MSPH 11 Co 205/2026-96

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedy senátu Mgr. Lubora Veselého a soudců JUDr. Elišky Galiazzo a JUDr. Michala Prince ve věci ⟪LB:lb_001⟫ žalobce: Jméno žalobce, IČO IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta ⟪LB:lb_002⟫ proti ⟪LB:lb_003⟫ žalovanému: Jméno žalovaného, IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného ⟪LB:lb_004⟫ o zdržení se dispozice s majetkem ⟪LB:lb_005⟫ k odvolání žalovaného proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 26. března 2026, č.j. 22 C 86/2025-76,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náklady odvolacího řízení ve výši 6 655 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta Jméno advokáta.

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému povinnost zdržet se jednání, kterým by samostatně nakládal s pozemkem parcelní číslo hodnota, k.ú. adresa, obec adresa, zapsaným na listu vlastnictví číslo hodnota, zejména, aby uzavíral smlouvy, kterými umožní užívání nezastavěné části uvedeného pozemku (výrok I.), a dále povinnost zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 26 901 Kč (výrok II.).

2. Vyšel ze zjištění, že žalovaný byl výlučným vlastníkem budovy čp. hodnota a pozemku parc. č. hodnota. Oboje na něj přešlo z předchozího výlučného vlastníka – právnická osoba, dne datum žalovaný rozdělil bytový dům na jednotky, které převedl na jednotlivé vlastníky spolu s příslušným podílem na společných částech domu i pozemku. Ohledně užívání nezastavěné části pozemku v prohlášení vlastníka nic specifického neuvedl, a to ani obecně, ani ve vztahu k nebytovým jednotkám č. hodnota a č. hodnota, které jsou v jeho vlastnictví. Žalovaný uzavřel se společností právnická osoba nájemní smlouvu č. hodnota, kterou jí dal k užívání své nebytové jednotky spolu s nezastavěnou částí pozemku, a to za účelem provozování restaurace. Za stejným účelem později pronajal své nebytové jednotky společnosti právnická osoba. nájemní smlouvou ze dne datum, ve znění 4 dodatků, na dobu určitou do datum. V nájemní smlouvě si písemně nesjednali, že spolu s jednotkami pronajímá žalovaný též nezastavěnou část pozemku, nicméně obě strany nájemní smlouvy s tím počítaly a jejich úmyslem bylo pronajmout též nezastavěnou část pozemku. Žalobce se v květnu 2025 obrátil na společnost právnická osoba. i žalovaného a informoval je o tom, že žalovaný není oprávněn pronajímat nezastavěnou část pozemku a vyzval jej, aby se jednání zdržel.

3. Po právní stránce dospěl k závěru, že žalobce je aktivně legitimován (§ 1194 odst. 1, § 1190 a § 1177 a § 1189 o.z.) s odkazem na rozsudek Orgán veřejné moci sp. zn. spisová značka (bod 18). Věc posoudil dle § 1042 o.z., mezi stranami je nesporné, že pozemek je ve spoluvlastnictví členů žalobce, nezastavěnou část pozemku nevyužívá žalovaný, ale jeho nájemník, žalobce se může domáhat ochrany proti žalovanému (jako nepřímému rušiteli) s odkazem na rozsudek Orgán veřejné moci sp. zn. spisová značka. V nájemní smlouvě není výslovně ujednáno, že je pronajímána též nezastavěná část pozemku, ale účastníci nájemní smlouvy měli v úmyslu ji pronajmout (§ 555 odst. 1 a § 556 odst. 1 o.z.), tato část pozemku se jako zahrádka restaurace používala dlouhodobě téměř 100 let, což však nezakládá užívací právní titul žalovanému. Žalovaný má z titulu spoluvlastníka právo k celému pozemku, ale je omezen stejným právem ostatních spoluvlastníků (§ 137 obč. zák., § 1115 a § 1117 o. z.)., nemohl vydržet užívací právo k nezastavěné části pozemku, neboť nevykonával užívací právo k věci cizí ale k věci vlastní (§ 151n odst. 1 obč. zák. a § 1257 odst. 1 o. z.) a užívá pozemek nad rámec svého spoluvlastnického podílu bez dohody spoluvlastníků a souhlasu žalobce (rozsudek Orgán veřejné moci z datum, sp. zn. spisová značka, nebo stanovisko pléna Orgán veřejné moci z datum, sp. zn. spisová značka). Žalobce se může bránit proti tomuto excesu negatorní žalobou dle § 1042 o. z. (rozsudek Orgán veřejné moci z 31. 1.2 018, sp. zn. spisová značka). Neshledal důvodnou námitku promlčení, když po dobu trvání rušení „promlčení nepřichází vůbec do úvahy“ (usnesení Orgán veřejné moci z datum, sp. zn. spisová značka). Rozpor s dobrými mravy neshledal (sp. zn. spisová značka, bod 16), žalobce nechce poškodit žalovaného a žalovaný nemá žádný zvlášť významný zájem, který by bylo třeba chránit. Nepovažoval za zásadní, že žalovaný historicky převedl jednotky do vlastnictví členů žalobce, že vůči nim vystupoval vstřícně a že předzahrádku dlouhodobě využívá. O nákladech řízení rozhodl dle § 142 odst. 1 o.s.ř..

