OSPH10 22 C 86/2025-76

ROZSUDEK ⟪LB:lb_001⟫ JMÉNEM REPUBLIKY ⟪LB:lb_002⟫ Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl samosoudcem Mgr. Markem Zimou ve věci ⟪LB:lb_003⟫ žalobce: Jméno žalobce, IČO IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta ⟪LB:lb_004⟫ proti ⟪LB:lb_005⟫ žalovanému: Jméno žalovaného, IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného ⟪LB:lb_006⟫ o zdržení se dispozice s majetkem

I. Žalovaný je povinen zdržet se jednání, kterým by samostatně nakládal s pozemkem parcelní číslo hodnota, k. ú. adresa, obec adresa zapsaném na listu vlastnictví číslo hodnota, zejména, aby uzavíral smlouvy, kterými umožní užívání nezastavěné části uvedeného pozemku, a to od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen žalobci nahradit náklady řízení ve výši 26 901 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám žalobcova zástupce advokáta Jméno advokáta.

1. Žalobce je Anonymizováno, které sdružuje a zastupuje Anonymizováno domu. Žalovaný je jedním ze Anonymizováno a vlastní dvě Anonymizováno, které pronajímá k Anonymizováno Anonymizováno. Spor mezi žalobcem a žalovaným je o tom, zda žalovaný může provozovateli Anonymizováno pronajmout též nezastavěnou část pozemku, na kterém se nachází Anonymizováno dům, k využití jako Anonymizováno.

2. Skutkové závěry

3. Právní posouzení

4. Závěr a náklady řízení

6. Pokud by snad právo užívat Anonymizováno společně s provozováním Anonymizováno neexistovalo již od vzniku domu, vzniklo dle žalovaného následně vydržením a nadále trvá. Žalovaný též namítl, že žalobce ani jeho členové dlouhodobě nezpochybňovali jeho právo nakládat s nezastavěnou částí pozemku. Žalobu považuje za rozpornou s dobrými mravy a případné právo žalobce omezovat žalovaného v nakládání s Anonymizováno za promlčené.

7. Mezi účastníky jsou nesporné tyto skutečnosti: ⟪LB:lb_001⟫ - žalobce je Anonymizováno Anonymizováno zřízené ke správě Anonymizováno a pozemku parc. č. hodnota v katastrálním území adresa, ⟪LB:lb_002⟫ - žalovaný je člen žalobce s podílem Anonymizováno a vlastník Anonymizováno č. Anonymizováno, ⟪LB:lb_003⟫ - žalovaný pronajímá Anonymizováno společnosti právnická osoba., která v nich provozuje restauraci Anonymizováno.

Tato shodná tvrzení vzal soud za svá skutková zjištění [§ 120 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (o. s. ř.)].

8. Po provedeném dokazování má soud za prokázané tyto skutečnosti.

9. Žalobce vznikl datum (Anonymizováno na čl. 11), žalovaný datum transformací z Anonymizováno adresa (Anonymizováno na čl. 4).

10. Na pozemku parc. č. hodnota, k. ú. adresa, se nachází Anonymizováno. Před domem směrem do ulice je nezastavěná část pozemku (Anonymizováno na čl. 10).

11. Žalovaný datum jako výlučný vlastník Anonymizováno a pozemku parc. č. hodnota vymezil Anonymizováno podle zákona č. 72/1994 Sb., o Anonymizováno. Budova přešla do vlastnictví žalovaného datum z původního vlastníka, Anonymizováno adresa. Žalovaný v domě vymezil Anonymizováno a převedl na vlastníky jednotek i spoluvlastnický podíl k pozemku [část A) prohlášení vlastníka o Anonymizováno]. Anonymizováno je umístěna v suterénu a náleží k ní spoluvlastnický podíl na společných částech Anonymizováno (Anonymizováno Anonymizováno č. Anonymizováno v prohlášení vlastníka o Anonymizováno). Anonymizováno jednotka č. Anonymizováno se nachází v přízemí a náleží k ní podíl na společných částech budovy a na Anonymizováno (popis Anonymizováno v prohlášení vlastníka o Anonymizováno).

12. Každý vlastník má povinnost dbát, aby nerušil řádný výkon práv ostatních vlastníků pozemku. Bez souhlasu společenství vlastníků jednotek nesmí nikdo na pozemku umisťovat žádné předměty ani jejich umístění trpět jiným osobám, ani zde umisťovat vývěsky, nápisy, reklamy a jiná informační zařízení. Má-li v jednotce vlastník či oprávněný uživatel podnikání, není třeba souhlasu k umístění přiměřeného obchodního označení na dveřích jednotky a u vchodových dveří domu [čl. Anonymizováno části E) prohlášení vlastníka o Anonymizováno Anonymizováno].

