice rozporovala znalecký posudek předložený žalovanou. Dle žalobkyně je titul. jméno příjmení systémově ekonomicky závislý v rámci své znalecké činnosti na žalované. Jeho znalecký posudek vychází ze Standardů zpracování znaleckých posudků pro oceňování majetku ve vlastnictví státu, ke kterým má příslušnost hospodařit název žalované Tyto Standardy jsou však použitelné jen pro oceňování majetku ve vlastnictví státu, nikoliv v soukromém vlastnictví. Znalec se dále opírá o metodiku státní instituce anonymizováno 6 slov, která je v rozporu se způsoby zjištění ceny obvyklé dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále jen„ zákon o oceňování majetku“). Ve svém odůvodnění konkrétně neuvedl, z jakých důvodů stanovil výši nájemného jako 8 % z obvyklé ceny. Z výše uvedených důvodů považuje žalobkyně znalecký posudek předložený žalovanou za nepřezkoumatelný. Žalobkyně dále učinila nesporným, že výzva k úhradě bezdůvodného obohacení byla žalované doručena

4. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícím zjištěním o skutkovém stavu věci.

6. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 29. 5. 2018 (č. l. 16) bylo zjištěno, že žalobkyně je mimo jiné vlastníkem pozemků parc. č. st. číslo, st. číslo, st. číslo, st. číslo, st. číslo a st. číslo zapsaných na list vlastnictví v katastrální uzemí.

7. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 29. 5. 2018 (č. l. 8) bylo zjištěno, že žalovaná je vlastníkem staveb bez č. p. na pozemcích parc. č. st. číslo, st. číslo, st. číslo, st. číslo, st. číslo a st. číslo zapsaných na list vlastnictví v katastrální uzemí.

8. Z dopisu ze dne 13. 9. 2017 (č. l. 15) bylo zjištěno, že žalobkyně vyzvala žalovanou k odstranění staveb ve vlastnictví žalované, které se nachází na pozemcích parc. č. st. číslo, st. číslo, st. číslo, st. číslo, st. číslo a st. číslo zapsaných na list vlastnictví v katastrální uzemí.

9. Z dopisu ze dne 25. 10. 2017 (č. l. 24) bylo zjištěno, že žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě bezdůvodného obohacení za užívání pozemků parc. č. st. číslo, st. číslo, st. číslo, st. číslo, st. číslo a st. číslo zapsaných na list vlastnictví v katastrální uzemí bez právního důvodu za období od listopadu 2007 do října 2017 v celkové výši 2 424 863 Kč, a to nejpozději do 8. 11. 2017.

10. Z dopisu ze dne 19. 1. 2018 (č. l. 49) bylo zjištěno, že žalovaná reagovala na výzvu ze dne 8. 11. 2017 tak, že žalobkyni navrhla uzavření dohody o zaplacení splatné úhrady za užívání zastavěného pozemku za období tří let zpětně od data podpisu dohody. Dopis byl doručen dne 25. 1. 2018.

11. Z předžalobní výzvy ze dne 27. 4. 2018 (č. l. 9) bylo zjištěno, že žalobkyně opakovaně vyzvala žalovanou k úhradě bezdůvodného obohacení za užívání pozemků parc. č. st. číslo, st. číslo, st. číslo, st. číslo, st. číslo a st. číslo zapsaných na list vlastnictví v katastrální uzemí bez právního důvodu v celkové výši 349 153 Kč, a to nejpozději do sedmi dnů od doručení výzvy.

12. Ze zápisu o dohodě ze dne 18. 10. 2018 (č. l. 53) bylo zjištěno, že název žalované a státní instituce anonymizováno 6 slov uzavřely dohodu o jednání státní instituce anonymizováno 6 slov v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp. zn. spisová značka za země anonymizováno namísto žalovaná anonymizována dvě slova.

13. Ze znaleckého posudku č. 261/2018-07 ze dne 5. 4. 2018, který byl zpracován titul. jméno příjmení, titul (č. l. 10), bylo zjištěno, že předmětem znaleckého posudku bylo určení obvyklé ceny nájmu k pozemku parc. č. st. 71 a části pozemku parc. číslo oběma zapsaným na list vlastnictví v katastrální uzemí, ve vlastnictví žalobkyně, na nichž se nachází zemědělská stavba bez č. p. Obvyklé nájemné bylo stanoveno pomocí metody přímého porovnání nájmů k pozemkům na základě údajů zjištěných z internetových nabídek realitních kanceláří a dodatku č. 1 nájemní smlouvy založených v příloze znaleckého posudku. Znalecký posudek určil obvyklé nájemné k pozemkům ve výši 39,56 Kč/m2/rok za zastavěný pozemek parc. č. st. 71 a ve výši

7,91 Kč/m2/rok za část pozemku parc. číslo. Znalecký posudek nebyl opatřen znaleckou doložkou ve smyslu § 127a o. s. ř.