4. Proti rozsudku podal žalovaný odvolání a navrhl žalobu zamítnout, vytýká soudu prvního stupně, že neprovedl navržené důkazy (v části A písmeny a. až d. a v části B a – l a svědecké výpovědi označené na str. 3 písm. a – c), které prokazovaly vývoj vlastnických a užívacích práv ohledně domu, restaurace i pozemku. Namítá nesprávné posouzení věcné aktivní legitimace, omezené hmotněprávní subjektivitě SJV odpovídá i omezená subjektivita procesní, s odkazem na rozhodnutí Orgán veřejné moci sp. zn. spisová značka, Orgán veřejné moci sp. zn. spisová značka a spisová značka. Soud prvního stupně chyboval i při posouzení provedených důkazů, např. co do závěrů o právní irelevanci délky užívání nezastavěné části pozemku, o právní irelevanci vstřícnosti podezřelý výraz při vydání jednotek, což má vliv na námitku rozporu s dobrými mravy.

5. Žalobce ve vyjádření k odvolání uvedl, že předzahrádka je umístěna na pozemku spravovaném žalobcem, byla užívána po desítky let, avšak to nezakládá žalobci právní titul, v důsledku rozdělení domu na jednotky mu nevznikla žádná výlučná užívací práva k pozemku. Žalovaný nemohl vydržet užívací právo. V situaci, kdy spoluvlastník užívá společnou věc nad rámce svého podílu, nejde o vznik práva, nýbrž o vznik bezdůvodného obohacení. Nemravného chování se dopouští žalovaný, který inkasuje prostředky z nájmu pozemku a celý výnos si ponechává na úkor ostatních spoluvlastníků. Žalobce neusiluje o zákaz provozu restaurace ani nezasahuje do práv žalovaného. K aktivní legitimaci odkázal na rozsudky Orgán veřejné moci sp. zn. spisová značka či spisová značka, přičemž je-li SVJ legitimováno k vymáhání pohledávek za neoprávněné užívání společných částí domu i pozemku, je legitimováno i k řešení primárních majetkových vztahů formou negatorní žaloby.

6. Odvolací soud přezkoumal z podnětu podaného odvolání napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212, § 212a odst. 1 a 5 o.s.ř.), a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není opodstatněné.

7. Soud prvního stupně zjistil skutečnosti potřebné pro rozhodnutí ve věci, provedl hodnocení důkazů a přezkoumatelným způsobem vysvětlil, z jakých důkazů a proč vyvodil skutkové závěry podstatné pro rozhodnutí ve věci. Žalovanému se nepodařilo zpochybnit skutková zjištění. Soud prvního stupně nepochybil, neprovedl-li listinné důkazy označené žalovaným v odvolání, ani výslechy svědků, neboť otázka, jaký byl vývoj vlastnických a užívacích práv domu, restaurace i pozemku při výstavbě domu až do okamžiku rozdělení nemovitosti na jednotky v roce 1998, není pro věc právně relevantní. Klíčové pro posouzení věci je totiž to, jakým způsobem došlo k vymezení jednotek v prohlášení vlastníka ze dne datum. S ohledem na to, že žalovaný (i jeho právní předchůdce) byli vlastníky celé nemovitosti vč. pozemku, bylo pouze na uvážení původního vlastníka, tedy žalovaného, jak společné části v prohlášení vlastníků vymezí. Učinil-li tak, že pozemek (včetně předzahrádky) ponechal společným všem jednotkám, aniž si vymínil např. výlučné užívání „předzahrádky“, či že tato část pozemku připadá k nebytovým jednotkám vlastněným žalovaným, stěží nyní může zvrátit správný závěr soudu prvního stupně argumentací o historickém vývoji nemovitostí či vstřícnosti žalovaného při vydání jednotek. Žalovaný se odvolací argumentací v podstatě snaží napravit vlastní pochybení namítaje rozpor s dobrými mravy, avšak takové argumentaci nelze přisvědčit. Je to naopak žalovaný, kdo se nechová poctivě, pokud si celý výnos z užívání společné části ponechává sám pro sebe na úkor ostatních spoluvlastníků.