13. V Anonymizováno 2019 zaslala žalobci dopis společnost právnická osoba, IČO IČO, kterým reagovala na žalobcův dopis adresovaný jiné společnosti. Společnost právnická osoba uvedla, že je nájemcem Anonymizováno žalovaného, přičemž předmětem nájmu je též část Anonymizováno – Anonymizováno, která přiléhá k provozovně a má výměru Anonymizováno m2. Společnost vychází z toho, že žalovaný je oprávněn část pozemku (Anonymizováno) pronajímat (Anonymizováno na čl. 7).

14. Společnost právnická osoba uzavřela s žalovaným Anonymizováno č. hodnota za účelem provozování Anonymizováno s Anonymizováno, Anonymizováno a Anonymizováno. Předmětem nájmu byly Anonymizováno žalovaného a spolu s nimi i „část Anonymizováno přilehlá k Anonymizováno o výměře Anonymizováno m2“ (Anonymizováno strana Anonymizováno Anonymizováno na čl. 7 Anonymizováno).

15. Žalobce se v Anonymizováno 2025 obrátil na společnost právnická osoba. Informoval ji, že k užívání nezastavěné části pozemku nemá jeho souhlas a nic za užívání neplatí. Proto ji vyzval, aby mu poskytla informace a dokumenty, z nichž vycházela, když začala nezastavěnou část pozemku užívat (Anonymizováno na čl. 5 s Anonymizováno na čl. 8).

16. Žalobce se v Anonymizováno 2025 obrátil i na žalovaného. Upozornil ho, že s ohledem na jeho postoj k problému se žalobce obrátí na soud, a požádal ho, aby žalobce informoval o případné změně svého postoje. Zároveň ho vyzval, aby s pozemkem nedisponoval, nepronajímal ho a aby zajistil, že ho nebude užívat ani stávající nájemce (Anonymizováno na čl. 6 s Anonymizováno na čl. 9).

17. Soud postupem dle § 128 a § 129 odst. 2 o. s. ř. vyzval společnost Anonymizováno (aktuální provozovatelka Anonymizováno), aby sdělila, na základě jakého titulu provozuje Anonymizováno Anonymizováno, zda provozuje i Anonymizováno na adresa, a doložila k tomu příslušné právní tituly.

18. Ze sdělení společnosti Anonymizováno soud zjistil, že Anonymizováno pro Anonymizováno má pronajaté od žalovaného. K Anonymizováno patří Anonymizováno, na které společnost také provozuje Anonymizováno stejně jako předchozí provozovatel (Anonymizováno na čl. 60).

19. Společnost Anonymizováno má s žalovaným uzavřenou Anonymizováno č. hodnota-datum. Předmětem Anonymizováno jsou Anonymizováno a účelem Anonymizováno je provozování Anonymizováno. Doba Anonymizováno byla opakovaně prodlužována a nyní má společnost Anonymizováno do 28. 2. 2030 (Anonymizováno Anonymizováno č. hodnota-Anonymizováno s Anonymizováno č. hodnota až 4).

20. Ostatní navržené důkazy soud zamítl, neboť je s ohledem na své právní posouzení považoval za nadbytečné.

21. Soud učinil z provedených důkazů následující závěr o skutkovém stavu.

22. Žalovaný byl výlučným vlastníkem budovy čp. Anonymizováno a Anonymizováno parc. č. hodnota. Oboje na něj přešlo z předchozího výlučného vlastníka – Anonymizováno adresa. Na konci roku Anonymizováno žalovaný rozdělil Anonymizováno, které převedl na jednotlivé vlastníky spolu s příslušným podílem na společných částech domu i pozemku. Ohledně užívání nezastavěné části pozemku v prohlášení vlastníka nic specifického neuvedl, a to ani obecně, ani ve vztahu k Anonymizováno.

23. Žalovaný uzavřel se společností právnická osoba Anonymizováno smlouvu, kterou jí dal k užívání své Anonymizováno spolu s nezastavěnou částí Anonymizováno, a to za účelem provozování Anonymizováno. Za stejným účelem později pronajal své Anonymizováno společnosti právnická osoba. V Anonymizováno si písemně nesjednali, že spolu s jednotkami pronajímá žalovaný též nezastavěnou část pozemku, nicméně obě strany nájemní smlouvy s tím počítaly a jejich úmyslem bylo pronajmout též nezastavěnou část pozemku.