14. Ze znaleckého posudku č. 740-170/2018 ze dne 2. 8. 2018, který byl zpracován titul. jméno příjmení (č. l. 55), bylo zjištěno, že předmětem znaleckého posudku bylo určení ceny obvyklého nájemného k pozemkům parc. č. st. číslo, st. číslo, st. číslo, st. číslo, st. číslo a st. číslo zapsaným na list vlastnictví v katastrální uzemí ke dni 1. 8. 2018. Znalecký posudek charakterizoval předmětné nemovitosti jako pozemky s výrazným omezením, pro něž nebylo možné v nabídkách realitních kanceláří nalézt srovnatelné pozemky. Z tohoto důvodu byla pro stanovení obvyklého nájemného využita metodika státní instituce anonymizováno 6 slov pro stanovení obvyklého nájemného z obvyklé ceny nemovitostí. Dle metodiky je obvyklé nájemné primárně zjišťováno z informací o skutečně realizovaném nájemném obdobných nemovitých věc, nejsou-li dostupné, z informací o dosud nerealizovaných nabídkách pronájmů srovnatelného majetku, jinak z ceny nemovité věci, která má být pronajata. Vzhledem k absenci realizovaných stejně jako nabízených nájmů obdobných nemovitých věcí bylo obvyklé nájemné stanoveno v souladu s částí druhou, dílem pátým, čl. 16 odst. 6 metodiky v rozmezí 4- 10 % z obvyklé ceny pronajímané věci, a to konkrétně ve výši 15,66 Kč/m2/rok.

15. Z výslechu znalce titul. jméno příjmení během ústního jednání konaného dne 13. 11. 2019 (č. l. 91) bylo zjištěno, že znalec uzavřel se žalovanou rámcovou dohodu o zpracování znaleckých posudků pro oceňování majetku ve vlastnictví státu, na jejímž základě vypracoval celkem 200 až 300 znaleckých posudků. Kromě toho zpracovává znalecké posudky též pro státní instituce anonymizováno 6 slov, soudy či soukromé osoby. Znalec popřel, že by byl na žalované ekonomicky závislý. Dle uvedené rámcové smlouvy je znalec povinen aplikovat metodiku schválenou stát. instituce, která vychází ze zákona o oceňování majetku a obsahuje standardy pro oceňování majetku ve vlastnictví státu. Tyto standardy jsou však beze zbytku použitelné i pro oceňování majetku v soukromém vlastnictví. Znalec nestanovil cenu obvyklého nájemného srovnávací metodou, neboť se mu nepodařilo nalézt srovnatelné pozemky, které by byly nabízeny k pronájmu ve zkoumaném období. Ve svém znaleckém posudku tak vyšel z obvyklé ceny nemovitosti, přičemž metodika určuje výši ročního obvyklého nájemného v rozmezí

4- 10 % z této ceny. Při výpočtu znalec zohlednil skutečnost, že předmětné pozemky jsou zastavěné, což má přímý dopad na nižší cenu nájemného.

16. Ze znaleckého posudku č. 4005-19-20 ze dne 15. 6. 2020, který byl zpracován soudem ustanoveným znalcem Michalem Olivou (č. l. 116), bylo zjištěno, že pro ocenění za období od 29. 5. 2015 do 25. 10. 2017 znalec nenalezl žádné nájemní smlouvy obdobných pozemků a obvyklé nájemné stanovil na základě obvyklých cen pozemků určených ke komerční výstavbě ve výši 9,88 Kč/m2/měsíc. Při stanovení výše obvyklého nájemného k datu 15. 6. 2020 znalec vycházel z nabídek pronájmu porovnatelných pozemků inzerovaných realitními kancelářemi, které byly s přihlédnutím k nerealizování nájmů upraveny koeficientem 0,85. Při výpočtu dle porovnávací hodnoty pozemků dospěl znalec k nájemnému ve výši 13,32 Kč/m2/měsíc, při výpočtu dle porovnávací hodnoty nájmů činila výše nájemného 12,13 Kč/m2/měsíc. Znalec tak určil obvyklé měsíční nájemné za

1 m2 k 15. 6. 2020 na částku 13 Kč.