8. Odvolací soud vycházeje ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, přisvědčil i správnému právnímu posouzení věci. Žalobce podal negatorní žalobu dle § 1042 o.z. (tou lze žádat, aby soud zakázal neoprávněné rušení vlastníka ve výkonu jeho vlastnického práva, což je totéž jako uložení povinnosti žalovanému, aby se zdržel neoprávněného rušení, a v širším smyslu je třeba za zápůrčí žalobu považovat i žalobu, kterou se žalobce domáhá i toho, aby žalovaný odstranil následky už vykonaných rušivých zásahů (srov. usnesení Orgán veřejné moci sp. zn. spisová značka). Rušební činnost žalobce konkretizoval nejen ve skutkovém ději uvedeném v žalobě, ale i v petitu, jímž vymezil označení rušivé činnosti i negativní následek.

9. K odvolací námitce o nedostatku věcné aktivní legitimace odvolací soud pro stručnost odkazuje na odůvodnění soudu prvního stupně. Závěr, že společenství vlastníků je oprávněno v rámci správy domu a pozemku (§ 1189 o.z.) podat negatorní žalobu podle § 1042 o.z. (žalobu vyplývající z práva věcného) proti osobě, která neoprávněně zasahuje do práv vlastníků jednotek ke společným částem domu vychází z konstantní judikatury Orgán veřejné moci (např. sp. zn. spisová značka). V citovaném rozhodnutí Orgán veřejné moci dospěl k závěru, že věcnou legitimaci má společenství vlastníků jednotek i v případě podání žaloby odvíjející se z práva závazkového či žaloby na ochranu poskytovanou podle § 2903 o.z. Nepřiléhavými pro souzenou věc odvolací soud shledal žalovaným citovaná rozhodnutí Orgán veřejné moci sp. zn spisová značka i Orgán veřejné moci sp. zn. spisová značka, která míří na skutkově i právně odlišné případy týkající se vydání bezdůvodného obohacení.

10. Soud prvního stupně s odkazem na rozhodnutí Orgán veřejné moci sp. zn. spisová značka pečlivě vysvětlil, proč je ve věci věcně pasivně legitimován právě žalovaný, ač sám předzahrádku neužívá (činí tak jeho nájemník), a správně též dovodil, že jde o zásah trvající, kdy po dobu trvání rušení nepřichází promlčení vůbec do úvahy. Výstižně soud prvního stupně odůvodnil i závěr, proč nemůže obstát námitka vydržení, když žalovaný je jedním ze spoluvlastníků pozemku, užívá jej nad rámec svého spoluvlastnického podílu bez dohody spoluvlastníků a souhlasu žalobce a za takové situace je pojmově vyloučeno, aby vydržel užívací právo k věci vlastní.

11. Obraně žalovaného nelze přisvědčit, soud prvního stupně vycházeje z dostatečně zjištěného skutkového stavu věc správně posoudil i po stránce právní, a proto odvolací soud napadený rozsudek dle § 219 o.s.ř. jako věcně správný potvrdil včetně akcesorického výroku o nákladech řízení.

12. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud dle § 224 odst. 1 o.s.ř. a § 142 odst. 1 o.s.ř. Procesně úspěšnému žalobci vznikly náklady řízení za právní zastoupení spočívající v odměně za 2 úkony právní služby vycházeje z tarifní hodnoty 30 000 Kč dle § 9 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. v platném znění, tj. odměna 2 300 Kč dle § 11 odst. 1 písm. g), k) cit. vyhl. (vyjádření k odvolání, účast při odvolacím jednání) a 2x náhrada hotových výdajů po 450 Kč (§ 13 odst. 4), 21 % DPH ve výši 1 155 Kč. Náklady řízení žalobce činí 6 655 Kč které odvolací soud uložil žalovanému zaplatit dle § 160 odst. 1 věty před středníkem o.s.ř.; platební místo určil v souladu s § 149 odst. 1 o.s.ř.

Proti tomuto rozhodnutí je dovolání přípustné, jestliže na základě dovolání podaného do dvou měsíců od doručení rozhodnutí k Nejvyššímu soudu ČR v Brně prostřednictvím soudu prvního stupně dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.