24. Žalobce se obrátil na společnost Anonymizováno i na žalovaného a informoval je o tom, že žalovaný není oprávněn pronajímat nezastavěnou část pozemku. Zároveň žalobce žalovaného vyzval, aby se takového jednání zdržel, ovšem bez úspěchu.

25. Žalobce se domáhá ochrany Anonymizováno svých členů. Protože žalovaný v řízení namítá mj. nedostatek žalobcovy aktivní legitimace, zaměří se soud nejprve na ni. Protože soud dospěl k závěru, že žalobce je aktivně legitimovaný k podání žaloby, vysvětlí následně proč považuje žalobou uplatněný nárok za důvodný.

3.1. K aktivní legitimaci

26. Žalobce je Anonymizováno. Tedy právnická osoba založená za účelem zajišťování Anonymizováno [§ 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (o. z.)], která je odpovědná za Anonymizováno Anonymizováno a Anonymizováno (§ 1190 o. z.; k tomu soud doplňuje, že toto ustanovení hovoří pouze o Anonymizováno Anonymizováno, jde však o legislativní zkratku zavedenou v § 1177 o. z., která zahrnuje Anonymizováno).

27. právnická osoba a Anonymizováno zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku Anonymizováno a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou Anonymizováno a Anonymizováno jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí (§ 1189 odst. 1 o. z.). Má se za to, že Anonymizováno se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku (odst. 2 citovaného ustanovení).

28. Z právě shrnuté úpravy judikatura „dovodila oprávnění Anonymizováno v rámci Anonymizováno a Anonymizováno podat ohledně společných částí domu jak žalobu vyplývající z práva věcného (negatorní žalobu na ochranu vlastnictví), tak žalobu odvíjející se z práva závazkového“ (rozsudek Nejvyššího soudu z 11. 9. 2019, sp. zn. 26 Cdo 379/2019, bod 18).

29. Žalobce se domáhá ochrany vlastnického práva svých členů k pozemku, za jehož správu odpovídá. K podání takové žaloby je aktivně legitimován.

3.2. K důvodnosti žaloby

30. Žalobce se podanou žalobou domáhá ochrany proti zásahu do vlastnického práva dle § 1042 o. z. Mezi stranami přitom není sporné, že pozemek (včetně jeho nezastavěné části) je ve spoluvlastnictví členů žalobce. Soud proto zkoumal, zda žalovaný do tohoto vlastnického práva zasahuje a zda tak činí neoprávněně.

31. Soud má předně za to, že byť nezastavěnou část pozemku nevyužívá přímo žalovaný, ale jeho nájemník, může se žalobce ochrany domáhat přímo proti žalovanému. Pasivně legitimován je v těchto případech totiž nejen Anonymizováno, ale též Anonymizováno, „tedy osoba, která má faktickou nebo právní možnost jednání třetí osoby, která je Anonymizováno, ovlivnit nebo mu zabránit“ (rozsudek Nejvyššího soudu z 31. 1. 2017, sp. zn. 22 Cdo 374/2015-I.).

32. Takovou osobou je právě žalovaný. V Anonymizováno Anonymizováno se společností Anonymizováno sice není výslovně ujednáno, že žalovaný společnosti pronajímá též nezastavěnou část pozemku, z dokazování však vyplynulo, že žalovaný i společnost Anonymizováno měli při uzavření smlouvy v úmyslu Anonymizováno s Anonymizováno i nezastavěnou část pozemku. Právní jednání se posuzuje dle svého obsahu a při výkladu primárně platí, že co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět (§ 555 odst. 1 a § 556 odst. 1 o. z.; obecně např. usnesení Nejvyššího soudu z 2. 1.2 2025, sp. zn. 20 Cdo 2837/2025, nebo jeho rozsudek z 16. 12. 2025, sp. zn. 33 Cdo 3148/2024).

33. Nezastavěná část pozemku se jako Anonymizováno Anonymizováno používala dlouhodobě, a soud proto nemá pochyby o tom, že úmyslem žalovaného a společnosti Anonymizováno bylo s Anonymizováno, tak jak to žalovaný učinil i u dřívějšího nájemce. Pokud žalovaný pronajal společnosti Anonymizováno k užívání i Anonymizováno, je to právě on, kdo má možnost ovlivnit či zabránit jednání přímého rušitele.