17. Z výslechu znalce Michala Olivy během ústního jednání konaného dne 22. 10. 2020

(č. l. 157) bylo zjištěno, že znalec charakterizoval pozemky, které byly předmětem oceňování, jako stavební pozemky určené k zastavění zemědělskými stavbami, což je v současné době finančně velice výnosné, zejména na okraji obec. Dané pozemky jsou tak porovnatelné se stavebními či jinými pozemky určenými ke komerčním účelům v okolí přibližně deseti kilometrů od obec, které znalec nalezl v databázích realitních kanceláří a využil je pro zjištění obvyklého nájemného. Znalec nesouhlasil s výběrem vzorků uvedených ve znaleckém posudku titul. jméno příjmení, titul, neboť znalkyně nezjišťovala ceny nájmu porovnatelných stavebních pozemků, ale pozemků určených ke skladování či pěstování. Zkoumané pozemky, které jsou předmětem oceňování, jsou však dle územního plánu určené k zastavění zemědělskými stavbami. Ve svém výpočtu obvyklého nájemného znalec nejprve určil cenu pozemků, která činí 3 000 Kč za m2. Dle jeho názoru není cena ve výši 157 Kč za m2 uvedená v posudku titul. jméno příjmení cenou obvyklou, ale vyplývá z cenového předpisu, což je v rozporu se zákonem o oceňování majetku. Následně znalec přikročil k určení výše obvyklého nájemného za m2, které dle jeho výpočtu činí přibližně 13 Kč/m2/měsíc. Při zhodnocení současné praxe se jedná o spodní hranici obvyklé ceny za 1 m2. V rámci výpočtu znalec pracoval s koeficientem 0,85, který odráží skutečnost, že nájmy porovnatelných pozemků nebyly realizované a uvedené ceny jsou tak navýšené mimo jiné o přirážku za realitní činnost. Skutečná cena realizovaného nájmu bývá o přibližně 15 % nižší.

18. Z dodatku ke znaleckému posudku č. 4005-19-20 ze dne 30. 11. 2020 (č. l. 166) bylo zjištěno, že znalec Michal Oliva doplnil specifikace porovnávacích pozemků k určení obvyklého nájemného stavebních pozemků v katastrální uzemí. Při ocenění porovnávací metodou dle cen pozemků znalec vycházel z nabídek realitních kanceláří, které byly přiloženy k dodatku znaleckého posudku. Nabídkové ceny byly sníženy o 15 % s odůvodněním, že předmětné převody nebyly dosud realizovány. Cena nemovitostí v obcích obec a obec byla dále navýšena o 10 %, neboť se jednalo o nezasíťované pozemky. Při ocenění porovnávací metodou dle výše nájemného znalec vycházel z nájemného uvedeného v nabídkách realitních kanceláří, které bylo upraveno koeficientem 0,85, za porovnatelné pozemky, jejichž specifikace byla přiložena k dodatku znaleckého posudku. Na základě výše uvedeného znalec následně vypočetl výši obvyklého nájemného v hodnotě 13 Kč/m2/rok. Výsledné ceny odpovídají hodnotám, které byly určeny ve znaleckém posudku č. 4005-19-20.

19. Z hlediska skutkového stavu má soud za prokázané, že žalobkyně je vlastníkem pozemků parc. č. st. číslo, st. číslo, st. číslo, st. číslo, st. číslo a st. číslo zapsaných na list vlastnictví v katastrální uzemí, zatímco žalovaná je vlastníkem staveb bez č. p. umístěných na těchto pozemcích bez právního titulu. Uvedené skutečnosti jsou považovány za nesporné oběma stranami. Po právní stránce tak soud ve shodě s účastníky vyhodnotil nárok žalobkyně jako nárok na vydání bezdůvodné obohacení ze strany žalované ve smyslu § 2991 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Účastníci se dále shodují, že žalobkyně vyzvala žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení dopisem ze dne 25. 10. 2017, který byl žalované doručen dne 5. 12. 2017, přičemž žalovaná požadované bezdůvodné obohacení žalobkyni nevydala. Na základě těchto skutečností tak žalobkyně požaduje po žalované též úhradu zákonného úroku z prodlení z žalované částky od 7. 12. 2017 do zaplacení.

20. Mezi účastníky zůstala v řízení sporná pouze výše bezdůvodného obohacení žalované, jež má dle shodného názoru žalobkyně i žalované korespondovat s výší obvyklého nájemného za výše popsané pozemky ve vlastnictví žalobkyně. Za tímto účelem předložila každá strana vlastní znalecký posudek k určení výše obvyklého nájemného za období od 29. 5. 2015 do 25. 10. 2017. Znalecký posudek titul. jméno příjmení, titul předložený žalobkyní byl vypracován za účelem ocenění odlišných pozemků ve vlastnictví žalobkyně, které nejsou předmětem řízení. Samotný posudek dále neobsahoval znaleckou doložku ve smyslu § 127a o. s. ř. a soud tak k němu přistupoval jako k listinnému důkazu s nižší důkazní hodnotou. Znalecký posudek titul. jméno příjmení předložený žalovanou provedl výpočet obvyklého nájemného na základě tzv. administrativní ceny dle metodiky státní instituce anonymizováno 6 slov, přičemž tento postup žalobkyně napadla z důvodu jeho rozporu s postupy uvedenými v zákonu o oceňování majetku. Za daného procesního stavu soud ustanovil znalce, kterému uložil zpracování znaleckého posudku k určení obvyklého nájemného za pozemky ve vlastnictví žalobkyně. Po doplnění specifik nabídek prodeje a pronájmu vybraných porovnatelných pozemků soud vyhodnotil, že daný posudek je věcně přezkoumatelný a za pomocí ustálené oceňovací metody srovnáním cen obdobných nemovitostí dospěl k obhajitelnému závěru, že cena obvyklého nájmu pozemků ve vlastnictví žalobkyně činí v období od 29. 5. 2015 do 25. 10. 2017 dle názoru znalce

9,88 Kč/m2/měsíc. Vzhledem k tomu, že požadavek žalobkyně činil po přepočtení celkem 3,29 Kč/m2/měsíc, tj. částku pohybující se v rozmezí znaleckého posudku titul. jméno příjmení předloženého žalovanou a znaleckého posudku zpracovaného soudem ustanoveným znalcem, soud vyhodnotil žalobní nárok jako oprávněný a jako takovému mu v celém rozsahu vyhověl.

21. Hodnocením případně dalších v řízení provedených důkazů se soud již nezabýval, neboť na jeho rozhodnutí již neměly vliv.

22. Soud zamítl návrh strany žalované na vypracování revizního znaleckého posudku k posudku soudem ustanoveného znalce Olivy; tento návrh již soud považoval za nedůvodný, když dle závěru soudu lze vyjít při určení výše obvyklého nájemného z posudku soudem ustanoveného znalce ve znění doplnění posudku, ve kterém se znalec již vypořádal s námitkami strany žalované, že dostatečně nespecifikoval srovnávané pozemky, aby byl jeho závěr o výši obvyklého nájemného přezkoumatelný. Soud má za to, že vzhledem ke skutečnosti, že žalobkyně požaduje žalobou podstatně menší částku bezdůvodného obohacení za m2, než určil znalec Oliva, považoval by soud další prodlužování řízení vypracováním revizního posudku za časově i ekonomicky nehospodárné.

23. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 124 788,66 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 9 445 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 188 894 Kč sestávající z částky 8 660 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 8 660 Kč za předžalobní výzvu ze dne 27. 4. 2018 dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 8 660 Kč za žalobu ze dne 24. 5. 2018 dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 8 660 Kč za vyjádření ze dne 17. 1. 2019 dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 8 660 Kč za účast na ústním jednání konaném dne 12. 9. 2019 dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t., z částky 8 660 Kč za vyjádření žalobkyně ze dne 23. 9. 2019 dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 8 660 Kč za účast na ústním jednání konaném dne 13. 11. 2019 dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t., z částky 8 660 Kč za vyjádření žalobkyně ze dne 29. 7. 2020 dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky

8 660 Kč za účast na ústním jednání konaném dne 22. 10. 2020 dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. a z částky 8 660 Kč za účast na ústním jednání konaném dne 3. 12. 2020 dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t., a to včetně deseti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., náhrady za promeškaný čas strávený cestou ze sídla právního zástupce žalobkyně nacházejícího se na adrese adresa, náhrady hotových výdajů ve formě cestovného na základě údajů uvedených v technickém průkazu vozidla předloženým právním zástupcem žalobkyně ve výši 1 646 Kč dle § 13 odst. 1 a. t. a náhrady za daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 92 846 Kč ve výši 19 497,66 Kč a zálohy na znalecký posudek složené žalobkyní ve výši 3 000 Kč.

24. Soud nepovažuje za účelně vynaložené vyúčtované náklady na výzvu ze dne 5. 12. 2017 k vydání bezdůvodného obohacení, když tato výzva mohla být v zájmu hospodárnosti řízení spojena přímo s předžalobní výzvou. Z tohoto důvodu žalobkyni náhradu nákladů za výzvu ze dne 5. 12. 2017 nepřiznal.

25. Žalovaná je dále povinna dle § 148 odst. 1 o. s. ř. nahradit země k rukám Obvodního soudu pro Prahu 3 náklady ve výši 8 520 Kč spojené s odměnou soudem ustanoveného znalce za znalecký posudek, která byla znalci přiznána na základě usnesení ze dne 10. 8. 2020, č. j. 11 C 313/2018-151, ve výši 11 520 Kč, sníženou o uhrazenou zálohu ve výši 3 000 Kč.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu v Praze prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 3. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.

Nesplní-li žalovaný povinnosti uložené mu tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobkyně domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.