34. Žalovaný v řízení namítal, že je oprávněn nezastavěnou část pozemku využívat, neboť se tato část pozemku spolu s Anonymizováno využívala vždy. Zároveň poukazoval na možné vydržení práva nezastavěnou část pozemku užívat. Soud jeho argumentaci nepřisvědčil.

35. Samotná skutečnost, že předzahrádka je spolu s Anonymizováno užívána již téměř 100 let žalovanému užívací právní titul nezakládá. Soud proto k těmto skutečnostem neprováděl dokazování, ač to žalovaný navrhoval.

36. Žalovaný byl výlučným vlastníkem budovy i pozemku od roku Anonymizováno do konce roku Anonymizováno (a před ním bylo výlučným vlastníkem Anonymizováno adresa). Je samozřejmé, že výlučný vlastník celého domu a celého pozemku mohl nakládat s nezastavěnou částí pozemku, jak chtěl. Třebas ji využívat jako Anonymizováno.

37. Za podstatné soud považuje, jak byly právní vztahy upraveny poté, co byl dům rozdělen na Anonymizováno. Žalovaný na konci roku Anonymizováno spolu s Anonymizováno převedl na Anonymizováno též příslušné Anonymizováno. Žalovaný v prohlášení vlastníka (§ 5 zákona o Anonymizováno) nevymezil žádný zvláštní režim pro nezastavěnou část pozemku (Anonymizováno), a to ani v obecné rovině ani ve vztahu k Anonymizováno. Naopak – pro Anonymizováno a jeho užívání stanovil obecná pravidla, která se vztahují na všechny vlastníky jednotek. Za takové situace nelze než uzavřít, že žalovanému žádnéAnonymizovánozvláštní užívací právo k pozemku, jehož je spoluvlastníkem, z prohlášení vlastníka neplyne.

38. Žalovaný nemohl právo užívat nezastavěnou část pozemku (či s ní jinak nakládat) ani vydržet.

39. Právo užívat nezastavěnou část pozemku by odpovídalo Anonymizováno (§ 1283 o. z.), resp. Anonymizováno [§ 151n odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (obč. zák.)]. Takové právo by bylo možné Anonymizováno (§ 151o odst. 1 obč. zák., § 1260 odst. 1 o. z.). Žalovaný však s ohledem na svůj vztah k Anonymizováno vůbec nemohl takové právo Anonymizováno.

40. Žalovaný vykonával Anonymizováno nejprve z titulu vlastníka a následně, po Anonymizováno Anonymizováno na Anonymizováno, z titulu spoluvlastníka. V obou případech má právo k celému pozemku, v případě spoluvlastnictví je omezen stejným právem ostatních spoluvlastníků (§ 137 obč. zák., § 1115 a § 1117 o. z.). Žalovaný měl tedy od počátku své existence právo k celému pozemku, a to včetně práva užívacího. Za takové situace však nemohl vydržet užívací právo k nezastavěné části pozemku, neboť nevykonával užívací právo k věci cizí ale k věci vlastní. Služebnost (věcné břemeno) však z povahy věci omezuje vlastníka věci ve prospěch třetí osoby (ve prospěch jiného – § 151n odst. 1 obč. zák. a § 1257 odst. 1 o. z.). Žalovaný však nikdy jiným ve vztahu k pozemku nebyl, nemohl proto ani vydržením nabýt právo část pozemku užívat.

41. Užívání nezastavěné části Anonymizováno ze strany žalovaného je Anonymizováno z Anonymizováno AnonymizovánoAnonymizovánoAnonymizováno. Žalovaný totiž užívá společnou věc (pozemek) nad rámec svého Anonymizováno Anonymizováno bez Anonymizováno a souhlasu Anonymizováno (obecně např. rozsudek Nejvyššího soudu z 10. 10. 2012, sp. zn. 31 Cdo 503/2011, nebo stanovisko pléna Ústavního soudu z 16. 10. 2018, sp. zn. Pl. ÚS-st. 48/18). Žalovaný se může bránit proti tomuto excesu negatorní žalobou dle § 1042 o. z. (rozsudek Nejvyššího soudu z 31. 1.2 018, sp. zn. 22 Cdo 4995/2017).

42. Soud neshledal důvodnou námitku promlčení, kterou žalovaný vznesl. Žalobce se totiž brání proti trvajícímu rušení Anonymizováno, resp. Anonymizováno. Po dobu trvání takového rušení „promlčení nepřichází vůbec do úvahy“ (usnesení Nejvyššího soudu z 30. 11. 2016, sp. zn. 22 Cdo 2886/2014)Anonymizováno

43. Konečně soud nepovažuje žalobcův postup ani za rozporný s dobrými mravy. I výkon (spolu)vlastnického práva může být sice v některých výjimečných případech v rozporu s dobrými mravy, „pokud výkon práva na ochranu vlastnictví vážně poškodí uživatele věci, aniž by vlastníkovi přinesl odpovídající prospěch“ (rozsudek Nejvyššího soudu z 19. 9. 2023, sp. zn. 22 Cdo 1767/2023, bod 16). O takový případ však v posuzované věci v žádném případě nejde.

44. Žalobce podanou žalobou (pouze) chrání vlastnické právo svých členů. Z ničeho neplyne, že by žalovaného chtěl poškodit nebo že by ho vůbec vážně poškodit mohl. Není zde ani žádný zvlášť významný zájem žalovaného, který by bylo třeba chránit (za ten judikatura považuje typicky zájem na zajištění bydlení – rozsudek Nejvyššího soudu z 27. 2. 2006, sp. zn. 22 Cdo 2859/2004). Skutečnost, že žalovaný historicky převedl Anonymizováno do Anonymizováno členů žalobce, že vůči nim vystupoval vstřícně a že Anonymizováno dlouhodobě využívá, není pro tuto otázku zásadní.

45. Žalovaný tím, že pronajímá část nezastavěného pozemku třetím osobám k užití jako Anonymizováno Anonymizováno, užívá pozemek nad rámec svého Anonymizováno podílu. Tím zasahuje do vlastnického práva ostatních spoluvlastníků, kteří jsou členy žalobce. Žalobce je přitom pověřen Anonymizováno a může se z toho titulu domáhat též ochrany vlastnického práva, které žalovaný ruší. Žaloba je důvodná. Soud jí proto vyhověl a výrokem I. uložil žalovanému, aby se zdržel jednání, kterým vlastnické právo členů žalobce rušil.

46. Výrokem II. rozhodl soud o náhradě nákladů řízení. Žalobce byl ve věci plně úspěšný, proto mu náleží náhrada nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). Žalobce byl v řízení zastoupen advokátem. Jeho náklady tvoří dle § 137 odst. 1, 2 a 3 o. s. ř. zaplacený soudní poplatek, odměna za zastupování advokátem, náhrada jeho hotových výdajů a náhrada daně z přidané hodnoty (DPH). Tarifní hodnotou je částka 30 000 Kč [§ 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (AT)].

47. Celková výše nákladů řízení je 26 901 Kč a sestává z: ⟪LB:lb_001⟫ - zaplaceného soudního poplatku ve výši 5 000 Kč; ⟪LB:lb_002⟫ - odměny advokáta ve výši 2 300 Kč podle § 6 odst. 1 a § 7 bod 5 AT za každý ze šesti úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 písm. a), d), g) AT a ve výši 1 150 Kč za jeden úkon právní služby dle § 11 odst. 2 písm. c) a odst. 3 AT: ⟪LB:lb_003⟫ - převzetí a příprava zastoupení včetně první porady s klientem, ⟪LB:lb_004⟫ - výzva žalovanému před podáním žaloby, ⟪LB:lb_005⟫ - sepis a podání žaloby ve věci samé, ⟪LB:lb_006⟫ - vyjádření k námitce věcné nepříslušnosti (za který žalobci náleží mimosmluvní odměna ve výši jedné poloviny) ⟪LB:lb_007⟫ - účast na jednání datum, ⟪LB:lb_008⟫ - duplika k vyjádření žalobce, ⟪LB:lb_009⟫ - účast na jednání datum, celkem tedy 14 950 Kč (6×2300+1×1150); ⟪LB:lb_010⟫ - paušální náhrady hotových výdajů ve výši 450 Kč (§ 13 odst. 4 AT) za každý ze sedmi úkonů právní služby, celkem tedy 3 150 Kč; ⟪LB:lb_011⟫ - náhrady DPH dle § 137 odst. 3 písm. a) a § 151 odst. 2 o. s. ř. a § 14a odst. 1 AT ve výši 21 % z částky 18 100 Kč, tedy 3 801 Kč.

48. Lhůtu k plnění soud určil jako třídenní od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.). adresa k plnění dle § 149 odst. 1 o. s. ř.

Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení. Odvolání se podává k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 10. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.

Nesplní-li žalovaná povinnosti uložené jí tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobce domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.